文/張真 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì) 北京 100000

供給側(cè)改革下的房地產(chǎn)限購(gòu)研究

文/張真 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì) 北京 100000

住房限購(gòu)政策推出以后，及時(shí)有效地穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)，限制了資本過(guò)度投機(jī)炒作，避免了資產(chǎn)泡沫。在房地產(chǎn)去庫(kù)存過(guò)程中，南京、蘇州等地不當(dāng)取消限購(gòu)，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)，房?jī)r(jià)一年之內(nèi)翻番，近期又逐漸恢復(fù)限購(gòu)。本文深入研究分析了住房限購(gòu)政策提出的合理性必要性，證明住房緊張城市實(shí)行限購(gòu)將是長(zhǎng)期政策。

限購(gòu)；去庫(kù)存；供給側(cè)改革；換擋期：L型新常態(tài)

1、住房限購(gòu)政策的出臺(tái)、取消與恢復(fù)

2008年底，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，中央做出“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的決策部署，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)131號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行扶持。2009年中期開(kāi)始，住房?jī)r(jià)格開(kāi)始快速上漲，超出了各界的預(yù)期和承受能力，要求穩(wěn)定市場(chǎng)的呼聲很高，但房?jī)r(jià)還在節(jié)節(jié)攀高，短期內(nèi)沒(méi)有減慢的態(tài)勢(shì)。在這種情況下，中央政府迅速開(kāi)始宏觀調(diào)控，其中包括在北京試行商品房限購(gòu)政策。住房限購(gòu)及時(shí)有效地限制了投機(jī)性、投資性買(mǎi)房，部分平穩(wěn)了房?jī)r(jià)。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)），在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的其他城市推廣北京的成功經(jīng)驗(yàn)。截止當(dāng)年底，共49個(gè)大中城市出臺(tái)了商品住房限購(gòu)政策。

2014年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)換擋進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)L型走勢(shì)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，也相應(yīng)進(jìn)入調(diào)整期，全國(guó)住房市場(chǎng)呈現(xiàn)出“總量滿足，局部短缺”的特點(diǎn)。全國(guó)商品房庫(kù)存達(dá)到7.2億m2的，其中商品住宅4.5億m2。實(shí)際庫(kù)存還不止這些，如按潛在庫(kù)存計(jì)算，庫(kù)存更大，待售商品房和在施商品房合計(jì)756988萬(wàn)m2（其中住房503042萬(wàn)m2），按照2015年12.85億m2的銷(xiāo)售速度，需要5年以上時(shí)間消化。中央對(duì)此高度重視，及時(shí)提出了房地產(chǎn)去庫(kù)存的要求。2014年6月開(kāi)始，杭州、蘇州、南京、合肥、天津、廈門(mén)等45個(gè)大中城市先后取消了住房限購(gòu)，只剩北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市堅(jiān)持限購(gòu)。

這45個(gè)大中城市，除中西部和東北地區(qū)省會(huì)以外，大多住房緊張，比如南京、天津、蘇州，住房短缺接近北京、上海。缺乏本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判的不當(dāng)取消限購(gòu)，直接導(dǎo)致這些城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)低，房?jī)r(jià)大幅跳漲。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，2016年9月份同比上漲，合肥47.0%，廈門(mén)47.0%，南京43%，杭州28.2%，無(wú)錫28.1%，福州26.2%， 天 津25.4%， 鄭 州24.9%， 武漢22.5%，惠州20.3%，石家莊16.2%，濟(jì)南15.5%，南昌15.1%，長(zhǎng)沙12.0%，青島11.8%，寧波11.3%，南寧10.0%。（注，蘇州不在70個(gè)城市中，但按照其它房?jī)r(jià)指數(shù)，漲幅排名全國(guó)第一）

