法 律 服 務(wù)

房屋漏水之后的糾紛

文／易鎂金

每年雨季來臨，不少房屋的漏水、滲水、洇水現(xiàn)象頻繁暴露，房屋漏水問題讓不少業(yè)主頭痛不已。據(jù)筆者統(tǒng)計，北京市法院系統(tǒng)近10年來共審理了有關(guān)房屋漏水案件2000余件，其中由漏水引發(fā)的物業(yè)糾紛占60%，財產(chǎn)損害賠償糾紛占20%，商品房預(yù)售合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛及其他類合同糾紛占20%。漏水后業(yè)主遇到最多的問題是開發(fā)商、物業(yè)、產(chǎn)品銷售商廠商、侵害人相互推卸責(zé)任讓受害人無所適從。為此，法官為您梳理4類典型因漏水引發(fā)的糾紛，辨析不同情況下責(zé)任承擔(dān)主體，理順漏水帶來的心中亂麻。

類型一：房屋質(zhì)量問題引發(fā)漏水由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任

【案例】孫先生是北京市通州區(qū)龍華小區(qū)11層1106房屋的所有權(quán)人，該房屋為精裝修。黃河公司是開發(fā)商，該小區(qū)物業(yè)是安心物業(yè)服務(wù)有限公司。黃河公司2011年5月2日向?qū)O先生交付房屋，2013年4月孫先生發(fā)現(xiàn)房屋漏水，衛(wèi)生間墻面受損，并造成樓下業(yè)主輕微損失，經(jīng)檢測認(rèn)定是地磚下的自來水管漏水，防水層需要修繕。孫先生與小區(qū)物業(yè)單位和開發(fā)商協(xié)商，雙方相互推諉，后孫先生訴至法院，要求黃河公司對房屋防水層進(jìn)行修繕至不滲漏，賠償房屋墻部被水浸損壞等經(jīng)濟損失10 000元。

【法官析法】上述案件中，孫先生家的水管漏水在質(zhì)保期內(nèi)，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定，在正常使用條件下，基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，建設(shè)工程的最低保修期限為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，保修期為2個采暖期、供冷期；電器管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位因履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

類型二：房屋過保修期后漏水由物業(yè)公司負(fù)責(zé)修繕

【案例】陳先生是大洋小區(qū)4單元502號業(yè)主。王大姐住陳先生樓下。王大姐家所有的房屋結(jié)構(gòu)系6層帶7層，7層有高于室內(nèi)地面29厘米的露臺，通往露臺的推拉門門檻高于露臺地面11厘米。露臺上有深18厘米的排水溝，排水溝中部有直通一層地面的排水管道。萬華房地產(chǎn)公司系該房屋的開發(fā)建設(shè)單位，于2001年向王大姐交房。2012年7月21日晚，北京市地區(qū)普降特大暴雨，王大姐家露臺排水管道阻塞，露臺的雨水不能完全從該排水管道排出，造成部分雨水流入其室內(nèi)，并從其室內(nèi)流至陳先生家中，造成陳先生家室內(nèi)房頂、墻體等多處被泡壞受損，損失價值1.7萬元。陳先生于7月21日23時03分向物業(yè)公司報修后，該公司未及時搶修。7月22日8時10分，王大姐向物業(yè)公司報修后，該公司員工自樓頂進(jìn)入王大姐家露臺，后進(jìn)入室內(nèi)將積水清除。后陳先生將王大姐和物業(yè)公司作為共同被告告上法庭要求賠償。

【法官析法】本案中，王大姐在購買了萬華房地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋后，客觀上形成了只有其可以進(jìn)出7層露臺的事實，其對7層露臺和位于7層露臺的直通至1層地面的排水管道負(fù)有部分管理和注意義務(wù)，并應(yīng)當(dāng)及時發(fā)現(xiàn)房屋漏水情況，故對陳先生的損失，王大姐負(fù)有部分賠償責(zé)任。該案中位于7層露臺的直通至1層地面的排水管道應(yīng)屬于公共排水設(shè)施，物業(yè)公司有義務(wù)檢查和及時清理排水管道和排水溝，而物業(yè)公司接到報修電話后，未及時檢查維修并通知王大姐，未盡到其物業(yè)服務(wù)的管理義務(wù)，故亦應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。

