新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務管理控制的分析

文/蘇先紅

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新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務管理控制的分析

文/蘇先紅

房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了逐漸不景氣的下降趨勢，在一定程度上對我國的國民經(jīng)濟產(chǎn)生了一定影響，因此做好房地產(chǎn)行業(yè)的管理工作至關重要。做好房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理在很大程度上也能提高企業(yè)整體的管理水平，本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的概念及特點，然后說明了房地產(chǎn)企業(yè)進行企業(yè)管理的意義，最后從加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理角度，就幾個方面展開了論述。

房地產(chǎn)；財務；管理

房地產(chǎn)企業(yè)從高速發(fā)展逐漸進入了低迷，市場競爭日益激烈，在這種情況下企業(yè)要使自己立于不敗之地，不能僅僅依賴于國家的政策扶持，提高自身能力才是成功的關鍵，企業(yè)要結(jié)合自身的實際情況，制定適合的管理體制，保障企業(yè)管理工作有序進行。房地產(chǎn)企業(yè)屬于高投資、高風險、高回報的行業(yè)，需要的資金巨大，前期工作較長，涉及行業(yè)較多，資金回收的周期較長，因此其財務管理和其他行業(yè)有所不同，管理較為復雜，內(nèi)部財務控制需要多個部門的協(xié)調(diào)合作。企業(yè)在制定財務管理制度時要結(jié)合企業(yè)自身特點，還要集思廣益，才能使管理制度充分發(fā)揮它的價值，完善的制度對財務管理工作是至關重要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)財務管理，意思是房地產(chǎn)企業(yè)從立項投資到施工最后到竣工對所需要要的資金、人力、建筑材料等資源進行籌集、使用。監(jiān)督、審核，以期實現(xiàn)更好的預算控制，包含了房地產(chǎn)企業(yè)所有的財務工作，它是企業(yè)管理的的核心部分。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有自身的特點，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理有別于其他的行業(yè)，具體表現(xiàn)為以下幾個方面：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)涉及行業(yè)較多，比如建筑行業(yè)的建筑工人、地暖安裝，建材行業(yè)的水泥、鋼筋等，還有金融行業(yè)以及家電行業(yè)等，生產(chǎn)環(huán)節(jié)較多，產(chǎn)業(yè)鏈較長，因此在整個過程中所需資金巨大，資金周轉(zhuǎn)時期長，這些因素的存在導致了房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理任務繁瑣，管理工作較為復雜。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)受政策的影響性較大，敏感性較強，因此在管理過程中要同時兼顧內(nèi)部和外部環(huán)境，及時把握外部環(huán)境變化，財務人員要有較高的業(yè)務素質(zhì)和風險預測能力，及時捕捉和房地產(chǎn)有關的信息，以便為領導者作出決策提供價值導向。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進行財務管理的意義

（一）有利于形成良好的資金鏈

房地產(chǎn)企業(yè)在進行一項新的開發(fā)項目時要有大量資金作支撐，企業(yè)的資金來源一部分是靠融資，還有一部分是房屋出售來獲取資金，資金的投入和回收可能是同步的，因此開發(fā)商需要明確每一個環(huán)節(jié)中每一筆資金的來源、去向，資金管理尤為重要，只有保證好這一期資金的回流才能確保下一次開發(fā)項目的順利開展。財務管理能對資金進行科學管理，促使資金周轉(zhuǎn)順利，并在一定程度上提高了資金的利用率，避免出現(xiàn)資金閑置和資金短缺。

（二）幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低風險系數(shù)

房地產(chǎn)是風險系數(shù)較高的行業(yè)，比如說融資的風險，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式較單一，大部分是銀行貸款，成本較高，資金如果不能及時回籠，會給企業(yè)帶來很大風險。財務管理能對資金的的去向、使用情況、分配等有個實時的跟蹤，避免出現(xiàn)由于資金帶來的金融風險。

三、新形勢下做好房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的控制

（一）加強企業(yè)財務管理和控制的認識，提高員工素質(zhì)

態(tài)度決定高度，首先要加強房地產(chǎn)企業(yè)領導對財務管理的重視度，摒棄傳統(tǒng)的重開發(fā)，輕財務、輕預算的觀念，把財務管理工和其他管理工作并重。同時，在企業(yè)內(nèi)部加強對財務管理的宣傳，形成領導和員工人人重財務的良好風氣，正確的財務管理理念可以以制度的形式展現(xiàn)出來。另外，財務人員過硬的業(yè)務技能是保障財務中各項工作高質(zhì)量完成的關鍵，企業(yè)可以定期對財務人員進行培訓并建立考核制度，及時向他們灌輸最新的財務知識，培養(yǎng)他們主動學習的習慣，不斷提高他們的業(yè)務技能、職業(yè)道德以及財務人員的責任意識，杜絕弄虛作假的行為。定期對他們進行考核，對于崗位不匹配的員工要及時發(fā)現(xiàn)，實時調(diào)動，使財務人員的技能更加適應財務管理工作的需要。

（二）新制度下做好成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)時期較長，相對于其他的行業(yè)資金的需求量更大，在開發(fā)過程中需要巨大的資金投入來支撐，因此在每個階段都應做好成本核算工作。在設計階段，要給設計院下達設計限額，并列入設計任務書，在設計過程中做好成本控制。在招標及合同簽訂階段，成本管理人員要從材料選擇、合同類型以及招標等方面進行成本核算，材料選擇上，要選擇那些性價比較高的建筑材料和設備，同時要考慮設備的生命周期和后期保養(yǎng)費用，在合同選擇上，開發(fā)商根據(jù)圖紙的完整性和特點，靈活的選擇合同類型。在施工階段，施工是一個持久的動態(tài)過程，在這一過程中經(jīng)常會遇到外界環(huán)境的某種變化或者不可避免的情況，這時要對施工過程進行實時變更，所以企業(yè)要有一套完善可行的變更流程，及時變更才能控制好成本。在最后的結(jié)算階段，要對從設計費用到材料購買到施工中的耗材、人員費用等做好詳細的說明，每一筆資金都要有明確的去向。

（三）發(fā)揮預算的重要作用

有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要有了土地使用權(quán)和大量的投資資金后，就可以獲得可觀的收益，沒有認識到預算在整個過程中的重要作用。在進行預算之前，要完善房地產(chǎn)企業(yè)的預算組織體系，在企業(yè)內(nèi)部建立預算組織委員會，建立健全規(guī)范嚴謹?shù)囊?guī)章制度，嚴格約束成員行為，同時向員工宣傳預算的重要性，引起企業(yè)上下的重要認識。針對房地產(chǎn)從開發(fā)立項到完工的這一過程所包含的內(nèi)容，要做好項目開發(fā)預算、實施過程中建筑材料和員工工資預算、銷售預算、成本預算、利潤預算等。同時房地產(chǎn)企業(yè)要建立預算的績效考核機制，實時對預算進行考核，將預算

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