我國閑置住房問題及對策探析

劉靜靜+劉民培

[摘要]在較高的住房空置率的影響下，我國城鎮(zhèn)居民住房擁有量呈現(xiàn)出分布不均的現(xiàn)象，由此導(dǎo)致了我國與房產(chǎn)有關(guān)的資源浪費(fèi)。文章就城鎮(zhèn)居民住房擁有量失衡的現(xiàn)狀、影響因素以及在此背景下所帶來的問題進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，并分別從加強(qiáng)政府對房價(jià)的管理、征收房地產(chǎn)閑置稅、改革房產(chǎn)稅等方面對解決我國的閑置住房問題提出了建議。

[關(guān)鍵詞]閑置住房； 房產(chǎn)稅； 等額貨幣購買率； 住房閑置稅

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，空置（Vacancy）是指建筑物的整體或部分目前并未得到使用，處于等待出租或出售的狀態(tài)?？罩玫母拍畈⒉粎^(qū)分房屋的新舊，而是表示房屋未處于使用的狀態(tài)，包括未被使用的房屋，或是等待出售或是待出租的空房?！蹲≌罩媒y(tǒng)計(jì)的國際比較及借鑒意義》，孫嶠，鄭思齊，劉洪玉。合理的房屋空置率有利于促進(jìn)消費(fèi)者購買或租賃房屋的需求，使消費(fèi)者有選擇性的購買滿足自己需求的房屋，促進(jìn)市場的有效運(yùn)轉(zhuǎn)；相反，較高或者較低的房屋空置率則反映了房地產(chǎn)市場發(fā)展的扭曲以及社會發(fā)展的不平衡。

國際慣例上通常認(rèn)為房屋空置率在5%～10%為合理范圍；空置率在10%～20%為空置危險(xiǎn)區(qū)。雖然國內(nèi)外對房屋空置率統(tǒng)計(jì)并沒有一個(gè)統(tǒng)一的指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，但是作為反映住房供需矛盾的重要指標(biāo)，房屋空置率在我國也一直備受關(guān)注，我國一些學(xué)術(shù)界或民間機(jī)構(gòu)對此作了相應(yīng)的研究。國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民（數(shù)據(jù)來源）在 IMF2015 春季年會期間表示，我國房地產(chǎn)市場的主要問題是住房空置率較高，房屋空置面積達(dá)到10億平方米；西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2014年發(fā)布的一份關(guān)于“城鎮(zhèn)住房空置率與住房市場發(fā)展趨勢”的調(diào)研報(bào)告中指出2013年我國住房空置率高達(dá)22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)；由騰訊網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)研究院與中國房地產(chǎn)報(bào)、《騰訊智慧》聯(lián)合發(fā)布的《2015 年 5 月全國城市住房市場調(diào)查報(bào)告》的調(diào)查結(jié)果顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在 22%～26%。由此可見，雖然我國統(tǒng)計(jì)部門對房屋閑置率的數(shù)據(jù)研究并沒有給出一個(gè)官方的說明，但相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明我國城鎮(zhèn)住房閑置率大部分高于合理水平。

1我國城鎮(zhèn)居民房屋擁有量分布不均

1.1城鎮(zhèn)居民住房擁有量現(xiàn)狀分析

自1998年我國停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化的政策后，房地產(chǎn)住宅市場迅速發(fā)展，我國對住宅的投資建設(shè)和銷售面積基本呈逐年遞增的趨勢，由此提高了城鎮(zhèn)居民的住房擁有量并且改善了我國城鎮(zhèn)居民的住房質(zhì)量。但是在住宅市場利益的驅(qū)動以及傳統(tǒng)的“以房養(yǎng)老”“地盤效應(yīng)”觀念的影響下，我國居民把囤房作為投資理財(cái)?shù)闹匾侄?，從而產(chǎn)生了城鎮(zhèn)居民住房擁有量不均的現(xiàn)象。

