◎呂曉青

（河北大學(xué) 歷史學(xué)院，河北 保定 071002）

北京自古以來(lái)便是中國(guó)最重要的城市之一，但由于民國(guó)時(shí)期尤其是1928年以后，國(guó)都南遷，北京改名為北平，中央政府對(duì)于北京的重視程度大不如前，其發(fā)展也今非昔比。正因如此，學(xué)術(shù)界對(duì)民國(guó)時(shí)期的北京研究相對(duì)不足。在以往研究中，有從歷史地理的角度對(duì)城市人口及空間的分布進(jìn)行探究的，也有對(duì)城市建設(shè)同社會(huì)變遷關(guān)系的研究，以及對(duì)北京社會(huì)生活和社會(huì)文化的研究。然而有關(guān)政府對(duì)北京城市的管理研究并不多見(jiàn)，相關(guān)成果主要有：杜麗紅的《20世紀(jì)30年代的北平城市管理》[1]，對(duì)當(dāng)時(shí)北京的交通、醫(yī)療、社會(huì)、文化各方面進(jìn)行了系統(tǒng)研究；王煦的《在傳統(tǒng)與現(xiàn)代之間——1933至1935年的北平市政建設(shè)》[2]對(duì)北京市政進(jìn)行了階段性的研究；而李玉梅的《民國(guó)時(shí)期北京電車(chē)公司研究》[3]是通過(guò)北京城市發(fā)展中的個(gè)案對(duì)整個(gè)北京的市政予以宏觀把握，為后人提供了一定的研究范式。

一般認(rèn)為，北京市政組織沿革在民國(guó)時(shí)期經(jīng)歷了四個(gè)階段，即：京都市政公所時(shí)期，也即創(chuàng)建時(shí)期，主要為民初至民國(guó)十七年北伐成功這一階段；北平市政建設(shè)時(shí)期，從民國(guó)十七年至二十六年七七事變；淪陷期，自民國(guó)二十六年日本占領(lǐng)北平至三十四年日寇投降；復(fù)元時(shí)期，即民國(guó)三十四年抗戰(zhàn)勝利至中華人民共和國(guó)成立。而本文所探討的即為北京市政發(fā)展過(guò)程中的第二個(gè)階段，即從1928年~1937年這一時(shí)期的北平市政問(wèn)題。

一、北平市政的演變過(guò)程

市政有廣義和狹義之分，廣義的“市政”是指城市的管理工作，狹義的市政是指工程技術(shù)方面的事務(wù)。本文探討的是廣義的“市政”。

一個(gè)城市的市政管理水平，直接體現(xiàn)在市容市貌方面。中國(guó)古代沒(méi)有專門(mén)的機(jī)構(gòu)管理市政，市容狀況惡劣，這點(diǎn)在清末外國(guó)人的一些記載中有所體現(xiàn)，清代的北京城尚處于未開(kāi)化的階段，當(dāng)時(shí)的城市雜亂不堪，這點(diǎn)外國(guó)人的感觸更為深入。據(jù)外國(guó)的記者莫里循和濮蘭德談到：“當(dāng)我們行進(jìn)在骯臟的胡同和擁擠的街道時(shí)，幾英寸厚的塵土，停滯不動(dòng)和污濁的湖面映入眼簾。到處都是陌生擁擠的人群，那些令人作嘔的氣味，使人厭煩的聲音和城市的外貌，是我對(duì)北京的第一印象。我在北京兩個(gè)月，但這第一印象是那么深刻，讓我無(wú)法釋然。”[4]美國(guó)學(xué)者E·A羅斯在其著作《變化的中國(guó)人》一書(shū)中開(kāi)篇便提到了當(dāng)時(shí)令人難以忍受的城市狀況“城市的街道狹窄彎曲，凹凸不平，骯臟不堪，臭氣熏天……幾乎沒(méi)有維護(hù)城市公共交通的任何規(guī)定，所以街道為個(gè)人商販占據(jù)。幾乎不能通行。店主們?cè)谪浖芮霸O(shè)有柜臺(tái)，用籃子和簍子組成的貨攤排列在街道兩邊，帶著勞動(dòng)用具的手工藝人充塞其間，致使一條六米寬的街道擁擠不堪。要不是官方規(guī)定必須為來(lái)往的坐轎留出過(guò)道，道路會(huì)更加狹窄”。[5]可見(jiàn)當(dāng)時(shí)的北京市政狀況極差，這種狀況持續(xù)到清末才得以好轉(zhuǎn)。

