清代北京房產(chǎn)市場研究的最新力作

倪玉平

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·學(xué)術(shù)評價·

清代北京房產(chǎn)市場研究的最新力作

倪玉平

鄧亦兵先生新著《清代前期北京房產(chǎn)市場研究》(天津古籍出版社2014年版)，系陳支平教授主編的《中國社會經(jīng)濟史研究叢書》之一種，全書共計31萬字，對清代前期北京房產(chǎn)市場諸層面問題，做了系統(tǒng)、深入的綜合研究，這在學(xué)術(shù)界尚屬首次。

一

鄧先生長期從事清代前期商品流通史研究，近些年來圍繞清代前期政府在商品流通中的作用問題，發(fā)表了系列成果，學(xué)術(shù)積累深厚。僅據(jù)筆者的粗略統(tǒng)計，就有《政府職能在商品流通中的作用》(《北京社會科學(xué)》1999年第3期)、《對清代前期政府作用的幾點看法》(《“政府與經(jīng)濟發(fā)展——中國經(jīng)濟發(fā)展史上的政府職能與作用”國際研討會論文集》，2007年7月)、《清代前期北京房產(chǎn)交易中的問題》(《首都師范大學(xué)學(xué)報》2012年第4期)、《清代前期京城房產(chǎn)交易》(《中國社會經(jīng)濟史研究》2013年第3期)和《清代前期政府與京城房產(chǎn)市場》(《清華大學(xué)學(xué)報》2014年第2期)等文章刊出。這些先期發(fā)表的成果，在學(xué)術(shù)界取得了良好的反響，并為本書的寫作奠定了堅實的基礎(chǔ)。

全書除前言、附錄和征引文獻外，正文共計八章。第一章概要介紹清代前期的房屋狀況，作者通過大量檔案附帶的房屋設(shè)計圖紙，形象說明了房屋的結(jié)構(gòu)、面積等細節(jié)，并指出“清代前期北京城市居民投資房產(chǎn)是一個消費習(xí)慣”。第二章為內(nèi)外城住房分治，分析清代前期北京城的住房雙軌制情況，內(nèi)城旗人的住房是國有制，而外城商品房是私有制，即住房雙軌制，這也是理解清代北京房產(chǎn)市場格局的基礎(chǔ)，后文諸凡房屋交易、房價變化、相關(guān)價格、政府作用等的論述，無不由此特點衍生而出。第三章、第四章為房屋維護(包括受災(zāi)房與出租房的維護)，作者亦是通過翔實的檔案材料，提供了當(dāng)時諸多典型案例來加以佐證。第五章為房屋交易，指出清政府的房產(chǎn)交易政策多變，用行政方法解決市場問題，存在著很大的缺陷。第六章為房價變化趨勢，詳細分析了內(nèi)城和外城房價長時段的變化趨勢，認(rèn)為內(nèi)城房產(chǎn)市場為市場交換與非市場交換并存的二元結(jié)構(gòu)，而外城房產(chǎn)價格主要由供求關(guān)系決定。第七章為其他相關(guān)價格，包括租價、房地基價、建房工料價格和建房成本等，其結(jié)論亦暗合了上一章的分析。第八章為政府作用，具體考察了政府與制度、市場、管理、交易、價格、人口、住房的關(guān)系，最終作者得出結(jié)論，清代前期房產(chǎn)市場價格運行有兩個特征：形成房產(chǎn)市場交換與非交換并存的二元結(jié)構(gòu)；外城房產(chǎn)“受供求關(guān)系的影響”價格“上下波動”?？傊?，清代北京住房市場的雙軌制，雖然鞏固了清政府的統(tǒng)治，但卻阻礙了市場經(jīng)濟的正常發(fā)展。

