盧正敏

(廈門大學(xué) 法學(xué)院，福建 廈門 361005)

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論強(qiáng)制拍賣抵押物時(shí)租賃權(quán)的除去

盧正敏

(廈門大學(xué) 法學(xué)院，福建 廈門 361005)

后于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)，在其繼續(xù)存在對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響時(shí)，方可被法院除去。租賃權(quán)是否后于抵押權(quán)設(shè)立，目前暫宜以承租人占有抵押物的時(shí)點(diǎn)來判斷；租賃權(quán)是否會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，宜根據(jù)抵押物第一次拍賣的結(jié)果來判斷。對(duì)租賃權(quán)應(yīng)否被除去的問題，宜在執(zhí)行程序中由執(zhí)行法院判斷及處理。法院除去租賃權(quán)的裁定具有相對(duì)效力，對(duì)抵押權(quán)人而言租賃權(quán)消滅，對(duì)于抵押人和承租人而言租賃合同依然有效，承租人仍享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)于除去租賃權(quán)的裁定或駁回除去申請(qǐng)的裁定，承租人或抵押權(quán)人應(yīng)有權(quán)另行提起訴訟。

抵押權(quán)；租賃權(quán)；除去；判斷

一、強(qiáng)制拍賣抵押物時(shí)租賃權(quán)除去的相關(guān)規(guī)范解讀

抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，重在支配標(biāo)的物的交換價(jià)值，租賃權(quán)作為一種債權(quán)，重在支配標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者完全可以并存于同一標(biāo)的物之上。標(biāo)的物上設(shè)有抵押權(quán)的，抵押權(quán)人無需移轉(zhuǎn)占有抵押物，抵押人依然可以將抵押物出租給他人使用收益；標(biāo)的物已被出租的，也不妨礙出租人將該標(biāo)的物抵押給他人。在抵押權(quán)設(shè)立后，如果債務(wù)人不履行債務(wù)或者發(fā)生了其他應(yīng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的事由，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議就抵押物折價(jià)，或者以拍賣、變賣抵押物所得價(jià)款優(yōu)先受償。實(shí)踐中，強(qiáng)制拍賣抵押物是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的主要方法。在抵押物上同時(shí)存在租賃權(quán)的情況下，如何處理抵押物上的租賃權(quán)，即成為強(qiáng)制拍賣中的一個(gè)重要課題。正如臺(tái)灣學(xué)者許仕宦教授所言，在強(qiáng)制拍賣程序中，“最使應(yīng)買者猶疑不前者，系抵押物上是否存在負(fù)擔(dān)及拍定后不動(dòng)產(chǎn)是否點(diǎn)交等問題。其中尤以租賃負(fù)擔(dān)更被注視”。[1]357因?yàn)椋?jìng)買人參與強(qiáng)制拍賣，大多目的在于取得拍賣標(biāo)的物的完整的所有權(quán)，希望在拍得標(biāo)的物后可以馬上使用、收益，如果拍賣物上存在租賃負(fù)擔(dān)，勢(shì)必影響競(jìng)買人的競(jìng)買意愿，即便參與競(jìng)買，其應(yīng)價(jià)也比通常價(jià)格為低，最終影響抵押權(quán)人的利益，減損強(qiáng)制執(zhí)行程序迅速實(shí)現(xiàn)權(quán)利的功能。

近現(xiàn)代民法中，為了強(qiáng)化對(duì)承租人的保護(hù)，租賃權(quán)被“物權(quán)化”，“買賣不破租賃”成為民商事交易中的一個(gè)重要原則。不過，如果一律實(shí)行“買賣不破租賃”，對(duì)于先于租賃權(quán)設(shè)立的抵押權(quán)而言，并不公平，其擔(dān)保的債權(quán)可能無法得到完全滿足。因此，物權(quán)法第一百九十條對(duì)“買賣不破租賃”規(guī)定了例外情形，“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！比欢?，如何理解該條規(guī)定的“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”，理論界存在分歧。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，所謂“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”，是指抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押物上設(shè)立的租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)失去效力，否者就違反了物權(quán)優(yōu)先效力規(guī)則。[2]1242換言之，在抵押后設(shè)立的租賃權(quán)，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，被“當(dāng)然除去”，失去效力。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，所謂“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”，是指因租賃關(guān)系的存在致使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)無人應(yīng)買抵押財(cái)產(chǎn)，或者出價(jià)降低導(dǎo)致不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人與承租人解除租賃合同關(guān)系。[3]458如此解釋，在抵押權(quán)后設(shè)立的租賃權(quán)，并不必然被除去，只要租賃權(quán)的存在對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)沒有損害，該租賃權(quán)仍繼續(xù)存在，由抵押物的買受人承受。

就后于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)如何處理的問題，最高人民法院的司法解釋之間存在沖突。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》(2000)第六十六條第一款規(guī)定，“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！睋?jù)此，除非受讓人自愿承受租賃合同中原出租人的權(quán)利義務(wù)，否者，該租賃權(quán)一律被除去，對(duì)受讓人不具有拘束力。這與上述第一種學(xué)術(shù)見解相吻合。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2009)也持同樣的立場(chǎng)。該解釋第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！睆脑撘?guī)定可以看出，只要租賃權(quán)設(shè)立在抵押權(quán)之后，即便該租賃權(quán)的存在對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)無任何影響，租賃權(quán)仍被除去，受讓人有權(quán)不承受原租賃合同。然而，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2004)又有明顯不同于上述兩個(gè)司法解釋的規(guī)定。該規(guī)定第三十一條明確：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣?！睋?jù)此規(guī)定，后于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)，依然可繼續(xù)存在，并不必然被除去，只有在該租賃權(quán)影響到抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，該租賃權(quán)方可被法院除去?？梢?，該規(guī)定與上述第二種學(xué)術(shù)見解基本一致。

