曾慧儀

（肇慶學(xué)院 政法學(xué)院，廣東 肇慶　526061）

引言

實踐當(dāng)中，由于房價波動，經(jīng)常導(dǎo)致發(fā)生一系列房屋買賣合同糾紛，如：房價上漲時，賣方毀約，買方索賠；房價下跌時，買方放棄買房，賣方索賠等[1]。對此，因各種情形產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛，以及房屋買賣糾紛中房價漲跌產(chǎn)生的損失賠償問題便是本文的研究重點。本文以一起房屋買賣居間合同糾紛案作分析，再結(jié)合其他類型的房屋買賣合同糾紛案例進行討論。本案例講述的是：買方和賣方簽訂了房屋買賣合同；買賣雙方與第三方中原經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房屋買賣居間合同，三方是居間合同關(guān)系。由于中原經(jīng)紀(jì)公司的過錯，導(dǎo)致買賣雙方房屋買賣合同不能有效履行，買方起訴賣方和中原經(jīng)紀(jì)公司，其訴訟請求是賠償因房價上漲所造成的損失。下面將綜合不同觀點意見，從理論和實踐兩方面對上述問題進行分析。

一、案情簡介與爭議焦點

（一）基本案情[2]

買方江某、史某和賣方張某簽訂了房屋買賣合同；買賣雙方與第三方中原經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房屋買賣居間合同，三方是居間合同關(guān)系。由于中原經(jīng)紀(jì)公司的過錯，未履行應(yīng)盡的居間合同義務(wù)，導(dǎo)致買賣方房屋買賣合同不能有效履行，買方蒙受了巨大的房價損失。買方起訴賣方和居間人，請求：1.解除三方簽訂的房屋買賣居間合同；2.中原經(jīng)紀(jì)公司賠償因房價上漲所造成的損失；3.中原經(jīng)紀(jì)公司返還中介費；4.中原經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)案件受理費。一審法院判決支持原告所有訴訟請求。中原經(jīng)紀(jì)公司不服一審判決提起上訴，二審法院認(rèn)為：一方面，中原經(jīng)紀(jì)公司的上訴請求無相應(yīng)的事實和法律依據(jù)；另一方面，一審法院認(rèn)定的事實清楚，適用法律正確。因此，最終二審法院法院依法駁回中原經(jīng)紀(jì)公司的上訴，維持原審法院判決。

（二）案件爭議焦點

1.三方簽訂的房屋買賣居間合同的解除問題。前述案例中，由于中原經(jīng)紀(jì)公司的過錯，三方簽訂的居間合同不能有效履行，致使買賣雙方房屋買賣合同不能有效履行，這種情況下怎么處理，此時合同的效力問題如何，筆者將在下文進行簡單闡明。

2.由于房價上漲一方當(dāng)事人要求損失賠償問題。由于房價會受同一時期社會的經(jīng)濟環(huán)境、國家政策、物價水平、人口狀況、居民收入等情況影響，因此會存在或多或少的波動，而房價上漲或下跌都會給買賣方帶來一系列買賣合同糾紛和賠償問題。換句話說，此問題可進一步延伸為房屋買賣中房價漲跌產(chǎn)生的損失賠償問題。前述案例中，因居間人過錯，三方簽訂的居間合同不能有效履行，致使買賣雙方房屋買賣合同不能有效履行，買方起訴居間人并要求其賠償房價上漲所造成的損失，法院予以支持。實踐當(dāng)中，因房價漲跌造成的損失賠償存在著各種事由，如商業(yè)風(fēng)險、情勢變更、一方違約等。前述案例屬于哪種情形，具體該如何適用，以及其他情形的適用問題，筆者也將在下文進行重點討論與詳細闡明。

二、因商業(yè)風(fēng)險產(chǎn)生的房價漲跌損失的賠償

（一）相關(guān)案例簡介

在沈某訴上海市普陀區(qū)住房保障和房屋管理局城建的其他行政行為案中[3]，買方與房產(chǎn)商簽訂了房屋買賣合同，買方入住一段時間后房價下跌了，在此環(huán)境下，同樣的房屋條件，買方的鄰居購房的總價款比買方整整低了幾十萬，買方覺得自己買虧了。買方起訴房管局，請求房管局履行責(zé)令開發(fā)商向買方作出經(jīng)濟補償?shù)姆ǘ氊?zé)，由于房管局沒此權(quán)利，法院以法無明文規(guī)定為由駁回買方的訴訟請求。

