范 琰

（湖南省國(guó)土資源規(guī)劃院，長(zhǎng)沙 410007）

農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記中存在的問(wèn)題及對(duì)策

范 琰

（湖南省國(guó)土資源規(guī)劃院，長(zhǎng)沙 410007）

近年來(lái)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作取得了一定的效果，從根本上維護(hù)了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的個(gè)人住宅建造權(quán)利，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。文章簡(jiǎn)要介紹了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特征，并分析了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的新形勢(shì)下，農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作中存在的問(wèn)題和解決措施，以期在保證農(nóng)民合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，維護(hù)土地使用權(quán)的合理性。

農(nóng)村宅基地 使用權(quán)確權(quán)登記 不動(dòng)產(chǎn)登記 問(wèn)題 對(duì)策

農(nóng)村宅基地是指村民住宅、附屬建筑及房前屋后綠化用地。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，村民具有對(duì)集體所有土地的使用權(quán)和占有權(quán)，保證了在土地上進(jìn)行相關(guān)住宅或者附屬房屋建造的合法性。而農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作是維護(hù)使用人權(quán)益的重要手段，通過(guò)相應(yīng)工作的開(kāi)展，能夠規(guī)范農(nóng)村宅基地使用情況，提高農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量，進(jìn)一步推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)步伐。

1 農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記中存在的問(wèn)題

1.1 “一戶(hù)多宅”現(xiàn)象

目前，農(nóng)村宅基地的“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象較為普遍，其主要表現(xiàn)為：（1）新建住宅后，對(duì)原有住宅并未作拆除處理，從而形成“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象；（2）在農(nóng)村，很多村民會(huì)繼承祖輩留下的住宅，加之自身已有的住宅，造成“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象的出現(xiàn)；（3）農(nóng)村贈(zèng)與或者自行購(gòu)買(mǎi)住宅現(xiàn)象也較為普遍，從而造成“一戶(hù)多宅”的現(xiàn)象，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作帶來(lái)困擾。

1.2 合法面積劃分缺乏相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)合法面積的劃分與確定缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致已取得土地權(quán)證書(shū)的土地實(shí)際面積確認(rèn)存在著問(wèn)題。而且，超標(biāo)準(zhǔn)面積部分的處理和房屋落實(shí)也未形成合理的處理方式，從而出現(xiàn)登記工作的疏忽或遺漏。

1.3 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)用給農(nóng)民帶來(lái)一定壓力

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)調(diào)查時(shí)，需要對(duì)農(nóng)民的宅基地進(jìn)行調(diào)查測(cè)繪，產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用應(yīng)由農(nóng)民承擔(dān)。該費(fèi)用通常包括，土地測(cè)繪成果的利用、資料圖紙的使用及房屋分戶(hù)圖測(cè)量等。湖南省的“利用測(cè)繪成果及繪圖資料費(fèi)”收取標(biāo)準(zhǔn)為300～4 600元/幅，這無(wú)疑給農(nóng)民帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)壓力。

2 農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記中問(wèn)題的解決措施

2.1 加強(qiáng)審批和監(jiān)管，解決違法用地現(xiàn)象

違法用地現(xiàn)象在農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作中比較普遍，應(yīng)該采取有效措施避免違法用地現(xiàn)象，完善相應(yīng)的管理工作。2014年，湖南省頒布《關(guān)于規(guī)范和改進(jìn)農(nóng)村宅基地管理的若干意見(jiàn)》。其中，對(duì)違法用地現(xiàn)象實(shí)行嚴(yán)格管理、科學(xué)選址和優(yōu)化審批服務(wù)等措施，并對(duì)宅基地申請(qǐng)條件進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)劃，對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村進(jìn)行宅基地購(gòu)買(mǎi)或建造等行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，從根本上避免非法用地現(xiàn)象的泛濫。在宅基地選址方面，切實(shí)考慮村民的實(shí)際需求，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋胤植己褪褂们闆r，實(shí)現(xiàn)集中選址。同時(shí)，宗地一經(jīng)劃分不得隨意修改，對(duì)單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行劃分并最終統(tǒng)一登記，以此實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效的選址，避免違法占用土地現(xiàn)象的出現(xiàn)。

2.2 規(guī)范登記行為，避免“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象的出現(xiàn)