撇開最高人民法院幾個(gè)司法解釋在具體適用上的沖突不論，就抵押物上租賃權(quán)的處理問題，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2004)第三十一條的規(guī)定更為合理。對(duì)于后于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)，不宜被視為當(dāng)然失去效力，只有在影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，方可被除去。換言之，租賃權(quán)消滅與否，應(yīng)取決于租賃權(quán)是否會(huì)影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償利益。當(dāng)承租人的租賃權(quán)不影響抵押權(quán)時(shí)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)即沒有必要除去租賃權(quán)。[4]其理由是：其一，租賃權(quán)的存在并不必然會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于后于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)，若一律采取承受主義，租賃權(quán)的存在可能會(huì)增加抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的困難，如影響競(jìng)買人的競(jìng)買意愿或競(jìng)買應(yīng)價(jià)，這對(duì)抵押權(quán)人不公平。但另一方面，以承受租賃權(quán)為條件對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣，也存在拍賣價(jià)金足以滿足擔(dān)保債權(quán)的可能，如抵押物價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其擔(dān)保的債權(quán)，縱然競(jìng)買人因抵押物上租賃權(quán)的存在而以較低價(jià)格應(yīng)價(jià)，但該價(jià)格仍足以清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)，甚至，在租金較高而有利可圖時(shí)，也許還會(huì)吸引更多的競(jìng)買人，反而能加速抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)?？梢姡怀ピO(shè)立在后的租賃權(quán)，也未必一定會(huì)損害在先的抵押權(quán)人的優(yōu)先受償利益。[5]其二，從立法目的來看，強(qiáng)調(diào)后于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)被除去，是為了維護(hù)抵押權(quán)人的利益，但如上所述，后一種情況下，不除去后于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)，也不會(huì)損及抵押權(quán)人的利益，此時(shí)，如果強(qiáng)行要求一律除去租賃權(quán)，在不損害抵押權(quán)人利益的同時(shí)，將對(duì)承租人甚至抵押物受讓人的利益造成不當(dāng)損害。在不損及抵押權(quán)人利益的前提下，兼顧承租人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)使用收益的利益，不除去抵押物上的租賃權(quán)，更為可取。事實(shí)上，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也采取了此種靈活的處理方式，對(duì)于后于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)，以該租賃權(quán)的存在是否會(huì)影響到抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)，確定應(yīng)否除去該租賃權(quán)。臺(tái)灣地區(qū)“民法”第866條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上，得設(shè)定地上權(quán)或其他以使用收益為目的之物權(quán)，或成立租賃關(guān)系。但其抵押權(quán)不因此而受影響。 前項(xiàng)情形，抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)受有影響者，法院得除去該權(quán)利或終止該租賃關(guān)系后拍賣之?！睋?jù)此，后于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)并不當(dāng)然被除去，而需考慮該租賃權(quán)的存在對(duì)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)有無影響而定。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2004)第三十一條確立的強(qiáng)制拍賣中抵押物上租賃權(quán)除去的規(guī)則，后于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)，原則是采取承受主義，保留租賃權(quán)進(jìn)行拍賣，在拍賣公告中就權(quán)利負(fù)擔(dān)予以披露，[6]只有在租賃權(quán)的繼續(xù)存在對(duì)在先設(shè)立的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的情況下，方應(yīng)依法除去該租賃權(quán)后進(jìn)行拍賣。然而，何種情況下可以認(rèn)定租賃權(quán)的存在對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響而應(yīng)除去租賃權(quán)、有影響時(shí)如何除去租賃權(quán)、租賃權(quán)除去過程中相關(guān)主體有何權(quán)利救濟(jì)途徑等問題，從該規(guī)定都無法推出明確的答案。實(shí)踐中，不同法院、不同執(zhí)行法官常常出現(xiàn)不同的理解。鑒于此，下文圍繞這些問題逐一展開分析與論證。

二、除去租賃權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn)

強(qiáng)制拍賣抵押物時(shí)，何種情形下應(yīng)當(dāng)除去抵押物上的租賃權(quán)，必須有明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)。有實(shí)務(wù)人士認(rèn)為，除去抵押物上的租賃權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備四個(gè)要件：一是前提要件，租賃權(quán)須有效；二是時(shí)間要件，租賃權(quán)須成立于抵押之后；三是實(shí)質(zhì)要件，租賃關(guān)系須影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)；四是啟動(dòng)要件，以抵押權(quán)人申請(qǐng)為原則，法院依職權(quán)啟動(dòng)為例外。[7]

理論上，租賃權(quán)有效成立，確實(shí)應(yīng)屬除去租賃權(quán)的前提條件。因?yàn)?，若租賃權(quán)本身不存在或無效，則無需除去。此時(shí)，所謂“承租人”即為無權(quán)占有人，其若實(shí)施妨礙執(zhí)行的行為，法院可采取措施直接強(qiáng)制執(zhí)行。但從執(zhí)行實(shí)務(wù)來看，強(qiáng)調(diào)租賃權(quán)有效成立為除去租賃權(quán)的前提要件，其實(shí)際意義并不明顯。上述見解之所以將租賃權(quán)有效成立作為除去租賃權(quán)的前提要件，在于應(yīng)對(duì)執(zhí)行實(shí)務(wù)中不斷涌現(xiàn)的虛假租約問題。然而，對(duì)虛假租約稍加分析，不難發(fā)現(xiàn)，虛假租約設(shè)立的租賃權(quán)的成立時(shí)間，通常都是在抵押權(quán)設(shè)立之前，抵押人與案外人簽訂虛假租約的目的，是通過對(duì)設(shè)立于抵押權(quán)之前的租賃權(quán)適用“買賣不破租賃”原則，以達(dá)到阻礙執(zhí)行的效果。若虛假租約設(shè)立的租賃權(quán)在抵押權(quán)之后，即便該租約被認(rèn)定有效，因其完全可能被除去，難以阻卻法院的強(qiáng)制執(zhí)行，故實(shí)踐中，意圖規(guī)避執(zhí)行的當(dāng)事人基本上不會(huì)采納此種方式。而從除去租賃權(quán)的法律規(guī)范來看，只有后于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)，才會(huì)被考慮是否除去的問題。從這一點(diǎn)來看，強(qiáng)調(diào)租賃權(quán)有效成立為除去租賃權(quán)的前提要件，便沒有多大的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。至于上述見解中的啟動(dòng)要件，更不宜作為除去租賃權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)?，該要件針?duì)的是租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)被除去的情形下，如何啟動(dòng)除去租賃權(quán)的具體程序的問題，并非認(rèn)定何種情形下應(yīng)當(dāng)除去租賃權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)物權(quán)法第一百九十條和最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2004)第三十一條規(guī)定，先于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)，一律適用“買賣不破租賃” 原則，不存在租賃權(quán)被除去的可能；只有后于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)，其繼續(xù)存在會(huì)影響到在先設(shè)立的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)的情況下，該租賃權(quán)才應(yīng)當(dāng)被除去。據(jù)此，判斷何種情形下應(yīng)當(dāng)除去抵押物上的租賃權(quán)，有兩大標(biāo)準(zhǔn)：其一，時(shí)間上，租賃權(quán)須后于抵押權(quán)設(shè)立；其二，實(shí)質(zhì)上，租賃權(quán)的存續(xù)會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。執(zhí)行實(shí)務(wù)中應(yīng)如何理解和適用這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，存在分歧，需進(jìn)一步分析。

(一)如何判斷租賃權(quán)后于抵押權(quán)設(shè)立

抵押物上的租賃權(quán)是否后于抵押權(quán)設(shè)立，對(duì)應(yīng)否除去租賃權(quán)影響甚大。若租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立，則依法適用“買賣不破租賃” 原則，不得除去。只有后于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)，才可能被除去。而判斷租賃權(quán)是否后于抵押權(quán)設(shè)立，首先得判明租賃權(quán)的設(shè)立時(shí)間。

關(guān)于租賃權(quán)的設(shè)立時(shí)間，實(shí)務(wù)中有三種不同的判定標(biāo)準(zhǔn)：一是租賃合同成立日，二是租賃合同登記日，三是承租人占有日。適用不同的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，就租賃權(quán)是否后于抵押權(quán)設(shè)立的問題，可能就會(huì)有不同的答案。