該案例與本文案例都涉及到因房價漲跌產(chǎn)生的損失賠償問題。但兩者又存在區(qū)別，該案例中，房價受市場因素影響下跌了，而房屋買賣合同雙方當(dāng)事人均沒過錯，合同是有效的，買方不能因此請求賠償，此情形屬于因商業(yè)風(fēng)險產(chǎn)生的房價漲跌損失的賠償。而本文案例中，由于居間人的過錯，三方簽訂的居間合同得不到履行導(dǎo)致買賣方的房屋買賣合同也不能有效履行，居間合同因此被解除，此情形下買方可以請求居間人承擔(dān)賠償責(zé)任。兩個案例都屬于本課題研究范疇，上述案例房屋買賣中房價下跌產(chǎn)生的損失賠償問題該如何處理，筆者將對此進行分析。

（二）商業(yè)風(fēng)險對合同效力的影響

商品價值規(guī)律決定商業(yè)風(fēng)險，這是一種正常的風(fēng)險，也是市場規(guī)律的正常體現(xiàn)，商業(yè)風(fēng)險包括價格過高，質(zhì)量投訴，款式過時，商業(yè)機密泄露等多種情形，這種風(fēng)險通常是可預(yù)見的，是能夠由當(dāng)事人自行承擔(dān)的，并且由其自行承擔(dān)并不會發(fā)生不公平的后果。

房屋買賣合同一經(jīng)簽訂，即告成立和生效，也就是說，不管房屋是否辦理了過戶手續(xù)，都對合同雙方當(dāng)事人都具有法律約束力，合同雙方當(dāng)事人須遵從合同約定，切實履行各自的義務(wù)，任何一方不得隨意變更或者解除合同。因此，一般情況下，買方買房后，房價的漲跌屬于商業(yè)風(fēng)險，這種風(fēng)險自房屋買賣合同生效時起便從賣方轉(zhuǎn)移至買方[4]。當(dāng)然，這是以買賣合同成立和有效為前提的，因其他原因?qū)е潞贤荒苈男胁辉谄浞秶鷥?nèi)。

（三）因商業(yè)風(fēng)險產(chǎn)生的房價漲跌不應(yīng)賠償損失

房屋買賣是一種市場行為，有交易就會有風(fēng)險，在市場經(jīng)濟條件下，商品的價格會上下波動，其中也包括房屋買賣。如果買方要求賣方賠償前后的房價損失，這屬于合同法中的變更合同內(nèi)容，即變更合同價格條款。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定：在顯失公平的情況下訂立的合同；因重大誤解訂立的合同；在一方用脅迫、欺詐的手段或者乘人之危的手段的情況下，讓對方違背真實意思訂立的合同。對于上述幾種合同，對方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。綜上所述，應(yīng)當(dāng)明確幾點：首先，房價的正常波動本來就是市場經(jīng)濟環(huán)境中的一種可以預(yù)見的風(fēng)險；其次，賣方在市場條件下、合法范圍內(nèi)提高價格或降低價格銷售房屋不是上述變更的法定條件；最后，房屋買賣合同的變更或撤銷的判決或裁決主體是法院或者是仲裁機構(gòu)，而不是買賣方。也就是說，這是因商業(yè)風(fēng)險產(chǎn)生的房價漲跌造成的損失，除非有法律規(guī)定或者合同當(dāng)事人有具體約定，一般情況下買方不能請求賣方賠償因商業(yè)風(fēng)險造成的房價損失，賣方也不應(yīng)對此進行賠償。

上述案例就是屬于商業(yè)風(fēng)險這種情形，房屋升值或貶值的風(fēng)險隨著合同的生效而轉(zhuǎn)移，即風(fēng)險由賣方轉(zhuǎn)移至買方，此時，風(fēng)險由買方承擔(dān)，賣方不應(yīng)賠償買方房屋差價損失。

（四）小結(jié)

現(xiàn)階段房價走勢趨于穩(wěn)定，商業(yè)風(fēng)險在此環(huán)境下是比較常見的，值得我們重視。房屋買賣合同是非要式合同，只要滿足以下幾點：簽訂合同的雙方當(dāng)事人主體資格合格、內(nèi)容合法，符合法律及行政法規(guī)的規(guī)定，合同一經(jīng)簽訂便即告成立和生效。而依法成立的合同，受法律保護，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，除非存在特殊情況，否則任何一方不得擅自變更或者解除合同。換句話說，一般情況下，買方不得以房價漲跌為由而要求賣方補償房價損失，賣方也不應(yīng)賠償因商業(yè)風(fēng)險產(chǎn)生的房價漲跌損失。

