◎ 蔡玉梅
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房地產(chǎn)死結(jié)在于缺少大眾消費存量
◎ 蔡玉梅
眼下,樓市去庫存化正成為我國上下熱議的話題。今年以來,宏觀調(diào)控政策工具箱頻頻開啟,其中十分明顯的意圖之一是撬動樓市,降息、降準(zhǔn)、降首付的手段無一不是利好房地產(chǎn)市場的政策杠桿。一時間樓市也呈轉(zhuǎn)暖景象,售樓處確實也是人頭攢動,房價穩(wěn)中有升。開發(fā)商使勁向購房者喊話,“現(xiàn)在抄底購房正當(dāng)其時”。
不過,繁榮景象的背后不排除開發(fā)商借政策造勢,售樓處那些看房的人里不乏有些是開發(fā)商花錢買來的“房托”,有模有樣地假裝購房,制造樓市已進(jìn)入賣方市場的恐慌氣氛。
但無論開發(fā)商玩什么花招,大眾消費存量卻有限,開發(fā)商并不是慈善家,不可能賒房給缺房者住,動輒二三百萬的購房款,即便首付比例降了,也需要一上來便掏出個百十萬元,對于普通民眾來說,仍然是天文數(shù)字。
現(xiàn)在的房價高得離譜,早已偏離了房子的居住屬性,變成了投資或投機(jī)的理財產(chǎn)品。房價居高不下,是市場資源錯配,不是市場本身在抬高房價,而是開發(fā)商和地方政府聯(lián)手所為。
開發(fā)商當(dāng)然希望房價越高越好,其中的暴利更是局外人難以捉摸。而政府財政則指望房地產(chǎn)這把米下鍋,地價逐年增高,房價也就水漲船高。開發(fā)商把地價成本攤在房價里,卻也是情理之中的事。
近幾年,部分城市房價像發(fā)酵的面團(tuán)一樣膨脹,比如南京市河西地區(qū)的房價,2005年均價為每平方米5500元,到2009年末,竟高達(dá)11000元,僅僅過了4年,房價就翻了一番,又過了4年,及至2013年,漲到24000元,又翻了一番。不少市民眼巴巴地望著一幢幢拔地而起的新樓房,摸著癟癟的腰包,算計著拋灑血汗掙的一點兒錢唉聲嘆氣,“何時才能住上新房?”
這些年房價高得離譜,當(dāng)中除了開發(fā)商賺取暴利、投機(jī)客瘋狂炒房等因素外,地方政府有著不可推卸的責(zé)任,可以說地方政府是高房價的“內(nèi)鬼”。
地方政府在房地產(chǎn)政策的執(zhí)行方面對中央政府采取博弈對策:遇到刺激房地產(chǎn)的政策,則不折不扣執(zhí)行,遇到房地產(chǎn)調(diào)控政策,則打折扣執(zhí)行。地方政府對中央政策陽奉陰違是推高房價的看“不見的手”。
地方政府是高房價的既得利益者。高房價制造的經(jīng)濟(jì)泡沫掩蓋了地方經(jīng)濟(jì)“浮腫的臉”,有的地方上房地產(chǎn)業(yè)占GDP比例竟高達(dá)10%;也掩蓋了地方政府的某些執(zhí)政弊端,到處是高聳云霄氣派壯觀的精品樓宇,為政府的政績增色加分。
龐大的土地出讓金、房屋交易稅又支撐著地方財政,有了錢,政府的日子就好過,公務(wù)消費大手大腳 ,公車滿街跑,樓堂館所形象工程閃光奪目,官員們好有面子。
高房價也動不了高官的“奶酪”,一些人早就享受到了福利分房,如今一轉(zhuǎn)手就能凈賺幾十萬上百萬,買高價商品房不費吹灰之力。
在地產(chǎn)利益鏈上,受益最大的群體是政府和開發(fā)商,他們拿走了房價的30%,而眾多的建筑農(nóng)民工只能拿到房價的1%。中產(chǎn)階級在高房價面前則淪為房奴,消費其他商品的能力被嚴(yán)重削弱。
當(dāng)下,即便人們在點贊政府放寬購房政策的同時,仍然對居高不下的房價表示強(qiáng)烈的不滿和哀怨。高得離譜的房價直接傷害了無數(shù)剛需者的心靈,首付比例雖有所下降,但房價并未下降,總價依然令人咋舌,絕大多數(shù)想買房子的人還是買不起。只有當(dāng)房價合理回歸,積聚起大眾消費存量,樓市才能真正轉(zhuǎn)暖,才能步入新常態(tài)。
