肖麗娜

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)國家民生問題，需要進(jìn)行充分的認(rèn)識以及進(jìn)行合理的規(guī)范。本文就對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下出現(xiàn)的不理性的方面以及解決策略方面進(jìn)行了簡單的介紹和分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；理性思考；策略

開革開放30多年來，我國經(jīng)濟(jì)取得了長足的發(fā)展，人民的生活水平、消費水平和居民的收入都得到了快速的提高，同時我國的房地產(chǎn)也得到了快速的增長和發(fā)展。房地產(chǎn)在我國具有較強的保值和增值期望加之我國的人民幣的升值空間的降低，使得我國人民在進(jìn)行消費和投資時往會把錢投資到房地產(chǎn)上，導(dǎo)致了當(dāng)今的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了泡沫化的繁榮景象，雖然在當(dāng)今國家的相關(guān)房地產(chǎn)的政策的制定和調(diào)整措施使得當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了一定程度的冷淡和下滑趨勢，但是如果政府和國家層面沒有出臺更加強有力的措施進(jìn)行對土地和房產(chǎn)方面進(jìn)行改革，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必然還會出現(xiàn)泡沫化、非理性的繁榮現(xiàn)象。

一、當(dāng)今房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的非理性化狀態(tài)簡介

1.從當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)中的價格彈性與居民的收入彈性存在著相當(dāng)大的差距。房地產(chǎn)大類中的商品房是居民生活所需要的必要物品，因此，商品房的需求價格彈性會相對較小，也就是說商品房價格的升高或者降低對商品房的需求量影響是很低的。從當(dāng)今我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和居民生活收入水平來看，人民購買商品房在一定程度上還是比較困難的，導(dǎo)致商品房對于這些人民來說是一個較為奢侈的物品，然而一般的奢侈品相對來說具有比較大的收入彈性，商品房中的這兩種性質(zhì)的存在導(dǎo)致了價格彈性和收入彈性之間的矛盾和差距。

2.在當(dāng)今形式下的房地產(chǎn)價格無法與真正的價值相互匹配。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上商品的價格就是商品價值用貨幣體現(xiàn)的形式。但是在當(dāng)今房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形式下，我國的房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)真正的價值，造成這種現(xiàn)象有以下幾點愿意：首先是社會相關(guān)統(tǒng)計部門的統(tǒng)計方式和方法各盡不同，導(dǎo)致了各個對房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)具有相對較大的差距，這種現(xiàn)象的存在嚴(yán)重的誤導(dǎo)了大眾消費者；其次，人民生活的硬性需求導(dǎo)致房地產(chǎn)商人為的抬升價格；最后，社會大眾媒體和網(wǎng)絡(luò)的輿論宣傳和炒作導(dǎo)致了房地產(chǎn)的價格嚴(yán)重高于實際價值。

3.我國的土地交易和出讓方式與我國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律嚴(yán)重相悖。我國的土地交易和出讓方式存在著“以產(chǎn)定銷”模式，這種模式的具體是在具體土地交易和出讓方面事先規(guī)劃好，然后通過合適的優(yōu)惠措施引導(dǎo)消費者進(jìn)行消費，這種以產(chǎn)定銷的房地產(chǎn)模式與我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)模式嚴(yán)重相悖。因此，在當(dāng)今我國國情下，要改變這種模式以及促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要政府在交易土地時，土地的位置、大小和相應(yīng)時機(jī)都要有經(jīng)濟(jì)市場來決定，用社會主義市場經(jīng)濟(jì)下的消費需求來引導(dǎo)房產(chǎn)地規(guī)劃和實施，這種狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場才能夠更好的與我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相符合，從而把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)維持在一個相對安全和穩(wěn)定的形勢之下。

4.我國房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)迅速盲目的擴(kuò)張，導(dǎo)致當(dāng)今房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)高負(fù)債率和高房屋空置率的現(xiàn)象發(fā)生。我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化高速增長導(dǎo)致房地產(chǎn)迅速擴(kuò)張，造成了房地產(chǎn)極度“繁榮”的局面，大量涌入到民間的資金房地產(chǎn)建設(shè)中的同時由于政府的相對寬松的房地產(chǎn)準(zhǔn)入規(guī)則，導(dǎo)致了房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)盲目快速發(fā)展，而大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是通過民間融資和銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，導(dǎo)致了相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著極高的負(fù)債率。與此同時，大量建設(shè)的房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)居民的人口數(shù)和需求數(shù)量形成極大差距，使得房屋空置數(shù)量快速升高部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象。

二、對促進(jìn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展提出幾點建議和策略

1.通過對社會土地制度的規(guī)范達(dá)到解決土地財政的效果。我國的房產(chǎn)價格非理性的上升，究其根本原因就是我國的土地價格始終降不下來。所以，在逐步解決民生居民的住所問題中政府要靈活的運用國家政策法規(guī)，適時和適度的進(jìn)行房屋建設(shè)性用地的土地價格和標(biāo)準(zhǔn)，比如對相關(guān)土地買賣進(jìn)行稅收的適當(dāng)降低、降低過高的房屋建設(shè)所需水泥、鋼鐵等建筑必需品的價格。

2.為降低過高的房地產(chǎn)金融風(fēng)險需要尋找和開發(fā)房地產(chǎn)金融衍生品。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的過高的金融風(fēng)險需要其他形式的金融產(chǎn)品進(jìn)行對沖，因此，在這種情況下需要進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的設(shè)計和交易，這中措施能夠把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的金融風(fēng)險和相關(guān)衍生品進(jìn)行對接，緩沖和降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的金融風(fēng)險。比如，進(jìn)行房屋的私募基金、信托基金等基金形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的交易。

3.政府需要發(fā)揮重要的政府管理職能，采用強有力的措施降低房地產(chǎn)的非理性需要。這種強有力的措施包括以下幾點：首先，家庭進(jìn)行第三套房產(chǎn)的購買行動中需要國家銀行不對其發(fā)放房屋貸款或者大幅度的提升貸款利率；其次，對于家庭中具有多套房產(chǎn)的居民進(jìn)行征收房屋的空置稅；最后，對于國家居民或者相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行不動產(chǎn)的登記和征收稅收措施。

4.政府引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資源融合。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)極度擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化欠缺，因此，需要政府引導(dǎo)企業(yè)或者給予相關(guān)有資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行收購和重組，把零散的房產(chǎn)土地資源進(jìn)行整合，使房地產(chǎn)行業(yè)理性化發(fā)展。

三、結(jié)語

當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形式下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)各種不協(xié)調(diào)和非理性的行為需要政府發(fā)揮宏觀調(diào)控的職能，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行強有力的規(guī)范和整合，促進(jìn)房屋逐步走向合理以及實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向理性化發(fā)展局面。

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