朱孟沖 吳翔華

摘 要：剩余產(chǎn)權(quán)是共有產(chǎn)權(quán)住房的主要特征，也是共有產(chǎn)權(quán)住房主要的不確定風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別影響共有產(chǎn)權(quán)住房剩余產(chǎn)區(qū)推出的風(fēng)險(xiǎn)因素，構(gòu)建基于解釋結(jié)構(gòu)模型的的剩余產(chǎn)權(quán)回購風(fēng)險(xiǎn)管理模型，根據(jù)解釋結(jié)構(gòu)模型的遞階層次關(guān)系，得出共有產(chǎn)權(quán)住房剩余產(chǎn)權(quán)回購的根本因素，為共有產(chǎn)權(quán)住房剩余產(chǎn)權(quán)回購過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：共有產(chǎn)權(quán)住房 回購風(fēng)險(xiǎn) 解釋結(jié)構(gòu)模型 風(fēng)險(xiǎn)研究

一、引言

共有產(chǎn)權(quán)住房屬于保障房種類之一，是由購房人和政府按照一定的出資比例購買住房，共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，購房人與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及將來上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額的一種兼顧保障功能的商品住房。目前，共有產(chǎn)區(qū)住房雖然在理論上可行，在實(shí)踐中有案例，但是在我國(guó)還處于初創(chuàng)階段，許多經(jīng)驗(yàn)做法還需總結(jié)，遇到的問題也有待完善。傳統(tǒng)的共有產(chǎn)權(quán)住房的退出管理要求在5年后個(gè)人或者政府回購剩余產(chǎn)權(quán)，但對(duì)五年以后住房市場(chǎng)的變化很難確定，同時(shí)政府對(duì)五年后上市的相關(guān)規(guī)定也比較模糊?；谶@一背景，本文通過研究影響共有產(chǎn)權(quán)住房剩余產(chǎn)權(quán)回購風(fēng)險(xiǎn)因素，探究影響共有產(chǎn)權(quán)回購的風(fēng)險(xiǎn)源，為政府對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的回購風(fēng)險(xiǎn)管理提供理論依據(jù)。

二、解釋結(jié)構(gòu)模型

1973年，美國(guó)學(xué)者J. Warfield提出了解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM），該模型用于分析一個(gè)系統(tǒng)中多個(gè)元素之間的關(guān)聯(lián)，包括因果關(guān)系、大小關(guān)系、排斥關(guān)系、從屬關(guān)系等等，并且最終結(jié)果以多個(gè)階級(jí)結(jié)構(gòu)的形式表現(xiàn)出來。該模型方法在工程實(shí)踐中發(fā)揮著很重要的作用。

ISM分析法在建設(shè)項(xiàng)目上的風(fēng)險(xiǎn)因素聚類分析的具體步驟是：（1）確定因素集。組織專家進(jìn)行分析論證，確定風(fēng)險(xiǎn)因素集；（2）形成意識(shí)模型，建立鄰接矩陣。選取影響因素，并判斷要素集中兩兩要素之間是否存在直接二元關(guān)系，一般用0和1表示元素之間是否存在關(guān)系；（3）生成可達(dá)矩陣。使用推移律特性計(jì)算可達(dá)矩陣；（4）分解可達(dá)矩陣。分解可達(dá)矩陣是把不同的因素，按照不同的影響關(guān)系，劃分為不同的層次。（5）生成層次結(jié)構(gòu)圖。結(jié)構(gòu)層次劃分結(jié)束后，使用有向圖來表示系統(tǒng)的層次結(jié)構(gòu)。

三、基于解釋結(jié)構(gòu)模型的產(chǎn)權(quán)回購風(fēng)險(xiǎn)源識(shí)別

共有產(chǎn)權(quán)房剩余產(chǎn)權(quán)回購的風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別主要以下五個(gè)步驟進(jìn)行：

