服務(wù)式辦公室發(fā)展制約因素分析

□文/陳 奇 余 忠

（福建農(nóng)林大學(xué)管理學(xué)院旅游學(xué)院福建·福州）

服務(wù)式辦公室發(fā)展制約因素分析

□文/陳 奇 余 忠

（福建農(nóng)林大學(xué)管理學(xué)院旅游學(xué)院福建·福州）

通過對(duì)服務(wù)式辦公室行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)的梳理及分析，認(rèn)為服務(wù)式辦公室行業(yè)存在利潤(rùn)來源不確定性大、融資渠道受限、市場(chǎng)管理難度較大、跨地區(qū)經(jīng)營服務(wù)式辦公室租賃的難度較高等問題，并提出企業(yè)應(yīng)注重從產(chǎn)業(yè)鏈的整合中尋求新的增長(zhǎng)空間、重視品牌經(jīng)營、增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，政府應(yīng)創(chuàng)新金融產(chǎn)品以拓寬企業(yè)融資渠道、建立健全政府支持體系以規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作等建議。

服務(wù)式辦公室；聯(lián)合辦公；盈利模式；商業(yè)模式

原標(biāo)題：服務(wù)式辦公室發(fā)展的制約因素分析

收錄日期：2016年8月1日

一、服務(wù)式辦公室的興起

服務(wù)式辦公室也可稱為商務(wù)中心，是指全裝全配的可供出租的辦公室，為客戶提供靈活租賃和高附加值的商務(wù)外包服務(wù)，包括前臺(tái)公共秘書、訪客接待、會(huì)計(jì)做賬、公司注冊(cè)以及代辦其他事務(wù)等。

20世紀(jì)70年代末期，服務(wù)式辦公室開始在美國興起，由于其提供的一站式服務(wù)能使企業(yè)專注于核心業(yè)務(wù)的運(yùn)營，提高了企業(yè)的時(shí)間效率，在歐美等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家備受追捧。2005年左右，國外商務(wù)中心運(yùn)營商大肆進(jìn)軍中國市場(chǎng)，在北京、上海等一線城市設(shè)立連鎖機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)作，并在國內(nèi)房地產(chǎn)盛宴中一步步成長(zhǎng)和壯大，中國由此開始接觸了解服務(wù)式辦公室。隨著寫字樓價(jià)格虛高、空置率逐年上升等現(xiàn)象的出現(xiàn)，國內(nèi)房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)服務(wù)商開始紛紛將目光轉(zhuǎn)向服務(wù)式辦公室這一簡(jiǎn)單的商業(yè)機(jī)會(huì)，借鑒模仿其運(yùn)作模式，服務(wù)式辦公室得到大面積推廣。近兩年，隨著國家對(duì)大眾創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的大力倡導(dǎo)和鼓勵(lì)，服務(wù)式辦公室的市場(chǎng)需求急速增長(zhǎng)，從北京、上海等一線城市向廈門、南京等二三線城市蔓延，市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