從我國(guó)合同法來看，租賃合同的成立一般應(yīng)具備三個(gè)要件：租賃當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力；租賃當(dāng)事人的意思表示真實(shí)；合同的內(nèi)容不違背法律和社會(huì)公共利益。除此之外，合同法未明確規(guī)定租賃合同成立需其他的公示要件。如此，只要租賃合同成立，租賃權(quán)便合法成立。換言之，根據(jù)合同法，租賃合同的成立日即為租賃權(quán)的設(shè)立日。租賃合同成立之后，租賃合同是否經(jīng)登記、承租人是否占有租賃物，均不影響租賃合同對(duì)租賃關(guān)系當(dāng)事人的法律效力。盡管我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》以及關(guān)于房屋租賃管理的一些地方性法規(guī)規(guī)定了城市房屋租賃的登記備案制度，公安部門也規(guī)定出租人出租房屋必須到公安部門進(jìn)行房屋出租登記，但是，并未明確登記會(huì)產(chǎn)生何種法律效力。而我國(guó)目前房屋租賃登記制度的目的，也不在于明確登記對(duì)租賃合同的效力如何，而主要在于行政管理和治安管理的需要。無論是司法實(shí)踐還是學(xué)理分析，均認(rèn)為登記與否并不影響租賃合同在當(dāng)事人之間的效力。

那么，這是否可順勢(shì)推論：應(yīng)該以租賃合同的成立日作為判斷租賃權(quán)是否后于抵押權(quán)設(shè)立的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)呢？答案是否定的。這里，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分租賃權(quán)的成立時(shí)間與產(chǎn)生對(duì)抗效力的時(shí)間。根據(jù)合同法，租賃合同成立日，即為租賃權(quán)成立日。但是，租賃權(quán)成立日，并不必然等同于租賃權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗效力的時(shí)點(diǎn)。我們通常所說的租賃權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗效力，是指租賃權(quán)對(duì)租賃合同當(dāng)事人以外的第三人產(chǎn)生的效力。租賃權(quán)屬于債權(quán)之一種，基于債權(quán)的相對(duì)性，租賃權(quán)本不應(yīng)對(duì)租賃合同當(dāng)事人以外的第三人產(chǎn)生法律效力。但是，近現(xiàn)代各國(guó)民事立法為保護(hù)經(jīng)濟(jì)上處于劣勢(shì)的不動(dòng)產(chǎn)承租人，以及謀求社會(huì)安定，將原本債權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)予以物權(quán)化，多傾向于采取較為保護(hù)承租人的措施，如實(shí)行“買賣不破租賃”、賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。不過，為了避免租賃權(quán)被濫用，各國(guó)及地區(qū)在將租賃權(quán)物權(quán)化的同時(shí)，多要求租賃權(quán)需具備一定的公示性措施，或者登記，或者交付，或者占有，或者公證，方能對(duì)抗第三人。若不具備相應(yīng)的公示要件，租賃權(quán)即使可以成立，但沒有對(duì)抗第三人的效力。從這可以看出，租賃權(quán)的成立，并不直接意味著租賃權(quán)即產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。而我們這里探討的租賃權(quán)是否后于抵押權(quán)設(shè)立，重在分析租賃權(quán)對(duì)抗第三人的效力，也即對(duì)抗抵押權(quán)人的效力。正如物權(quán)法第一百九十條規(guī)定，租賃權(quán)后于抵押權(quán)設(shè)立的，“該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”。因此，這里需要強(qiáng)調(diào)的租賃權(quán)的設(shè)立時(shí)間，本非理論上的租賃權(quán)的成立時(shí)間，而是指產(chǎn)生對(duì)抗第三人(抵押權(quán)人)效力的時(shí)間。

在明確判斷租賃權(quán)是否后于抵押權(quán)的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為租賃權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗效力的時(shí)間的前提下，反過來思考，就很容易得出這樣的結(jié)論：租賃合同成立日不宜作為判斷租賃權(quán)是否后于抵押權(quán)設(shè)立的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。這是因?yàn)?，根?jù)合同法的規(guī)定，租賃合同的成立無需任何公示性措施，若租賃合同一經(jīng)成立，即認(rèn)為租賃權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗效力，那么，將導(dǎo)致租賃權(quán)對(duì)抗效力的絕對(duì)性擴(kuò)張，會(huì)帶來一系列不良后果。執(zhí)行實(shí)踐中，眾多債務(wù)人利用這一點(diǎn)簽訂虛假租約以規(guī)避執(zhí)行，即是典型例證。

就租賃權(quán)公示措施的有效性而言，相對(duì)于其他公示性措施，登記的公示程度最高。若以登記作為租賃權(quán)的對(duì)抗要件，無疑是最理想的辦法。若此，租賃合同登記日為租賃權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗效力的時(shí)點(diǎn)。判斷租賃權(quán)是否后于抵押權(quán)設(shè)立，即應(yīng)以租賃合同登記日為準(zhǔn)。采用此標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)務(wù)操作上簡(jiǎn)便易行，不會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。然而，如上所述，在我國(guó)，盡管我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》以及關(guān)于房屋租賃管理的一些地方性法規(guī)規(guī)定了城市房屋租賃的登記備案制度，但并未明確登記備案會(huì)產(chǎn)生何種法律效力。雖然我國(guó)少數(shù)地方法規(guī)、規(guī)章明確將房屋租賃登記作為租賃權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗效力的公示要件，如1999年《上海市房屋租賃條例》第十五條規(guī)定“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人”，2004年《天津市房屋租賃管理規(guī)定》第十三條規(guī)定“未經(jīng)登記備案的房屋租賃合同，不得對(duì)抗第三人”，但是，這些規(guī)定畢竟是地方性法規(guī)、規(guī)章，僅在該地域范圍內(nèi)有效，且其位階與效力均低于法律，在司法實(shí)踐中能否有效適用，也是一個(gè)問題。從實(shí)踐來看，租賃登記并不是交易常態(tài)。在租賃登記并不具有普遍性的現(xiàn)實(shí)下，以租賃合同登記日作為判斷租賃權(quán)是否后于抵押權(quán)設(shè)立的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，也不合理。

考慮到我國(guó)當(dāng)前的具體國(guó)情，以承租人占有抵押物的時(shí)點(diǎn)為判斷租賃權(quán)是否后于抵押權(quán)設(shè)立的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，較為適宜。從租賃權(quán)物權(quán)化的立法目的來看，對(duì)租賃權(quán)的強(qiáng)化保護(hù)著重在于通過保障承租人的占有來保障租賃關(guān)系穩(wěn)定以及交易安全。如果承租人并未實(shí)際占有或者使用租賃物，租賃權(quán)作為債權(quán)便沒有優(yōu)先于包括抵押權(quán)、所有權(quán)在內(nèi)的物權(quán)的合理性。這也正是部分學(xué)者認(rèn)為占有應(yīng)為租賃權(quán)存在的應(yīng)有之義的依據(jù)所在。[8]235最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2009)第六條在處理多個(gè)租賃關(guān)系競(jìng)合的問題時(shí)，便確立了占有時(shí)點(diǎn)為承租人對(duì)抗其他人的首要標(biāo)準(zhǔn)。*最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2009)第6條：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的；(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。”最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(2015)第三十一條明確了承租人有權(quán)阻止移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)的情形是，“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的”。根據(jù)該規(guī)定，在查封之前成立的租賃合同，若承租人實(shí)際未占有使用租賃物，也不得對(duì)抗買受人?？梢姡加惺浅凶馊丝蓪?duì)抗買受人的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。雖然該條款針對(duì)的是強(qiáng)制拍賣標(biāo)的物被查封的情形，但是，在拍賣標(biāo)的物為抵押物的情況下，該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)可援用。換言之，如果租賃合同在抵押之前簽訂但承租人在抵押后才占有使用的，應(yīng)認(rèn)定租賃權(quán)后于抵押權(quán)設(shè)立。

