劉根甫 董俊

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，山西 太原 030006 ）

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山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題及解決對(duì)策研究

劉根甫 董俊

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，山西 太原 030006 ）

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)都是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)行。山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅能夠改善人們的居住條件，而且能夠推動(dòng)城市建設(shè)，吸引招商引資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，也伴隨著開(kāi)發(fā)建設(shè)，資金結(jié)構(gòu)等方面的問(wèn)題。本文首先根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析山西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，然后分析了存在的問(wèn)題，最后針對(duì)這些問(wèn)題提出具體的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；開(kāi)發(fā)建設(shè)；資金

一、全省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。

2014年，全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額較少，在全國(guó)乃至周邊中部省份均排名靠后，比去年同期低22.2個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資較上年有小幅提升。自5月份開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速快于住宅投資增速。完成地稅收入占到全省地稅總收入的17％。

（二）商品房建設(shè)規(guī)模。

2014年，全省商品房施工面積在全國(guó)位居中游，但在周邊省份排名較低，其中住宅施工面積，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的施工面積都較往年有所增長(zhǎng)。新開(kāi)工面積在全國(guó)位列中上游，周邊省份位于前列辦公樓的新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)較多，體現(xiàn)在建筑規(guī)模的擴(kuò)大。住宅，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的竣工面積均較往年有所減少，由此導(dǎo)致大量商品房庫(kù)存的積累。

（三）商品房銷(xiāo)售規(guī)模。

由于庫(kù)存量較多，人們的需求量較少，造成市場(chǎng)供求的嚴(yán)重失衡，隨之而來(lái)的是各類商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額急劇下降，并且全年呈負(fù)增長(zhǎng)。平均單價(jià)在全年較為穩(wěn)定，這是政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的結(jié)果

（四）資金情況。

2014年，我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金總額較多，但大部分資金都是通過(guò)自籌方式取得，國(guó)內(nèi)貸款各月的資金總額和自籌資金總額比較仍有較大差距。

（五）土地供應(yīng)。

2014年，山西省全年土地購(gòu)置面積同比減少50.7％，土地成交價(jià)款為幾乎達(dá)到近階段的最低值，而且仍然呈快速下降趨勢(shì)，形勢(shì)不容樂(lè)觀。土地市場(chǎng)供應(yīng)量的減少是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的縮影。

二、山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

（一）山西省房地產(chǎn)投資環(huán)境相對(duì)落后，投資和建設(shè)勢(shì)頭急劇放緩。

2014年，全省商品房投資增速和竣工率為近十年的最低值，呈急速放緩態(tài)勢(shì)。投資環(huán)境落后表現(xiàn)在政府管制過(guò)多，審批程序復(fù)雜，市場(chǎng)規(guī)劃不透明，不統(tǒng)一。太原市舊城改造后續(xù)都急需解決，拆遷成本高，周期長(zhǎng)，征收安置工作仍未處理到位。

（二）市場(chǎng)銷(xiāo)售量減少導(dǎo)致去庫(kù)存壓力增大。

2014年，山西省商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)了10年以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，庫(kù)存壓力倍增。由山西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)和上半年商品房銷(xiāo)售情況來(lái)看，迅速釋放庫(kù)存，力求推動(dòng)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡并非易事，山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不穩(wěn)定，只能通過(guò)政府的政策來(lái)進(jìn)行調(diào)控打壓房?jī)r(jià)。居民的購(gòu)買(mǎi)力也隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的減緩仍難有起色，從需求方緩解庫(kù)存壓力，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)是異常困難的。

（三）開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積減少。

2014年山西省全省土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款均大幅減少，近10年來(lái)僅略高于2006年的水平，預(yù)示著山西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在今后一段時(shí)間內(nèi)步伐將繼續(xù)放慢。

（四）開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致企業(yè)資金壓力加大，企業(yè)融資難成為當(dāng)務(wù)之急。

2014年山西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，自籌資金占到53.34％，高于全國(guó)的平均水平。國(guó)內(nèi)貸款數(shù)額相對(duì)較少。可見(jiàn)，山西省房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源是自籌資金和定金及預(yù)售款，造就資金結(jié)構(gòu)不合理。