二、服務(wù)式辦公室的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

（一）服務(wù)式辦公室發(fā)展現(xiàn)狀

1、服務(wù)式辦公室的市場(chǎng)規(guī)模。服務(wù)式辦公室的發(fā)展在歐美國家已經(jīng)比較成熟，品牌在長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)磨礪中得到了品質(zhì)的提升和鞏固，形成了跨越地區(qū)的品牌效應(yīng)。以雷格斯為例，擁有2，000家商務(wù)中心，分布于全球104個(gè)國家750座城市中，為客戶提供高品質(zhì)的辦公空間，雷格斯的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為其贏得了豐富的客戶資源，有超過一半的世界500強(qiáng)企業(yè)和跨國公司選擇與雷格斯合作。目前，中國的服務(wù)式辦公室市場(chǎng)還處于發(fā)展期，北京和上海等一線城市的市場(chǎng)規(guī)模較大，也較為成熟。截至2016年3月份，上海知名品牌所開設(shè)的服務(wù)式辦公室地點(diǎn)已經(jīng)超過了120個(gè)，在三年中增加了91%，在所有城市中位列其首，北京則達(dá)40多個(gè)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，中國的服務(wù)式辦公室市場(chǎng)在亞太區(qū)服務(wù)式辦公室市場(chǎng)中位列首位，至今有超過225個(gè)服務(wù)式辦公室，極具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、服務(wù)式辦公室商業(yè)模式類型。目前，中國市場(chǎng)上的服務(wù)式辦公室出現(xiàn)了三種主要經(jīng)營模式：一種是單純的聯(lián)合辦公空間，開發(fā)商持有物業(yè)并運(yùn)營，提供柔性的辦公空間，以租金為主要收入來源，其客戶類型主要是辦公地址變遷過渡使用的企業(yè)和特定項(xiàng)目需求者；第二種是開發(fā)商僅作為物業(yè)持有者，不參與運(yùn)營，由運(yùn)營商采用承租改造方式獲得辦公空間，租給有需要的客戶，掙取其中的租金差，即所謂的“二手房東”。同時(shí)，運(yùn)營商還提供孵化服務(wù)，對(duì)入駐公司進(jìn)行創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)，并從中獲取股權(quán)收益，此類商業(yè)模式的收入來源則比較多元化，除了租金和股權(quán)收益還包括過程中提供的增值服務(wù)費(fèi)用等等，主要面向中小微私營企業(yè)、初創(chuàng)型企業(yè)以及新市場(chǎng)開拓者招租；第三種則是類似于傳統(tǒng)的孵化器，以投資入駐企業(yè)為主，該模式基本上是不收取入駐公司租金的，以投資回報(bào)為主要利潤(rùn)來源，適合創(chuàng)業(yè)型企業(yè)入駐。

（二）服務(wù)式辦公室的特點(diǎn)。相對(duì)于傳統(tǒng)寫字樓的經(jīng)營模式而言，服務(wù)式辦公室的經(jīng)營模式發(fā)生了革命性的變革，主要體現(xiàn)出以下四個(gè)方面特點(diǎn)：

第一，從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的變革。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，傳統(tǒng)模式下開發(fā)商從項(xiàng)目開發(fā)到公開招租不僅需要經(jīng)過一個(gè)漫長(zhǎng)的運(yùn)作周期，并且需要投入大量的資金，而服務(wù)式辦公室的運(yùn)營商通過與開發(fā)商合作獲得辦公空間并進(jìn)行業(yè)務(wù)改造升級(jí)，極大地縮短了運(yùn)作周期，可以快速地回籠資金。

第二，產(chǎn)品形態(tài)的改變。一方面?zhèn)鹘y(tǒng)寫字樓以面積為租賃單位，而服務(wù)式辦公室以工位為租賃單位，增加了辦公空間的靈活機(jī)動(dòng)性；另一方面伸縮自如的租賃期限和租賃標(biāo)的，可以隨時(shí)迎合企業(yè)需要，減少因商業(yè)計(jì)劃或目的變化帶來的損失。

第三，從“擁有”到“共享”的轉(zhuǎn)變。在服務(wù)式辦公室模式下，會(huì)議室、茶水間等不再是客戶的私有財(cái)產(chǎn)，而是由運(yùn)營商以公共資源的形式提供，客戶根據(jù)需要付費(fèi)使用。從擁有到分享的轉(zhuǎn)變，對(duì)客戶而言，可以有效地降低企業(yè)的開發(fā)成本；從運(yùn)營方的角度來看，資源通過租賃循環(huán)使用，邊際成本趨向于零，可為企業(yè)獲得更大的市場(chǎng)。

第四，從辦公空間到服務(wù)的變革。傳統(tǒng)模式所提供的僅僅是作為企業(yè)基本需求的辦公空間，而服務(wù)式辦公室則以服務(wù)性為主。運(yùn)營商提供的一站式服務(wù)在幫助企業(yè)降低初期投入成本的同時(shí)，也可以幫助租客降低創(chuàng)業(yè)門檻，提高時(shí)間效率，加速其事業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。而對(duì)運(yùn)營方而言，由于客戶的后續(xù)發(fā)展運(yùn)營商都有參與其中，從而形成客戶黏性，為運(yùn)營商奠定了客戶資源基礎(chǔ)。