全書寫作沿襲了鄧先生數(shù)十年來研究的一貫特色，即注重檔案，史料扎實，羅列詳盡，言必有據(jù)。契約是房產(chǎn)交易的成交合同，是民間文獻的重要代表，其價值不言而喻，全書大量征引了清代前期北京房產(chǎn)相關(guān)的契約，尤其是藏于中國社會科學(xué)院近代史研究所圖書館的大量未刊清代房契。檔案方面，該書對中國第一歷史檔案館館藏《軍機處錄副奏折》和內(nèi)務(wù)府全宗中的《內(nèi)務(wù)府奏案》征引最為詳盡，其中《內(nèi)務(wù)府奏案》為內(nèi)務(wù)府大臣進呈皇帝的奏折、奏片及底稿或抄件，經(jīng)批回后存貯于廣儲司的文件，近8萬件，是第一手的珍貴資料，作者亦做了極為詳盡的搜集。正是由于有了這些扎實的第一手史料基礎(chǔ)，全書的立論才顯得格外有說服力。同樣正是由于有了堅實的史料基礎(chǔ)，導(dǎo)致該書在解釋活賣、絕賣、鋪底買賣、典房與典房找價等問題時，就可以通過列舉實例、對比論證，將枯澀的理論名詞演繹的栩栩如生。

作者通過詳細考證，進一步豐富了諸多歷史細節(jié)，并糾正了一些舊說、陳見。例如，傳統(tǒng)觀點認(rèn)為，清軍進入北京城之后，“盡數(shù)圈占”內(nèi)城房間。但是，作者經(jīng)過研究，得出了“他們沒有‘盡數(shù)圈占’內(nèi)城房間，因為還有旗人‘與被圈房屋之人同居’，況且若八旗圈占了內(nèi)城所有房屋，也就不存在原住民外遷南城了?！?見該書第33頁)相信這一研究成果，將會對于重寫清初北京城的歷史，有重要的參考價值。同時，在作者的考證下，我們發(fā)現(xiàn)了這樣一個有趣的現(xiàn)象，即政府干預(yù)與市場經(jīng)濟并行的情況下，出現(xiàn)了房價與房租價格負(fù)相關(guān)的現(xiàn)象。作者發(fā)現(xiàn)了這一情況，并通過分析內(nèi)城外城房屋的房地基價格、建筑材料價格、勞動力價格等經(jīng)濟因素后，推測該現(xiàn)象的出現(xiàn)“可能與非經(jīng)濟因素對租價影響有關(guān)”(第196頁)。作者進而通過對這一現(xiàn)象產(chǎn)生與消失的分析，得出了政府行政控制能力減弱與市場經(jīng)濟作用增強的結(jié)論。

圖文并茂是本書又一大優(yōu)點。以圖證史是中國傳統(tǒng)學(xué)術(shù)研究的優(yōu)良傳統(tǒng)。作者對本書所研究的范圍有明確的闡釋，并配有多種圖樣。相較于文字，圖片、表格更具有直觀簡練、信息量大的特點，可以起到文字難以比擬的作用。作者在分析北京房屋狀況時，就通過8幅房屋設(shè)計圖紙，生動展現(xiàn)了清代北京房屋的建筑結(jié)構(gòu)，較之用文字?jǐn)⑹鰧I(yè)的建筑學(xué)術(shù)語要簡練很多，使得很復(fù)雜、專業(yè)的建筑專用名詞躍然紙上，活靈活現(xiàn)。第六章在分析房價變化趨勢時，又采用大量圖表，直觀反映出清代前期內(nèi)城、外城的房價變化趨勢，勾勒出歷史脈絡(luò)，增強了前后的對比性，給人一目了然之感。

