李天昊（中共中央黨校，北京　100091）

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房產(chǎn)租賃合同的法律效力
——以深圳市某房產(chǎn)租賃合同糾紛為例

李天昊
（中共中央黨校，北京100091）

作者單位：中共中央黨校政法教研部

一、案情簡介

合同效力是合同法理論和法律實(shí)務(wù)的核心問題。隨著意思自治、鼓勵交易等原則的注入，無效合同的范圍逐漸縮小，合同效力從有效·無效的二分法，發(fā)展到目前有效·無效·可撤銷·效力待定·未生效的五分法，合同效力的形式更富彈性。①崔建遠(yuǎn)：《我國合同效力制度的演變》，《河南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報》2007年第2期。新情況層出不窮，關(guān)于合同效力也產(chǎn)生許多新的問題有待研究。房產(chǎn)租賃合同標(biāo)的巨大、內(nèi)容復(fù)雜，一旦形成糾紛具有極大的社會危害性。本文以筆者在深圳調(diào)研了解到的具體案件為例，分析其中具有代表性的三個合同效力問題。

A企業(yè)為餐飲服務(wù)類企業(yè)，欲承租B企業(yè)10000平米房產(chǎn)用于經(jīng)營。A企業(yè)在籌集資金和招收員工均已完畢的情況下，得知租賃標(biāo)的房產(chǎn)的10000平米中，3000平米暫無產(chǎn)權(quán)證。B企業(yè)法定代表人承諾租賃面積為10000平米，并一定為3000平米辦下產(chǎn)權(quán)證。在這種情況下，雙方簽訂100萬元/年承租7000平米的房產(chǎn)租賃合同，以便合同可以通過房產(chǎn)部門備案，同時另簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定“B企業(yè)負(fù)責(zé)為3000平米辦產(chǎn)權(quán)證，無論產(chǎn)權(quán)證是否辦得下來，原合同的租賃面積為10000平米。100萬元/年為10000平米的租金?！彪S后，A企業(yè)入駐裝修并開始營業(yè)，B企業(yè)未將3000平米的產(chǎn)權(quán)證補(bǔ)齊，3000平米作為違建被政府責(zé)令拆除。經(jīng)營的整體性無法實(shí)現(xiàn)，A企業(yè)向B企業(yè)提出交涉并暫不支付租金。B企業(yè)起訴，A企業(yè)反訴，案件進(jìn)入司法程序，補(bǔ)充協(xié)議約定租賃面積為10000平米的條款被法院認(rèn)定為無效。

本案件圍繞著主合同、附屬合同、法定代表人口頭合同的效力展開，主要表現(xiàn)為三個問題。第一，B企業(yè)以簽訂無效的附屬協(xié)議的方法促成主合同的簽訂，附屬合同無效是否影響主合同效力。第二，B企業(yè)法定代表人個人承諾的法律效力問題。第三，A企業(yè)暫不支付租金的性質(zhì)，即合同的變更、撤銷方式問題。

二、無效附屬合同是否影響主合同效力

在上述案件中，附屬協(xié)議將3 0 0 0平米違建面積納入租賃范圍的約定違反強(qiáng)制性規(guī)定，法院認(rèn)定這部分內(nèi)容無效是有充分依據(jù)的。3000平米房產(chǎn)在未取得產(chǎn)權(quán)證之前不屬于B企業(yè)合法財產(chǎn)，B企業(yè)自然無權(quán)處分這部分面積，事后也被證明是違建必須拆除。將未取得產(chǎn)權(quán)證的面積作為租賃面積存在安全隱患，擾亂社會管理秩序，違反了國家和社會的利益。

根據(jù)合同法理論，附屬合同也稱作“從合同”，其自身不能獨(dú)立存在，要依賴于主合同的存在而存在。①崔建遠(yuǎn)：《合同法總論》（上卷），中國人民大學(xué)出版社2011年版，第72頁。抵押合同、質(zhì)押合同、保證合同等與被擔(dān)保的合同就是典型的主從合同關(guān)系。本案中的附屬協(xié)議，無法獨(dú)立于主合同單獨(dú)發(fā)生效力，也屬于“附屬”的字面含義，故采用附屬合同的稱謂，但實(shí)際上相當(dāng)于對主合同內(nèi)容的后續(xù)規(guī)定，除房產(chǎn)租賃關(guān)系外不存在其他法律關(guān)系，是主合同條款的延伸，故將本案的主合同和附屬協(xié)議作為一個抽象的整體合同更為合適。附屬協(xié)議為房產(chǎn)租賃合同整體的一部分，因此，附屬協(xié)議無效意味著租賃合同整體中的部分內(nèi)容無效。根據(jù)《民法通則》第60條和《合同法》第56條的規(guī)定，民事行為、合同部分無效的，“不影響其他部分的效力，其他部分仍然有效”。因此，很容易產(chǎn)生這樣的結(jié)論：主合同是有效的合同，不存在可撤銷、效力待定、未生效等瑕疵。