三、制約服務(wù)式辦公室發(fā)展的因素分析

（一）利潤(rùn)來源不確定性大。本文第二部分介紹了服務(wù)式辦公室市場(chǎng)出現(xiàn)的三種商業(yè)模式，相應(yīng)的產(chǎn)生了三種盈利模式，除了基本的以租金為主業(yè)收入外，還包括服務(wù)費(fèi)、VC投資等等，但這些模式如何持續(xù)賺錢還沒有一個(gè)清晰的答案。一方面服務(wù)式辦公室的商業(yè)模式運(yùn)營核心在于，在CBD等黃金地段以低折扣獲得辦公空間，裝修改造后散租給目標(biāo)客戶，并提供各種增值服務(wù)，租金差是其盈利模式的主要支撐，而幫助入駐企業(yè)提高時(shí)間效率，降低創(chuàng)業(yè)門檻是服務(wù)式辦公室的核心吸引力，但由于包含了地理位置和增值服務(wù)等因素，服務(wù)式辦公室的收費(fèi)并不低，北京服務(wù)式辦公室最低價(jià)為3，800元/月/工位。而中國服務(wù)式辦公室的目標(biāo)客戶多為中小微企業(yè)以及初創(chuàng)型企業(yè)，他們更傾向于選擇價(jià)格便宜的辦公產(chǎn)品。顯然，現(xiàn)有模式下的辦公產(chǎn)品難以滿足客戶的需求。租金和辦公位置的關(guān)系難以協(xié)調(diào)是該模式的一大弊端；另一方面所謂的財(cái)稅代理等增值服務(wù)費(fèi)用是否能為企業(yè)帶來利潤(rùn)也沒有明確答案，由于現(xiàn)行代理機(jī)制的不完善，導(dǎo)致運(yùn)營商與入駐企業(yè)的利益較難彌合，入駐企業(yè)是否愿意將生意交給他人打理尚不得而知。再者，為了降低運(yùn)營成本，這些企業(yè)并不愿意挪出過多的額外成本來支付運(yùn)營商提供的各種專業(yè)服務(wù)。

（二）融資渠道受限。服務(wù)式辦公室的初期運(yùn)營需要投入較大量的資金，來源顯然以融資為主，而融資渠道受限卻阻礙了服務(wù)式辦公室行業(yè)的發(fā)展。首先，服務(wù)式辦公室行業(yè)作為輕資產(chǎn)企業(yè)，是不擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的，傳統(tǒng)銀行貸款則需要企業(yè)提供抵押資產(chǎn)來保護(hù)自身利益，從而使得運(yùn)營商因沒有抵押資產(chǎn)而無法通過融資申請(qǐng)，在一定程度上影響了服務(wù)式辦公室市場(chǎng)的擴(kuò)張；其次，金融機(jī)構(gòu)為了避免風(fēng)險(xiǎn)，需要企業(yè)提供信用信息。服務(wù)式辦公室行業(yè)屬于新興行業(yè)，市場(chǎng)擴(kuò)張較快，總體呈現(xiàn)數(shù)量多、規(guī)模小的特點(diǎn)。管理制度不健全，財(cái)務(wù)制度不規(guī)范、不透明等問題比較嚴(yán)重，導(dǎo)致企業(yè)信用水平偏低，從而難以滿足金融機(jī)構(gòu)的信用要求；最后，我國金融機(jī)構(gòu)金融產(chǎn)品單一、沒有針對(duì)各行業(yè)的特點(diǎn)創(chuàng)新相應(yīng)的支持體系，在一定程度上影響了服務(wù)式辦公室融資渠道的建設(shè)。