附錄內(nèi)容也十分詳盡，作者通過列舉了順、康、雍、乾、嘉、道六帝在位時期的外城賣住房資料摘要，以及這些時間出現(xiàn)的內(nèi)城買住房資料與典房資料，得出清代前期政府對市場的管理“改典為賣，是不得已而為之”這一結(jié)論；通過列舉了官員被罰入官房間情況以及官員受賞賜房屋情況，清晰地展示了政府對房產(chǎn)市場的控制情況；通過列舉建筑價格、商用房、關(guān)廂鋪面房等房屋的相關(guān)資料，有力地佐證了該書的最終結(jié)論。另外，附錄影印了11幅“錢鑑先生惠贈自家房契”的照片，資料時間由光緒六年到民國十九年，縱跨整個清末民初，且為其首次發(fā)表，重要意義不言而喻，其中包括滿漢文合璧的房契，尤為珍貴，不僅使讀者得以領(lǐng)略房契的真實面目，更增加了本書的可讀性。

附表主要為作者在研究過程中對原始資料特別是契約、檔案的梳理和歸納，為正文提供了堅實的數(shù)據(jù)支持。全書351頁，而附錄達132頁，約占38%的篇幅，可見資料整理之功力。這也將會是日后學(xué)術(shù)界進一步研究的基礎(chǔ)。

此外，作者尤為重視前人的研究成果以及寫作細節(jié)。如在分析清代前期北京房產(chǎn)市場的主要購買因素時，針對“投資”與“投機”的問題，作者就曾專門請教了南開大學(xué)經(jīng)濟系的趙津教授，以時間為標(biāo)志，舉例說明了清代前期房屋交易過程中的投機行為。在細節(jié)方面，作者更是事無巨細，一絲不茍，如在實際進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計時，作者充分考慮到了當(dāng)時的社會現(xiàn)實，既考慮到了銀本位體制下白銀作為貴金屬的純度問題，又考慮到了白銀作為一般等價物與銅錢之間的兌換比率問題(第147頁)，從而得出了更加真實可靠的結(jié)論。

二

該書還有以下幾點鮮明的貢獻。

其一是拓展了傳統(tǒng)史學(xué)研究的領(lǐng)域。

傳統(tǒng)的歷史學(xué)研究，大致集中在政治史、經(jīng)濟史、軍事史等領(lǐng)域，隨著社會生活史的興起，研究領(lǐng)域有了新的延伸，但很快又向兩個方向發(fā)展，或是集中于吃喝拉撒等瑣屑細節(jié)，或是集中于區(qū)域社會史、宗族史、歷史人類學(xué)等研究。如何進一步拓展研究空間，仁者見仁，智者見智。鄧先生另辟蹊徑，將研究視角投放到房子上，別開生面。通過研究與百姓日常生活息息相關(guān)的房產(chǎn)市場、經(jīng)濟走勢、與政府的互動關(guān)系、日常維護、抗震救災(zāi)等諸多面相，呈現(xiàn)出一幅清代前期北京城日常生活的整體畫卷。這一研究，對經(jīng)濟史、社會生活史、價格史、市場史的研究，將會起到有益的推動作用。

作者廣泛選用資料，從民間和政府兩個角度共同探討清代前期北京房產(chǎn)市場問題，在史料來源選擇上有廣泛的多樣性。作者不僅大量使用官方記載和時人筆記，還別出心裁地使用了不同時期曾到訪中國的韓國使節(jié)的見聞，如金昌業(yè)的《老稼齋燕行日記》、李押的《聞見雜記》等，頗具異域風(fēng)情的描述，給讀者以耳目一新之感。

其二是對經(jīng)濟學(xué)理論的熟練運用。

從清代前期房產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)來看，市場在價格機制的條件下配置住房資源，實行商品住房制度并不能完全適合，因為當(dāng)時京城擁有近百萬人口，總會有一些無房戶，所以市場資源配置只能起到基礎(chǔ)作用，還需要政府在其間發(fā)揮特定的作用，如控制人口、出租新房，或解決各級官兵的住處，或為不同經(jīng)濟收入的人群和外來人口解決居住場所。該書從經(jīng)濟學(xué)角度，利用大量民間房契和政府檔案，詳細探討政府在房產(chǎn)市場中的作用，是歷史學(xué)與經(jīng)濟學(xué)相結(jié)合的產(chǎn)物。

