劉君麗

摘要：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)投資比較大，在土地增值稅納稅之前，充分地理解相關的稅收優(yōu)惠政策等，為企業(yè)的管理、投資等提供科學的依據(jù)，在合法在情況下有效降低企業(yè)的稅收支出，對于提高企業(yè)的資金利用效率具有重要的幫助。土地增值稅稅收籌劃和清算能夠幫助合理地降低房地產(chǎn)企業(yè)的支出，因此應當加強其籌劃和清算技巧的研究。

關鍵詞：房地產(chǎn) 土地增值稅 籌劃

土地增值稅是對轉讓房地產(chǎn)所得到的增值額度而征收的稅，對象是在有償轉讓的國有土地使用權以及建筑物等的單位和個人等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是其稅收支出的重要組成部分。對于企業(yè)來說，通過稅收籌劃，能夠在法律法規(guī)的相關規(guī)定下，提出符合企業(yè)經(jīng)濟利益最大化的納稅方案，是企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容。通過合理地籌劃增值稅稅收，能夠有效提高企業(yè)的財務管理水平，對于提高企業(yè)的市場競爭力具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的意義

（一）有利于完善稅收法律

目前我國在土地增值稅征收方面還沒有形成正式的法律，通過相關的政策、條例等形式進行，但是仍然存在一些不完善的地方。例如土體增值額的計算方法不科學，減免稅條例不規(guī)范，稅率設置不合理等。稅收籌劃是對現(xiàn)有的土地增值稅稅收政策進行研究和應用，從而能夠了解和發(fā)現(xiàn)稅收政策中的不合理之處，為完善我國的土地增值稅政策提供良好的建議和依據(jù)，最終完善我國的稅收法規(guī)。同時也能夠完善相關稅收的相關法律，使相關的法律相互協(xié)調(diào)，最終形成一個整體。

（二）有利于宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的重要組成部分，對于國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的影響。加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，有利于促進我國經(jīng)濟的發(fā)展。稅收政策作為宏觀調(diào)控中的重要措施，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的引導和激勵作用。例如房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)土地增值稅的相關優(yōu)惠政策等，進行投資和開發(fā)，從而減少企業(yè)的經(jīng)濟負擔，有利于實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。稅收政策還有利于國家進行產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，實現(xiàn)市場資源的優(yōu)化配置，最終實現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標，促進經(jīng)濟的發(fā)展。

（三）能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益

稅收籌劃能夠幫助財務人員深刻地理解土地增值稅的相關政策；對于稅收籌劃來說，其本身比較復雜，為了保證稅收籌劃的順利進行，也應當嚴格地按照相關的規(guī)定進行，從而加強企業(yè)的財務核算等。通過進行土地增值稅稅收籌劃，不僅提高了企業(yè)的納稅意識，也提高了企業(yè)的財務管理水平，從而提高了企業(yè)的經(jīng)濟效益。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在成本、收入等條件一定的情況下，納稅金額與稅前利潤之間是彼消此長的關系。通過加強相關的研究，能夠幫助企業(yè)采取合理的避稅措施來降低企業(yè)的納稅金額，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益具有重要的促進作用。

二、土地增值稅籌劃和清算技巧研究

（一）充分利用稅收優(yōu)惠政策

土地增值稅在稅率方面應用了累進稅率的方式，根據(jù)納稅人增值率的不同而選擇相應的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠政策中，明確地規(guī)定了可以免于征收的相關條件，例如增值率20%是一個重要的門檻。當增值率超過20%時，就不能進行免稅。對于普通住宅來說，可以在稅收優(yōu)惠政策下進行稅收籌劃。例如對于某住宅項目來說，可以通過稅收籌劃合理地降低銷售價格，不僅不會極低企業(yè)的稅前利潤，還可能實現(xiàn)稅前稅前的增加，這主要是在不同的籌劃方法中，減少土地增值稅額不同。這種特殊的稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃提供了空間，因此在籌劃的過程中應當合理地應用。在籌劃的過程中，應當明確其使用條件，例如建筑必須是符合普通標準的居民住宅，在出售房屋時的增值額扣除項目金額的比例應當?shù)陀?0%。當企業(yè)房地產(chǎn)項目屬于混合項目時，應當分開計算其增值額，否則不能享受相關的稅收優(yōu)惠。

（二）合理選擇清算的時機

目前國家在土地增值稅征收的過程中，采取了預征的辦法，通過選擇合理的預征率，在項目結算之后進行土地增值稅清算的方式。房地產(chǎn)企業(yè)在取得預售資質得到的銷售收入按照一定的預征率繳納土地增值稅，在項目滿足增值稅清算條件時再進行匯算清繳。目前我國地方各級政府在土地增值稅預征率規(guī)定方面存在比較大的差異，在進行土地增值稅預征時，當應納稅額大于清算時的應納稅額時，應當盡早進行清算；當土地增值稅預征應納稅額小于土地增值稅清算應納稅額時，應當推遲清算。在具體的籌劃過程中，企業(yè)應當對房地產(chǎn)項目的清算時間進行選擇，當土地增值率小于土地增值率的平衡點時要早些進行清算；反之，應當推遲清算。土地增長率越高，清算的應納稅額大于預征稅額，應當推遲進行清算。在籌劃清算時間時，應當在項目達到清算條件之前，只有這樣才能提高企業(yè)在清算時間上的自主性，合理地維護企業(yè)的利益。

（三）合理確定可扣除項目金額

土地增值額和土地增值稅應納稅額的確定，都與扣除項目金額具有密切的關系。通過合理地確定可扣除項目的金額，能夠有效減少土地增值稅稅收。通過稅收籌劃，能夠有效增加稅前利潤；雖然在籌劃的過程中，可能出現(xiàn)扣除項目金額增加的情況，但是由于整體稅收利潤比較大，仍然達到了籌劃的目標。對于可扣除項目金額來說，應當根據(jù)企業(yè)的實際情況，選擇合適的金額，實現(xiàn)稅前利潤的最大化，達到稅收籌劃的目標。

三、結束語

對于房地產(chǎn)來說，其投資周期長，資金密度比較高，特別是隨著土地增值稅清算政策的實施，為了提高企業(yè)的避稅能力，減輕企業(yè)的稅負，提高企業(yè)資金的利用效率，應當加強對土地增值稅稅收籌劃和清算方法的研究。由于土地增值稅籌劃涉及到了房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，對于企業(yè)財務管理來說，應當制定合理的籌劃控制目標，為企業(yè)的管理和決策提供科學性的依據(jù)，最終減少企業(yè)資金的壓力，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

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