誠(chéng)然，占有作為租賃權(quán)的對(duì)抗要件，其公示程度較低，須進(jìn)一步的查證，必然會(huì)帶來實(shí)務(wù)操作上的難題。況且，占有有直接占有與間接占有、一次占有與持續(xù)占有之分，如何認(rèn)定占有，也存在需進(jìn)一步解釋的問題。因此，最理想的方式，仍然是建立租賃權(quán)登記對(duì)抗制度，在此前提下，以登記時(shí)點(diǎn)作為判斷租賃權(quán)是否后于抵押權(quán)設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)。不過，在目前的國(guó)情下，暫時(shí)只能以承租人占有抵押物的時(shí)點(diǎn)為判斷標(biāo)準(zhǔn)。在租賃權(quán)登記對(duì)抗制度建立后，則應(yīng)以登記時(shí)間為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

附帶說明的是，在判斷租賃權(quán)與抵押權(quán)設(shè)立的先后順位時(shí)，抵押權(quán)設(shè)立的時(shí)點(diǎn)，應(yīng)是指抵押權(quán)登記的時(shí)點(diǎn)，而非抵押合同成立的時(shí)點(diǎn)。盡管最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2004)第三十一條并沒有強(qiáng)調(diào)在先的擔(dān)保物權(quán)須登記，沒有區(qū)分登記的擔(dān)保物權(quán)與未登記的擔(dān)保物權(quán)，但是，根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法和擔(dān)保法，未登記的擔(dān)保物權(quán)不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，尤其是物權(quán)法第一百九十條明確規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗的是“已登記的抵押權(quán)”。*《物權(quán)法》如此規(guī)定的立法理由是：如果抵押人將無須辦理且未辦理登記的抵押財(cái)產(chǎn)出租的，因承租人無法通過查詢登記簿來知悉租賃財(cái)產(chǎn)上是否存在抵押權(quán)，故未登記的抵押權(quán)不能對(duì)抗租賃權(quán)(參見：胡康生. 中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義. 北京：法律出版社，2007：417)。因此，在適用最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2004)第三十一條判斷租賃權(quán)與抵押權(quán)的先后順位時(shí)，應(yīng)當(dāng)貫徹物權(quán)法第一百九十條的規(guī)定。

此外，這里還有一個(gè)問題值得探討：若租賃權(quán)設(shè)立在前，但租期在抵押權(quán)設(shè)定之后屆滿，在租期屆滿后，抵押人與承租人協(xié)商“續(xù)租”的，又應(yīng)如何判斷租賃權(quán)與抵押權(quán)設(shè)立的先后順位？有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于續(xù)租的情形，若換新約，基于新約的租賃權(quán)即設(shè)立于抵押權(quán)之后，應(yīng)可除去；若非另換新約，而僅是約定將原租約延長(zhǎng)一定期限，則仍屬原租賃，如此，租賃權(quán)仍早于抵押權(quán)，不可除去。之所以作此區(qū)分，在于前者為契約的更新，后者為期限的更新，二者明顯不同。[9]171

如果抵押人與承租人協(xié)商更改了原租賃合同的主要條款，所謂續(xù)租的合同便是新的租賃合同，此時(shí)，應(yīng)認(rèn)定租賃權(quán)設(shè)立于抵押權(quán)之后，毫無疑問。但是，如果在其他內(nèi)容不變的前提下，僅延展租期的續(xù)租，仍認(rèn)定租賃權(quán)早于抵押權(quán)而不可除去，則值得商榷。從合同法理論來看，在租賃合同其他內(nèi)容不變的情況下，僅是延展租期的續(xù)租，屬于租賃期限的更新，原租賃關(guān)系不失其同一性。[10]449據(jù)此，似乎可以得出租賃權(quán)仍早于抵押權(quán)的推論。但是，應(yīng)當(dāng)看到，對(duì)抵押人與承租人而言，固可承認(rèn)續(xù)租仍為原租賃關(guān)系，但是，對(duì)抵押權(quán)人而言，若仍作此認(rèn)定，則明顯不公。因?yàn)?，在抵押?quán)人設(shè)定抵押時(shí)，原租賃合同租期的長(zhǎng)短往往是其重要的考慮因素，租期會(huì)影響抵押權(quán)人的設(shè)計(jì)方案。若原租賃合同租期屆滿時(shí)，抵押人與承租人可任意延展租期，極可能導(dǎo)致抵押權(quán)人的預(yù)期落空，影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因此，除非事先征得抵押權(quán)人的同意，否者，僅是延展租期的續(xù)租，對(duì)抵押權(quán)人而言也構(gòu)成新的租賃關(guān)系，應(yīng)認(rèn)定承租人的租賃權(quán)位于抵押權(quán)之后。

(二)如何判斷租賃權(quán)的存續(xù)會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

如何判斷租賃權(quán)的存續(xù)會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，無論是物權(quán)法還是最高人民法院的司法解釋，均沒有明確的解釋。在學(xué)理上，則有不同的見解。

有臺(tái)灣學(xué)者認(rèn)為，所謂租賃權(quán)對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響，是指在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)申請(qǐng)拍賣抵押物時(shí)，因抵押物上存在的租賃關(guān)系影響抵押物的交換價(jià)值，抵押物的價(jià)值因而減少，發(fā)生無人應(yīng)買或出價(jià)很低以致于不足以清償擔(dān)保債權(quán)的情形。[11]458也有臺(tái)灣學(xué)者主張，所謂影響抵押權(quán)，是指因租賃權(quán)等權(quán)利的存在，致抵押物第一次拍賣時(shí)未拍定。即第一次拍賣，須連同租賃權(quán)一并拍賣，如拍定即表示無影響，否者為有影響。[12]368

我國(guó)一些實(shí)務(wù)人士反對(duì)通過先拍賣來判斷租賃權(quán)是否影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的觀點(diǎn)，理由是先行拍賣程序繁雜，和執(zhí)行經(jīng)濟(jì)、效率背道而馳，因而主張通過拍賣前不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估程序進(jìn)行概算來判斷租賃權(quán)對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的影響。[13]有人甚至明確建議，實(shí)務(wù)中可參考不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)的1/2是否足以清償?shù)盅簜鶛?quán)，若不足，則可認(rèn)定為租賃影響抵押權(quán)。[7]900-901其所謂的參考不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)1/2的由來，是鑒于我國(guó)強(qiáng)制拍賣相關(guān)司法解釋中規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)三次拍賣后最終的拍賣成交價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)6.4折，變賣不得低于評(píng)估價(jià)的1/2，是以最低的保留價(jià)來確定的。