（三）跨地區(qū)經(jīng)營服務(wù)式辦公室租賃難度較高。縱觀我國服務(wù)式辦公室市場(chǎng)，區(qū)域特征非常明顯。形成以北京、上海等一線城市為聚集地，二三線城市零散分布的總體格局。究其原因主要有兩個(gè)方面：首先，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地方歷史文化差異大，導(dǎo)致服務(wù)式辦公室模式不能進(jìn)行簡(jiǎn)單復(fù)制，定位難以把握。一方面區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平?jīng)Q定了所在地區(qū)是否存在租金差以及較好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境與創(chuàng)業(yè)氛圍，這些需求是服務(wù)式辦公室盈利模式的支撐；另一方面不同地區(qū)的歷史文化特點(diǎn)會(huì)導(dǎo)致客戶群體在對(duì)聯(lián)合辦公這種新的辦公概念的接受和理解上出現(xiàn)偏差，特別是對(duì)于二、三線城市的中小微企業(yè)來說，使用一次會(huì)議室付一次錢的商務(wù)做法是不經(jīng)濟(jì)的。一是出于對(duì)市場(chǎng)情況的了解，他們更傾向于在當(dāng)?shù)貙ふ曳献约盒枨蟮霓k公場(chǎng)所，通常也比較容易找到；二是他們潛意識(shí)認(rèn)為“擁有”自己的辦公室會(huì)顯得更正規(guī)，特別是有客戶或有面試者的時(shí)候，從而較少選擇服務(wù)式辦公室；三是我國服務(wù)式辦公室的知名企業(yè)較少，品牌效應(yīng)低，大多數(shù)運(yùn)營商只在特定區(qū)域和城市進(jìn)行運(yùn)營，盲目地進(jìn)行跨地區(qū)經(jīng)營，同質(zhì)化的產(chǎn)品以及客戶資源的稀缺將導(dǎo)致企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，從而影響盈利能力。

（四）市場(chǎng)管理難度較大。由于中國服務(wù)式辦公室市場(chǎng)正處于發(fā)展期，中國并沒有出臺(tái)針對(duì)規(guī)范服務(wù)式辦公室市場(chǎng)的明確的法律法規(guī)，從而出現(xiàn)市場(chǎng)魚龍混雜、亂象叢生的現(xiàn)象。首先，對(duì)入駐企業(yè)的把關(guān)較難，導(dǎo)致入駐的企業(yè)參差不齊，對(duì)運(yùn)營商而言，許多代理業(yè)務(wù)如財(cái)稅代理的風(fēng)險(xiǎn)難以把控，在代理業(yè)務(wù)上容易成為不法企業(yè)的“違法工具”，嚴(yán)重破壞企業(yè)形象；其次，服務(wù)式辦公室行業(yè)門檻較低，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。一方面各個(gè)運(yùn)營商以價(jià)格戰(zhàn)作為競(jìng)爭(zhēng)手段，容易打亂市場(chǎng)，破壞行業(yè)形象，甚至有很多公司打著服務(wù)式辦公室的旗號(hào)搞起了辦公面積的拆分游戲，改變了服務(wù)式辦公室行業(yè)的本質(zhì)；另一方面市場(chǎng)的過度擴(kuò)張可能會(huì)降低企業(yè)的入駐率，從而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營虧損，面臨倒閉。此外，由于缺少管理經(jīng)驗(yàn)，許多運(yùn)營商都存在管理不規(guī)范的問題，亂收費(fèi)扣費(fèi)的現(xiàn)象屢見不鮮。

四、促進(jìn)服務(wù)式辦公室發(fā)展的對(duì)策建議

（一）整合產(chǎn)業(yè)鏈，增加企業(yè)利潤(rùn)。一般情況下，服務(wù)式辦公室以“承租—散租—服務(wù)”模式獲取利潤(rùn)，產(chǎn)業(yè)鏈短、增長(zhǎng)空間少。產(chǎn)業(yè)鏈的整合能為企業(yè)帶來新的增長(zhǎng)空間，擴(kuò)張上下游產(chǎn)業(yè)可以降低企業(yè)成本，增加利潤(rùn)。一方面購買優(yōu)質(zhì)寫字樓，擴(kuò)大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模。從租房到買房的轉(zhuǎn)變給企業(yè)帶來的不僅僅是租賃工位產(chǎn)生的營業(yè)額，還包括寫字樓的升值空間，從原來的股本掙錢到引進(jìn)負(fù)債，通過負(fù)債掙錢，增加企業(yè)利潤(rùn)；另一方面扶持入駐的中小型企業(yè)，擇時(shí)進(jìn)入資本投資，將入駐公司的項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)端。業(yè)主作為創(chuàng)業(yè)者和中小型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟者，比其他資產(chǎn)投資管理公司更了解入駐的創(chuàng)業(yè)者和中小型企業(yè)，并且更具有信任感，對(duì)這些中小型企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，包括他們的經(jīng)營范圍、項(xiàng)目發(fā)展空間、潛在市場(chǎng)，客戶對(duì)象等，針對(duì)有潛力的公司或項(xiàng)目，協(xié)助其進(jìn)行市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目對(duì)接與金融服務(wù)，并擇時(shí)對(duì)其進(jìn)行資本投資或協(xié)助進(jìn)行資本融資。此外，將現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)與相關(guān)領(lǐng)域結(jié)合既是一種創(chuàng)新，也是產(chǎn)業(yè)鏈的拓展。以wework為例，在市場(chǎng)還在辦公領(lǐng)域這片紅海中廝殺時(shí)，wework已經(jīng)打算將業(yè)務(wù)從辦公領(lǐng)域延伸到生活居住領(lǐng)域中，為客戶提供辦公、生活一體化服務(wù)。有言論稱，到2018年，新業(yè)務(wù)能為公司帶來占整體收益21%的收入。

