淺析房產(chǎn)交易中法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

謝登峰（漳州市房產(chǎn)交易中心，福建漳州363000）

淺析房產(chǎn)交易中法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

謝登峰（漳州市房產(chǎn)交易中心，福建漳州363000）

在房產(chǎn)交易的過程中，任何問題都有可能發(fā)生，比如：房屋在出租期出售、貸款審批未通過等等，這些問題的出現(xiàn)都會(huì)使得房產(chǎn)交易的過程變得更加復(fù)雜，交易的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也相應(yīng)增大。對(duì)房產(chǎn)交易過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行正確的認(rèn)知和全面的掌控，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)處理的方法能夠有效的運(yùn)用，這樣才能在房產(chǎn)交易的過程中保護(hù)自身的權(quán)益不受侵犯，所以，房產(chǎn)交易中的買方和賣方都要注重自己權(quán)益的保護(hù)，學(xué)會(huì)運(yùn)用法律手段來使自己的權(quán)益免受侵害。本文對(duì)房產(chǎn)交易中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行了闡述，并提出了相應(yīng)的處理方法。

房產(chǎn)交易；法律風(fēng)險(xiǎn)；防范

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房產(chǎn)價(jià)值不斷增長，對(duì)絕大多數(shù)的人來說，購房是一件至關(guān)重要的大事，關(guān)系著自身的生活狀況，甚至可以說，房子就是安身立命的根本。不過，絕大多數(shù)人都不是房產(chǎn)交易的專業(yè)人士，對(duì)于房產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)并沒有很明確的了解，當(dāng)糾紛發(fā)生的時(shí)候，進(jìn)行取證的意識(shí)也是非常淡薄的，這使得自身的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，所以，為了房產(chǎn)交易中買方和賣方的權(quán)益都不受侵害，明確房產(chǎn)交易過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)和防范的措施是非常必要的。

1 夫妻雙方中任何一方不可將共有房屋單獨(dú)出售

將夫妻雙方用甲方和乙方來表示，如果房產(chǎn)只登記在甲方的名下，甲方和丙方簽訂了房屋買賣合同之后，乙方可以將甲方不經(jīng)自己同意就擅自處分夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)作為理由向法院提起訴訟，主張甲方和丙方簽訂的房屋買賣合同是無效的。如果丙方是善意、支付合理對(duì)價(jià)并已完成房屋轉(zhuǎn)移登記，實(shí)際占有該房產(chǎn)的，那么為維護(hù)丙方善意取得的合法權(quán)益，則應(yīng)認(rèn)為房屋買賣合同是有效的，乙方只能向甲方訴求相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：①受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；②以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；③轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。這是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，也就是第三方是以善意購買該房產(chǎn)，即便是夫妻雙方其中的一方對(duì)夫妻共有的房產(chǎn)進(jìn)行了擅自處理，也應(yīng)該認(rèn)為該合同是有效的。與此同時(shí)，按照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示公信原則，登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人也就是法律上認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，丙方是在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記足夠信賴的基礎(chǔ)上完成了甲方和丙方之間的房產(chǎn)交易，丙方有理由認(rèn)為甲方就是該房產(chǎn)的唯一權(quán)利人，如果因?yàn)楸經(jīng)]有對(duì)甲方是否已婚進(jìn)行調(diào)查就判定甲方和丙方之間的房產(chǎn)合同是無效的，那么，這就在很大程度上加大了丙方的審查義務(wù)，所以，這對(duì)丙方來說是不公平的，而且對(duì)于房產(chǎn)交易的正常進(jìn)行有著非常不利的影響。如果丙方對(duì)于甲方的婚姻狀況是知情的，或者甲方和丙方是串通起來要損害乙方的利益，那么，乙方可以主張甲方和丙方簽訂的房產(chǎn)合同是無效的。

在進(jìn)行房產(chǎn)交易的時(shí)候，買方要全面考慮這些問題，避免出現(xiàn)這種情況，使自身的利益受到侵害，所以，買方可以要求賣方提供婚姻關(guān)系的證明，如果賣方是已婚的情況，那么，就要要求賣方夫妻雙方的簽字，使所簽訂的合同是合法有效的，這樣一來就避免了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。

2 “陰陽合同”的簽訂

故意做低房?jī)r(jià)在房產(chǎn)交易的過程中是經(jīng)常發(fā)生的，當(dāng)事人為了少繳稅款，通常會(huì)說服另一方當(dāng)事人來簽訂 “陰陽合同”，即買賣雙方按照正常的市場(chǎng)價(jià)格簽訂合同，在房產(chǎn)交易中心備案的買賣合同中又約定比較低的房?jī)r(jià)?！逗贤ā芬?guī)定：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效?！逼涞谖迨鶙l也做出了相應(yīng)的規(guī)定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律的約束。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！彼?，法院對(duì)此類合同的認(rèn)定是這樣的，只認(rèn)定虛假的成交價(jià)格條款是無效條款，而其他條款仍然是有效的。在房產(chǎn)交易中，少繳稅款并不是雙方制定房產(chǎn)交易合同的目的，主要的目的就是房產(chǎn)交易，這樣的合同是很難得到法院的支持的。