依據(jù)評(píng)估價(jià)來判斷租賃權(quán)是否影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，在強(qiáng)制拍賣之前即先行作出判定，有利于提高執(zhí)行效率，節(jié)約執(zhí)行成本，表面上較為合理。但是，不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估受制于多種主客觀因素，不同評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)常出現(xiàn)差異，評(píng)估價(jià)未必能夠反映出抵押物的真實(shí)價(jià)值。并且，評(píng)估價(jià)是評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果，而評(píng)估與拍賣時(shí)點(diǎn)有間隔，在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格易變的現(xiàn)實(shí)背景下，拍賣時(shí)點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，可能已明顯發(fā)生變化。因此，依據(jù)評(píng)估價(jià)來判斷租賃權(quán)是否影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，有失客觀。以建立在評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上的保留價(jià)作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，也會(huì)帶來同樣的問題。

對(duì)租賃權(quán)是否影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的判斷，無法從拍賣前的評(píng)估階段得出答案，必然應(yīng)當(dāng)回歸到強(qiáng)制拍賣程序中來，通過一定的拍賣程序，判斷有無影響?；诖耍凶罡呷嗣穹ㄔ簣?zhí)行局法官建議借鑒瑞士的雙重報(bào)價(jià)制度，[14]也有學(xué)者支持此種見解。[15]所謂雙重報(bào)價(jià)制度，即在第一次拍賣時(shí)，將不動(dòng)產(chǎn)與其租賃負(fù)擔(dān)一并拍賣(即實(shí)踐中所謂的“帶租約拍賣”)，如應(yīng)買價(jià)金可完全滿足抵押權(quán)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)與租賃負(fù)擔(dān)一同移轉(zhuǎn)給買受人，如不能滿足抵押權(quán)時(shí)，則僅以不動(dòng)產(chǎn)再行拍賣，若因此抵押權(quán)可受滿足或所得價(jià)金多于第一次拍賣時(shí)，則不動(dòng)產(chǎn)無負(fù)擔(dān)移轉(zhuǎn)于買受人，其租賃負(fù)擔(dān)涂銷；如第二次拍賣所得價(jià)金不多于第一次拍賣或者反而更少時(shí)，則不動(dòng)產(chǎn)與租賃負(fù)擔(dān)仍一同移轉(zhuǎn)給買受人，此時(shí)，租賃負(fù)擔(dān)對(duì)于抵押權(quán)無影響。

借鑒瑞士的雙重報(bào)價(jià)制度，根據(jù)抵押物的實(shí)際拍賣價(jià)金來判斷租賃權(quán)對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有無影響，與上述評(píng)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相比，該標(biāo)準(zhǔn)似乎更為客觀、確定。然而，若吸納瑞士的雙重報(bào)價(jià)制度，在第一次拍賣無法滿足抵押權(quán)時(shí)，須經(jīng)第二次拍賣才能確定租賃權(quán)是否影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，這會(huì)導(dǎo)致程序的繁雜，有礙執(zhí)行效率。更為關(guān)鍵的是，在第二次拍賣時(shí)，買受人是否繼受租賃權(quán)，須視拍賣價(jià)金而定，這會(huì)嚴(yán)重影響買受人地位的安定性。而保障買受人地位的安定，是強(qiáng)制拍賣制度設(shè)計(jì)必須考慮的一大目標(biāo)，否者，必將危及強(qiáng)制拍賣的公信力，損害強(qiáng)制拍賣的實(shí)際效用。從買受人地位安定性考慮，是否繼受租賃權(quán)，理應(yīng)于拍賣程序之初在拍賣公告中告知買受人，而非根據(jù)拍賣的結(jié)果來確定。

租賃權(quán)是否會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，宜根據(jù)抵押物第一次拍賣的結(jié)果來判斷。第一次拍賣為帶租約拍賣，若無人應(yīng)買或者競(jìng)買人出價(jià)很低，不足以清償擔(dān)保債權(quán)的，則可認(rèn)定租賃權(quán)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)；反之，拍賣價(jià)金若足以清償擔(dān)保債權(quán)，則可認(rèn)定租賃權(quán)對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)沒有影響。根據(jù)拍賣的結(jié)果來判斷租賃權(quán)是否會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，其標(biāo)準(zhǔn)非常明確，可避免采評(píng)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)所帶來的標(biāo)準(zhǔn)的不客觀、不確定性問題。并且，該標(biāo)準(zhǔn)限于第一次拍賣的結(jié)果，不必?fù)?dān)心執(zhí)行程序過于復(fù)雜的問題。此外，根據(jù)第一次拍賣結(jié)果，若判定租賃權(quán)會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則第二次拍賣時(shí)租賃權(quán)即被除去，也不會(huì)出現(xiàn)買受人地位不安定的問題。

如上所述，有臺(tái)灣學(xué)者認(rèn)為，租賃權(quán)是否影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，以第一次帶租約拍賣是否拍定而定。據(jù)此見解，只要第一次拍賣沒有流拍，即便拍賣價(jià)金不足以清償?shù)盅何锼鶕?dān)保的債權(quán)，也可認(rèn)定租賃權(quán)不會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。該學(xué)者之所以不考慮拍賣價(jià)金的多少，其理由是：如第一次拍賣連同租賃權(quán)既可拍定，表示拍定人愿連同租賃權(quán)一并繼受，不妨礙抵押權(quán)的行使；而抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，與賣得價(jià)金高低無關(guān)，因賣得價(jià)金的高低受制于多種因素，且如何決定是否高低，也無客觀標(biāo)準(zhǔn)。[12]368該觀點(diǎn)值得商榷。將抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，簡(jiǎn)單地理解為抵押物可以拍定，不論拍賣價(jià)金是否低于擔(dān)保債權(quán)，其帶來的客觀結(jié)果，可能會(huì)大大損害抵押權(quán)人的利益，也有悖抵押權(quán)設(shè)置的初衷。并且，認(rèn)為第一次拍賣拍定，以拍定人愿意繼受租賃權(quán)為由判定不影響抵押權(quán)的行使，也存在問題。此見解的立足點(diǎn)，是拍定人的利益不受影響，但是，應(yīng)當(dāng)注意的是，抵押物強(qiáng)制拍賣的目的，是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，因此，首先須充分維護(hù)抵押權(quán)人的利益。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)是抵押權(quán)的“充分”實(shí)現(xiàn)。若抵押權(quán)人的擔(dān)保債權(quán)在抵押物帶租約拍賣的情況下無法充分受償，意味著租賃負(fù)擔(dān)影響到抵押物的拍賣價(jià)格，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃權(quán)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而除去租賃權(quán)。

