關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題探討

肖建國(guó)

摘要：隨著社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈，激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑會(huì)在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，而如何有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益逐漸成為了相關(guān)工作人員重點(diǎn)研究和關(guān)心的課題之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為企業(yè)的主要來(lái)源和收益，加強(qiáng)其會(huì)計(jì)核算效率和效果，規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)和損失對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的提高都有著一定的促進(jìn)作用，有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和進(jìn)步，因此，本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行了分析和研究，探究了現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作中存在的問(wèn)題和不足，進(jìn)一步提出了切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)措施，以期能夠引起業(yè)界人士的關(guān)心和重視，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)得到更好更快的發(fā)展和進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；會(huì)計(jì)核算；特點(diǎn)；問(wèn)題；對(duì)策

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)

就目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)前我們所說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要是指對(duì)土地以及土地上的建筑物進(jìn)行投資而開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，就我國(guó)一般是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目；其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相比其他項(xiàng)目也有其自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，主要有計(jì)劃性、復(fù)雜性、商品性、資金投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)；第三，與普通的建設(shè)單位相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目不但要和建設(shè)單位的項(xiàng)目一樣進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而且還需要進(jìn)行后續(xù)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)；第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式也相對(duì)較多，主要有定向開(kāi)發(fā)、投標(biāo)開(kāi)發(fā)、自行開(kāi)發(fā)等多種經(jīng)營(yíng)方式。

由此可見(jiàn)，相比其他的行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有其自身的特點(diǎn)，也具有一定的特殊性，相應(yīng)的，在當(dāng)今的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境中也對(duì)其提出了新的要求主要有核算工作的嚴(yán)謹(jǐn)性、復(fù)雜性、不定期性、核算內(nèi)容的多變性、風(fēng)險(xiǎn)性大等特點(diǎn)，所以說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算工作是一項(xiàng)比較重要的工作，從某個(gè)角度來(lái)說(shuō)決定著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功與否。

二、探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題和困難

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作配比困難

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作的配比比較困難是說(shuō)項(xiàng)目的投資成本與收入不相符給會(huì)計(jì)核算工作造成的困難。眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要經(jīng)歷一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間周期，至少需要三到四年的時(shí)間，在這個(gè)期間，不僅包括必要的成本投資，而且會(huì)產(chǎn)生較多的期間費(fèi)用，在這個(gè)期間，雖然能夠完成房屋的預(yù)售工作，但是由于工程沒(méi)有完全結(jié)束，所以預(yù)收款也不能完全等同于企業(yè)的項(xiàng)目收入，此時(shí)，會(huì)計(jì)核算的配比工作就比較困難，很難準(zhǔn)確的計(jì)算項(xiàng)目的成本和后期的收入；此外，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束開(kāi)始售樓時(shí)，會(huì)計(jì)核算的配比工作也存在一定的困難，比如高樓層的成本投入比較多而售價(jià)卻相對(duì)于中層來(lái)說(shuō)比較低，會(huì)計(jì)核算工作中造成了成本與收入的不匹配，降低了會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)有的價(jià)值。

（二）會(huì)計(jì)核算工作缺乏規(guī)范性

會(huì)計(jì)核算工作缺乏規(guī)范性主要表現(xiàn)在成本核算以及土地增值稅核算的層面上。即在成本核算上一些企業(yè)采用的是加大成本的核算方法，這樣一來(lái)不僅混淆了會(huì)計(jì)核算中的成本概念，而且不能真實(shí)的反應(yīng)實(shí)際成本和預(yù)算成本的差異，不利于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益的計(jì)算；在土地增值稅的核算層面，一些房地產(chǎn)企業(yè)往往都是通過(guò)根據(jù)會(huì)計(jì)核算資料對(duì)應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行估計(jì)的方法來(lái)進(jìn)行核算，這種方法的使用，當(dāng)實(shí)際情況與估值情況發(fā)生變化時(shí)，就會(huì)在沖回原有賬面記錄的應(yīng)交土地增值稅，這種自行調(diào)整應(yīng)交稅目賬戶的方法不僅不符合現(xiàn)階段我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)范和制度條例，而且也不利于稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)征收等各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。

（三）會(huì)計(jì)核算中的信息披露工作不到位

信息披露工作不到位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的眾多問(wèn)題中又一比較突出的問(wèn)題，企業(yè)的保證金沒(méi)有得到準(zhǔn)確的披露，降低了會(huì)計(jì)核算工作的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。就目前我國(guó)實(shí)行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則顯示，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金編制情況主要由企業(yè)來(lái)決定，但是在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中都是由項(xiàng)目部決定的，所以現(xiàn)金流量會(huì)產(chǎn)生一定的差異；其次，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目歷經(jīng)的周期比較長(zhǎng)，現(xiàn)金流入和流出不可能完全同步，所以會(huì)影響企業(yè)的現(xiàn)金流量；此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)遇到諸如質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等方面的風(fēng)險(xiǎn)，所以會(huì)計(jì)核算工作難度相對(duì)比較高、風(fēng)險(xiǎn)比較大，在這個(gè)時(shí)候信息披露工作又不到位，很容易給項(xiàng)目帶來(lái)更多的潛在風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