農(nóng)村宅基地改革應(yīng)杜絕“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象。在具體工作開(kāi)展過(guò)程中，要采取有效措施解決“一戶(hù)多宅”問(wèn)題，規(guī)范村民宅基地申請(qǐng)與批準(zhǔn)工作，確保相關(guān)工作的合法性與合理性。例如，針對(duì)“一戶(hù)多宅”問(wèn)題出現(xiàn)的具體原因，采取有針對(duì)性的解決措施。（1）由于新宅建設(shè)而舊宅未拆，造成的“一戶(hù)多宅”問(wèn)題，要在居民申請(qǐng)階段予以管理，如果村民舊宅未拆，再申請(qǐng)新宅時(shí)，不予批準(zhǔn)。（2）由于繼承造成的“一戶(hù)多宅”，再申請(qǐng)第2宗宅基地時(shí)，予以批準(zhǔn)。但是，除了繼承因素外，其他原因影響下，第2宗宅基地申請(qǐng)，不予批準(zhǔn)。（3）由于贈(zèng)與或購(gòu)買(mǎi)造成的“一戶(hù)多宅”，在村民申請(qǐng)第2宗宅基地時(shí)，不予批準(zhǔn)，同時(shí)也要出臺(tái)相應(yīng)的流轉(zhuǎn)規(guī)范。

2.3 合法面積的處理建議

合法面積劃分的規(guī)范性，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的有效性，具有重要的作用，必須采取有效措施完善合法面積的確定。對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)，實(shí)際占用面積超過(guò)批準(zhǔn)面積，但未超出當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，可按違法占用前地類(lèi)，對(duì)原批準(zhǔn)面積與當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的差額部分在違法處置補(bǔ)辦用地審批手續(xù)后，按統(tǒng)一登記要求予以登記發(fā)證；對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)，實(shí)際占用面積超過(guò)批準(zhǔn)面積，且大于當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，可對(duì)批準(zhǔn)面積部分進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證；對(duì)違法超占部分在不動(dòng)產(chǎn)登記簿、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》“附記”欄內(nèi)，注明超占面積，超占部分待今后拆建、翻建時(shí)，予以拆除。

宗地圖按實(shí)際使用范圍繪制，能夠區(qū)分違法超占位置的，應(yīng)當(dāng)用虛線標(biāo)注，如確實(shí)無(wú)法區(qū)分違法超占位置的，應(yīng)當(dāng)注明批準(zhǔn)面積和超占面積，但違法超占面積不確認(rèn)宅基地使用權(quán)。房屋建筑面積區(qū)分批準(zhǔn)面積和實(shí)際面積，房產(chǎn)分戶(hù)圖應(yīng)按實(shí)際結(jié)構(gòu)繪制。

2.4 做好農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的其他辦法

除有效措施外，相關(guān)部門(mén)還應(yīng)在收費(fèi)及不動(dòng)產(chǎn)登記具體工作開(kāi)展等方面采取有效措施，推動(dòng)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作的有效開(kāi)展。例如，在湖南省不動(dòng)產(chǎn)登記工作開(kāi)展過(guò)程中，對(duì)測(cè)繪等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，房屋分戶(hù)測(cè)量、測(cè)量成果利用及圖紙費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)20%。

其中，分戶(hù)測(cè)量中，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房費(fèi)用實(shí)施減半政策。另外，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)也可以由政府統(tǒng)一組織開(kāi)展宅基地和房屋的調(diào)查測(cè)量工作，并由政府承擔(dān)或補(bǔ)貼相關(guān)經(jīng)費(fèi)，以減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。同時(shí)，逐步在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記窗口，方便農(nóng)民申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。《湖南省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實(shí)施方案》明確，到2017年實(shí)現(xiàn)所有建制鎮(zhèn)設(shè)置辦事窗口；2020年，覆蓋所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事窗口在縣市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)授權(quán)范圍內(nèi)，開(kāi)展指定業(yè)務(wù)，并由縣市不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行審核，兩者相互協(xié)調(diào)，保證農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利開(kāi)展。

3 結(jié)語(yǔ)

在土地監(jiān)管日益嚴(yán)格和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全面實(shí)施的背景下，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作的要求也日漸提升，工作中遇到的問(wèn)題也遠(yuǎn)不止文章提到的，可能還包括權(quán)屬來(lái)源、資料不全、兩證不齊等。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記工作還任重而道遠(yuǎn)。登記機(jī)構(gòu)在具體工作開(kāi)展過(guò)程中，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，采取有針對(duì)性的措施避免權(quán)屬糾紛及“一戶(hù)多宅”等現(xiàn)象的出現(xiàn)，提高農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作的實(shí)效性。

[1] 溫樹(shù)棟，王燕．農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證存在的問(wèn)題研究與對(duì)策．城市建設(shè)理論研究（電子版），2015，（7）：379～380

[2] 王平．農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證存在的問(wèn)題研究與對(duì)策．農(nóng)業(yè)與技術(shù)，2015，35（20）：225

[3] 于廣軍．淺談如何解決農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作中存在的問(wèn)題．城市建設(shè)理論研究（電子版），2015，（3）：1613～1614

[4] 劉福元．推動(dòng)集體建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證的調(diào)查與思考．2014年福建省土地學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)年會(huì)論文集，2014，212～215+164