客觀地講，影響抵押物拍賣價(jià)金的因素很多，除租賃關(guān)系外，抵押物所在地理位置、環(huán)境景觀、市場(chǎng)走向、周邊交易的活躍度等，均可能影響抵押物能否拍定及其拍賣價(jià)金。從執(zhí)行實(shí)務(wù)來看，第一次拍賣流拍的現(xiàn)象大量存在。有實(shí)務(wù)人士據(jù)此認(rèn)為，以抵押物第一次拍賣的結(jié)果來判斷租賃權(quán)是否影響抵押權(quán)，未必科學(xué)。[7]900以影響拍賣結(jié)果的多因素為依據(jù)，否定以第一次拍賣結(jié)果為租賃權(quán)是否影響抵押權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，看似周延，實(shí)則無據(jù)。因?yàn)?，正如該見解也無法忽略的客觀事實(shí)是，租賃關(guān)系明顯屬于影響抵押物拍賣價(jià)金的重要因素，也許不是唯一因素，但這也足以表明租賃關(guān)系可能會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如上所述，在租賃權(quán)后于抵押權(quán)設(shè)立的情況下，立法須優(yōu)先保護(hù)的，是抵押權(quán)人的利益，而非承租人的利益。因此，只要租賃關(guān)系“有可能”影響到抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，為保護(hù)抵押權(quán)人利益考慮，即應(yīng)認(rèn)定后設(shè)立的租賃權(quán)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，從而依法除去租賃權(quán)。

補(bǔ)充說明的是，抵押物第一次帶租約拍賣時(shí)，在流拍或者拍賣價(jià)金不足以清償擔(dān)保債權(quán)的情況下，此時(shí)，可判定后設(shè)立的租賃權(quán)影響了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但是，如果抵押人事前征得抵押權(quán)人同意而將抵押物出租的情形，依誠(chéng)信原則，因抵押權(quán)人已可預(yù)期擔(dān)保債權(quán)可能因租賃合同而受影響，則抵押權(quán)人在拍賣時(shí)不得申請(qǐng)除去租賃權(quán)，以保護(hù)善意的承租人不因信賴其同意而遭受不測(cè)的損害。

三、除去租賃權(quán)的具體程序

租賃權(quán)是否成立于抵押權(quán)之后、可否對(duì)抗抵押權(quán)、租賃權(quán)的存在對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有無影響等問題，牽涉到租賃權(quán)應(yīng)否被除去等實(shí)體事項(xiàng)。若抵押權(quán)人與承租人之間就這些問題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，應(yīng)如何解決呢？這涉及除去租賃權(quán)的具體程序設(shè)計(jì)問題。

實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，基于審執(zhí)分離的原理，執(zhí)行法院只能做形式審查，就應(yīng)否除去租賃權(quán)等實(shí)體事項(xiàng)，執(zhí)行法院無權(quán)為實(shí)質(zhì)上審理，若抵押權(quán)人與承租人之間發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，須另行訴訟解決。如此，除去租賃權(quán)的判決即有既判力，保障拍定人與承租人權(quán)益，并可避免執(zhí)行法院與民事庭見解分歧造成的問題。

然而，要求抵押權(quán)人通過訴訟方式除去租賃權(quán)，執(zhí)行程序必遭延滯，[12]371并且，對(duì)抵押權(quán)人而言，無端增加訟累，也不公平。對(duì)租賃權(quán)應(yīng)否被除去的問題，宜在執(zhí)行程序中由執(zhí)行法院判斷及處理。如此，“簡(jiǎn)化除去租賃權(quán)之程序，減輕抵押權(quán)人之負(fù)擔(dān)，又便利抵押物拍賣而提高其價(jià)金，有助于抵押權(quán)人權(quán)利之迅速、經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)”。[1]361尤其在我國(guó)，執(zhí)行程序并未貫徹絕對(duì)的審執(zhí)分離理念，執(zhí)行法院就有關(guān)當(dāng)事人之間的實(shí)體爭(zhēng)議享有一定的審查權(quán)，是我國(guó)執(zhí)行立法的一大特色。

或許會(huì)存在這樣的疑問，由執(zhí)行法院自行判斷和處理租賃權(quán)應(yīng)否被除去等實(shí)體事項(xiàng)，雖然無法律規(guī)范上的障礙，但是，執(zhí)行法院對(duì)租賃權(quán)應(yīng)否被除去的判斷，并無既判力，那么，若抵押權(quán)人或承租人對(duì)此判定進(jìn)一步爭(zhēng)執(zhí)，勢(shì)必另啟訴訟程序，如此，也無法達(dá)到促進(jìn)執(zhí)行效率、減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的要求。這樣的疑問不無道理。然而，應(yīng)當(dāng)看到，在我國(guó)，由執(zhí)行法院先行審查處理執(zhí)行中的實(shí)體爭(zhēng)議，可迅速解決部分爭(zhēng)議，有利于減少訟累，提高執(zhí)行效率。執(zhí)行實(shí)踐已經(jīng)表明，對(duì)于租賃權(quán)應(yīng)否被除去的實(shí)體爭(zhēng)議，經(jīng)執(zhí)行法院審查核實(shí)后，不少承租人接受了法院的處理結(jié)果，起到了過濾大部分案件的效果。當(dāng)事人對(duì)此再另行提起異議之訴的案件僅占一小部分。誠(chéng)然，考慮到當(dāng)事人的利益，在執(zhí)行法院審查處理租賃權(quán)應(yīng)否被除去的實(shí)體事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)為抵押權(quán)人和承租人提供相應(yīng)的程序保障，如允許承租人在此程序中提出相應(yīng)的抗辯事由等，以維護(hù)抵押權(quán)人與承租人之間的公平。

這里需附帶解決的一個(gè)問題是：除去租賃權(quán)的程序，由何種主體啟動(dòng)？抵押權(quán)人抑或執(zhí)行法院？有臺(tái)灣學(xué)者認(rèn)為，租賃權(quán)等權(quán)利影響到抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人可以申請(qǐng)法院除去租賃權(quán)等權(quán)利，法院也可以依職權(quán)除去。[16]438不過，也有臺(tái)灣學(xué)者持不同意見，認(rèn)為除去租賃權(quán)系因影響抵押權(quán)之故，基于當(dāng)事人進(jìn)行主義及私法自治原則，應(yīng)由受影響的抵押權(quán)人申請(qǐng)，執(zhí)行法院始應(yīng)除去，其他人不可申請(qǐng)，執(zhí)行法院也不可越俎代庖依職權(quán)除去。[12]368

我國(guó)民事訴訟法和最高人民法院司法解釋并未就強(qiáng)制拍賣中除去租賃權(quán)的啟動(dòng)主體作出明確規(guī)定。有實(shí)務(wù)人士主張賦予執(zhí)行法院依職權(quán)除去租賃權(quán)的權(quán)力。其理由有二：其一，在同時(shí)存在抵押權(quán)人和普通債權(quán)人的情況下，拍賣物處置的價(jià)格不僅影響到抵押債權(quán)人，而且影響到普通債權(quán)人的利益；其二，因我國(guó)租賃權(quán)成立缺乏公示要件，導(dǎo)致虛假租約頻現(xiàn)，基于虛假租約之上的租賃權(quán)本身就違法，法院應(yīng)可依職權(quán)除去租賃權(quán)。[7]901

