馮春玲

隨著時(shí)代的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人們的生產(chǎn)生活水平和物質(zhì)文化需求越來越高，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越迅猛，與此同時(shí)，我國(guó)城市化進(jìn)程越來越快，從而導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)不斷變化。隨著政府經(jīng)營(yíng)城市土地的力度不斷加大，城市房地產(chǎn)事業(yè)和土地開發(fā)得到快速發(fā)展，城市土地出讓金占城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)總收入的比重越來越大，尤其是在我們革命老區(qū)的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，土地出讓金更是城市建設(shè)的主要組成部分。現(xiàn)立足蒙陰縣土地儲(chǔ)備工作的現(xiàn)狀和面臨的困難問題，從機(jī)構(gòu)性質(zhì)和職責(zé)定位、土地儲(chǔ)備工作運(yùn)行情況及對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性等方面進(jìn)行了調(diào)查研究，總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)，找準(zhǔn)了存在的問題。提出了解決問題的辦法。

一、土地儲(chǔ)備運(yùn)行情況

1.土地收購(gòu)儲(chǔ)備情況。自2013年以來，收儲(chǔ)土地407宗，548.1965公頃，支出取得成本10.68億元，其中征收土地502.3026公頃，收購(gòu)?fù)恋?5.8939公頃；工業(yè)用地302.3983公頃，商住用地206.4132公頃，保障性住房用地7.7328公頃，公益事業(yè)用地43.8447公頃，其他用地4.5583公頃。

2.儲(chǔ)備土地供應(yīng)情況。自2013年以來，儲(chǔ)備土地供應(yīng)391宗，供應(yīng)土地面積504.7204公頃，土地價(jià)款26.54億元。按照土地供應(yīng)方式分為劃撥方式供應(yīng)土地43.1387公頃，出讓方式供應(yīng)土地461.5817公頃，公益性事業(yè)用地34.932公頃，其他用地4.5583公頃。目前，房地產(chǎn)用地庫(kù)存面積38.6667公頃。面對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存的大方針，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然低迷。為此，在制定2016年全縣土地儲(chǔ)備、供應(yīng)計(jì)劃時(shí)以盤活存量土地為重點(diǎn)，切實(shí)發(fā)揮土地調(diào)控作用，促進(jìn)我縣土地市場(chǎng)健康有序發(fā)展。2016年全縣計(jì)劃收儲(chǔ)土地146.6667公頃。其中，商服用地12.6667公頃，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地73.3333公頃，住宅用地50.6667公頃，公共管理與公共服務(wù)用地10公頃。

3.資金使用和管理情況。自2007年以來，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。蒙陰縣嚴(yán)格執(zhí)行《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》等政策規(guī)定，逐步規(guī)范土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)收支行為。自2007年以來，全縣儲(chǔ)備資金總收入138982萬元，從國(guó)有土地出讓收入中撥付94332.6萬元；儲(chǔ)備資金總支出133113億元，全部用于征地和拆遷補(bǔ)償，其中從已供應(yīng)儲(chǔ)備土地收入中安排的資金90349.1萬元，從國(guó)有土地收益基金中安排的資金42763.9萬元。

4.土地出讓收支使用范圍。一是征地和拆遷補(bǔ)償支出。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。必須保障被征地農(nóng)民原有生活水平的不降低，保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。二是土地開發(fā)成本支出，包含土地平整等前期土地開發(fā)支出及借款利息。加強(qiáng)控制成本，降低開發(fā)成本，加強(qiáng)對(duì)土地的調(diào)控。三是其他支出包括農(nóng)田水利建設(shè)支出，教育基金支出，被征地農(nóng)民的社會(huì)保障基金支出，城市的基礎(chǔ)建設(shè)支出，配套設(shè)施建設(shè)支出還有廉租住房保障支出等。土地出讓收入要重點(diǎn)向農(nóng)村建設(shè)傾斜，通過改善農(nóng)村的道路環(huán)境衛(wèi)生等建設(shè)項(xiàng)目，改善農(nóng)民的生產(chǎn)、生活和居住環(huán)境，逐步提高農(nóng)民的生活質(zhì)量。目前，各類城市投資公司及融資平臺(tái)存量?jī)?chǔ)備土地融資工作暫未開展。