三、因情勢變更產(chǎn)生的房價漲跌損失的賠償

（一）相關(guān)案例簡介

在杜某訴杜某某房屋買賣合同糾紛案中[5]，買賣方關(guān)系友好，雙方簽訂的房屋買賣合同無明確約定條款，買方給付了大半的房款，賣方交付了房屋，然而買方已經(jīng)入住多年但遲遲未給付剩余房款，10年間房價出乎意料地猛漲，此時買賣方礙于多年感情，均無法確定以簽訂合同時的房價還是以上漲后的房價給付房屋余款，這使剩余房款陷入履行僵局。賣方訴至法院，請求買方繼續(xù)履行合同，最后法院對合同作出適當(dāng)?shù)淖兏?，提高了?yīng)付剩余房款的數(shù)額。

該案例與本文案例都涉及到因房價漲跌產(chǎn)生的損失賠償問題。不同的是，該案例是房屋買賣合同已經(jīng)部分履行，因房價無法預(yù)料地迅速上漲給賣方帶來了房價損失，賣方請求賠償，此情形屬于因情勢變更產(chǎn)生的房價漲跌損失的賠償。本文案例則是房屋買賣合同得不到有效履行，因房價上漲給買方造成損失，買方請求賠償。通過對比，上述案例房屋買賣中的損失賠償問題該如何處理，筆者將對此進行分析解釋。

（二）情勢變更及其對合同效力的影響

所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因合同雙方當(dāng)事人簽訂合同意志之外的原因發(fā)生了情勢變更，導(dǎo)致原來的合同受到威脅，如果繼續(xù)履行原合同，會對合同某一方明顯不公平，因此允許變更合同或者解除合同。當(dāng)然，這前提是發(fā)生在合同成立之后，全面履行之前的。

情勢變更與商業(yè)風(fēng)險都有可能給合同當(dāng)事人帶來消極影響，都可能由市場興衰、物價漲跌、幣值升貶等原因引起，但兩者在本質(zhì)上有著明顯的區(qū)別。情勢變更應(yīng)當(dāng)注意的是：要有情勢變更的事實，這個事實應(yīng)該是當(dāng)事人無法預(yù)見的，往往是情事的變化出人意料、特別異常。如繼續(xù)履行原合同，將會對一方當(dāng)事人產(chǎn)生顯失公平的結(jié)果，這恰恰都是與商業(yè)風(fēng)險相反的。因此，情勢變更原則需要司法權(quán)力的介入，通過變更合同內(nèi)容或解除合同，在當(dāng)事人簽訂合同的意志以外，重新分配雙方在交易生活中應(yīng)該獲得的風(fēng)險和利益，其追求的價值目標(biāo)是公平和公正[6]。

（三）情勢變更原則在司法實踐中的適用

由于情勢變更有一定的不確定性，法官的自由裁量權(quán)也相對比較大，容易引發(fā)不公平，所以，情勢變更在司法實踐中必須要有嚴(yán)格的適用條件。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，首先，法院決定適用情勢變更原則的，應(yīng)當(dāng)由高級人民法院審核，必要時應(yīng)報請最高人民法院審核。再者，法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確理解情勢變更原則，嚴(yán)格審查案件是否符合情勢變更的適用條件，對于價格波動較大的如房屋買賣糾紛合同，更要慎重適用。最后，情勢變更必須是當(dāng)事人無法獲得別的救濟的情況下才能適用。上述嚴(yán)格適用有利于防止情勢變更原則被濫用，能夠更好地平衡雙方當(dāng)事人利益。

一般來說，法院應(yīng)當(dāng)適用情勢變更原則是通過變更或解除合同的方式來實現(xiàn)的。在符合上述嚴(yán)格的適用條件情況下，一種情形是：法院或仲裁機構(gòu)認(rèn)為繼續(xù)履行合同也沒有意義，或通過變更合同也消除不了不公平的結(jié)果，此時應(yīng)以解除合同為宜。另一種情形是：法院或仲裁機構(gòu)認(rèn)為繼續(xù)履行合同仍然有一定的價值，通過變更合同能平衡當(dāng)事人利益，能在公平的前提下履行合同，此時應(yīng)以合同變更為宜。

