新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)成本管理

李穎

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)自己的住房也提出了新的要求，這也是推動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的動(dòng)力，而房地產(chǎn)的發(fā)展也極大地促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?？墒侨缃駠?guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和市場(chǎng)觀望情緒的加重給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的壓力，也使得企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。在這樣市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)除了找準(zhǔn)自己在市場(chǎng)中的定位并且開(kāi)發(fā)質(zhì)量?jī)?yōu)良、環(huán)境宜人的居住地外，更要加強(qiáng)成本管理，嚴(yán)格控制和盡可能降低成本，以此來(lái)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。本文在認(rèn)真分析房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，針對(duì)存在的問(wèn)題對(duì)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)成本管理和控制提出幾點(diǎn)建議，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中保持穩(wěn)定健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)；房地產(chǎn)；成本管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）006-000-01

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)一直是一個(gè)熱門(mén)話題。在國(guó)家改革開(kāi)放政策下，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇，隨著其不斷發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，房地產(chǎn)成本管理越來(lái)越引起人們的關(guān)注。想要在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)成本管理，嚴(yán)格控制成本就是基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的可靠性保證?？墒悄壳?，房地產(chǎn)成本管理的市場(chǎng)環(huán)境并不樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行決策的時(shí)候往往只考慮經(jīng)濟(jì)效益，嚴(yán)重忽視成本控制。

一、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理及存在的問(wèn)題

（一）忽視對(duì)成本進(jìn)行分?jǐn)?/p>

毫無(wú)疑問(wèn)，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)成本進(jìn)行分?jǐn)偸切兄行У某杀究刂品椒?。?duì)成本進(jìn)行分?jǐn)偛粌H能夠有效提高成本管理效率，還能有效保障項(xiàng)目收益?？墒菍?shí)際在房地產(chǎn)企業(yè)，卻沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行成本分?jǐn)?，在這一方面的工作并沒(méi)有充分重視，分?jǐn)倢徍斯ぷ饕矁H僅是做表面功夫，直接導(dǎo)致后期成本控制工作不能順利開(kāi)展，嚴(yán)重阻礙了項(xiàng)目進(jìn)行，進(jìn)而對(duì)企業(yè)效益造成不良影響。

（二）成本核算對(duì)象的設(shè)定沒(méi)有依據(jù)

成本核算是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本控制的基本但重要的一項(xiàng)工作，對(duì)保證項(xiàng)目正常開(kāi)發(fā)和運(yùn)行有積極意義。一般都是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前先根據(jù)相關(guān)規(guī)則確定成本核算對(duì)象并對(duì)其進(jìn)行科學(xué)、全面的的分析，為成本控制打下良好的基礎(chǔ)?？墒窃趯?shí)際操作過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行核算工作時(shí)目標(biāo)往往并不明確，只是隨意確定核算對(duì)象和樹(shù)立核算目標(biāo)的情況并不少見(jiàn)，最終導(dǎo)致成本失控，影響整個(gè)成本管理進(jìn)程。

（三）未能及時(shí)獲取項(xiàng)目成本核算的依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程成本核算的時(shí)候，就要有施工單位提供有效的發(fā)票作為憑證?？墒怯袝r(shí)候雖然項(xiàng)目已竣工，但是投資方并沒(méi)有付清營(yíng)業(yè)稅、附加稅等款項(xiàng)，導(dǎo)致施工單位無(wú)法向房地產(chǎn)企業(yè)出示正式的發(fā)票。這就使得成本核算結(jié)果與實(shí)際存在偏差，準(zhǔn)確性差，可靠性低。

二、針對(duì)以上問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)成本管理提出的幾點(diǎn)建議

