住房保障性政策對在杭大學(xué)畢業(yè)生群體的效用研究

李光耀，龐冠琪，倪箐陽

（浙江工業(yè)大學(xué)，浙江杭州610023）

住房保障性政策對在杭大學(xué)畢業(yè)生群體的效用研究

李光耀，龐冠琪，倪箐陽

（浙江工業(yè)大學(xué)，浙江杭州610023）

房價日益上漲，大學(xué)畢業(yè)生的住房問題逐漸顯現(xiàn)，成為社會關(guān)注熱點。本文基于該現(xiàn)狀，深入調(diào)研大學(xué)畢業(yè)生的住房選擇現(xiàn)狀和住房保障情況，探究住房保障性政策對大學(xué)畢業(yè)生群體的效用，有效診斷住房市場的供需矛盾，并提出改進住房開發(fā)和保障政策的建設(shè)性意見。

大學(xué)畢業(yè)生；住房保障；對策建議

杭州作為浙江省的省會城市，在住房開發(fā)和需求量上升的同時，住房供需矛盾依然突出。大學(xué)畢業(yè)生群體作為住房福利體系“夾心層”中的一員，他們承受不了房地產(chǎn)市場高昂的房價，也難以享受政府的住房福利。他們中的多數(shù)人都剛剛踏入社會，起步收入不高，既無產(chǎn)權(quán)住房，也無存款，難以承受商品房市場上高額的房價，甚至連租房的開支都要占去他們工資收入的一大部分，成為所謂的“蟻族”。本文正是基于此情況下，對在杭大學(xué)畢業(yè)生的住房選擇現(xiàn)狀以及住房保障情況進行調(diào)研后，分析大學(xué)畢業(yè)生住房問題深層次的原因，對完善住房保障性政策提出相應(yīng)的意見。

一、相關(guān)研究的必要性

目前，我國剛畢業(yè)不久大學(xué)生的住房主要采取租房形式，畢業(yè)5年內(nèi)購買新房的學(xué)生很少。有關(guān)此問題的調(diào)查研究，主要有劉惠君、黃宇澄等基于天津市大學(xué)畢業(yè)生住房問題調(diào)查，此外還有李智、林炳耀基于南京市新就業(yè)人員居住現(xiàn)狀的調(diào)查，石婷婷基于浙江普通高職畢業(yè)生的調(diào)查，楊朵朵基于杭州大學(xué)畢業(yè)生住房問題調(diào)查分析（楊朵朵等人的研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)較豐富）。之所以重視該類課題的研究，是因為大學(xué)畢業(yè)生是未來社會發(fā)展不可或缺的中堅力量，解決他們的生存問題，有其現(xiàn)實意義。

1、有助于留住對城市未來發(fā)展有利的人才

大城市的高房價不利于留住人才，很多原本可以為城市發(fā)展做出貢獻的人才往往因為買不起房而不得不離開，到二三線的城市發(fā)展，從而造成人才流失。因此，能否解決好大學(xué)畢業(yè)生的住房問題對城市發(fā)展具有重要意義。未來國家間的競爭主要是人才的競爭，未來城市的優(yōu)勢主要是人才的優(yōu)勢。很多用人單位留住人才的方法除了高薪就是分房，這正是洞悉了住房對人才的主要性需求后采取的積極有效地舉措。

2、有助于大學(xué)畢業(yè)生盡快進入社會、創(chuàng)造自身的社會價值

從近期來看，保障其住房解決了大學(xué)畢業(yè)生的實際困難，使得他們能較快地適應(yīng)新環(huán)境，盡快融入社會。從長期來看，為大學(xué)畢業(yè)生充分發(fā)揮才智與潛能創(chuàng)造了必要的條件，使其能最大限度地創(chuàng)造社會財富。

3、有助于推動房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展

目前我國處于城鎮(zhèn)化加速期，住房需求很大，但由于住房體系尚未健全、配套法律法規(guī)尚未完善，若能以此為契機，解決好“夾心層”的住房問題，不僅能進一步完善廉租房制度，緩解公共租賃市場供需失調(diào)狀態(tài)，還能推動房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展。

4、有助于整個社會的和諧穩(wěn)定

逐漸走上工作崗位的大學(xué)生們，有著較強的工作熱情和展示自我的意愿，渴望著在新的崗位上實現(xiàn)自身的價值。就住房問題而言，大學(xué)畢業(yè)生難以接受現(xiàn)在租房難、買房更難的社會現(xiàn)實，容易產(chǎn)生消極的思想，從而影響到整個社會的健康與穩(wěn)定。這一問題的解決有助于調(diào)節(jié)大學(xué)畢業(yè)生的行為，減少隱性不安定因素，保證整個社會在穩(wěn)定中不斷發(fā)展。

二、大學(xué)畢業(yè)生群體的住房保障現(xiàn)狀

1、身份處于“夾心層”