三、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算中存在問(wèn)題的對(duì)策

（一）加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本和收入的匹配性

加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本和收入的匹配性能夠有效的提高會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性，進(jìn)而能夠?yàn)槠髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的決策工作提供真實(shí)有效的數(shù)據(jù)依據(jù)和證據(jù)，而匹配性的提高可以通過(guò)引用銷售價(jià)格的觀念來(lái)實(shí)現(xiàn)，也就是說(shuō)將房屋的成本根據(jù)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍進(jìn)行成本銷售評(píng)估，采用實(shí)際售價(jià)成本率法和計(jì)劃成本率法，實(shí)現(xiàn)成本與收入的匹配性，將每個(gè)房屋的面積與每平米成本嚴(yán)格確定，同時(shí)編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本表、已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本表等成本報(bào)表，在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)計(jì)劃房屋銷售價(jià)格的方式來(lái)增強(qiáng)其與企業(yè)收入的匹配性，也就是說(shuō)，當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以進(jìn)行銷售時(shí)，相關(guān)工作人員可以依據(jù)該項(xiàng)目的建設(shè)成本、市場(chǎng)需求、項(xiàng)目所處地段、房屋的朝向等因素制定一個(gè)比較嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的銷售價(jià)格，用這個(gè)銷售價(jià)格作為衡量成本銷售的關(guān)鍵，與此同時(shí)，同樣也可以通過(guò)實(shí)際售價(jià)成本率法和計(jì)劃售價(jià)成本率法等兩種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)成本收入的匹配性。這樣一來(lái)雖然在一定程度上增加了會(huì)計(jì)核算人員工作的壓力，但是能夠有效的提高會(huì)計(jì)核算工作的效率和效果，有利于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本效益和收益計(jì)算的準(zhǔn)確性。

（二）增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作的規(guī)范性

規(guī)范的會(huì)計(jì)核算工作也能夠有效的降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)和損失，而規(guī)范的會(huì)計(jì)核算工作需要企業(yè)從制度和人員兩個(gè)基本的層面著手，即在會(huì)計(jì)核算制度規(guī)范一定要準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、操作性和實(shí)用性比較高，即在內(nèi)容上需要涵蓋會(huì)計(jì)工作規(guī)范、會(huì)計(jì)科目、會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)核算規(guī)程、會(huì)計(jì)監(jiān)督檢查等；在核算方法上要包括賬務(wù)處理程序、內(nèi)部牽制、稽核制度、財(cái)務(wù)分析方法等；此外，要確保有據(jù)可依，有據(jù)必依。在人員培訓(xùn)層面，要不斷提高會(huì)計(jì)核算人員的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，提高準(zhǔn)入門檻，拓寬其知識(shí)視野，提高其計(jì)算機(jī)操作技能，培養(yǎng)更多的復(fù)合型會(huì)計(jì)核算人才。

（三）增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度

增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，是有效增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)信息披露強(qiáng)度的主要方法之一，而信息透明度的增加，主要表現(xiàn)在現(xiàn)金流量、土地成本、擔(dān)保資金、會(huì)計(jì)報(bào)表等各個(gè)方面，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量、財(cái)務(wù)、土地風(fēng)險(xiǎn)披露的強(qiáng)度，為會(huì)計(jì)核算工作提供真實(shí)、準(zhǔn)確的資料和數(shù)據(jù)。信息透明度的增加可以通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售資料的信息化、將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入狀況及時(shí)的納入相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目，促進(jìn)會(huì)計(jì)核算的過(guò)程更加嚴(yán)謹(jǐn)、完整，建立完善的監(jiān)督機(jī)制，提高監(jiān)督人員的責(zé)任意識(shí)等方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而在提高項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作準(zhǔn)確性和真實(shí)性的基礎(chǔ)上促進(jìn)項(xiàng)目更好更快的運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算是一項(xiàng)比較復(fù)雜、繁瑣和重要的工作，關(guān)乎到企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益和財(cái)務(wù)管理能力，對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和進(jìn)步有著很重要的影響，所以結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)能力和戰(zhàn)略目標(biāo)提出切實(shí)可行的提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作效果和效率的措施是需要相關(guān)工作人員一直努力的方向和目標(biāo)，本文愿意拋磚引玉，希望能夠引起專業(yè)人士的共鳴，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展和進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)：

[1]王紫英.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的探討[J].市場(chǎng)周刊（理論研究）， 2015（06）.

[2]肖靜.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)和重點(diǎn)探討[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）， 2015（14）.

（作者單位：安徽水利開(kāi)發(fā)股份有限公司）