法律條文的背后應(yīng)有充分的法學(xué)理論支撐，否則便失去了法本身的正當(dāng)性基礎(chǔ)。合同部分無效不影響合同其他部分的效力理論，將無效局限在盡可能小的范圍內(nèi)是以私法中意思自治原則為基礎(chǔ)的。②耿林：《強(qiáng)制規(guī)范與合同效力——以合同法第52條第5項(xiàng)為中心》，中國民主法制出版社2009年版，第339頁。意思自治原則是羅馬法私法制度的基石，經(jīng)院哲學(xué)家將這一原則視為亞里斯多德所說的信守諾言、交換正義和慷慨三種德行的必然結(jié)論。③[美]詹姆斯·戈德雷：《現(xiàn)代合同理論的哲學(xué)起源》，張家勇譯，法律出版社2006年版，第12頁。信守諾言要求意思自治，慷慨為意思自治的結(jié)果提供了廣泛的空間，交換正義則為合同結(jié)果公平提供了一定保障。維護(hù)意思自治原則是民法應(yīng)然的價值取向，但一味地強(qiáng)調(diào)無效部分不影響合同其他部分的效力，容易忽略合同本身可能存在的瑕疵。合同部分無效不影響合同的效力，僅應(yīng)表現(xiàn)為合同本身不必然無效，至于是否有效，要根據(jù)是否存在可撤銷、效力待定或未生效的情況而定。這就要做一個判斷，“在出現(xiàn)部分無效時，關(guān)鍵的一環(huán)是判斷部分無效對其余部分的影響。如果部分無效玷污了其余部分，則行為全部無效；反之，則應(yīng)部分有效。”④黃忠：《法律行為部分無效的處理規(guī)則研究》，《當(dāng)代法學(xué)》2010年第3期，第105頁。因此，合同存在無效的部分雖然不導(dǎo)致合同必然無效，但也不保證合同必然有效。合同無效的事實(shí)可以提供當(dāng)事人訂立合同時的主觀信息，而主觀方面的認(rèn)定關(guān)乎對整個合同效力的判斷。