該案例就屬于上述“應(yīng)以合同變更為宜”那種情況。買賣方的合同已經(jīng)得到部分履行，由于繼續(xù)按當(dāng)年合同約定的房價已不可能再買到市面上的房屋，解除合同或繼續(xù)履行合同都會對買賣方不公平，也就是上述分析的繼續(xù)履行合同是有價值的。因此，本案適用情勢變更情形，通過變更合同內(nèi)容，調(diào)整房價后繼續(xù)履行，也即另一種賠償房屋差價的表現(xiàn)形態(tài)，而該法院也適當(dāng)?shù)奶岣吡撕贤屑s定的房價，有效地解決賠償損失問題，這種做法是合情合理的，最終也讓糾紛得到徹底平息，當(dāng)然，這都得符合情勢變更嚴(yán)格的適用條件。

（四）小結(jié)

情勢變更相對于其他情形來說比較罕見，在當(dāng)今社會是很難再發(fā)生的，因如今房價趨于穩(wěn)定并且是可以預(yù)見的，房價很少機率再出現(xiàn)像過去十幾年前那么反復(fù)、不可預(yù)見的異常波動。雖然如此，這并不代表我們可以馬虎應(yīng)對該類案件，由于此類情形處理辦法比較靈活，變更合同或解除合同都會給當(dāng)事人帶來不同影響，這需要我們深入了解案情并正確判斷，因此我們?nèi)砸匾暣祟惽闆r，這不僅對房屋買賣中房價漲跌產(chǎn)生的損失賠償問題研究十分具有理論意義和實踐意義，同時也豐富了司法實踐。

四、一方違約情形下房價漲跌產(chǎn)生的損失賠償

（一）相關(guān)案例簡介

在上訴人鐘某與被上訴人林某房屋買賣合同糾紛案中[7]，買賣方簽訂合同后，賣方表明不再售房，拒絕履行合同，買方訴至法院請求賠償房屋差價損失，法院認(rèn)為合同有效，因房屋價格上漲的事實確實存在，故法院支持了買方的訴訟請求。

相反地，在上訴人何某、張某與被上訴人沈某房屋買賣合同糾紛案中[8]，買賣方簽訂合同后，賣方拒絕履行合同，買方訴至法院請求賠償房屋差價損失，法院認(rèn)為關(guān)于房屋差價損失主張因無法律依據(jù)，故法院不予支持。值得注意的是，此案跟前述案件同樣的事由和請求，也是同樣的法院，處理辦法卻截然不同。

這兩個案例與本文案例有相似之處，三個案例的買方都因房價漲跌請求賠償房屋損失。區(qū)別在于，這兩個案例與本文案例的“賠償”意義不同，前兩個案例是因買賣合同中的一方違約導(dǎo)致采取的賠償措施，本文案例是買賣合同外的居間人的損害賠償責(zé)任。另一方面，由于前兩個案例來自同一個法院但判決結(jié)果卻不同，正好可以形成鮮明對比，為什么在同樣的法院中處理同類的案件會截然不同，上述案例房屋買賣中的損失賠償問題該如何處理，哪一個法院處理辦法更為合適，筆者將對此進行逐一解釋。

（二）一方違約情形下房價漲跌的損失應(yīng)予賠償

違約責(zé)任是指不履行合同義務(wù)或履行不符合約定的一方所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任以違約行為為前提，違約行為包括：遲延履行、債權(quán)人延遲、拒絕履行、不能履行、不完全履行等。而在房屋買賣糾紛中，這些違約行為隨處可見，若存在違約行為，違約方很可能要承擔(dān)違約責(zé)任，這其中也包括采取賠償損失的措施[9]3。

實踐中，很多房屋買賣合同糾紛都是因買賣方簽訂合同后，由于房價漲跌，買賣方對原來的成交價格不滿意而拒絕履行合同而引起的。在房價上漲時，賣方要求買方加價不成，就可能訴至法院要求確認(rèn)合同無效，在房價下跌時，則買方要求賣方降價，協(xié)商不成，則買方要求確認(rèn)合同無效或者解除合同。在此情況下，進行履行利益的損害賠償非常符合損害賠償政策的選擇標(biāo)準(zhǔn)。由于履行利益涵蓋的范圍比所失利益要廣,因此，在房屋買賣合同糾紛中，房屋差價損失屬于當(dāng)事人所失利益，也屬于履行利益，換句話說，賠償房屋差價損失符合損害賠償政策的選擇標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)成為法院支持對象[10]8。