資金來(lái)源結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)說(shuō)明山西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)缺乏金融機(jī)構(gòu)的支持，除銀行信貸外，其余金融工具普及較少，整個(gè)項(xiàng)目的流程就難以得到信貸資金的支持，一旦開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不能及時(shí)回籠，就有可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，甚至資金鏈斷裂的情況，致使已開(kāi)工項(xiàng)目難以按時(shí)竣工，新項(xiàng)目不能接手，從而給開(kāi)發(fā)商制造難題。

（五）房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一。

山西省住宅產(chǎn)品投資比例較高，其它房地產(chǎn)投資與全國(guó)相比較低，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一，而且戶型多集中在90-144平方米的中檔戶型，同時(shí)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等跨界地產(chǎn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品中難以找到，導(dǎo)致普通住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)剩。

三、影響山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析

（一）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱且增長(zhǎng)較為緩慢。

2014年山西省GDP總額在全國(guó)排名第23位，，與中部六省和周邊省份差距更為明顯；人均GDP為35149.9元，也同樣遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，僅高于中部六省中的安徽省和江西省。

可見(jiàn)，一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平是緊密相連的。原本山西省經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資和建設(shè)規(guī)模自然相對(duì)較低，而2014年山西省的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仿佛進(jìn)入寒冬，經(jīng)濟(jì)增速已到達(dá)低谷，使得房地產(chǎn)投資和建設(shè)速度更加停滯不前，隨之而來(lái)會(huì)影響商品房的銷(xiāo)售規(guī)模。

（二）土地供應(yīng)量逐年減少。

完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),離不開(kāi)充足的土地供應(yīng)，土地供應(yīng)量的減少?gòu)墓┙o方影響房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可以被視為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡的直接原因，土地供應(yīng)量減少會(huì)導(dǎo)致企業(yè)土地購(gòu)置面積減少，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、建設(shè)、銷(xiāo)售等一整套流程環(huán)節(jié)

（三）資金供給不足。

本文的前一部分從數(shù)據(jù)上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行了描述。。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不適合吸引外資，而自籌資金和定金及預(yù)售款必須是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中獲得的。所以企業(yè)的資金供應(yīng)渠道是國(guó)內(nèi)的銀行貸款和個(gè)人按揭貸款，二者成為能否在土地獲得后順利完成整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的決定性因素。

從數(shù)據(jù)上看，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)相加僅占資金來(lái)源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求。

四、政策建議

（一）加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)要進(jìn)一步提高行政效率。

在加大市場(chǎng)監(jiān)管力度的基礎(chǔ)上，對(duì)于合法合規(guī)的項(xiàng)目應(yīng)放松審批程序和期限，將制度規(guī)范化，透明化，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利益的基礎(chǔ)上使市場(chǎng)運(yùn)作更加高效和規(guī)范。

（二）支持居民合理的住房貸款需求，充分發(fā)揮住房公積金的作用。

政府應(yīng)降低住房公積金條件，更好更快地滿足居民的住房貸款需求，特別是對(duì)于迫切需求公積金貸款的剛性需求人群是一個(gè)利好，同時(shí)，必須制定合理有效的規(guī)劃保障機(jī)制。

（三）運(yùn)用新型的金融性工具加快房地產(chǎn)金融融資。

支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房向社會(huì)出租，依據(jù)企業(yè)的信用，對(duì)信譽(yù)良好的企業(yè)可以率先發(fā)放長(zhǎng)期房地產(chǎn)抵押貸款，在推進(jìn)新型金融性工具的過(guò)程中優(yōu)先考慮。

（四）建立住房政策性金融機(jī)構(gòu)以增加開(kāi)發(fā)資金供給。

建立住房政策性金融機(jī)構(gòu)的目的是用以支持保障性住房建設(shè)、提高居民購(gòu)買(mǎi)普通住房的能力，從增加個(gè)人購(gòu)房貸款量和保證商業(yè)銀行有更多的資金支持商品房建設(shè)項(xiàng)目?jī)煞矫嬖黾臃康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的供給量。

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董俊（1991-），男，漢族，山西呂梁人，2014級(jí)研究生山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院 專業(yè)：行政管理 方向：公共政策 。

作者簡(jiǎn)介：劉根甫（1992-） ，男,漢族，山西太原人，現(xiàn)為山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院土地資源管理專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方向2014級(jí)研究生。

中圖分類號(hào)：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1671-864X（2016）01-0196-01