劉鴻雁
摘 要:以沈陽市為例,分析沈陽各區(qū)10—11月份商品住宅市場情況,其中,沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)因其地理優(yōu)勢房價(jià)最高,渾南區(qū)因政府南遷而成為11月份的銷售熱點(diǎn)區(qū),整體房價(jià)呈上升趨勢。通過分析沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,探索影響房價(jià)的主要因素,其中,國家政策占主導(dǎo),其次是居民收入水平,城市化水平也影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;發(fā)展現(xiàn)狀;影響因素
中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2016)03-0128-02
引言
我國自古就有安居樂業(yè)的古話,先安居才能樂業(yè)。因此,在中國對住房的需求自古就有,而且對人們來說,住房一直都是剛需需求。在十八大報(bào)告中,住房問題一直是熱議的焦點(diǎn),近年來,我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛速增長密不可分。“房子”已經(jīng)不僅僅是用于自住的必需品,也成為能夠保值增值的投資對象[1]。沈陽作為東北三省中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最強(qiáng)的城市,其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也十分活躍。研究沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀是為了更充分地認(rèn)識(shí)沈陽房地產(chǎn)市場存在的一些問題,使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng),也為購房者提供一定的參考。
本文通過搜房網(wǎng)數(shù)據(jù),對沈陽市2015年10—11月份房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)證分析,然后以此分析了影響房價(jià)的主要因素。
一、發(fā)展現(xiàn)狀
根據(jù)遼寧省統(tǒng)計(jì)資料來看,2015年10月沈陽市商品住宅銷售均價(jià)為6 528/m2,與2014年10月相比,是呈下降趨勢的,但是與同年9月份比,同比增長0.61%。根據(jù)搜房網(wǎng)沈陽信息數(shù)據(jù)可以看出,沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)商品住宅10月份交易均價(jià)排在前三名,這三個(gè)區(qū)基本都在二環(huán)內(nèi),地理位置極佳,因而房價(jià)也較高。而沈北新區(qū)、蘇家屯由于在三環(huán)之外,距離市中心較遠(yuǎn),商品房均價(jià)也偏低[2]。11月份,中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告中顯示沈陽截至11月末,商品住宅均價(jià)達(dá)到7 222/m2,大約每平方米較10月份上漲了15元,環(huán)比增長了0.21%??偝山幻娣e達(dá)到百萬平以上,但環(huán)比跌7.8%,成交套數(shù)為14 524套,總體比上個(gè)月多了41套。從整體銷售情況來看,渾南新城成為熱點(diǎn)區(qū)域,這與市政府南遷有密切關(guān)系。
二、影響因素分析
影響商品房價(jià)格的因素,一般認(rèn)為與國家宏觀調(diào)控、地方政府政策、地區(qū)地價(jià)高低,人口遷移、城鎮(zhèn)化水平以及居民工資水平有著密切的聯(lián)系。從沈陽市10—11月份房價(jià)變動(dòng)情況來看,其原因可以總結(jié)為以下幾點(diǎn):
(一)國家政策是影響房價(jià)的主導(dǎo)因素
房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)命脈中不可缺少的部分,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將直接關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。國家通過調(diào)整稅收、實(shí)行貨幣政策,適當(dāng)調(diào)整匯率,加以控制房價(jià)。其中,房地產(chǎn)稅是政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),通過引導(dǎo)房地產(chǎn)資源合理配置對社會(huì)財(cái)富進(jìn)行公平分配[3]。此外,政府所在地遷移情況也影響房價(jià),渾南新城在11月份成為沈陽房地產(chǎn)市場中銷售最火熱的地區(qū),這與政府南遷、南站即將開始運(yùn)營有必然聯(lián)系。而且,地鐵四號線的建設(shè)以及部分公交線的開通等基礎(chǔ)配套設(shè)施的修建[4],也促使渾南新城房價(jià)走高。
(二)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接影響房價(jià)
國內(nèi)許多學(xué)者的研究表明,國民生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)市場存在高度的正相關(guān)性,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展[5],房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,特別是三、四線城市,城市發(fā)展活力不足,產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后,城市造血功能較弱,便通過加大房地產(chǎn)投資力度,加快發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從而帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
(三)居民消費(fèi)水平提高
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人均收入水平有大幅度提高,人們的購買能力也隨著提升。根據(jù)遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒獲知,沈陽市和平區(qū)、沈河、大東、皇姑以及鐵西區(qū)的城鎮(zhèn)居民可支配收入都達(dá)到3萬元以上,蘇家屯、沈北地區(qū)的城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額都達(dá)到160億元以上。
(四)城鎮(zhèn)化進(jìn)程間接影響房價(jià)
城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,必定使更多的人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口,對住宅的需求增大。根據(jù)六普資料,沈陽市非農(nóng)人口比重都比較高,尤其是沈河、大東、皇姑其非農(nóng)人口比重都達(dá)到了90%以上。人口城鎮(zhèn)化會(huì)加強(qiáng)居民對住宅的剛性需求。此外,人口城鄉(xiāng)之間的流動(dòng)也能促進(jìn)城市房地產(chǎn)的發(fā)展。本市遷入人口最多的區(qū)是沈北新區(qū),截至2010年第六次人口普查期間,沈北新區(qū)遷入人口高達(dá)30萬。
三、總結(jié)與建議
(一)沈陽市各區(qū)房價(jià)變化情況與政府政策息息相關(guān)
由于政府宣布南遷以及地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的增加,使渾南區(qū)房價(jià)有小幅上漲,而且成為銷售熱點(diǎn)區(qū)。此外,國家宏觀調(diào)控房價(jià)最重要的手段是調(diào)整貨幣政策。
(二)居民收入水平直接影響房價(jià)
居民收入提高,其購買力也隨之提高,而且這樣使得居民的享受意識(shí)增強(qiáng),對住房的剛性需求增大。這種炒房方式勢必太高房價(jià),不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。
(三)城鎮(zhèn)化中人口的遷移間接影響商品房價(jià)
人口規(guī)模是決定住宅最大的市場需求容量的關(guān)鍵因素之一,城市化水平?jīng)Q定了區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿6]。在城市化過程中,農(nóng)業(yè)人口不斷進(jìn)入城市變?yōu)榉寝r(nóng)人口,這導(dǎo)致人口規(guī)模增加。
參考文獻(xiàn):
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[2] 10月沈陽房價(jià)地圖:蘇家屯漲幅度最大 沈河售價(jià)最高[EB/OL].房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng),2015-11-07.
[3] 杜雪君,黃忠華,吳次芳.房地產(chǎn)價(jià)格、地方公共支出與房地產(chǎn)稅負(fù)關(guān)系研究——理論分析與基于中國數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究,2009,(1):109-119.
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