北京市政的現(xiàn)代化肇始于清末新政。在清末新政的實(shí)施過(guò)程中，民政部管轄市政發(fā)展，并設(shè)立巡警部及內(nèi)外城巡警總廳，由京師警察廳管理市政工程事宜，北京市政狀況有所好轉(zhuǎn)。當(dāng)時(shí)的外國(guó)記者曾記錄到：“改定官制后最令人滿意的部門(mén)是民政部，市政發(fā)展在民政部的管轄范圍內(nèi)，帝國(guó)各大城市幾乎都進(jìn)行著市政建設(shè)，而北京的工作最引人注目。碎石子鋪筑的道路，排水式設(shè)備得到改善，街道保持清潔，路邊的貨攤移進(jìn)了室內(nèi)市場(chǎng)。交通由身穿制服，受過(guò)訓(xùn)練的警察指揮，近代公共建筑，特別是新外交部莊嚴(yán)堂皇?！盵6]這較之前期北京市政有了很大的改觀，清末新政雖然失敗了，但為北京市政的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型奠定了基礎(chǔ)。

辛亥革命后，孫中山因北京舊勢(shì)力盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，本想建都南京，但袁世凱執(zhí)意留守北京，并發(fā)動(dòng)北京政變，因而，北京仍作為國(guó)都，自此開(kāi)啟了北洋政府統(tǒng)治時(shí)期。1914年，在北洋政府內(nèi)務(wù)總長(zhǎng)朱啟鈐的倡議下，在北京成立了京都市政公所，是負(fù)責(zé)辦理市政的專門(mén)機(jī)構(gòu)，開(kāi)始進(jìn)行市政建設(shè)，這一般被認(rèn)為是北京市政現(xiàn)代化的開(kāi)端。然而，由于北洋政府統(tǒng)治下的政局動(dòng)蕩不安，因而所取得的成效并不顯著，據(jù)相關(guān)記載“其時(shí)北京政府既無(wú)實(shí)施自治之誠(chéng)意，又乏市政理解之認(rèn)識(shí)，一切設(shè)施仍期數(shù)千年來(lái)專制之流毒，政治絲毫未見(jiàn)改良，北平民眾亦遂呻吟婉轉(zhuǎn)于萬(wàn)惡軍閥腐敗官僚等層層統(tǒng)治壓迫之下，仰首不見(jiàn)天日，舉凡市政上應(yīng)興各端，如教育事業(yè)、衛(wèi)生、水利、道路以及一切公用機(jī)關(guān)等寡陋偏缺，胥不足語(yǔ)?！盵7]可見(jiàn)當(dāng)時(shí)北京市政雖然進(jìn)入了現(xiàn)代化，但沒(méi)有一個(gè)穩(wěn)定的環(huán)境予以發(fā)展。

1928年，國(guó)民大革命結(jié)束后，國(guó)都南遷，國(guó)民政府將北京作為北平特別行政市，任命何其鞏為市長(zhǎng)，對(duì)北平特別行政市的市政進(jìn)行了初步改組，在市政公所時(shí)期的組織建制基礎(chǔ)上，新設(shè)：籌備自治辦事處、禁煙處、旗產(chǎn)清理委員會(huì)、繁榮設(shè)計(jì)委員會(huì)、管理頤和園事務(wù)所、清理圓明園產(chǎn)事務(wù)所等機(jī)關(guān)，對(duì)北平市政予以管理。此后北平市政組織多次改組，最終于1933年，在袁良任北平市長(zhǎng)期間，將北平市政再次改組，共設(shè)四局（土地局、工務(wù)局、公安局、社會(huì)局）、一處（衛(wèi)生處）、一館（中山圖書(shū)館）、一所（管理頤和園事務(wù)所）對(duì)北京市政予以系統(tǒng)管理。在此期間，大力推動(dòng)北平市政建設(shè)，創(chuàng)立市政計(jì)劃，包括北平溝渠建設(shè)計(jì)劃、河道整理計(jì)劃、自來(lái)水整頓計(jì)劃等等，取得了輝煌的成績(jī)。時(shí)人稱之為“市政中興時(shí)期”、“市政建設(shè)之黃金時(shí)代”。[8]