二、土地儲(chǔ)備工作中遇到的困難和問題

由于受到資金、城市規(guī)劃和對(duì)土地市場(chǎng)前瞻性預(yù)測(cè)不夠等問題的影響，致使土地儲(chǔ)備工作存在如下問題：

1.土地儲(chǔ)備多為被動(dòng)儲(chǔ)備。在土地儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府只注重對(duì)土地使用權(quán)出讓后政府收益的回?cái)n，忽視了對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備前期的資金投入。

2.對(duì)土地市場(chǎng)前瞻性預(yù)測(cè)不夠。土地儲(chǔ)備工作涉及面廣，需要多部門之間密切配合，從現(xiàn)實(shí)情況來看，主要是與城建規(guī)劃及司法部門之間的協(xié)調(diào)對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的影響最大。許多縣城建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性，給土地儲(chǔ)備無形中增加了風(fēng)險(xiǎn)，也制約了土地資源的高效利用。例如：2007年儲(chǔ)備的位于蒙陰街道辦事處茶棚社區(qū)的30畝土地，由于受城市規(guī)劃調(diào)整影響，至今無法推向市場(chǎng)，造成了政府土地儲(chǔ)備資金的積壓。

3.規(guī)避政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備行為存在。一是應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地和因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地，原土地使用權(quán)人在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行交易，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)流失，給政府收儲(chǔ)帶來難度。二是原有的劃撥性住宅用地，因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃，土地價(jià)值突顯后，原土地使用權(quán)人采取拆舊翻新等方式，使其無償取得的住宅用地改變成為本應(yīng)通過公開出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營(yíng)性用地，掠奪了政府土地增值收益。

三、對(duì)策措施和建議

1.規(guī)范土地收儲(chǔ)資金的運(yùn)營(yíng)。在土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府、財(cái)政及審計(jì)部門要指導(dǎo)和監(jiān)督土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，對(duì)土地使用權(quán)出讓后國(guó)土收益的及時(shí)回收，更要協(xié)助土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)搞好土地收購(gòu)儲(chǔ)備前期的資金籌措和投放工作。財(cái)政部門將用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金列入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金，并納入年度財(cái)政預(yù)算體系內(nèi)，牢牢掌握土地市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。

2.多方式多渠道收儲(chǔ)土地，及時(shí)的供應(yīng)土地。凡是政府儲(chǔ)備土地必須入庫(kù)，以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。在進(jìn)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備時(shí)，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，靈活運(yùn)用以下幾種方式：一是土地征用。結(jié)合城市規(guī)劃，將城市的拓展用地、預(yù)留地和主要交通干線公路兩側(cè)區(qū)位條件好、升值潛力大、市場(chǎng)需求旺盛的地塊，以政府統(tǒng)一征地的方式轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，完善土地征用手續(xù)納入土地儲(chǔ)備庫(kù)。二是依法收回。按照法律法規(guī)規(guī)定，將以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)、期限已滿未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的土地，閑置土地，被依法沒收土地使用權(quán)的土地，依法收回后入庫(kù)。三是土地置換。對(duì)于企業(yè)、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購(gòu)儲(chǔ)備，用土地儲(chǔ)備庫(kù)中土地?fù)Q取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購(gòu)儲(chǔ)備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。

3.做好部門間的協(xié)調(diào)配合。在土地儲(chǔ)備時(shí)要做好與城建規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)問題。城建規(guī)劃部門要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法，制定科學(xué)、先進(jìn)、穩(wěn)定的城市規(guī)劃，尤其要著力提高地塊詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率，并向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規(guī)劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導(dǎo)，成為推動(dòng)土地市場(chǎng)良好發(fā)育的動(dòng)力。

土地儲(chǔ)備工作，有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用，有利于保持社會(huì)穩(wěn)定，對(duì)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的建設(shè)具有十分重要的意義。