在房產(chǎn)交易的價(jià)格方面，應(yīng)該充分表達(dá)買賣雙方的真實(shí)意思，要少繳稅款，可以雙方以合法的方式進(jìn)行協(xié)定，但不可以通過簽訂“陰陽合同”這種不符合法律規(guī)定的方式來達(dá)到目的。

3 買房向銀行貸款審批未獲通過時(shí)的處理方法

在實(shí)際的房產(chǎn)交易中，買方向銀行貸款審批未獲通過，賣方不愿過戶的情況是非常常見的。如果出現(xiàn)了這樣的問題，需要結(jié)合買賣雙方簽訂的合同來具體分析，然后采取相應(yīng)的措施。這類合同一般會(huì)做出三種約定：如果銀行貸款未獲批準(zhǔn)或者貸款不足，買方在過戶當(dāng)日可以現(xiàn)金形式補(bǔ)足，此約定有利于保護(hù)賣方的權(quán)利；如銀行貸款未獲審批或貸款不足，任意一方有權(quán)解除合同，或者，如銀行貸款未獲審批或貸款不足，買方有權(quán)繼續(xù)向其他銀行申請(qǐng)貸款。此約定有利于保護(hù)買方權(quán)利，買方無需承擔(dān)無法貸款或貸款不足的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)貸款不足問題不做約定，這種情況下要根據(jù)買賣合同其他條款的約定進(jìn)一步確定雙方的違約責(zé)任。

對(duì)于這種情況，買方要發(fā)揮首要的作用，要對(duì)貸款的進(jìn)程進(jìn)行密切的關(guān)注，可以有效避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。對(duì)于買賣合同中貸款未獲審批的約定，買方和賣方都要引起足夠的重視。在買賣合同的內(nèi)容中最好加上賣方有權(quán)協(xié)助買方貸款的義務(wù)。

4 房屋在出租期間進(jìn)行出售的處理意見

《合同法》規(guī)定：“出賣人在租賃期間出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”所以，賣方在將房屋出售之前，應(yīng)當(dāng)通知租客，租客享有優(yōu)先購買的權(quán)利，不過，即使賣方?jīng)]有將通知租客，買賣雙方的合同仍然是有效的。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人有限購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！彼?，賣方如果將沒有經(jīng)過租客同意作為理由主張房產(chǎn)買賣協(xié)議無效是很難獲得法院支持的。

為了保證買方的利益，避免糾紛的發(fā)生，買方在購房的時(shí)候可以要求賣方取得租客放棄優(yōu)先購買權(quán)的承諾。

5 賣方在買房將定金支付完成之后不履行合同的狀況

《合同法》規(guī)定：“一方當(dāng)事人可以向雙方給付定金作為債權(quán)的擔(dān)保，債權(quán)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

在實(shí)際的房產(chǎn)交易過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的問題，買方將定金支付給了賣方，但是雙方?jīng)]有簽訂定金合同或者是沒有簽訂房產(chǎn)居間協(xié)議，對(duì)于房屋的相關(guān)內(nèi)容并沒與做出實(shí)質(zhì)性的規(guī)定，在這種情況之下，出現(xiàn)其中一方不愿意簽訂購房合同的問題。因?yàn)闆]有實(shí)質(zhì)性的條款作為依據(jù)，所以守約方很難保護(hù)自己的利益。

就這種現(xiàn)象，買賣雙方在交付或者收取定金的時(shí)候應(yīng)當(dāng)簽訂相應(yīng)的合同，對(duì)于房屋的具體內(nèi)容要明確的標(biāo)示出來，對(duì)于買賣雙方簽訂正式購房合同的時(shí)間也要做出相應(yīng)的約定。

6 賣方在出售房屋時(shí)未取得房產(chǎn)證

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！薄敖?jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄爱?dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”根據(jù)以上法律規(guī)定，賣方在未取得房屋權(quán)屬證書之前，出售購買的預(yù)售商品房、購買的一般商品房、繼承的房產(chǎn)等，因房產(chǎn)未經(jīng)依法登記，不生物權(quán)效力，出售時(shí)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記于法無據(jù)，即不能辦理物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。但房屋買賣合同自合同成立時(shí)生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。根據(jù)以上分析，購房人應(yīng)當(dāng)注意：房產(chǎn)買賣合同成立生效并具效力，但這可能只是一般經(jīng)濟(jì)合同，只是債權(quán)債務(wù)合同，如果合同履行不能，只能依據(jù)合同約定進(jìn)行債權(quán)追償，因物權(quán)未經(jīng)登記不發(fā)生效力，不能辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，而無法訴求取得物權(quán)。

7 結(jié)束語

本文對(duì)房產(chǎn)交易過程中存在的一些法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析研究，提出在實(shí)際的交易過程中，可能存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，指出在進(jìn)行交易的過程中，當(dāng)事人要做到足夠的重視和謹(jǐn)慎，要對(duì)提高自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)其中存在的問題有一個(gè)全面的了解，確保自己的利益不受侵害，避免糾紛的發(fā)生，確保自身的合法利益得到有效的保護(hù)。

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2016-11-24