雖然，北京由清末的國(guó)都變?yōu)槿A北的政治中心，其政治地位有所下降，以至于北京市政的發(fā)展較之其他大城市大為落后，但在北平市政建設(shè)這一階段，北平市政的現(xiàn)代化發(fā)展取得了一定成就，也是北平淪陷前市政建設(shè)最輝煌的時(shí)期。

二、北平私有房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)狀況

民國(guó)的建立，打破了清代旗漢分隔的嚴(yán)格界限，放松了城市人口的限制，大量外來(lái)人口涌入，以《北平市財(cái)政局實(shí)習(xí)總報(bào)告》中的相關(guān)數(shù)據(jù)為例，北京自1925年以來(lái)，人口數(shù)量大幅度增加。（見(jiàn)表1）

表1 北平全市歷年人口總數(shù)表

人口的增長(zhǎng)帶來(lái)了一系列的社會(huì)問(wèn)題，而房產(chǎn)問(wèn)題尤為重要。房屋建筑的規(guī)劃影響到整個(gè)城市的市貌，房屋產(chǎn)權(quán)的所屬問(wèn)題，與市民的利益息息相關(guān)。在北平，私有房產(chǎn)數(shù)量占總房產(chǎn)的比重較大，以1948年的相關(guān)數(shù)據(jù)為例：“至民國(guó)三十七年(1948年)，北平市公私房產(chǎn)約120萬(wàn)間，其中私產(chǎn)約92萬(wàn)間，占76．7%。在私房中，占有百間以上的大房主，其房產(chǎn)大部分為其祖輩或本人在清代及民國(guó)時(shí)期所置，其中官僚置產(chǎn)占27．5%，經(jīng)營(yíng)商業(yè)置產(chǎn)的占60．9%，占有房屋最多的有2515．5間。占有百間以下的小房主，多數(shù)系自行置產(chǎn)，其中繼承的占35．8%?！盵9]由此可見(jiàn)，私有房產(chǎn)的數(shù)量眾多，且因歷史遺留的問(wèn)題，管理起來(lái)相當(dāng)復(fù)雜，因而對(duì)于私有房產(chǎn)的管理是民國(guó)時(shí)期北京市政管理的重要一環(huán)。

民國(guó)初年，國(guó)民政府從清朝接手北京城后，對(duì)北京進(jìn)行重新規(guī)劃勢(shì)在必行。京都市政公所在“整理市政”過(guò)程中，建立了房地轉(zhuǎn)移憑單和房地轉(zhuǎn)移登記制度，通過(guò)制定房地收用辦法，將房地分為國(guó)有、公有、民有，確定了收用的強(qiáng)制原則和補(bǔ)償、安置原則。這樣一來(lái)，為重新規(guī)劃北京市政建置問(wèn)題打下了基礎(chǔ)，開(kāi)了北京房產(chǎn)的現(xiàn)代化管理的先河，但真正進(jìn)入規(guī)范化和現(xiàn)代化的有效管理之中還是在1928年~1937年這一階段。

1928年，國(guó)都南遷，成立北平特別市之后，對(duì)于北平的市政管理一度掀起了熱潮。政府和社會(huì)對(duì)房產(chǎn)問(wèn)題十分關(guān)注。據(jù)相關(guān)報(bào)道稱，1928年，市政工程師鄒恩泳在《附北京市政改良意見(jiàn)書(shū)》中談到房屋改筑和房屋規(guī)律問(wèn)題，他針對(duì)房屋改筑問(wèn)題談到：“北京所有屋舍，均須詳細(xì)調(diào)查，每屋予以相當(dāng)年限，一到年限，即令重建，道路太狹之處，可乘此時(shí)依照預(yù)定界線，令新屋照退若干，如讓出地皮過(guò)多，可按定章出價(jià)收買(mǎi)”[10]就房屋規(guī)定而言，“市內(nèi)各種屋舍，應(yīng)有一定規(guī)律。例如某區(qū)房屋以高度，幾層幾尺為限，某種房屋重載以每方尺若干公斤為限，空氣光度等等亦有限制，諸如此類，皆應(yīng)規(guī)定，所有新屋圖樣，須送市政機(jī)關(guān)驗(yàn)核，經(jīng)認(rèn)可后，始準(zhǔn)建造。[10]這是就規(guī)劃北京道路以及考慮到整個(gè)城市的市貌而提出的建議，可見(jiàn)北平市政建設(shè)過(guò)程中的社會(huì)性。