（二）創(chuàng)新金融產(chǎn)品，拓寬融資渠道。從企業(yè)自身角度出發(fā)，與開發(fā)商合作，讓開發(fā)商以股東身份入股企業(yè)。一方面對(duì)于服務(wù)式辦公室運(yùn)營商而言，開發(fā)商的入股本身就是一筆資金來源，可在一定程度上增加企業(yè)資產(chǎn)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展；另一方面開發(fā)商擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，可以作為抵押物進(jìn)行銀行貸款，能夠幫助企業(yè)拓寬融資渠道。從政府角度出發(fā)，針對(duì)服務(wù)式辦公室行業(yè)主要以服務(wù)為主，缺乏房產(chǎn)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)作為有效抵押物的特點(diǎn)，政府應(yīng)加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的溝通協(xié)作，積極鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過創(chuàng)新發(fā)展適合服務(wù)式辦公室行業(yè)的金融產(chǎn)品，鼓勵(lì)股權(quán)和經(jīng)營權(quán)質(zhì)押，滿足其多樣化的融資需求。

（三）重視品牌經(jīng)營，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。品牌經(jīng)營不是簡(jiǎn)單的復(fù)制粘貼，而是要以創(chuàng)新的理念與當(dāng)?shù)貙?shí)際相結(jié)合，跨越由地域間文化底蘊(yùn)及經(jīng)濟(jì)差異帶來的阻礙。一是注重品牌的管理與延伸，將品牌與更多的產(chǎn)品聯(lián)系在一起，突破地域與行業(yè)的限制，著眼重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)，打造樣板市場(chǎng)，進(jìn)行兼并和重組；二是借力知名品牌，與知名品牌合作。大品牌的運(yùn)營商擁有強(qiáng)大的客戶資源及銷售網(wǎng)絡(luò)，可以形成跨地區(qū)的品牌效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)靈活結(jié)合知名品牌的優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大自身的客戶資源與營銷渠道，降低推廣成本，從而擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和實(shí)力；三是建立有效的傳播機(jī)制，宣傳服務(wù)式辦公室便捷、靈活的形象，讓服務(wù)式辦公室的概念為眾人所熟知，從而擴(kuò)寬市場(chǎng)。

（四）建立健全政府支持體系，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作。服務(wù)式辦公室市場(chǎng)還處于發(fā)展期，面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)與障礙，必須設(shè)定一種有效的機(jī)制和相應(yīng)的制度安排，政府支持體系至關(guān)重要。一方面政府能夠通過明確的法律法規(guī)來對(duì)服務(wù)式辦公室市場(chǎng)進(jìn)行有效的間接調(diào)控，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；另一方面政府能夠通過它來貫徹“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的政策意圖，可見政府機(jī)構(gòu)支持和政策鼓勵(lì)是服務(wù)式辦公室市場(chǎng)發(fā)展的重要保證。支持體系的完善程度，直接關(guān)系到服務(wù)式辦公室市場(chǎng)體系建設(shè)的推進(jìn)力度和規(guī)范化程度，而只有在規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境中，優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)才能繼續(xù)演繹它的精彩。

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F270.7

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