以本案為例，附屬協(xié)議的無效導(dǎo)致對主合同效力審查的忽視，主合同是否有效需要結(jié)合附屬協(xié)議無效的原因進(jìn)行判斷。根據(jù)《合同法》第54條，合同存在重大誤解、顯失公平、欺詐等情形為可變更、撤銷的合同。那么問題的關(guān)鍵就是，B企業(yè)是否以簽訂無效合同為手段進(jìn)行了欺詐，亦或合同存在重大誤解、顯失公平？筆者認(rèn)為至少存在欺詐之嫌的。同民法、合同法一樣，欺詐理論也產(chǎn)生于羅馬法，拉貝奧認(rèn)為欺詐是“一切蒙蔽、欺騙、欺詐他人而采用的計謀、騙局和手段”。①[意]彭梵得：《羅馬法教科書》，黃風(fēng)譯，中國政法大學(xué)出版社1996年版，第73頁。我國最高人民法院認(rèn)為欺詐是“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對方當(dāng)事人做出錯誤意思表示”的行為。②1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》（試行），第68條。欺詐就是意思表示瑕疵的情形，有兩個構(gòu)成要件，一是欺詐結(jié)果，使表意人陷入錯誤的意思表示；二是欺詐手段，包括編造虛假的或歪曲的事實(shí)，故意隱匿事實(shí)真相等。③劉守豹：《意思表示瑕疵的比較研究》，載梁慧星：《民商法論叢（9）》，法律出版社1994年版，第72頁。第一，本案承租人陷入了錯誤意思表示。合同雙方真實(shí)的意思表示是訂立一個10000平米的房產(chǎn)租賃合同，還是7000平米的房產(chǎn)租賃合同？從承租方的角度出發(fā)，在總租金一定的情況下，固然是租賃面積越大越好，A企業(yè)真實(shí)的意思表示是訂立10000平米的租賃合同，并有附屬協(xié)議為證；從出租方的利益出發(fā)，租賃面積是7000平米也好，10000平米也罷，都不影響約定的總租金，但B企業(yè)在附屬協(xié)議中承諾租賃面積為10000平米，并為3000平米辦產(chǎn)權(quán)證，可以推斷B企業(yè)也承認(rèn)租賃面積為10000平米。雖然附屬協(xié)議損害國家和公共利益而無效，但不影響附屬協(xié)議為主合同提供的當(dāng)事人的主觀信息，即租賃雙方都承認(rèn)真實(shí)的租賃面積為10000平米。承租方試圖簽訂10000平米的租賃合同，卻在法律上僅形成了7000平米的租賃關(guān)系，滿足表意人陷入錯誤意思表示的要件。第二，本案出租人存在編造虛假事實(shí)的手段。雖然出租方未隱瞞3000平米無證的事實(shí)，但承諾3000平米可以辦證，而實(shí)際上3000平米為違建無法辦證，這就是編造了3000平米日后定會產(chǎn)權(quán)完整的虛假事實(shí)。倘若出租方不知道3000平米最終無法辦證的事實(shí)，也一定知道存在無法辦證的風(fēng)險，出租方的欺詐如果不是直接故意，也屬于間接故意，放任了欺詐結(jié)果的發(fā)生。綜上，欺詐手段和欺詐結(jié)果兩要件具備，欺詐成立，租賃合同應(yīng)為可變更、撤銷的合同，承租方享有變更、撤銷的權(quán)利。而認(rèn)定欺詐主觀方面形成的基礎(chǔ)，就是附屬協(xié)議提供的信息。

因此，關(guān)于附屬合同無效是否影響主合同的效力問題，附屬合同或合同中部分條款無效，不能決定主合同或合同其他條款的效力，但不能想當(dāng)然地認(rèn)為主合同或合同其他條款有效。如果合同一方當(dāng)事人明知合同無效而訂立之，而主合同或合同其他部分又依賴本部分才可實(shí)現(xiàn)公平，無效的附屬合同或合同條款可以作為認(rèn)定當(dāng)事人意思表示是否真實(shí)的重要依據(jù)，構(gòu)成欺詐、重大誤解、顯失公平的，合同可變更、撤銷。

三、法定代表人個人口頭承諾的法律效力

本案中B企業(yè)法定代表人向A企業(yè)的口頭承諾也是房產(chǎn)租賃合同的一部分。探究法定代表人個人承諾的法律效力，就要明確兩個問題。第一，法定代表人個人行為是否能代表法人。第二，法定代表人間的口頭合同是否具有法律效力。這就要先明確法人理論的本質(zhì)。

第一個問題，法定代表人的職務(wù)行為后果由法人承擔(dān)，這在學(xué)界基本無異議，這是法人代表制度的基本初衷。法人制度作為民法的基本制度萌芽于古羅馬時期，隨著商品生產(chǎn)和商品交換的規(guī)模化，個人的活動已經(jīng)難以滿足商業(yè)發(fā)展的需要，商業(yè)交易團(tuán)體開始出現(xiàn)。到了中世紀(jì)，團(tuán)體人格制度得到了很大的發(fā)展，法人的獨(dú)立財產(chǎn)制和有限責(zé)任制得以確立。資本主義正式確立了法人及其代表人制度，1900年《德國民法典》對法人制度做了系統(tǒng)的規(guī)定，并在大陸法系國家得到廣泛采納。④高留成：《法人制度歷史探源》，《社會科學(xué)論壇》2006年第2期，第34-36頁。法人是法律擬制出的法律意義上的“人”，但法人畢竟屬于不具有精神活動的無生命組織體，法人實(shí)現(xiàn)其民事主體功能必須通過自然人才能實(shí)現(xiàn)，諸如簽訂合同、解除合同、付款、收貨等具體民事行為必須通過自然人實(shí)施。因此，法人必設(shè)置代表人制度，由代表人代表法人參見民事活動。①柳經(jīng)緯：《論法定代表人》，《貴州大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）》2002年第2期，第20頁。1 98 2年我國《民事訴訟法（施行）》就提出了法定代表人概念，1986年《民法通則》正式確立法定代表人制度。法定代表人就是法律規(guī)定的有權(quán)代表法人的自然人，完全可以代表法人，法定代表人以法人名義從事的各項(xiàng)活動都視為法人的行為。這意味著，在法人簽訂的合同中，只要有法定代表人個人的簽字，就代表法人簽署了合同，即使沒有法人的公章，合同也是生效的。退一步說，即使卸任的法定代表人以法人名義從事的民事活動，只要相對人善意不知情，即構(gòu)成表見代理，代理行為仍然有效?！睹穹ㄍ▌t》第4 3條“企業(yè)法人對它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，就是充足的法律依據(jù)。