本書采用了經(jīng)濟學(xué)的研究視角，但卻沒有生搬硬套經(jīng)濟學(xué)理論。盡管作者熟知經(jīng)濟學(xué)理論，對書中涉及的種種經(jīng)濟現(xiàn)象均娓娓道來，分析得鞭辟入里，但卻并未削足適履地套用。譬如作者在前言部分所總結(jié)的本書九大觀點中，就蘊含著許多經(jīng)濟學(xué)原理，作者認(rèn)為清代前期北京居民投資房產(chǎn)是一個消費習(xí)慣，并在后文指出了這種需求偏好的邊際效應(yīng)，作者并未生硬的直接敘述理論，而是將理論雜糅在實例中，使之更符合當(dāng)時的社會背景。另一方面，作者重點考察了住房的所有制問題、房屋交易問題、房價變化趨勢問題及其他相關(guān)價格問題。所有上述問題之中，尤以所有制問題和政府與市場關(guān)系問題最為重要。對于內(nèi)城住房政府起主導(dǎo)作用，而外城住房市場起主導(dǎo)作用的原因，作者一針見血地指出核心是所有制問題。該書認(rèn)為，內(nèi)城主要是國有制，必然為政府主導(dǎo)分配；外城主要是私有制，必然以市場為導(dǎo)向，追逐利潤。國有制的分配方式歸根結(jié)底是違背市場經(jīng)濟規(guī)律的，它既阻礙市場經(jīng)濟發(fā)展，又受到市場經(jīng)濟的誘惑，不斷侵蝕自身的基礎(chǔ)，最終逐漸演化為私有制。

針對傳統(tǒng)學(xué)術(shù)界關(guān)于“康熙蕭條”、“嘉道中衰”、“道光蕭條”等觀點，作者亦給出了自己的全新解釋。通過分析清代前期北京城房產(chǎn)交易的價格趨勢，作者認(rèn)為，直到嘉慶、道光時期，“北京外城市場上的高房價和高度繁榮的商業(yè)，則與此相反，不見蕭條、中落”(第207頁)。究其原因，正是由于清政府在北京推行雙軌制度，嚴(yán)重扭曲了北京城房產(chǎn)市場的經(jīng)濟規(guī)律。但這種變化，無疑又會加深學(xué)術(shù)界對于以上定性概念的進一步思考。

其三是理論聯(lián)系實際。

學(xué)術(shù)研究與現(xiàn)實關(guān)懷并不是一句空話。安居才能樂業(yè)，房子是人類生活的重要基礎(chǔ)。清代房產(chǎn)是當(dāng)時人們消費的主要商品，京城居民存儲資金的方法不多，“投資渠道過于狹窄，買房還是最好的資產(chǎn)保值增值辦法，所以投資房產(chǎn)已經(jīng)是居民的消費習(xí)慣。”(第9頁)直到今天，房地產(chǎn)業(yè)仍然是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，在我們的社會生活中具有舉足輕重的地位。目前北京等各大城市的“高房價”更是困擾著大量人群，甚至成為影響社會穩(wěn)定的一項因素，國務(wù)院也頻發(fā)對房地產(chǎn)政策的調(diào)控，力圖使房地產(chǎn)業(yè)更加平穩(wěn)健康地運行發(fā)展。隱藏在這些現(xiàn)象背后的實質(zhì)，無非是政府——市場關(guān)系及所有制問題。而通過該書的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，這些問題不是今天才開始出現(xiàn)，而是早在清代就已經(jīng)存在了。該書認(rèn)為，在清代北京，內(nèi)城主要是住房國有制，政府行政命令起主要作用；外城主要是私有制，市場調(diào)節(jié)起主要作用；住房雙軌制一方面受到市場經(jīng)濟的沖擊和侵蝕，另一方面又對市場經(jīng)濟的正常發(fā)展起阻礙和限制作用。這一有關(guān)政府與市場關(guān)系的研究，自然可以為今天社會主義市場經(jīng)濟體制的發(fā)展提供有益的歷史借鑒。