在出臺(tái)限房?jī)r(jià)、限地價(jià)等措施無(wú)效后，杭州、蘇州、廈門(mén)和南京4個(gè)二線城市在2016年8月以來(lái)先后恢復(fù)住房限購(gòu)，其中廈門(mén)最嚴(yán)格，本地人外地人都限購(gòu)；南京其次，本地人買(mǎi)二手房不限購(gòu)；杭州較寬松，本地人新房二手房都不限，僅限外地人只能買(mǎi)一套；蘇州最寬松，本地人完全不限購(gòu)，外地人可以買(mǎi)兩套，只是第二套需要提供個(gè)稅或社保。9月30日開(kāi)始，合肥、鄭州、武漢、成都、天津等城市也先后再次限購(gòu)，限購(gòu)城市恢復(fù)到22個(gè)。

2、房地產(chǎn)供給側(cè)改革下限購(gòu)政策的合理性必要性

2.1 限購(gòu)是落實(shí)房地產(chǎn)去庫(kù)存的要求

一線和重點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是蹺蹺板關(guān)系，老百姓和金融機(jī)構(gòu)的資金，過(guò)度集中在一線熱點(diǎn)城市，極大的影響了三四線城市的去庫(kù)存。國(guó)家的去庫(kù)存政策，本意是在中西部和東北地區(qū)的三四線城市去庫(kù)存，而非一線熱點(diǎn)城市。當(dāng)前的金融、稅收、公積金等去庫(kù)存優(yōu)惠政策，是全國(guó)房地產(chǎn)普惠的，由于發(fā)達(dá)地區(qū)的金融業(yè)更發(fā)達(dá)、勞動(dòng)力就業(yè)更穩(wěn)定、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正規(guī)等原因，國(guó)家原本幫助三四線中小城市去庫(kù)存的好政策，很多的被一線和重點(diǎn)二線城市的投機(jī)投資性需求利用，導(dǎo)致了一線和重點(diǎn)二線城市樓市非理性上漲和三四線城市樓市的需求不足。

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策儲(chǔ)備中，呼聲最高的是開(kāi)征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅具有長(zhǎng)效機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)，也具有立法時(shí)間長(zhǎng)、涉及方面多、征收難度大的缺點(diǎn)。它對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控見(jiàn)效慢，而當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在新媒體的助推下幾個(gè)月就發(fā)生巨大改變，二者在時(shí)間上不匹配。住房限購(gòu)只涉及不動(dòng)產(chǎn)登記1個(gè)部門(mén)，行政成本極低，行業(yè)主管部門(mén)可以立即對(duì)市場(chǎng)異動(dòng)做出有效反應(yīng)，抑制資本不理性扎堆一線和重點(diǎn)二線城市，回歸三四線城市去庫(kù)存。

2.2 限購(gòu)政策在法理上的合理性必要性

2.2.1 限購(gòu)的國(guó)際法律淵源

聯(lián)合國(guó)對(duì)適足住房權(quán)的正式定義為：“每一名男人、女人、青年和兒童獲得和持續(xù)擁有能夠安全、和平、尊嚴(yán)地生活的房屋和社區(qū)的權(quán)利”?！督?jīng)濟(jì)、社會(huì)及文化權(quán)利國(guó)際公約》對(duì)第二代人權(quán)中的適足住房權(quán)進(jìn)行了明確規(guī)定，我國(guó)政府是該公約締約國(guó)，具有保護(hù)公民適足住房權(quán)的國(guó)際法義務(wù)。

2.2.2 限購(gòu)的國(guó)內(nèi)法律淵源

我國(guó)《憲法》第三十三條明確規(guī)定“國(guó)家尊重和保障人權(quán)”，其中包括公民適足住房權(quán)。住房限購(gòu)政策的法律實(shí)質(zhì)是：1、禁止投機(jī)勢(shì)力對(duì)公民基本人權(quán)的傷害；2、讓富人的投資權(quán)向窮人的生存權(quán)讓道。

《價(jià)格法》第30條明確規(guī)定“當(dāng)重要商品和服務(wù)價(jià)格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以對(duì)部分價(jià)格采取限定差價(jià)率或者利潤(rùn)率、規(guī)定限價(jià)、實(shí)行提價(jià)申報(bào)制度和調(diào)價(jià)備案制度等干預(yù)措施”。住房限購(gòu)政策是對(duì)于第30條的細(xì)化措施，行政主體、行政行為、行政對(duì)象全部合法有效，不存在行政越權(quán)、干涉合同自由的問(wèn)題。