應(yīng)當(dāng)指出，法定代表人可以代表法人，但不是所有法定代表人的行為后果都?xì)w屬于法人?！逗贤ā返? 0條規(guī)定：“法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效?！睋Q句話說，法定代表人代理法人的行為是有權(quán)限的，當(dāng)僅有法定代表人個人簽字時，應(yīng)審查其代理行為是否越權(quán)。一般認(rèn)為，公司內(nèi)部章程規(guī)定的法定代表人權(quán)限，未登記不得對抗第三人，登記后對抗第三人也非常有限，唯有《公司法》第38條、第122條明確規(guī)定的特別重大事項(xiàng)，包括公司增減資本、分立、合并、解散、變更組織形式、出售重大資產(chǎn)或擔(dān)保金額等，這些事項(xiàng)不同于法人的一般經(jīng)營性活動，不得由法定代表人以個人名義實(shí)施完成，應(yīng)有股東大會決定。除此以外的事項(xiàng)，法定代表人均有代表權(quán)。因此，法定代表人代表法人進(jìn)行的經(jīng)營活動由法人承擔(dān)后果，但法律明確規(guī)定的須經(jīng)股東大會決定的事項(xiàng)外。在本案中，B企業(yè)法定代表人口頭承諾明顯屬于一般性經(jīng)營活動，不屬于須經(jīng)股東大會決定的事項(xiàng)，B企業(yè)法定代表人可以代表B企業(yè)。

第二個問題，法定代表人可以以自己的名義代表法人簽訂書面合同，但如果書面合同的形式不具備，法定代表人間的口頭合同是否有效？我國《合同法》第1 0條明確規(guī)定口頭合同屬于合同的一種形式，這就是說法定代表人間的口頭合同只要不涉及越權(quán)的事由，就與書面合同一樣具有法律效力?？陬^合同具有方便快捷等優(yōu)勢，但也存在明顯弊端，其無法保證交易安全，一旦發(fā)生糾紛難以分清是非責(zé)任。因此，法律對部分合同的形式做了硬性規(guī)定，應(yīng)以書面形式訂立的合同為要式合同。法定代表人間口頭合同也應(yīng)當(dāng)符合合同法的一般規(guī)定，對于要式合同，口頭方式訂立合同的效力則存在瑕疵。如《合同法》第2 1 5條規(guī)定，“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！北景钢蟹慨a(chǎn)租賃合同正好屬于合同法規(guī)定的要式合同，這就引出了新的問題，口頭合同欠缺要式合同的強(qiáng)制性要件，合同效力如何？