值得說明的是，在區(qū)分開發(fā)商和物業(yè)的責(zé)任分擔(dān)時，一般認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)量問題應(yīng)該是由開發(fā)商終身保修，除上述結(jié)構(gòu)之外的房屋質(zhì)量問題，過保修期后的房屋的漏水修繕工作，一般由物業(yè)公司用公共維修基金予以完成。

類型三：房屋漏水滲到相鄰業(yè)主房屋內(nèi)由侵害人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任

【案例】徐先生是望遠(yuǎn)小區(qū)3單元701室業(yè)主，戴女士是該小區(qū)3單元801室業(yè)主。戴女士的房屋為頂層，購房時開發(fā)商將露臺贈送給其使用，戴女士對露臺進(jìn)行了裝修，鋪設(shè)了木板和墻磚。戴女士家露臺下為徐先生家臥室，自2012年10月，徐先生家臥室的屋頂開始往下滲水，造成裝修損壞，墻體變色。為此，雙方就修繕及賠償問題不能達(dá)成一致意見，后徐先生訴至法院。入住前，戴女士和物業(yè)簽署了《露臺使用管理規(guī)定承諾書》，承諾書規(guī)定：因菱形公寓露臺裝修改造使本樓宇相（毗）鄰業(yè)主或物業(yè)公司的合法權(quán)益遭受損害，使用人對造成的損失及其后果應(yīng)進(jìn)行補救并給予經(jīng)濟賠償。

【法官析法】根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第83條規(guī)定：給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。以及第117條規(guī)定：損壞國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價賠償。受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失。上述案件中，戴女士作為801室露臺的管理使用權(quán)人，對因801室露臺漏水給樓下即徐先生家造成的損失，應(yīng)采取補救措施并承擔(dān)賠償責(zé)任。受害人應(yīng)當(dāng)提供具體損失的合法有效證據(jù)。同時由于戴女士和物業(yè)簽署了《露臺使用管理規(guī)定承諾書》，承諾書中有物業(yè)的免責(zé)條款，因此物業(yè)在此案中不承擔(dān)責(zé)任。

類型四：因產(chǎn)品質(zhì)量問題造成漏水由銷售商或生產(chǎn)廠家承擔(dān)責(zé)任

【案例】2011年4月吳先生從甲建材城購買了安心牌散熱器及附件，吳先生與該品牌銷售公司簽訂合同，總價款4150元包含安裝費750元，約定安裝保修一年，2011年6月該公司給吳先生家安裝了散熱器，2011年12月23日散熱器跑水，造成吳先生及樓下2層、3層、4層的房屋被水泡，吳先生家中的臥室柜、書桌柜、餐桌、鞋柜、鞋凳、電視柜、電子設(shè)備均被水浸泡。經(jīng)吳先生和散熱器廠商核實，漏水因散熱器接口安裝出現(xiàn)問題。后吳先生將該散熱器廠商訴至法院，以財產(chǎn)損害賠償糾紛為由要求該公司賠償經(jīng)濟損失20 000元。

【法官析法】上述案例，是屬于產(chǎn)品質(zhì)量問題造成的財產(chǎn)損害。根據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》第35條規(guī)定，消費者在購買、使用商品時，其合法權(quán)益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。銷售者賠償后，屬于生產(chǎn)者的責(zé)任或者屬于向銷售者提供商品的其他銷售者的責(zé)任的，銷售者有權(quán)向生產(chǎn)者或者其他銷售者追償。案例中，吳先生樓下的2層、3層、4層房屋的業(yè)主如果要求吳先生賠償，吳先生賠償后可向散熱器銷售商或廠商進(jìn)行追償。

房屋漏水問題一直是困擾不少業(yè)主的一塊心病，甚至造成了長修長漏，長漏長修的惡性循環(huán)，同時也導(dǎo)致了業(yè)主和物業(yè)公司關(guān)系緊張，不利于社區(qū)的和諧與穩(wěn)定。筆者呼吁，要從根本上解決這一頑癥，還應(yīng)從開發(fā)商夯實房屋質(zhì)量入手，把好建筑質(zhì)量檢驗關(guān)。物業(yè)公司要按照物業(yè)服務(wù)合同誠實守信地為業(yè)主排憂解難。相鄰關(guān)系之間要本著友好互助的原則，第一時間減低對他人的損害，共創(chuàng)和諧社會環(huán)境。

責(zé)任編輯／鄭潔