中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所對全國社會狀況的綜合調(diào)查（2013）結(jié)果顯示，我國家庭住房自有率高達(dá)93.5%，較2011年提高了1.9個(gè)百分點(diǎn)；其中城鎮(zhèn)家庭住房自有率為89.6%，較2011年提高了1.7個(gè)百分點(diǎn)，且18.6%的家庭擁有兩套以上住房。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢2014》報(bào)告顯示，中國城鎮(zhèn)地區(qū)住房擁有率達(dá)89%、城鎮(zhèn)地區(qū)多套房擁有率達(dá)21%、城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%、經(jīng)濟(jì)適用房空置率高達(dá)23.3%。中國家庭自有住房擁有率已經(jīng)很高，由此可見，中國家庭自有住房擁有率迅速上升、城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率上漲迅速、高收入家庭多套房擁有率高而且還在迅速上升。中國住房市場剛性住房需求及改善型住房需求乏力。城鎮(zhèn)家庭自有住房空置現(xiàn)象嚴(yán)重，現(xiàn)有住房存量完全可以滿足住房需求。同時(shí)，該報(bào)告還指出，城鎮(zhèn)家庭未被滿足剛性住房需求顯著下降，其中因無房原因?qū)е伦》縿傂孕枨笪幢粷M足所占的比例是：2011為15.2%，2013為13.0%，2014年為10.8%；未被滿足的住房剛性總需求所占的比例是：2011年為28.2%，2013年為24.6%，2014年為22.2%。雖然我國城鎮(zhèn)家庭未被滿足的住房剛性需求顯著下降，但其中低收入家庭未被滿足的剛性住房需求旺盛，25%的最低收入家庭未被滿足的住房剛性需求2011年為35.7%，2013年為32.3%。由剛性住房需求的定義來看，未被滿足的剛性住房需求包括兩部分：一是無房家庭；二是有房家庭但需要人房分離以及分家需求（從一定意義上又構(gòu)成新的無房人群）。由此可見，我國城鎮(zhèn)居民住房擁有量分布不均：高收入者擁有多套住房的比例較高，低收入者住房剛性需求較高，住房擁有量呈兩極分化現(xiàn)象。

1.2收入差距及房地產(chǎn)市場中的高額利潤是影響居民住房擁有量不均的重要因素

我國建立市場經(jīng)濟(jì)體制以來，國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，受益于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民的收入水平也穩(wěn)步上升并呈現(xiàn)出收入差距逐漸增大的特征。城鎮(zhèn)居民收入水平整體提高，但增長幅度和增長速度的變化導(dǎo)致城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造的財(cái)富出現(xiàn)不平衡的分配，并呈現(xiàn)出財(cái)富向富人群體積聚的趨勢，收入差距不斷拉大。消費(fèi)取決于現(xiàn)時(shí)的收入，因此居民對住房的消費(fèi)一定程度上取決于收入的高低，較高收入的城鎮(zhèn)居民在較高的住房擁有率的情況下具備投資囤房的條件。

近年來，我國房地產(chǎn)投資的增速很快，這使得我國目前房屋的供給量朝著滿足人們居住要求的方向發(fā)展，但由于一些房地產(chǎn)投機(jī)行為，如房地產(chǎn)開發(fā)商的“捂盤惜售”、房地產(chǎn)投機(jī)客的“尋租”行為的存在，導(dǎo)致我國目前房價(jià)趨勢大致處于上升狀態(tài)，使得富人在房地產(chǎn)這種高投資回報(bào)率的驅(qū)使下，囤積多套住房試圖取得我國目前的房地產(chǎn)業(yè)的暴利。而對于中低收入階層來說，迫切的住房需求與房屋的“天價(jià)”這一矛盾日益突出，因此房地產(chǎn)市場中的高額利潤是具備囤房經(jīng)濟(jì)條件的居民囤房的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動力。

2居民住房擁有量分布不均所產(chǎn)生的問題

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，我國商品房平均銷售價(jià)格自2000年起不斷增長，從2000年的2112元/平方米上漲到2013年的6237元/平方米，14年間共增長了66.14%。2014年我國商品房銷售面積120648.54萬平方米，商品房銷售額為76292.41億元，商品房銷售面積及銷售額的漲幅自2000年起不斷呈擴(kuò)大趨勢。房地產(chǎn)資產(chǎn)作為居民資產(chǎn)的一部分，是居民財(cái)富的重要組成部分，一定程度上也決定著居民家庭總財(cái)富的富余程度。那么現(xiàn)如今我國住房財(cái)產(chǎn)的高價(jià)值量與我國分布不均的住房擁有量給我們帶來了什么？