根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，首先，不履行合同義務(wù)的一方當(dāng)事人，或履行合同義務(wù)不符合約定的一方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)對另一方承擔(dān)違約責(zé)任，這些違約責(zé)任包括：進行補救措施、繼續(xù)履行合同義務(wù)、承擔(dān)賠償損失等。其次，如果對方明確表示其不履行合同義務(wù)，另一方可要求他在履行期限屆滿以前承擔(dān)違約責(zé)任。最后，因違約給對方造成損失的，損失賠償?shù)姆葢?yīng)該與所造成的損失相當(dāng)，即以損失承擔(dān)責(zé)任。可見，在一方違約情形下，因房價漲跌造成的損失，受損失的一方可以主張損害賠償，不履行合同義務(wù)或履行不符合約定的一方應(yīng)予賠償。另外，在雙方都違約的情況下，應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的責(zé)任，即以各自的過錯承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，若合同雙方當(dāng)事人在合同中約定了違約金，損害賠償和違約金一般情況下不能同時適用，但是可以在兩者之間選擇高者適用。

上述兩個案例和本文研究的案例的區(qū)別就在于，本文研究案例由于居間人的瑕疵履行導(dǎo)致買賣方房屋買賣合同解除，法院判決中原經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)過錯責(zé)任，并賠償房價損失，這里的“賠償”是損害賠償責(zé)任，并不是違約責(zé)任。違約責(zé)任如合同違約，屬于合同法。損害賠償責(zé)任體現(xiàn)在很多法律中，如環(huán)境保護法、侵權(quán)法，產(chǎn)品質(zhì)量法等。違約責(zé)任是根據(jù)合同一方應(yīng)該履行的責(zé)任但卻沒有履行；損害賠償是對他人人身或者財產(chǎn)造成損害進行賠償。因此，由于本文研究案例的居間人并不是房屋買賣合同一方的當(dāng)事人，所以他承擔(dān)的只是損害賠償責(zé)任。而上述兩個案例都是講述買賣方簽訂了房屋買賣合同，賣方明確表明自己拒絕履行致合同解除，雙方都是買賣合同的當(dāng)事人，顯然兩個案例都屬于違約責(zé)任的范疇。但法院只判了前一個案例賠償房價損失，而后一個案例卻不需要賠償房屋損失，顯然后一個案例法院判決有誤，此案也應(yīng)該參考另一個案件的判決辦法，即應(yīng)該賠償房價損失。

（三）小結(jié)

生活中房屋買賣糾紛以一方違約居多，這是比較常見的，應(yīng)引起足夠重視。在此情況下，由于一方存在違約行為，這時違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如果因違約行為給當(dāng)事人造成房價損失的應(yīng)該賠償房價損失。同時，實踐當(dāng)中存在著大量因房價漲跌而造成一定經(jīng)濟損失的案例，但適用法律的條款各有不同，因此，房價損失賠償問題要具體問題具體分析，而不能單純地認(rèn)為需要賠償或者不需要賠償。

結(jié)論

通過案例分析，分別總結(jié)了商業(yè)風(fēng)險、情勢變更、違約責(zé)任三種情形。因為房價波動是持續(xù)存在的，房屋買賣糾紛也會或多或少地存在。由于適用法律的條款各有不同，導(dǎo)致判決結(jié)果也不同，因此在各種情況下，應(yīng)具體情況具體分析，本文的結(jié)論是：因商業(yè)風(fēng)險產(chǎn)生的房價漲跌情形下，不應(yīng)賠償損失；在因情勢變更產(chǎn)生的房價漲跌情形下，法院可以合理地變更合同或解除合同；在一方違約產(chǎn)生的房價漲跌情形下，違約方應(yīng)予賠償損失。

當(dāng)然，法院面對不同情形的案例，要區(qū)分好各種情形，根據(jù)各種實際情況，準(zhǔn)確地適用法律，這具有兩方面的積極意義：一方面，可以更有理有力地說服當(dāng)事人，保障當(dāng)事人的權(quán)益。另一方面，不僅對房屋買賣中房價漲跌產(chǎn)生的損失賠償問題研究十分具有理論意義和實踐意義，同時也豐富了司法實踐。另外，買賣雙方應(yīng)該保持交易生活中最基本的誠信，切實履行合同義務(wù)，提高風(fēng)險意識，簽訂合同時可以適當(dāng)提高違約金的數(shù)額，或者約定更多的違約條款，免得遭受更大的損失[11]3。

參考文獻：

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[6]王心禾.誰丟了我的購房資格[N].檢察日報,2014-02-26（5）.

[7]北京市第一中級人民法院民事判決書,(2010)一中民終字第17403號.

[8]北京市第一中級人民法院民事判決書,(2012)一中民終字第2187號.

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[10]張瑩.房產(chǎn)增值的信賴?yán)尜r償研究[D].沈陽：沈陽師范大學(xué),2013：8.

[11]王繼紅,俞里江.房屋差價損害賠償問題研究[J].法律適用,2009(2)：3.