改革開放初期，由于我國缺乏私法傳統(tǒng)和私權(quán)保護(hù)意識，在違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同效力認(rèn)定上，長期以來都踐行“違反＝無效”邏輯。②許翠霞：《違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同效力研究》，中國政法大學(xué)2007年博士學(xué)位論文，第105頁。這種邏輯往往導(dǎo)致“善意的和守信的人，面對背信棄義者濫用其信賴的行為的損害，束手無策?！雹踇德]迪特爾·梅迪庫斯：《德國民法總論》，邵建東譯，法律出版社2000年版，第461頁。因此，我們應(yīng)致力于運(yùn)用誠實(shí)信用原則以建立更加富有彈性的合同效力評價體系。對欠缺強(qiáng)制性要件的合同效力，各國的做法也是富有彈性的，英美法、法國法、德國法處理模式各異，或合同無效，或合同無訴請強(qiáng)制執(zhí)行力，或排除口頭證據(jù)，或產(chǎn)生其他不利后果。①王洪：《合同形式研究》，西南政法大學(xué)2005年博士學(xué)位論文，第93頁。我國的做法是進(jìn)一步區(qū)分強(qiáng)制性規(guī)范，將強(qiáng)制性規(guī)范分為規(guī)范性強(qiáng)制性規(guī)范和禁止性強(qiáng)制性規(guī)范。規(guī)范性強(qiáng)制如合同需經(jīng)登記才生效；禁止性規(guī)范為禁止當(dāng)事人采取特定行為模式的強(qiáng)制性規(guī)范，又可分為管理性禁止性規(guī)范和效力性禁止性規(guī)范，管理性禁止性規(guī)范如哀悼日中不得從事娛樂活動、非春節(jié)期間不得出售鞭炮等；效力性禁止性規(guī)范，根據(jù)《合同法解釋二》第1 4條，為《合同法》第52條關(guān)于合同強(qiáng)制無效的5項(xiàng)規(guī)定，如“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益”、“損害社會公共利益”等。②王軼：《合同效力認(rèn)定的若干問題》，《國家檢察官學(xué)院學(xué)報》2010年第5期，第152-158頁。違反規(guī)范性強(qiáng)制性規(guī)范，合同有效，但不得對抗善意第三人；違反管理性強(qiáng)制性規(guī)范，合同有效，但責(zé)任主體應(yīng)承擔(dān)行政處罰的責(zé)任；違反效力性強(qiáng)制性規(guī)范，合同無效。正因如此，我國《合同法》第3 6條明確規(guī)定，“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，合同成立?！币胶贤瑧?yīng)采取書面形式，但不是效力性禁止性強(qiáng)制，屬于規(guī)范性強(qiáng)制規(guī)范，未采取書面形式訂立的租賃合同，法律后果為“視為不定期租賃”（《合同法》第215條），不得對抗善意第三人，口頭租賃合同仍然有效。因此，要式合同也可以采用口頭合同的方式訂立，但生效的前提是合同已經(jīng)履行，后果是不得對抗善意第三人。本案中房產(chǎn)租賃已經(jīng)實(shí)際履行，B企業(yè)法定代表人向A企業(yè)并向其交付面積為10000平米的房產(chǎn)，故其“租賃面積為10000平米，并為3000平米辦下產(chǎn)權(quán)證”的承諾具有法律效力，應(yīng)視為雙方租賃合同的一部分。

綜上，法定代表人個人經(jīng)營性行為可以代表法人，并且代表的形式可以是口頭合同的方式。

四、合同的變更、撤銷方式

在本案中，無論從無效的附屬協(xié)議出發(fā)，還是從B企業(yè)法定代表人的個人承諾出發(fā)，都會得出同樣的結(jié)論，即合同訂立過程中存在重大誤解，內(nèi)容顯失公平，甚至存在欺詐，合同可變更、撤銷，變更、撤銷合同的方式問題顯現(xiàn)出來。

合同的變更，是指保持合同生效和既定的法律關(guān)系的前提下，部分調(diào)整合同內(nèi)容的行為；合同的撤銷，是指撤銷權(quán)人通過自己單方意思表示使可能生效的合同效力歸于消滅的行為。有學(xué)者將變更拆分為“撤銷”和“另行形成意思表示”，③張俊浩：《民法學(xué)原理》（上冊），中國政法大學(xué)出版社2000年版，第285頁。亦或?qū)⒆兏忉尀椤耙粋€撤銷行為和一個新的民事法律行為的結(jié)合?！雹苜∪幔骸吨袊穹ā罚沙霭嫔?990年版，第185頁。當(dāng)然，這里所說的撤銷，不是撤銷整個合同，而是撤銷合同中需要變更的條款。變更與撤銷的關(guān)系表現(xiàn)為，一方面，撤銷個別條款是變更的前提，如若變更合同，必須先撤銷被變更的條款；另一方面，變更是撤銷整個合同的補(bǔ)救，如果合同無法實(shí)現(xiàn)變更，那么撤銷合同往往就是最后的結(jié)果了。

合同的變更、撤銷方式主要有三種：一是訴訟方式，權(quán)利人需向法院提起訴訟以變更、撤銷合同，以法國為代表；二是單方意思表示方式，權(quán)利人將變更、撤銷合同的意思告知對方當(dāng)事人即可實(shí)現(xiàn)，以德國、日本為代表；①張里安、胡振玲：《略論合同撤銷權(quán)的行使》，《法學(xué)評論》2007年第3期，第115頁。三是合意方式，即在單方意識表示的基礎(chǔ)上，經(jīng)對對方當(dāng)事人同意。