1.影響剩余產(chǎn)權(quán)回購的風(fēng)險(xiǎn)因素分析。共有產(chǎn)權(quán)住房的特點(diǎn)是其具有商品性，主要表現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地的供應(yīng)方式、房屋定價(jià)方式與商品房相同。因此，共有產(chǎn)權(quán)住房剩余產(chǎn)權(quán)的回購風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、城市經(jīng)濟(jì)水平、保障人群數(shù)量以及保障人群收入等因素有著密切關(guān)系。本文按照剩余產(chǎn)權(quán)回購風(fēng)險(xiǎn)因素的來源分為經(jīng)濟(jì)因素、供需因素、政策因素、心理因素。采用ISM研究影響共有產(chǎn)權(quán)住房剩余產(chǎn)權(quán)回購的風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)，首先要確定構(gòu)成系統(tǒng)的要素集合。通過咨詢保障房建設(shè)工程企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層、 專家認(rèn)識(shí)意見，同時(shí)結(jié)合收集的大量文獻(xiàn)、資料、根據(jù)以往項(xiàng)目的歷史風(fēng)險(xiǎn)情況，得到剩余產(chǎn)權(quán)回購的風(fēng)險(xiǎn)初始清單。最后，對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行匯總，最終得到14個(gè)影響共有產(chǎn)權(quán)住房需求的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。

14個(gè)影響共有產(chǎn)權(quán)房剩余產(chǎn)權(quán)回購的風(fēng)險(xiǎn)因素如下：

（1）剩余產(chǎn)權(quán)回購風(fēng)險(xiǎn)。

（2）房?jī)r(jià)變化風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)的走勢(shì)對(duì)著保障對(duì)象回購能力有很大影響。

（3）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值變化風(fēng)險(xiǎn)。它在反應(yīng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的同時(shí)，也體現(xiàn)了城市人口和就業(yè)水平。

（4）物價(jià)水平變化風(fēng)險(xiǎn)。物價(jià)水平上漲，建設(shè)成本、人力成本上漲，從而導(dǎo)致大部分商品價(jià)格上漲。

（5）利率風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)購房者而言，利率上漲，導(dǎo)致購房成本增加，減小購房者的住房需求，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降。

（6）匯率風(fēng)險(xiǎn)。匯率可以通過實(shí)體經(jīng)濟(jì)與貨幣經(jīng)濟(jì)兩個(gè)途徑影響房?jī)r(jià)。

（7）房屋供給面積風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，房屋的供給面積也房?jī)r(jià)成反比關(guān)系。

（8）建筑與安裝成本風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)城市建筑材料的上漲，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

（9）房屋租賃價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。房屋租賃價(jià)格下降，租房的需求就會(huì)增加，同時(shí)購房的需求就會(huì)相應(yīng)的減少，進(jìn)而促使房地產(chǎn)價(jià)格降低。

（10）城市人口數(shù)量變化風(fēng)險(xiǎn)。人口的數(shù)量增長(zhǎng)與房地產(chǎn)需求數(shù)量呈反比關(guān)系。

（11）居民可支配收入變化風(fēng)險(xiǎn)。隨著居民可支配收入的增加，恩格爾系數(shù)逐漸減小，而用于改善生活的比例增加。

（12）城市化水平風(fēng)險(xiǎn)。城市人口若增加，對(duì)于住房的需求也隨之增加。

（13）政府保障政策風(fēng)險(xiǎn)。政府保障性政策與保障性需求有必然的關(guān)聯(lián)性。

（14）金融政策風(fēng)險(xiǎn)。保障房項(xiàng)目是典型的資本密集型行業(yè)，而銀行信貸是房產(chǎn)商主要的融資渠道之一，因此，與銀行信貸的聯(lián)系密不可分。

2.產(chǎn)權(quán)回購風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)模型。

首先，確定每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素直接受到哪些風(fēng)險(xiǎn)因素影響，如表2-1所示，然后根據(jù)各因素之間的有向關(guān)系建立意識(shí)模型。

3.產(chǎn)權(quán)回購風(fēng)險(xiǎn)鄰接矩陣。

根據(jù)表2-1中所列的14個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素之間直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，建立鄰接矩陣，如表2-2所示。