然而有關(guān)房產(chǎn)問(wèn)題，最為重要的當(dāng)屬房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。有關(guān)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題的規(guī)劃大致分為房屋評(píng)定價(jià)格、中介以及契稅三個(gè)方面。

（一）房屋評(píng)定價(jià)格

民國(guó)成立后，百?gòu)U待興，亟須對(duì)城市予以重新規(guī)劃。房屋買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)移問(wèn)題盛行，且在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，出現(xiàn)了稅契價(jià)格與市價(jià)懸殊的現(xiàn)象，這對(duì)于國(guó)家稅收產(chǎn)生了重要的影響。因而，自1928年，北平市政府設(shè)土地局①兩年后，市政府將土地局裁撤，土地行政歸由北平市財(cái)政局負(fù)責(zé)。，管理土地行政以來(lái)，對(duì)北平地區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的土地調(diào)查登記，并在此基礎(chǔ)上制定土地房屋評(píng)價(jià)規(guī)則，第一次對(duì)房地買(mǎi)賣(mài)價(jià)格進(jìn)行政府評(píng)價(jià)，為稅契價(jià)格提供了基礎(chǔ)。有關(guān)房屋的具體價(jià)格見(jiàn)表2：

表2 1929年5月《北平市土地房產(chǎn)評(píng)價(jià)暫行規(guī)則》市區(qū)建筑物價(jià)格一覽表

1929年，政府對(duì)于北平市建筑物的價(jià)格進(jìn)行了初步大致評(píng)價(jià)，這項(xiàng)規(guī)定對(duì)于規(guī)范房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格提供了依據(jù)，使市民在進(jìn)行房屋交易的過(guò)程中能夠有所憑借，一定程度上保障了市民的利益、政府財(cái)政收入的平穩(wěn)和房產(chǎn)交易的規(guī)范化、系統(tǒng)化。但值得注意的是，此時(shí)的建筑物價(jià)格規(guī)定尚未達(dá)到具體而微的程度，如此一來(lái)，在買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際的交易過(guò)程中便會(huì)出現(xiàn)糾紛。因此，北平市政府于1933年公布了修正后的 《北平市土地房屋評(píng)價(jià)規(guī)則》，對(duì)各式建筑劃分了等級(jí)，并詳細(xì)地標(biāo)明價(jià)值，其中增加了對(duì)郊區(qū)馬蹄窯、縮子窯和盆窯的評(píng)價(jià)（見(jiàn)表3）。