我國合同變更、撤銷采取何種方式？首先，合意方式是可行的，根據(jù)意思自治原則，任何涉及合同的行為，只要不違反效力性禁止性規(guī)范，都可由雙方當(dāng)事人合意決定。其次，訴訟方式是法定的，我國《民法通則》第59條、《合同法》第54條也明確規(guī)定，當(dāng)事人“一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！比绻p方就合同變更、撤銷問題不能達(dá)成一致，勢必產(chǎn)生爭議，而法院正是處理爭議的國家機(jī)關(guān)。那么我國法律是否準(zhǔn)許單方意思表示即可引起合同的變更或撤銷？單純從《民法通則》和《合同法》的規(guī)定來看，合同的變更、撤銷方式似乎必須通過訴訟實(shí)現(xiàn)，然而，我們應(yīng)當(dāng)注意這兩部法律的措辭——“一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷”，這說明請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷合同，是“可以”，而非“必須”，這在民法理論中得到了印證。傳統(tǒng)民法認(rèn)為撤銷權(quán)的行使不一定必須通過訴訟的方式，如果撤銷權(quán)人向?qū)Ψ阶龀龀蜂N的意思表示，而對方未表示異議，則可直接發(fā)生撤銷合同的后果；一旦存在爭議，則必須提請訴訟或仲裁。②王利明：《合同法研究》（第1卷），中國人民大學(xué)出版社2002年版，第711頁。合同和其他法律行為的變更涉及雙方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的改變，不經(jīng)過當(dāng)事人的協(xié)商同意而直接由法院或仲裁機(jī)構(gòu)決定，即有違意思自治原則，又容易出現(xiàn)不合理的結(jié)果。③崔建遠(yuǎn)：《合同法總論》（上卷），中國人民大學(xué)出版社2011年版，第360頁。如果變更撤銷方式僅為訴訟方式一種，當(dāng)事人特別是享有變更、撤銷權(quán)的一方，在利益遭受可能損害的同時，還必須消耗額外的精力和財力參與訴訟，并承擔(dān)超過除斥期間的風(fēng)險，且會極大增加人民法院的工作量，這是不合理的。退一步說，即使變更、撤銷合同必須依訴行使，也不妨礙將此權(quán)利認(rèn)定為形成權(quán)，形成權(quán)的最顯著特點(diǎn)是單方意思表示即可引起法律關(guān)系的變化，“依訴”行使的形成權(quán)通常被稱為“形成訴權(quán)”，學(xué)界通說認(rèn)為形成訴權(quán)也是實(shí)體性形成權(quán)的一種類型。④張傳奇：《論重大誤解的可變更效力》，《中外法學(xué)》2014年第6期，第1561頁。因此，享有形成訴權(quán)的一方單方意思表示也完全可以產(chǎn)生合同變更或撤銷的法律后果。申言之，撤銷權(quán)人向合同相對人提出撤銷合同，對方不同意，雙方訴到法院，法院認(rèn)定合同可變更、撤銷并支持撤銷權(quán)人主張，那么合同的撤銷時間是撤銷權(quán)人撤銷合同的意思表示傳達(dá)到合同相對人的時刻，而非法院作出判決的時刻。變更也是一樣的，以本案為例，如果A公司向B公司支付約定租金的7/10，便是變更合同的一種表示，行為背后的依據(jù)是，租賃面積減少為約定的7/10，租金自然也應(yīng)為原來的7/10，一旦B公司接受7/10租金并未提出異議，合同變更。