在書中第二章第一節(jié)第二部分，作者描寫了政府對官員購房的一些要求與條例，并列述了五條禁止條例(第41頁)，其中，“禁止‘一人名下，認(rèn)買二三所’”、“禁止有人未扣完俸餉購買之房，就私行將房屋典賣，‘或竟拆毀變賣磚瓦木料者’”等規(guī)定，竟與時下的某些政策不謀而合，值得深思。在研究過程中，作者還發(fā)現(xiàn)，清代房產(chǎn)交易中存在著諸多問題，諸如陰陽合同、造假房契抵押借款等，針對這些情況，清政府又并未設(shè)立正式牙行(中介機構(gòu))，更沒有正式登記的官房牙(經(jīng)紀(jì)人)，這種不規(guī)范的私房牙、說合人存在，說明清代政府對房產(chǎn)市場管理滯后，跟不上變化的形勢?？偨Y(jié)這些經(jīng)驗，對于現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場調(diào)控，有著積極的作用。

另一方面，鄧書還肯定了清政府在城市規(guī)劃方面所做的努力。她認(rèn)為，清政府為了保護北京歷史風(fēng)貌，從保持街道、胡同寬窄的角度，提出了整治沿街房屋建筑、以肅觀瞻的指導(dǎo)思想。尤其應(yīng)該指出的是，“清政府對京城部分主要街道兩旁占道的建章建筑，先購買，后拆除重建，并且將拆下的舊建筑材料，用于新房建設(shè)，同時，允許鋪戶搭棚經(jīng)營，付給搭棚工本費，仍舊收取租金”(第11頁)，這種處理城市化建設(shè)與歷史文物古跡保護的手段與方式，值得學(xué)習(xí)和借鑒。

三

毫無疑問，不可能存在十全十美的著作，本書自然也存在著一些遺憾。

盡管作者搜集史料可謂不遺余力，但仍有部分重要史料因為各種主客觀原因不能利用，這不得不說是一個遺憾。作者強調(diào)“清代前期政府首創(chuàng)北京住房雙軌制”，顯然是因為滿洲因素起了重要作用，內(nèi)城主要供八旗官兵及家屬居住，外城主要供漢族原住民居住。如果能夠從滿洲因素出發(fā)做一些考察，或許還可以能夠作為對“新清史”的一種回應(yīng)與補充。

文章征引了大量的史料，方便了日后的進一步研究，但有些地方可適當(dāng)加以分析，某些內(nèi)容也可以通過表格的方式加以處理，以眉清目秀。目錄編排方面，亦應(yīng)該將圖示放在大綱之后，而不是每章每節(jié)中間，導(dǎo)致直接沖淡了主題，讓讀者讀起來不是很清晰。

熟悉鄧先生的人都知道，鄧先生曾經(jīng)患過重病，退休之后卻仍然堅持學(xué)術(shù)研究，而且成果斐然。早在2008年，鄧先生《清代前期關(guān)稅制度研究》(燕山出版社2008年版)一書出版，受到學(xué)界的廣泛推崇，堪稱清代關(guān)稅研究的經(jīng)典之作。一年后，鄧先生推出《清代前期商品流通研究》(天津古籍出版社2009年版)論文集，收集作者關(guān)于清代前期商品流通方面最具代表性論文22篇，全面反映了鄧先生數(shù)十年來學(xué)術(shù)研究的心得。而這本最新的《清代前期北京房產(chǎn)市場研究》，又開創(chuàng)了清代前期北京房產(chǎn)市場研究的全新局面?？梢哉f，鄧先生既創(chuàng)造了生命的奇跡，又創(chuàng)造了學(xué)術(shù)研究的奇跡。

我們期待著鄧先生另一本新著的問世！

責(zé)任編輯：方英

·學(xué)術(shù)評價·

倪玉平(1975-)，男，湖北漢川人，清華大學(xué)人文學(xué)院歷史系教授。