表3 1933年北平市區(qū)房屋評(píng)價(jià)價(jià)目等級(jí)一覽表

房屋種類 等級(jí) 說(shuō)明 城廂 郊區(qū)帶廊瓦房 甲等一級(jí) 規(guī)模宏大，工料最佳，形狀最新者 250 170甲等二級(jí) 形狀半新者 220 150甲等三級(jí) 形狀已舊者 200 130乙等一級(jí) 規(guī)模較大，工料較佳，形狀最新者 200 130乙等二級(jí) 形狀半新者 180 120乙等三級(jí) 形狀已舊者 160 110丙等一級(jí) 規(guī)模較小，工料較次，形狀最新者 160 110丙等二級(jí) 形狀半新者 140 90丙等三級(jí) 形狀已舊者 120 90甲等一級(jí) 規(guī)模宏大，工料最佳，形狀最新者 160 80甲等二級(jí) 形狀半新者 150 75甲等三級(jí) 形狀已舊者 140 70乙等一級(jí) 規(guī)模較大，工料較佳，形狀最新者 130 65乙等二級(jí) 形狀半新者 120 60乙等三級(jí) 形狀已舊者 110 55丙等一級(jí) 規(guī)模較小，工料較次，形狀最新者 100 50丙等二級(jí) 形狀半新者 90 45瓦房灰瓦房80 40甲等一級(jí) 規(guī)模宏大，工料最佳，形狀最新者 90 45甲等二級(jí) 形狀半新者 85 42甲等三級(jí) 形狀已舊者 80 40乙等一級(jí) 規(guī)模較大，工料較佳，形狀最新者 80 40乙等二級(jí) 形狀半新者 75 37乙等三級(jí) 形狀已舊者 70 35丙等一級(jí) 規(guī)模較小，工料較次，形狀最新者 70 35丙等二級(jí) 形狀半新者 65 32丙等三級(jí) 形狀已舊者60 30灰房或平臺(tái) 甲等一級(jí) 規(guī)模宏大，工料最佳，形狀最新者 70 35甲等二級(jí) 形狀半新者 65 32甲等三級(jí) 形狀已舊者 60 30乙等一級(jí) 規(guī)模較大，工料較佳，形狀最新者 55 27乙等二級(jí) 形狀半新者 50 25乙等三級(jí) 形狀已舊者 45 22丙等一級(jí) 規(guī)模較小，工料較次，形狀最新者 40 20丙等二級(jí) 形狀半新者 35 17丙等三級(jí) 形狀已舊者 30 15丙等三級(jí) 形狀已舊者

資料來(lái)源：北京市地方志編纂委員會(huì)編，《北京志·市政卷·房地產(chǎn)志》，北京出版社，2000年版，第161-164頁(yè)。

1933年的房屋評(píng)價(jià)規(guī)定是在1929年的基礎(chǔ)上加以完善的。其中從房屋規(guī)模、工料質(zhì)量以及形狀新舊對(duì)各式房屋進(jìn)行了等級(jí)劃分和具體評(píng)定，使得房屋價(jià)格評(píng)價(jià)有據(jù)可依，避免了因房?jī)r(jià)不明而導(dǎo)致的糾紛。同時(shí)，從以上統(tǒng)計(jì)中也可見(jiàn)當(dāng)時(shí)北平市里及郊區(qū)房屋的種類、樣式以及市民生活的條件。反映了政府對(duì)于北平房產(chǎn)的管理范圍逐步擴(kuò)大，且日臻完善。對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的評(píng)定是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的基礎(chǔ)，但這主要是就政府方面而言的，而在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，中介具有十分重要的作用。

（二）房產(chǎn)中介

房屋的買(mǎi)賣(mài)的規(guī)范化不僅表現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格的評(píng)定，也體現(xiàn)在對(duì)中介問(wèn)題的規(guī)定。有關(guān)中介的問(wèn)題，一方面與政府的制度息息相關(guān)，另一方面也反映房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的社會(huì)狀況。

民國(guó)之時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)的中介遍布社會(huì)各階層，且具有固定的地點(diǎn)，而茶館成為了中介聚集的地方，如在內(nèi)城廣和軒，外城玉春、三義、天匯軒等茶館。這些地方“每日均有此項(xiàng)人之足跡，專為訪問(wèn)何人欲買(mǎi)房，何處有房售賣(mài)，遂即自行尋去，為雙方撮合”。中介所獲利潤(rùn)特別高，素有“成三破二”之稱，即“撮合成功后，買(mǎi)賣(mài)雙方共同支付傭金，置產(chǎn)者出3%，賣(mài)產(chǎn)者出2%”。[11]

以上情況只涉及一次性成交的情況，如果遇有多次成交情況，便需要他人介入，成功后，利潤(rùn)共享。當(dāng)然，買(mǎi)賣(mài)雙方明知中介從中漁利，但不得不依靠中介，主要原因在于“買(mǎi)賣(mài)兩家，各不相識(shí)，無(wú)中人說(shuō)項(xiàng)，似不能面對(duì)面講。且此項(xiàng)纖手，于買(mǎi)房人實(shí)有利益，如某處房不凈，某處房有糾葛，非此等人莫知其詳。且房產(chǎn)交易后，纖手可代換轉(zhuǎn)移憑單、立案、投稅、領(lǐng)契等事，較買(mǎi)房人自己辦理尤妥”。[12]