（一）在企業(yè)內(nèi)部全面貫徹成本控制管理理念

企業(yè)內(nèi)部設(shè)有成本合約部，但這并不意味著成本管理工作就完全由他們來(lái)負(fù)責(zé)。他們的工作不僅是完成項(xiàng)目成本管理，更要幫助企業(yè)其他部門(mén)樹(shù)立“成本管理、人人有責(zé)”的觀念。畢竟企業(yè)成本控制工作需要各部門(mén)人員積極參與、相互配合，從預(yù)算到方案再到審核每一個(gè)環(huán)節(jié)都不可忽視。只有企業(yè)工作人員都加強(qiáng)成本控制意識(shí)并且做好自己的本職工作，及時(shí)改進(jìn)不合理的流程，才能保證房地產(chǎn)成本管理高效順利完成。

（二）建立目標(biāo)成本管理制度

投資估算和預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)上層決策的依據(jù)，可是僅僅進(jìn)行投資預(yù)算是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還要在此基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目的目標(biāo)成本。并且為了（防止）成本失控的現(xiàn)象發(fā)生，企業(yè)要在項(xiàng)目生產(chǎn)和銷(xiāo)售的過(guò)程中隨時(shí)將目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行對(duì)比。因此，企業(yè)要建立一套健全的目標(biāo)成本管理制度，首先由成本部門(mén)根據(jù)各明細(xì)成本制定出目標(biāo)成本后由決策層審核，審核通過(guò)后，成本部門(mén)將目標(biāo)成本分解到各職能部門(mén)，制定出目標(biāo)成本控制書(shū)。成本部門(mén)不僅要負(fù)責(zé)監(jiān)督各部門(mén)實(shí)際執(zhí)行情況，對(duì)執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不規(guī)范行為及時(shí)制止并給予警告，還要在項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)目標(biāo)成本做相應(yīng)的修改并且通過(guò)金蝶EAS系統(tǒng)將目標(biāo)成本與實(shí)際成本相對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，防止成本失控的現(xiàn)象發(fā)生。當(dāng)項(xiàng)目完工后，成本合約部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)項(xiàng)目成本情況進(jìn)行匯總核算，得出實(shí)際成本與目標(biāo)成本的偏差并召集各部門(mén)分析結(jié)果，在此基礎(chǔ)上作出總結(jié)，為今后工作提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。

（三）采用科學(xué)的成本管理和控制方式

1.動(dòng)態(tài)控制方式。此方法就是把一個(gè)項(xiàng)目模塊化，在考慮各個(gè)模塊及其相互影響的基礎(chǔ)上建立一個(gè)模型來(lái)得出總預(yù)測(cè)成本。在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中如果有任一模塊的成本發(fā)生變化就可以根據(jù)模型得出其對(duì)總預(yù)測(cè)成本的影響，從而判斷其是否在成本可控范圍之內(nèi)。

2.靜態(tài)控制方式。此方法與前者不同的是在把項(xiàng)目模塊化的基礎(chǔ)上對(duì)每個(gè)模塊的成本做出合理的范圍和市場(chǎng)成本。在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中只要成本在設(shè)定的范圍內(nèi)就可認(rèn)為成本是可控的。

（四）提高成本控制管理人員素質(zhì)

企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底還是技術(shù)和人才的競(jìng)爭(zhēng)。想要從事成本管理工作，不僅要有成本控制方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)，還要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更要有預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)和及時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析處理的能力。他們要善于從多方面收集信息，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目涉及的方方面面進(jìn)行考慮，并按照企業(yè)規(guī)定作出方案，還要及時(shí)預(yù)測(cè)變化所帶來(lái)的不確定風(fēng)險(xiǎn)并提出處理方案，為企業(yè)決策機(jī)構(gòu)提供參考信息，盡量避免給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)業(yè)雖不是剛發(fā)展起來(lái)的行業(yè)，可是它還是尚未成熟，近幾年，在國(guó)家宏觀調(diào)控下，正在朝著良好的方向發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)成本控制和管理已引起人們的重視，但還是要不斷加強(qiáng)，在不斷完善成本管理制度的基礎(chǔ)上，提高相關(guān)工作人員的素質(zhì)，保證這項(xiàng)工作企業(yè)內(nèi)部人員人人參與，相互配合，共同促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)不斷向前發(fā)展。

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