剛畢業(yè)的大學(xué)生并沒有被納入城市低收入群體，他們不符合條件去申請城市的廉租住房和購買經(jīng)濟適用住房，同時由于積蓄有限以及收入水平的限制，導(dǎo)致其無法購買商品住房，他們的身份成為住房保障對象的“夾心層”。據(jù)調(diào)查，大學(xué)畢業(yè)生月支出大約在1200—1600元，其中如果選擇合租，則房租支出約500元，占總支出的三分之一，且住房面積相對較小，有過半數(shù)的人還遠遠達不到杭州住房的平均水平，詳見表1。

表1 在杭大學(xué)畢業(yè)生住房面積分布比例

在當前杭州市住房租賃市場體系中，房源以普通市民二手房為主，只有少量住房為政府所有，用作面向部分低收入家庭的實物配租房源。由于處于“夾心層”的大學(xué)畢業(yè)生群體并不滿足“具有杭州市城鎮(zhèn)戶口滿5年”的條件，所以廉租住房中的租賃補貼政策也無法惠及他們。因此，他們只能從住房租賃市場上租住民房，增加其住房成本。

2、工作性質(zhì)影響住房保障水平

杭州市政府文件將住房保障的對象限定在“具有本市城鎮(zhèn)戶口5年以上”。因此，在杭州市商品房市場中，經(jīng)濟適用房等政策便難以惠及參加工作不足5年的大學(xué)畢業(yè)生群體，大學(xué)畢業(yè)生群體能夠享受的只是依附于他們工作單位的住房公積金和住房補貼政策。這兩樣政策不同單位的待遇又是不同的，詳見表2。

表2 工作性質(zhì)與住房保障水平

在當前商品房市場中，大學(xué)畢業(yè)生群體的住房保障有時會通過工作單位和工作性質(zhì)決定，他們的住房保障享受程度因就業(yè)狀況不同而存在層次性差異。住房保障享受程度較為富足的大學(xué)畢業(yè)生往往會較早地湊齊首付款，然后通過公積金進行按揭買房，而那些缺少住房保障的大學(xué)畢業(yè)生則只能通過完全的市場或利息相對較高的銀行貸款購買房屋，這就使他們在商品房市場處于劣勢。

3、住房保障性政策難以保證畢業(yè)生購房

大學(xué)畢業(yè)生購房主要為自力購房（通過自己勞動所得購買住房）和資助購房（通過他人資助購買住房）兩種途徑。在大學(xué)畢業(yè)生群體中，不排除有這樣一小類群體，他們勤奮上進、眼光獨到，緊抓市場機遇，在畢業(yè)短短幾年內(nèi)掙得一筆可觀收入，并通過自己合法所得以一次性或分期付款的方式購買住房。除此之外，多數(shù)購房的大學(xué)畢業(yè)生是通過家庭或者親朋好友的資助購買住房。大學(xué)畢業(yè)生群體中的少部分人因為個人或家庭財力比較充足，以一次性付款的方式購得房屋，而多數(shù)人則是通過按揭渠道購買住房，在完成購房首付之后，每月的定期還貸便成為他們?nèi)粘Ｉ钪幸还P不小的負擔。

通過按揭購房的“房奴”群體，為了應(yīng)付每月的住房還貸，不得不節(jié)衣縮食，甚至犧牲了某些用于個人發(fā)展方面的培訓(xùn)消費。另外，高額的住房貸款背后隱藏著嚴峻的金融危機，一旦發(fā)生次貸危機，中國的住房市場就會受到?jīng)_擊。這將導(dǎo)致他們的住房市值大幅下跌，很多人還必須按照買房時的標準償還銀行貸款，為先前虛高的房價買單。

三、住房保障性政策得不到有效落實的原因分析

住房保障性政策得不到有效落實的原因可以從政府以及市場兩個層面進行分析。

1、國家宏觀調(diào)控存在困難

20世紀90年代初，當時房地產(chǎn)市場處于低迷的狀態(tài)，國家解決居民住房問題出現(xiàn)困難，于是鼓勵社會各界來參與房地產(chǎn)開發(fā)（例如國家鼓勵個人出資建設(shè)住房）。1998年住房市場化后，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到空前發(fā)展，它為地方政府帶來了不菲的財政收入，在一定程度上解決了自1994年分稅制改革以來中央政府與地方政府財權(quán)與事權(quán)不對等（中央政府與地方政府的財權(quán)比例6∶4、事權(quán)比例4∶6）的困難。地方政府熱衷于大力開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，這樣能夠帶來巨大的財政收入，“土地財政”已經(jīng)成為地方政府的普遍選擇。當然，這樣做的代價就是商品房價格年年攀升，大大超過了普通百姓的支付能力。中央政府在意識到商品房價格過度上漲給人民造成了嚴重的經(jīng)濟負擔，已經(jīng)把穩(wěn)定房價作為一項保民生的重要任務(wù)。近年來，中央政府多次出臺政策措施，要求穩(wěn)定房價，保證人民的正常住房需求，然而成效甚微。