前文也提到，在市政管理過(guò)程中，如果遇到房屋價(jià)格規(guī)定不明，房產(chǎn)糾紛，或?qū)Ψ课菥唧w情況的了解方面，不便于買(mǎi)賣(mài)雙方直接交流，便需要中介從中調(diào)和。正因中介的作用不可替代，所以買(mǎi)賣(mài)雙方不得不依靠中介代理。

有鑒于中介數(shù)量的日益增多，民國(guó)十六年，京都市政公所、京師警察廳和京兆尹公署聯(lián)合公布《合辦京師城郊官中事務(wù)處簡(jiǎn)章》，設(shè)立官中事務(wù)處，對(duì)中介進(jìn)行管理。規(guī)定“市民以介紹房地營(yíng)業(yè)者，要赴該處報(bào)名，經(jīng)考詢合格后給予京郊房地介紹證，介紹證每年更換一次；未給予介紹證者不得充房地中人及介紹事業(yè)。中人介紹房地，準(zhǔn)其收受介紹費(fèi)，租賃的不得超過(guò)月租之半，典買(mǎi)的不得超過(guò)典買(mǎi)總價(jià)的2．5%，其數(shù)人介紹者則共同分配”。[13]

這項(xiàng)規(guī)定是對(duì)中介問(wèn)題規(guī)定日趨規(guī)范化的體現(xiàn)，但實(shí)際操作困難，首先，中介屬于社會(huì)中的流動(dòng)人群，控制起來(lái)較為困難；其次，從買(mǎi)賣(mài)雙方而言，中介由來(lái)已久，已經(jīng)形成一種習(xí)慣認(rèn)識(shí)，時(shí)人關(guān)注的是費(fèi)用的多少，是否合法并不重要，而官中事務(wù)處對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方予以額外收費(fèi)，加重了市民的負(fù)擔(dān)；最后，由于民國(guó)時(shí)期是古代社會(huì)向近代轉(zhuǎn)型的時(shí)期，因而市民的權(quán)利意識(shí)并不強(qiáng)烈，因而這種中介規(guī)定不僅遏制了中介的利益，也造成了買(mǎi)賣(mài)雙方的負(fù)擔(dān)。鑒于種種弊端，民國(guó)十七年，北平市政府廢除官中事務(wù)處，市民房屋交易依然依靠中介。

（三）契稅問(wèn)題

無(wú)論是對(duì)土地房產(chǎn)價(jià)格的評(píng)價(jià)還是對(duì)中介的管理，其共同目的都是政府為增加稅收而予以規(guī)劃，而有關(guān)土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)程中最重要的問(wèn)題便是契稅規(guī)定。契稅是土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收。民國(guó)時(shí)期，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象普遍，因而契稅問(wèn)題十分重要。光緒三十四年（公元1908年），清政府制定的《寫(xiě)契投稅章程》中規(guī)定“定契價(jià)為3．3%，自立契之日起，限一年內(nèi)投稅”[13]這是中國(guó)首次對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移實(shí)施征稅的辦法。

民國(guó)四年(公元1915年)，京師稅務(wù)左右翼公署制定契稅種類和稅率，規(guī)定了買(mǎi)契、補(bǔ)契、添建、改建房屋契、永租契等的稅率，對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移和增建問(wèn)題的契稅予以完善。北平特別市成立后，契稅由北平特別市財(cái)政局所設(shè)的北平特別市賦稅稽征所辦理，對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移所征稅務(wù)予以更為詳細(xì)的規(guī)定。

在1935年的《市政評(píng)論》中談到北平市政府對(duì)契稅征收問(wèn)題所進(jìn)行的詳細(xì)規(guī)定：“本市最近遵照中央令發(fā)各省市舉辦地政程序大綱規(guī)定，對(duì)于土地登記業(yè)經(jīng)積極進(jìn)行。在登記時(shí)，關(guān)于業(yè)戶之產(chǎn)權(quán)憑證最為重要，所以一面為整頓契稅，一面為將來(lái)土地的估計(jì)辦理順利起見(jiàn)，特由局印制通告十萬(wàn)章，勸令市民有產(chǎn)紅契者，趕及來(lái)局投稅，并為體恤業(yè)主，減輕負(fù)擔(dān)起見(jiàn)，特定自本年四月一日發(fā)出通告期，至本年六月底止三個(gè)月內(nèi)，無(wú)論立契年月遠(yuǎn)近，凡自動(dòng)來(lái)局登記投稅者，概免處罰，期限屆滿后，如業(yè)主仍持觀望態(tài)度，至將來(lái)登記時(shí)，查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)不足憑證，致須臨時(shí)補(bǔ)稅，定即照章處罰”[14]