我們從抽象的理論回到具體的案件中來。在本案中，如果A企業(yè)騰空房產(chǎn)、遣散員工，就是撤銷合同的意思表示；如果A企業(yè)向B企業(yè)提出異議，就是變更合同的意思表示。面對標(biāo)的巨大、涉及員工眾多的可變更、撤銷的房產(chǎn)租賃合同，直接撤銷合同顯然是不負(fù)責(zé)的，特別是在合同部分履行的情況下，一方面造成裝修、消防工程投入的巨大浪費(fèi)，一方面增加已招收員工社會安置的負(fù)擔(dān)。無論從社會效益，還是從企業(yè)良心的角度，都應(yīng)當(dāng)采取變更合同的方式進(jìn)行自力救濟(jì)。A企業(yè)向B企業(yè)提出交涉，是行使合同變更權(quán)的表現(xiàn)，交涉未果后，A企業(yè)暫不支付租金的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為向B企業(yè)提出撤銷合同的實(shí)際方式。倘若在合同效力不明的情況下，主張變更、撤銷方不履行協(xié)議并提起合同變更甚至撤銷之訴，最終法院認(rèn)定合同有效，主張變更、撤銷方不應(yīng)承擔(dān)暫不履行合同的違約責(zé)任，僅繼續(xù)履行合同、支付延遲履行的孳息及賠償對方因延遲履行的損失，因?yàn)槿魏稳硕紱]有義務(wù)去履行一個法院即將撤銷的合同；反過來，倘若主張合同有效的一方在訴訟階段未履行合同，最終法院判決合同不存在變更、撤銷情形，主張合同有效的一方也不需要承擔(dān)違約責(zé)任，僅賠償對方因合同變更受到的損失即可；當(dāng)雙方無法就變更內(nèi)容達(dá)成一致而導(dǎo)致合同被撤銷，處理方法為《合同法》第58條，“有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/p>

五、建立重大房產(chǎn)合同援助性審查制度

房產(chǎn)租賃合同標(biāo)的巨大，一旦形成糾紛具有極大的社會危害性。第一，造成社會巨大負(fù)擔(dān)。不動產(chǎn)合同往往情節(jié)復(fù)雜，對合同效力和雙方責(zé)任的認(rèn)定一般歷時數(shù)年，這段期間建設(shè)用地或房產(chǎn)經(jīng)常閑置，影響政府的稅收，造成勞動者集體下崗，形成規(guī)模效應(yīng)后直接影響就業(yè)率和社會穩(wěn)定。第二，對當(dāng)事人造成直接損害。當(dāng)事人經(jīng)歷了漫長的訴訟，都期待判決結(jié)果會給予自己大于履行合同的利益，然而不動產(chǎn)閑置不會產(chǎn)生利益，訴訟本身就是零和游戲，不可能有贏家。勝訴方維持在“保本”邊緣，并在過錯范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，而敗訴方就要為閑置的不動產(chǎn)買單，最后往往宣告破產(chǎn)。第三，國家司法受到質(zhì)疑。當(dāng)事人和社會大眾是國家司法工作的評價者，在訴訟糾紛使勞動者下崗、企業(yè)蒙受損失的情況下，國家司法工作不可能取得良好的口碑，司法的信譽(yù)必然受到影響，甚至“抹黑”國家治理體系和治理能力全局。

房產(chǎn)合同糾紛往往因?yàn)楫?dāng)事人法律意識淡薄引發(fā)。并不是所有標(biāo)的巨大的合同都經(jīng)由商業(yè)律師細(xì)致審查，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)一方律師細(xì)致起草合同并制定一些合法“圈套”。本文提及的深圳市該房產(chǎn)租賃合同案涉及經(jīng)濟(jì)賠償1.4億，影響員工2000人，如果全國每年發(fā)生類似案例1000件，那么造成社會直接損失至少千億，影響百萬戶家庭。慘痛的社會代價自然屬于市場失靈的表現(xiàn)形式，當(dāng)企業(yè)自身缺乏法律風(fēng)險防范意識時，應(yīng)由政府防范這項(xiàng)風(fēng)險。黨的十八屆四中全會通過的《關(guān)于全面推進(jìn)依法治國若干重大問題的決定》指出：“完善法律援助制度，擴(kuò)大援助范圍。”因此，應(yīng)將達(dá)到一定標(biāo)的的重大不動產(chǎn)合同納入法律援助范疇，從源頭上設(shè)置關(guān)卡，過濾掉重大不動產(chǎn)合同的瑕疵。為此，國家應(yīng)安排律師對重大房產(chǎn)租賃合同提供法律援助，審查合同存在的法律風(fēng)險并向合同雙方當(dāng)事人提供法律意見以防止可能產(chǎn)生的巨額糾紛。

（責(zé)任編輯：王建民）

中圖分類號：DF418

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1674-9502(2016)03-139-07

收稿日期：2016-04-15