除去租賃權(quán)程序宜僅因抵押權(quán)人申請(qǐng)而啟動(dòng)。這是因?yàn)?，除去租賃權(quán)的法理基礎(chǔ)，源于后設(shè)立的租賃權(quán)不得對(duì)抗在先的抵押權(quán)，且租賃權(quán)的存在影響到了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如下文所述，影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的租賃權(quán)，僅相對(duì)于抵押權(quán)人不生效力，若抵押權(quán)人不主動(dòng)申請(qǐng)除去，基于私權(quán)自治的原理，法院不宜介入或干涉。況且，若抵押權(quán)人未申請(qǐng)除去租賃權(quán)，“此項(xiàng)既未涉公益，執(zhí)行法院似也無依職權(quán)顧慮之必要”。[1]366-367上述實(shí)務(wù)人士用于論證法院依職權(quán)啟動(dòng)除去租賃權(quán)程序的依據(jù)，也是站不住腳的。首先，普通債權(quán)并不具有當(dāng)然優(yōu)先于租賃權(quán)的效力，因此，若抵押債權(quán)人不主動(dòng)申請(qǐng)除去租賃權(quán)，普通債權(quán)人不能僅因拍賣物處置的價(jià)格影響到自己的利益而享有除去租賃權(quán)的權(quán)利；其次，在成立虛假租約的情況下，因租賃權(quán)本身不存在，因而沒有“除去”的必要。若虛假租約下的所謂的“承租人”占有抵押物而在拍定后拒絕交付，法院可以直接采取措施強(qiáng)制執(zhí)行。

四、除去租賃權(quán)的法律效力

若法院依法除去租賃權(quán)，有何法律效力？實(shí)務(wù)界和理論界有不同理解。有的認(rèn)為，法院除去租賃權(quán)是指出租人或承租人解除租賃合同。法院強(qiáng)勢(shì)介入租賃合同是合同當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，依據(jù)合同法第九十四條關(guān)于“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的規(guī)定，當(dāng)事人任何一方可以提出解除合同。[17]有的認(rèn)為，法院除去租賃權(quán)，就不同于當(dāng)事人解除租賃合同。此時(shí)，應(yīng)由人民法院書面告知承租人協(xié)助執(zhí)行，并要求其在一定時(shí)間內(nèi)搬出抵押房屋，否則，造成的損失由其自行負(fù)責(zé)。[18]還有的認(rèn)為，法院除去租賃權(quán)，是指法院在強(qiáng)制拍賣抵押財(cái)產(chǎn)之前，以裁定的方式向承租人作出終止租賃合同的意思表示，其實(shí)質(zhì)與抵押權(quán)人除去租賃合同一樣，都是確認(rèn)租賃合同無效，只不過是法院以裁定的形式作出的一種強(qiáng)制執(zhí)行措施而已。[4]57

對(duì)于除去租賃權(quán)的法律效力，無論是理解為出租人、承租人解除租賃合同，還是理解為抵押權(quán)人解除租賃合同，抑或理解為法院裁定終止租賃合同，其指向的最后“終點(diǎn)”，都是租賃關(guān)系的絕對(duì)終止。這樣的理解，都是對(duì)物權(quán)法第一百九十條規(guī)定的“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”的誤解。所謂“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”，實(shí)質(zhì)是指租賃關(guān)系的“相對(duì)無效”，[4]56而非絕對(duì)無效。也就是說，“承租人于抵押權(quán)設(shè)定后從抵押人之出租行為所取得之租賃權(quán)，雖因抵押權(quán)實(shí)行而遭執(zhí)行法院予以除去，但該租賃契約于出租人與承租人間仍屬有效，僅承租人不得以其租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)人而已?！盵1]364如此，執(zhí)行法院除去租賃權(quán)的裁定確定后，一方面，對(duì)抵押權(quán)人而言，存續(xù)于抵押物上的租賃權(quán)消滅，法院在抵押物無租賃負(fù)擔(dān)的狀態(tài)下進(jìn)行拍賣，買受人在拍賣成交后可以取得不帶租賃權(quán)的完整的物的所有權(quán)；另一方面，對(duì)于抵押人和承租人而言，該租賃合同依然有效，因租賃權(quán)被除去而致租賃合同無法繼續(xù)履行的，承租人可基于租賃合同的約定要求抵押人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。若執(zhí)行法院除去租賃權(quán)后強(qiáng)制拍賣程序因申請(qǐng)執(zhí)行人撤回申請(qǐng)或債務(wù)人清償而終結(jié)，此時(shí)，除去租賃權(quán)的裁定便失效，租賃權(quán)除去的效果，即應(yīng)自動(dòng)回復(fù)。[12]370即使抵押權(quán)人嗣后重新申請(qǐng)拍賣抵押物，也是另一執(zhí)行案件，執(zhí)行法院如認(rèn)為該租賃權(quán)負(fù)擔(dān)對(duì)抵押權(quán)有影響而應(yīng)除去，也應(yīng)另為除去裁定，不可逕以無租賃狀態(tài)而拍賣抵押物。[1]363

接下來值得思考的一個(gè)問題是：法院除去租賃權(quán)后，承租人在強(qiáng)制拍賣程序中是否仍享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？對(duì)此，理論上存在兩種截然不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，基于除去租賃權(quán)的裁定，租賃關(guān)系在拍賣程序中被終止，承租人因此失去其法律地位，不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。[15]55另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，除去租賃權(quán)后，原承租人依然享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。[4]59

在強(qiáng)制拍賣程序中，后于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)被除去后，仍宜承認(rèn)原承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。首先，如上所述，除去租賃權(quán)的法律效力，僅是相對(duì)于抵押權(quán)人無效，在抵押人與承租人之間，該租賃合同依然有效。依附于租賃合同關(guān)系之上的承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并不當(dāng)然消滅。否認(rèn)承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)者所持的理論依據(jù)，是認(rèn)為除去租賃權(quán)后租賃合同關(guān)系完全消滅。這實(shí)質(zhì)上是對(duì)除去租賃權(quán)法律效力的錯(cuò)誤理解。其次，在租賃權(quán)被除去后，承認(rèn)承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并不影響抵押物的拍賣價(jià)值，也就無損抵押權(quán)人的利益。在無損抵押權(quán)人利益的前提下，承認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，兼顧承租人的利益保護(hù)，顯然是一種合理的選擇。

五、相關(guān)主體的權(quán)利救濟(jì)

在強(qiáng)制拍賣程序中，如果執(zhí)行法院作出除去抵押物上租賃權(quán)的裁定，*實(shí)踐中，有的執(zhí)行法院采用“通知”的方式除去租賃權(quán)，恐有所不妥。而承租人對(duì)此爭(zhēng)執(zhí)的，應(yīng)如何予以救濟(jì)？如果執(zhí)行法院認(rèn)定租賃權(quán)成立于抵押權(quán)之前，或者成立于抵押權(quán)之后的租賃權(quán)的存在對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)無影響而裁定駁回抵押權(quán)人除去租賃權(quán)的申請(qǐng)，抵押權(quán)人又應(yīng)如何謀求救濟(jì)？