2.1住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重過高，助長貧富差距

我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展、貧富差距不斷擴(kuò)大的論斷早已不是一個(gè)新的話題。中國的貧富差距體現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)的不平等，北京大學(xué)中國社會科學(xué)調(diào)查中心發(fā)布的《中國民生發(fā)展報(bào)告2014》中指出中國的財(cái)產(chǎn)不平等程度正在迅速提高。我國頂端1%的家庭占有全國1/3以上的財(cái)產(chǎn)，底端25%的家庭占有全國1%的財(cái)產(chǎn)。這種財(cái)產(chǎn)的不平等從而帶來了消費(fèi)上的不平等，而消費(fèi)中占較大比重的則是住房。據(jù)報(bào)告指出，房產(chǎn)是我國家庭財(cái)富的重要組成部分，占城鎮(zhèn)家庭財(cái)產(chǎn)比例的中位數(shù)在80%左右，這與房價(jià)快速上漲有關(guān)；在農(nóng)村，房產(chǎn)占家庭財(cái)產(chǎn)比例的中位數(shù)在60%左右。房產(chǎn)對于中國家庭來說具有投資和居住等多重屬性，而隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民的理財(cái)意識明顯提高，約有1/3的人把房產(chǎn)作為一種投資手段。富人投資房產(chǎn)大量囤積商品房；隨著城市化的發(fā)展，低收入者進(jìn)入城市買不起房，從而導(dǎo)致“富人越富，窮人越窮”的惡性循環(huán)，也就是說貧富差距會進(jìn)一步加大。

綜上，我國畸形的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)帶來貧富差距的不斷增大，住房擁有量與住房價(jià)值的兩極分化成為貧富分化的又一助推器，而房價(jià)的持續(xù)上漲則進(jìn)一步拉大了貧富差距。貧富差距是許多社會矛盾的根源，并且這種差距具有不斷自我強(qiáng)化的作用，從而帶來更大的貧富差距，并陷入這種循環(huán)之中。

2.2閑置住房的存在導(dǎo)致與房產(chǎn)有關(guān)的資源浪費(fèi)

“炒房”“囤房”導(dǎo)致住房閑置率本身就是一種巨大的資源浪費(fèi)。首先，由于囤房者為了賺取買賣房屋差價(jià)而獲取利潤，因而，在相同價(jià)格下的房屋，囤房者大多數(shù)會選擇住房面積較大還有房屋所在的地段，而不是房屋的質(zhì)量、周圍的環(huán)境、容積率等，由此造成我國住房的建筑質(zhì)量較差，使用年限不長等。其次，由于我國土地資源有限且人均較少，優(yōu)質(zhì)的土地資源更少，而一些開發(fā)商無序投資房產(chǎn)，導(dǎo)致一些質(zhì)量較好的土地資源的浪費(fèi)。再者，由于我國待售房產(chǎn)價(jià)值較高，說明很大一部分土地因?yàn)榻ㄔO(shè)房屋而導(dǎo)致浪費(fèi)的數(shù)量是巨大的，并且一旦這些待售房屋后期缺乏保護(hù)，很容易加速折舊，而拆除房屋所需要的能源、人力的消耗以及建筑垃圾的產(chǎn)生所造成的環(huán)境破壞以及資源浪費(fèi)也是巨大的。

3閑置住房的釋放措施

改革開放以來，我國以市場化的城鎮(zhèn)住房供給體系取代了原先的公有住房實(shí)物分配制度，從而逐漸建立了適合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的住房制度，我國居民的住房擁有率不斷提高。與此同時(shí)我國住房體系市場化后，其弊端也慢慢展露，高幅度上漲的房價(jià)導(dǎo)致了住房成為一種高投資回報(bào)率的商品。市場化助漲房產(chǎn)價(jià)值，也吸引了大量的房產(chǎn)投機(jī)客投資房產(chǎn)，從而在快速并且高額的房產(chǎn)增值中獲取非勞動利潤。這種行為所帶來的負(fù)的外部性效應(yīng)是造成房價(jià)虛高以及我國住房資源利用率低下的根源，一人擁有多套住房的局面也是屢見不鮮，政府應(yīng)制定一些有力政策來提高資源的利用效率。