4.產(chǎn)權(quán)回購風(fēng)險(xiǎn)因素可達(dá)矩陣。根據(jù)表2-2中所給出的要素及其相互關(guān)系，基于推移律特性，運(yùn)用MATLAB編程運(yùn)算，得到本次系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的可達(dá)矩陣。

5.產(chǎn)權(quán)回購風(fēng)險(xiǎn)因素階層結(jié)構(gòu)圖。

根據(jù)表2-3的可達(dá)矩陣，將模型中影響剩余產(chǎn)權(quán)回購的風(fēng)險(xiǎn)劃分為六個(gè)層級(jí)，然后依此得到影響剩余產(chǎn)權(quán)回購的風(fēng)險(xiǎn)因素的層級(jí)結(jié)構(gòu)圖，如圖4-1所示。由表2-3可知ISM模型將影響產(chǎn)權(quán)回購的14個(gè)因素劃分成6個(gè)層級(jí)，不同的層級(jí)代表了14個(gè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)最終風(fēng)險(xiǎn)的影響力不同，層級(jí)越往下，表明該層級(jí)的影響力越大。6個(gè)層次由下到上連接成風(fēng)險(xiǎn)傳遞鏈。根據(jù)在風(fēng)險(xiǎn)傳遞鏈中位置區(qū)別，可以把該14個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分為最終風(fēng)險(xiǎn)（1）、源頭風(fēng)險(xiǎn)（3，10，11，13，14）以及過程風(fēng)險(xiǎn)（2，4，5，6，7，8，9，12）。最終風(fēng)險(xiǎn)只有一個(gè)，就是個(gè)人對(duì)于剩余產(chǎn)權(quán)的回購風(fēng)險(xiǎn)（1）；過程風(fēng)險(xiǎn)是指源頭風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的中間環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)，最終對(duì)最終風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響；源頭風(fēng)險(xiǎn)是指引起最終風(fēng)險(xiǎn)的根源風(fēng)險(xiǎn)，第六層的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（3）、第五層的金融政策（14）、第四層的城市人口數(shù)量（10）、第三層的政府保障政策（13）和居民可支配收入（11），它們分別是不同的方面影響剩余產(chǎn)權(quán)回購的風(fēng)險(xiǎn)源，它們形成各自的風(fēng)險(xiǎn)傳遞過程，最終影響源頭風(fēng)險(xiǎn)。而且不同層次的源頭風(fēng)險(xiǎn)對(duì)最終風(fēng)險(xiǎn)的影響力是不同的，越是底層的源頭風(fēng)險(xiǎn)對(duì)最終風(fēng)險(xiǎn)的影響力越大。因此，在共有產(chǎn)權(quán)房剩余產(chǎn)權(quán)不確定預(yù)測(cè)當(dāng)中，需要充分分析這些不確定風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)未來產(chǎn)權(quán)回購造成的影響。

四、結(jié)語

剩余產(chǎn)權(quán)回購是共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目非常重要的風(fēng)險(xiǎn)源，基于解釋結(jié)構(gòu)模型對(duì)產(chǎn)權(quán)回購不確定性進(jìn)行了分解分析，然后得出回購風(fēng)險(xiǎn)的解釋結(jié)構(gòu)模型，最終得到共有產(chǎn)權(quán)住房剩余產(chǎn)權(quán)回購的源頭風(fēng)險(xiǎn)，如表4-4所示。政府在對(duì)剩余產(chǎn)權(quán)回購風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的過程中，主要需要源頭風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，比如政府是否制定針對(duì)剩余產(chǎn)權(quán)回購的合理政策，城市人口的流入情況以及需要保障人群數(shù)量的合理界定和預(yù)測(cè)等等。

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作者簡(jiǎn)介：吳翔華（1972—），男，漢族，江蘇南京人，南京工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副教授，博士，碩士生導(dǎo)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、住房保障；朱孟沖（通訊作者），（1990—），男，漢族，江蘇贛榆人，南京工業(yè)大學(xué)土木學(xué)院碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、住房保障。