有學(xué)者認(rèn)為，除去屬于執(zhí)行方法，為公法上的強(qiáng)制處分，實(shí)務(wù)上以裁定方式為之，該裁定并無既判力及溯及效力，但為避免影響拍賣的安定，當(dāng)事人也不得另行提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)其權(quán)利仍屬存在，以阻止執(zhí)行。[16]438，[15]55臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”也持相同見解，認(rèn)為對(duì)于是否除去租賃權(quán)的裁定，抵押權(quán)人或承租人如有不服，應(yīng)向執(zhí)行法院提出異議，不得逕行對(duì)之提起抗告。*臺(tái)灣“最高法院”1985年臺(tái)抗字第227號(hào)判例、1985年抗上字第273號(hào)裁定。此外，值得注意的是，有的學(xué)者也持同樣的否定當(dāng)事人另行起訴的觀點(diǎn)，只不過其理由有所不同：該學(xué)者認(rèn)為，在債權(quán)人(抵押權(quán)人)請(qǐng)求拍賣債務(wù)人(抵押人)的不動(dòng)產(chǎn)以供清償債務(wù)，第三人雖對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有租賃權(quán)，但該租賃權(quán)顯非足以排除強(qiáng)制拍賣之權(quán)利，自不得提起異議之訴。[9]169

以避免影響拍賣的安定、租賃權(quán)不能排除強(qiáng)制拍賣為由，否定抵押權(quán)人或承租人就有關(guān)租賃權(quán)除去與否的裁定提起訴訟的權(quán)利，其依據(jù)恐有所不足。首先，就是否影響拍賣安定而言，若認(rèn)為當(dāng)事人另行起訴會(huì)影響拍賣的安定，那么，允許當(dāng)事人向執(zhí)行法院提出異議，就不會(huì)影響拍賣的安定嗎？無論是允許當(dāng)事人另行起訴，還是允許當(dāng)事人提出異議，都是對(duì)當(dāng)事人的救濟(jì)方式，都會(huì)影響拍賣的進(jìn)程，只不過前者對(duì)執(zhí)行效率的影響更大而已。其次，所謂租賃權(quán)不能排除強(qiáng)制拍賣的理由，也值得商榷。無論租賃權(quán)是存在還是不存在，確實(shí)都不能排除強(qiáng)制拍賣的繼續(xù)進(jìn)行，換言之，不會(huì)導(dǎo)致強(qiáng)制拍賣程序的終止，但是，租賃權(quán)是否存在，會(huì)影響到強(qiáng)制拍賣的實(shí)際效果，如拍賣最終能否成交、拍賣成交價(jià)格的高低，拍定后承租人是否需將標(biāo)的物移轉(zhuǎn)占有給買受人等。僅關(guān)注租賃權(quán)不能排除強(qiáng)制拍賣程序的繼續(xù)，忽視租賃權(quán)客觀上對(duì)強(qiáng)制拍賣效果的重要影響，據(jù)此否定相關(guān)當(dāng)事人就是否除去租賃權(quán)的裁定提起訴訟的權(quán)利，其論據(jù)顯不充分。

就執(zhí)行法院除去租賃權(quán)的裁定或者駁回除去申請(qǐng)的裁定，應(yīng)當(dāng)賦予承租人或抵押權(quán)人另行起訴的權(quán)利。因?yàn)?，無論是除去租賃權(quán)的裁定，抑或駁回除去申請(qǐng)的裁定，作為法院在執(zhí)行過程中的執(zhí)行處分行為，就租賃權(quán)是否后于抵押權(quán)設(shè)立、是否會(huì)影響抵押權(quán)等實(shí)體事項(xiàng)，均無既判力，由此，在法理上，承租人或抵押權(quán)人可再提起訴訟，在后續(xù)的民事審判中，爭(zhēng)執(zhí)租賃權(quán)的效力問題。況且，在法院審核抵押權(quán)人提出的除去租賃權(quán)的申請(qǐng)時(shí)，即便給予抵押權(quán)人、承租人相應(yīng)的陳述意見的機(jī)會(huì)，但相比訴訟程序而言，其程序保障很難謂充分。因此，允許承租人、抵押權(quán)人另行起訴，也是程序保障的要求。

不過，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行民事訴訟法的規(guī)定，若承租人對(duì)除去租賃權(quán)的裁定不服的，因該裁定屬于執(zhí)行處分之一種，承租人應(yīng)依據(jù)民事訴訟法第二百二十七條的規(guī)定，先向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，對(duì)執(zhí)行法院的異議裁定不服的，方可向法院提起異議之訴。*有個(gè)別學(xué)者認(rèn)為，承租人對(duì)于執(zhí)行法院除去租賃權(quán)的裁定不服的，可以依據(jù)《民事訴訟法》第225條向執(zhí)行法院提出異議，對(duì)執(zhí)行法院的異議裁定不服的，可向上一級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議，而非提起訴訟(參見：程嘯. 論抵押財(cái)產(chǎn)出租時(shí)抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系——對(duì)《物權(quán)法》第190條第2句的理解[J]. 法學(xué)家，2014，(2)：57)。這實(shí)際上忽視了《民事訴訟法》第225條與第227條規(guī)定的兩種執(zhí)行異議的差異?！睹袷略V訟法》第225條規(guī)定的當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)執(zhí)行行為的異議，針對(duì)的是法院的執(zhí)行方法、執(zhí)行措施、具體執(zhí)行程序等違反法律規(guī)定侵害其程序上利益的情形，屬于“程序異議”，對(duì)于此種異議裁定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人不服的，可以申請(qǐng)上一級(jí)法院復(fù)議。而《民事訴訟法》第227條規(guī)定的是案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的異議，針對(duì)的是法院強(qiáng)制執(zhí)行行為侵害到案外人實(shí)體權(quán)利的情形，屬于“實(shí)體異議”，對(duì)于此種異議裁定，若與原裁判無關(guān)，允許當(dāng)事人、案外人提起執(zhí)行異議之訴。承租人就除去租賃權(quán)的裁定提出的異議，應(yīng)認(rèn)定為“案外人實(shí)體異議”，故應(yīng)適用《民事訴訟法》第227條的規(guī)定，承租人對(duì)法院除去租賃權(quán)裁定不服的，可提起執(zhí)行異議之訴。

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責(zé)任編輯：馬 睿

On the Removal of Leasehold on Mortgage in Compulsory Auction

Lu Zheng-min

(School of law, Xiamen University, Xiamen 361005, China)

With regards to leasehold prescribed after the establishment of mortgage, only if the continuing existence of such right has an impact on the realization of mortgage, the court may remove the right. The sequence of rights is appropriate to be judged by the time when lessee gets possession of the property mortgaged. The influence of leasehold on mortgage to be realized is appropriate to be judged by the result of first auction of the property mortgaged. Whether leasehold shall be removed or not is better to be considered and decided by executing court. The decision held by court on the removal of leasehold has relative effect. In terms of mortgagee, the leasehold is removed, while the lease contract remains valid as for mortgagor and lessee, and the latter is still entitled to have a priority in purchase. No matter the court decides to remove the leasehold or not, lessee or mortgagor shall be granted the right to bring another claim regarding the decision.

mortgage; leasehold; removal; judgment

2016-03-24

廈門大學(xué)中央高校基本科研項(xiàng)目“強(qiáng)制拍賣制度疑難問題研究”

盧正敏(1977-)，女，重慶人，廈門大學(xué)法學(xué)院副教授，法學(xué)博士，碩士生導(dǎo)師，從事民事訴訟法學(xué)研究。

D923

A

1009-3745(2016)04-0054-11