本文認為有中央政府和地方政府兩方面原因。從中央政府來說，房地產(chǎn)市場在各方的推動性高速發(fā)展猶如高速行駛的列車，突然讓它剎車停下是不現(xiàn)實的，也是很危險的。房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，特別是金融業(yè)大量的信貸資金涌入相關(guān)行業(yè)，此時如果一味使用行政手段強行干預(yù)商品房價格，勢必造成許多行業(yè)資金鏈斷裂，形成金融風險，造成社會動蕩。這也就解釋了為什么中央政府屢次頒布政策穩(wěn)定房價卻難以取得好的效果。對地方政府而言，首先是好不容易找到了一個財政收入的來源，突然要切斷，在沒有找到其他收入來源的前提下一時難以接受。畢竟地方政府承擔著大量的事權(quán)，需要財政收入作為后盾；其次是房地產(chǎn)市場化在我國不過短短十幾年時間，地方政府沒有足夠的實踐經(jīng)驗來處理如何穩(wěn)定房價這類問題，一切都處在摸索之中，需要時間來解決。

2、房地產(chǎn)市場過熱導(dǎo)致商品房價格高位運行

房價快速上漲的首要原因是住房市場化。1998年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，改變了我國房地產(chǎn)市場的命運，房地產(chǎn)市場由原來的國家管制轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，甚至在某些地方其財政收入的一半來源于房地產(chǎn)行業(yè)。在這種狀況下，我國商品房價格也是一路走高，從而導(dǎo)致房屋租賃價格的上漲。這就是我國大學(xué)畢業(yè)生剛剛離開校園邁入社會所面臨的現(xiàn)實環(huán)境，在我國住房保障未能覆蓋大學(xué)畢業(yè)生群體的條件下，他們只能租住價格較低、各方面條件都較差的城中村住房。

四、政策建議及策略

1、將大學(xué)畢業(yè)生納入住房保障體系

以廉租住房體系為例，建立專項大學(xué)畢業(yè)生廉租住房制度，并配以動態(tài)審核和退出機制。香港公共房屋制度的最大特點就是依照“香港模式”，確定居民在各階段的住房需求，即低收入者、年輕人申請政府的公共房屋，但住房面積都是小套，住公共房屋者在收入增加后就會自動退出政府提供的公共房屋。香港的公共房屋制度對中國城市廉租住房政策創(chuàng)新具有重要的參考價值，使建立專項大學(xué)畢業(yè)生廉租住房制度更具操作性。建立廉租房配套審核和退出機制也很重要，這樣可以使專項廉租住房保持在一個相對穩(wěn)定的供應(yīng)數(shù)目上，雖然有人不斷申請專項大學(xué)畢業(yè)生廉租房，但也不斷有人進入到中產(chǎn)階級行列，使公共福利與公共資源處于均衡狀態(tài)。

2、政府相關(guān)部門應(yīng)規(guī)范住房公積金制度執(zhí)行，加大住房公積金制度創(chuàng)新力度

在以往政策執(zhí)行中，由于住房公積金在各企業(yè)中的實施是指導(dǎo)性的，這就導(dǎo)致住房公積金在企業(yè)職工中的覆蓋范圍過窄。部分大學(xué)畢業(yè)生群體由于企業(yè)沒有實行住房公積金制度而難以承受過高的房價，因此政府相關(guān)部門必須通過立法才能使住房公積金制度在各大中小型企業(yè)嚴格執(zhí)行。

3、政府制定相關(guān)政策，促進銀行方面為大學(xué)畢業(yè)生群體購房提供信貸方便

銀行可以簡化大學(xué)畢業(yè)生申請住房按揭貸款程序，降低申請門檻，還可以在貸款方面提供針對大學(xué)畢業(yè)生群體的個性還款方式。大學(xué)畢業(yè)生在剛開始工作時，一般來說收入不會太高，但由于他們具備了良好的教育背景和合理的知識結(jié)構(gòu)，他們的預(yù)期收入就會有希望逐漸提高和穩(wěn)定，“遞增還款方式”便是一種很好的還款思路。

[1] 楊永春、譚一銘、黃幸、劉定惠：基于文化價值觀的中國城市居民住房選擇——以成都市為例[J].地理學(xué)報，2012（6）.

[2] 倪娜、張一兵、顧賢光：大學(xué)畢業(yè)生低收入聚居群體住房問題研究[J].先鋒論壇，2011（3）.

[3] 宋英瀟：我國大學(xué)畢業(yè)生住房保障制度研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2008（26）.

[4] 胡崢：經(jīng)濟適用住房對城市中低收入家庭福利狀況影響研究——以武漢市為例[D].華中農(nóng)業(yè)大學(xué)，2009.

[5] 劉惠君、黃宇澄、周京奎、關(guān)興：住房階梯消費與分層供給模式探究——基于天津市大學(xué)畢業(yè)生住房問題調(diào)查[J].湖南工業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2010（2）.

（責任編輯：徐悅）

浙江省大學(xué)生科技創(chuàng)新活動計劃暨新苗人才計劃，大學(xué)畢業(yè)生的住房選擇行為影響因素研究——以浙江省為例，編號：2015R403034。