房價合理回歸不應(yīng)只是鼓舞人心的口號,還應(yīng)是有可操作性的實際界定,必須有具體參數(shù)作比對,有明確的景氣指數(shù)來監(jiān)測,其中房價收入比、開發(fā)商關(guān)門息業(yè)率、銀行風(fēng)險系數(shù)、財政收入房地產(chǎn)占比是四個重要參數(shù)。
房價收入比,是指商品房成套價格與城市居民家庭年收入之比。國際上的房價和居民收入之比一般是6,而目前我國一般城市都在12以上,有的甚至達(dá)到20,著實高得離譜??紤]到我國的國情,綜合權(quán)衡,最現(xiàn)實且最有可能操作房價調(diào)控的合理目標(biāo),我國房價收入比應(yīng)該設(shè)定在9左右(高出國際公認(rèn)的合理水平50%)。若要把房價收入比降到9,當(dāng)前的房價至少要降三成。
從開發(fā)商運(yùn)營狀態(tài)來說,正常的情形應(yīng)是,當(dāng)政策測試壓力到了一定的壓強(qiáng),應(yīng)出現(xiàn)中小房地產(chǎn)商紛紛主動降價清盤的市場景象,但現(xiàn)在并沒有出現(xiàn)這種情況,倒是開發(fā)商緊捂樓盤等漲價,鋪天蓋地的樓盤廣告在“挑逗”購房者的耐心,這就說明開發(fā)商還有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)實力與緊捂錢袋的購房者博弈。暫且可以假設(shè)一個數(shù)值,至少要有1/3的開發(fā)商關(guān)門息業(yè),房價才算合理回歸。
在銀行方面,有關(guān)測試表明,銀行業(yè)可以承受房價下跌四成的系數(shù),即使房價下跌40%,撥備覆蓋率仍高于國際通行的110%標(biāo)準(zhǔn),我國銀行業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險總體可控,所以說我國銀行業(yè)受房價下跌擠壓的風(fēng)險還遠(yuǎn)未到來,不必杞人憂天。
對于地方政府來說,要想房價合理回歸,必須大幅度削減土地出讓金,讓利于購房者。因為原本高企的土地出讓金都是被開發(fā)商分?jǐn)偟綐潜P價格上的。地方政府應(yīng)另辟蹊徑,為財政開辟新的財源,以彌補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控流失的稅收。其中一個重要的途徑是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式,加快企業(yè)升級換代,努力開發(fā)以新能源、新材料、新技術(shù)為核心的新產(chǎn)品,增加產(chǎn)品的附加值,以提高制造業(yè)稅收在財政收入中的比重,填充房地產(chǎn)稅收被擠壓的空間。在財政收入總額不減的情況下,房地產(chǎn)收入占比下降到15%,房價才有真正回落的可能。否則政府財政便會捉襟見肘,等米下鍋,到時候就會從房地產(chǎn)這里下手,因為房地產(chǎn)稅收立竿見影。那時被壓降的房價就會報復(fù)性反彈,調(diào)控成果一夜之間就會喪失。
從長計議,我國房地產(chǎn)業(yè)要想步入健康有序的軌道,必須“以價換量”,當(dāng)房價合理回歸,老百姓能買得起房,購房真正成為大眾消費,去庫存化政策才能奏效。
因此,樓市要想從根本上回暖,就必須先降房價。這既需要政策工具的跟進(jìn),更需要圍繞房地產(chǎn)市場的各方反省,不要期望房價再漲,而是要回落到一個與房地產(chǎn)開發(fā)成本相適應(yīng)的合理的價位上。須知,不驅(qū)除房地產(chǎn)暴利,政策工具就顯得蒼白軟弱,就缺少民意支持。