2.3 限購(gòu)政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)合理性必要性

2.3.1 限購(gòu)是公共經(jīng)濟(jì)學(xué)要求

基本住房是競(jìng)爭(zhēng)不排他的準(zhǔn)公共物品，不能完全交由市場(chǎng)和保障。基本住房具有準(zhǔn)公共物品屬性，政府有義務(wù)為公民提供基本住房，即保障性住房。但由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化快速推進(jìn)，分稅制導(dǎo)致的地方財(cái)政過(guò)渡依賴土地出讓金、保障房分配環(huán)節(jié)腐敗較為嚴(yán)重等原因，我國(guó)政府難以在短期內(nèi)為公民提供足夠的保障房或住房現(xiàn)金補(bǔ)貼，而且可預(yù)見(jiàn)的中期內(nèi)也很難有所改變，公共住房短缺將長(zhǎng)期存在。通過(guò)對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)數(shù)量的限制來(lái)保護(hù)中低收入公民的基本人權(quán)，適度約束、限制富裕公民消費(fèi)高檔住房的權(quán)利，打擊投機(jī)資本炒作公共資源和生活必需品的行為，是當(dāng)前公共政策的最好選擇。

公共資源與住房相聯(lián)系，投機(jī)住房包含倒賣(mài)公共資源。我國(guó)的教育、醫(yī)療、交通、文化等公共資源是不平均分布的：城鄉(xiāng)分布不均，城市之間分布不均，城市內(nèi)各區(qū)域分布不均，這些公共資源的獲得往往與住房相聯(lián)系。投機(jī)住房，特別是優(yōu)質(zhì)公共資源住房，霸占、倒賣(mài)公共資源，擾亂公共資源配置秩序，降低公共資源使用效率，獲得了不當(dāng)?shù)美?，損害了社會(huì)福利。

2.3.2 限購(gòu)是資本管制的要求

由于銀行積極支持、產(chǎn)業(yè)鏈啤酒游戲理論、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈又長(zhǎng)又多等原因，房地產(chǎn)投機(jī)借助銀行支持吹大泡沫，扭曲產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，降低國(guó)民經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。泡沫破裂會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上50多個(gè)產(chǎn)業(yè)造成巨大打擊，導(dǎo)致勞動(dòng)力大面積失業(yè)，引發(fā)犯罪率激增和社會(huì)動(dòng)蕩。商品房限購(gòu)政策的本質(zhì)是在房地產(chǎn)投資這個(gè)局部市場(chǎng)實(shí)行直接、嚴(yán)格的資本管制，防止熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)和資產(chǎn)市場(chǎng)巨大波動(dòng)，避免或者縮短房地產(chǎn)市場(chǎng)從泡沫逐步形成到破裂的周期，減少房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈震蕩的幅度，避免社會(huì)動(dòng)蕩。

結(jié)語(yǔ)：

住房限購(gòu)政策符合經(jīng)濟(jì)要求和法律法規(guī)，推出5年來(lái)，及時(shí)有效地穩(wěn)定了重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，限制了資本過(guò)度投機(jī)炒作，抑制了資產(chǎn)泡沫化，同時(shí)又避免了房產(chǎn)稅立法周期長(zhǎng)、行政成本高的弊端。9月30日新政之后，已有22個(gè)過(guò)熱城市相繼恢復(fù)限購(gòu)，接下來(lái)還將有更多的房地產(chǎn)過(guò)熱城市恢復(fù)限購(gòu)，及時(shí)有力地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

[1]陳通，張小宏.限購(gòu)措施對(duì)新建商品住房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)影響研究.廣東社會(huì)科學(xué)2012（11）.

[2]張紅，李洋，陳玄冰.基于搜尋匹配模型的住房限購(gòu)政策效果仿真與評(píng)價(jià)，清華大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)，2015（1）.

[3]莫家穎，弋代春.限購(gòu)政策對(duì)中國(guó)住房消費(fèi)性與投資性需求的影響研究，投資研究，2015（10）.