3.1對閑置一定時(shí)期的房產(chǎn)征收房產(chǎn)閑置稅

所謂房產(chǎn)閑置稅，就是對那些買了多套房屋，但又長期不居住的、長期閑置的房主征收的稅負(fù)。這樣一個(gè)稅負(fù)的存在就會對房主施加一定的壓力，如果他們的閑置房屋超過一定的期限沒有人居住或者沒有被出租出售，那么基于房產(chǎn)閑置稅的壓力下，這些房主就會把房子降價(jià)出租或者出售，因?yàn)槿绻怀鲎饣蛘叱鍪鄣脑?，他們非但不會獲得利潤，反而會增加較大額度的支出，這樣就會促使房主降低自己的價(jià)格將房屋出租或者出售出去，長期下來就會降低投機(jī)房產(chǎn)的熱度、平抑房價(jià)。同時(shí)對有效利用土地、房產(chǎn)資源具有重大的意義。目前我國諸多專家也提出關(guān)于房產(chǎn)閑置稅的看法，但具體實(shí)施的條例不一。個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)閑置稅可以按照下列方法征收。

房產(chǎn)閑置稅=（房產(chǎn)重置成本-與房產(chǎn)原值相同購買力的市場貨幣量）×限制時(shí)間對應(yīng)的納稅比例

很多人都知道現(xiàn)在的100元與十年前、二十年前的100元相比，其購買力是不能相提并論的，這是因?yàn)椴煌瑫r(shí)期等額貨幣購買力的下降，對于房產(chǎn)的投機(jī)客來說，他們也深諳這個(gè)道理，所以投機(jī)客們不僅僅是為了賺取高于過去購買房產(chǎn)時(shí)房價(jià)的貨幣量，更是為了獲得比過去更大的購買力的貨幣量，這樣才能做到真正意義上的盈利。而房產(chǎn)的重置成本與投機(jī)客購買房產(chǎn)原值在現(xiàn)在具有相同購買力的貨幣量之差，正是投機(jī)客真正獲利的部分，所以對這個(gè)差值按照一定的比例征收房產(chǎn)閑置稅，就會大大減少投機(jī)客的實(shí)際收益，減少投機(jī)客投機(jī)房產(chǎn)的熱情，從而將房屋從他們手中釋放出來，提高資源的利用率。

3.2二手房買賣過程中對房價(jià)進(jìn)行限制

我國目前對交易環(huán)節(jié)征稅的重視度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對房屋保有環(huán)節(jié)的重視度。我國目前實(shí)行的房產(chǎn)交易稅是否有利于平緩房價(jià)進(jìn)而降低房價(jià)呢？俗話說“羊毛出在羊身上”，房地產(chǎn)交易稅無疑會增加買賣雙方的成本，買賣雙方的潛在成本增加后，他們的收益會減少。人都是“理性的人”，對于這種潛在成本就會尋找轉(zhuǎn)嫁成本的對象——房價(jià)，以提高房價(jià)來彌補(bǔ)由于交易稅所帶來的成本增加、利益減少。從這個(gè)角度上說，房產(chǎn)交易稅的征收很大可能會助漲房價(jià)。

歸根結(jié)底，我國房價(jià)高的原因有一部分是供需帶來的矛盾，我國是一個(gè)人口大國，并且城鎮(zhèn)化正在快速發(fā)展，人們對住房的需求越來越多。面對這種局面，一些囤房者利用“尋租”行為來獲取高額買賣差價(jià)是不可避免的。那么降低房價(jià)就歸結(jié)于如何減少囤房者的買賣差價(jià)。