通過(guò)這則有關(guān)契稅征收通告得知：土地登記主要為使政府明晰北平市的土地房產(chǎn)情況，以方便在契稅征收過(guò)程中有所依據(jù)。自1935年起，對(duì)以往未及時(shí)投稅的人員予以警告，改變了以往的隱瞞不報(bào)現(xiàn)象，一方面有利于增加市政府的財(cái)政收入，另一方面也為之后的北平市土地房產(chǎn)評(píng)估奠定了基礎(chǔ)，對(duì)規(guī)范北平市房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)程中的契稅收入具有重要作用。

三、結(jié)語(yǔ)

北京是中國(guó)的古都，位于中國(guó)的北方地區(qū)，與東南沿海相比，其接受西方的文化觀念較晚；再加上北京具備濃厚的封建文化傳統(tǒng)，傳統(tǒng)觀念根深蒂固，因而北京市政在向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變的過(guò)程中難免會(huì)歷經(jīng)一定的曲折。本文通過(guò)考察北平市政建設(shè)時(shí)期的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題，可見(jiàn)其過(guò)程的復(fù)雜性：對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的評(píng)定經(jīng)過(guò)了多次反復(fù)修改才得以完善；對(duì)于中介的管理，因沒(méi)有考慮到現(xiàn)實(shí)中的諸多弊端，在發(fā)展過(guò)程中被逐漸取締。總而言之，北平市政建設(shè)時(shí)期，有關(guān)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定逐步制度化、公開(kāi)化，這是市政管理向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型的重要體現(xiàn)。

同時(shí)，通過(guò)對(duì)北平房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)所進(jìn)行的探索，也反映出北平市政建設(shè)過(guò)程中政府和社會(huì)的雙重作用，在市政建設(shè)過(guò)程中，政府無(wú)疑起到了領(lǐng)導(dǎo)作用。但在具體實(shí)施過(guò)程中，無(wú)法忽略社會(huì)所起的作用，政府的規(guī)定需要在社會(huì)中付諸實(shí)踐經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)方可通行，否則其制度將被取締，從中也可看出民國(guó)市政現(xiàn)代化的另一個(gè)特征，即市民利益訴求的突顯。這無(wú)疑體現(xiàn)了現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型過(guò)程中，北平市政管理所體現(xiàn)出的民主和人文精神。

[1]杜麗紅.20世紀(jì)30年代的北平城市管理[D].中國(guó)社會(huì)科學(xué)院，2002.

[2]王煦.在傳統(tǒng)與現(xiàn)代之間——1933至1935年的北平市政建設(shè)[J].歷史教學(xué)問(wèn)題，2005(2).

[3]李玉梅.民國(guó)時(shí)期北京電車(chē)公司研究[D].河北大學(xué)，2012.

[4]莫里循，濮蘭德.中國(guó)：舊北京和新北京[N].泰晤士報(bào)，1909-09-03.

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[7]李鴻毅.民國(guó)二十三年春北平市財(cái)政局實(shí)習(xí)總報(bào)告[R]//民國(guó)二十年代中國(guó)大陸土地問(wèn)題資料：187.

[8]北平市工務(wù)局.北平市都市計(jì)劃設(shè)計(jì)資料（第一集）[M].北平：北平市工務(wù)局，1947.

[9]北京市房地產(chǎn)管理局.北京市私有房產(chǎn)調(diào)查情況報(bào)告[R].1954.

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[12]北平指南[M]：北平：民社出版，1933.

[13]北京市地方志編纂委員會(huì).北京志·市政卷·房地產(chǎn)志[M].北京：北京出版社，2000.

[14]市政評(píng)論[J].北平市政專欄，1935（16）.