在二手房交易市場中，囤房者會在房產(chǎn)價(jià)格相對較高的時(shí)候拋售房屋以獲取較大的利潤，國家如果在“限購令”的條件下規(guī)定每人每戶最多可買房屋的數(shù)量，而超出的房屋數(shù)量再出售過程中要按照國家規(guī)定的房價(jià)去銷售，即再出售價(jià)格=與房產(chǎn)原值大致相同程度購買力的貨幣量價(jià)值。這樣囤房者在真正意義上的收益中，要么無利可圖，要么收益甚微，從而既能減少資源的浪費(fèi)，又能抑制囤房者的需求，進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)。

3.3針對房價(jià)持續(xù)高幅度上漲改革房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。1986年國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》是我國目前征收房產(chǎn)稅的主要依據(jù)。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，購置房產(chǎn)用于保值增值是我國高收入階層囤積財(cái)富的手段之一，但由此滋生了一些不良影響。由于我國關(guān)于房產(chǎn)稅方面的法律法規(guī)的主要依據(jù)是暫行條例，而隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，暫行條例中對于房產(chǎn)稅的征收范圍、內(nèi)容等都不符合我國當(dāng)前國情。

3.3.1我國房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀

根據(jù)各年份《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》以及《地方公共財(cái)政收入決算表》的數(shù)據(jù)表明，2003—2014年以來我國房產(chǎn)稅占全國地方財(cái)政收入的比重不足3.5%（如下圖所示）。房產(chǎn)稅是地方財(cái)政收入的組成部分，由地方政府征收，而目前我國較低的房產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入的比重不利于地方政府利用于其調(diào)控房地產(chǎn)市場。

我國目前的房產(chǎn)稅收政策是中央政府統(tǒng)一制定的稅率，房產(chǎn)稅稅率較低，沒有達(dá)到對不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平地區(qū)的“削高填低”的作用，并且對于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)來說，這種較低的稅率并沒有起到“削高”的作用，反而由于房產(chǎn)稅率的較低，會增加經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)房產(chǎn)價(jià)格增長的可能性；同樣對于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)也沒有起到“填低”的作用。同時(shí)低稅率的房產(chǎn)稅對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率較低，不利于地方政府公共職能的發(fā)揮。因此改革和完善我國房地產(chǎn)稅制有利于調(diào)控房地產(chǎn)市場中的不足，平緩日趨升高的房價(jià)。

3.3.2按地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平實(shí)行差額征稅法

稅收的目的是為了“削高填低”，從而實(shí)現(xiàn)資源的有效配置，縮小貧富差距，達(dá)到相對公平的狀態(tài)。美國是財(cái)產(chǎn)稅相對完善的一個(gè)國家，美國房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為包含房屋價(jià)值和土地價(jià)值的房產(chǎn)評估值，對不同用途的房產(chǎn)采用不同的評估方法。房產(chǎn)稅的稅率由地方政府征收，聯(lián)邦政府規(guī)定房產(chǎn)稅的最高稅率，地方政府征收的房產(chǎn)稅不得高于聯(lián)邦政府的最高稅率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，美國的房產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中的比重約為30%，房產(chǎn)稅是地方財(cái)政收入的重要組成部分。

從美國的房產(chǎn)稅實(shí)施的情況結(jié)合我國當(dāng)前國情，對于房產(chǎn)稅的地區(qū)差別性征收即按地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平實(shí)行差額征稅法對我國有較大的借鑒意義。我國中央政府不再統(tǒng)一規(guī)定房產(chǎn)稅的稅率，而是規(guī)定一個(gè)最高稅率，把主導(dǎo)權(quán)交給地方政府，地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，確定一個(gè)合理的房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅按照地區(qū)、年份的不同即時(shí)發(fā)生變化。這樣可以調(diào)節(jié)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)地方政府通過調(diào)高房產(chǎn)稅的價(jià)格來增加地方財(cái)政收入提高了房產(chǎn)稅對地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率，而不是買賣土地來達(dá)到地方GDP，防止了房價(jià)上漲的惡性循環(huán)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張齊武，周德翼，曾啟華.囤房現(xiàn)象形成的原因、影響與治理策略[J].城市發(fā)展研究，2012（7）.

[2]張玉婷.關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的理論思考[D].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.

[3]張雷，高夏，賈凱，等.額貨幣購買力率[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)刊，2014（4）.

[4]丁可可.完善我國房產(chǎn)稅制的研究[D].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012.