營改增下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應對

徐海蓉

摘 要：經(jīng)過前期試點的經(jīng)驗積累和政策制定現(xiàn)實條件的成熟，營改增于2016年5月1日全面鋪開，房地產(chǎn)行業(yè)也納入了營改增的大軍，并擬定其增值稅稅率為11%。隨著營業(yè)稅退出房地產(chǎn)行業(yè)的歷史舞臺，房地產(chǎn)行業(yè)需要從財務的全方位進行營改增后的應對。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于營改增的適應，需要從“財務人員的專業(yè)培訓、內部資金和發(fā)票管理的優(yōu)化”等兩個層面進行努力，同時在上述的兩個模塊下，必須基于新老項目的劃分進行區(qū)別對待。新老項目由于其適應的稅務政策和管理方案有所不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將其進行獨立性的對應管理，從而才能促進企業(yè)營改增的清晰和健全的順利過渡，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠發(fā)展的需求。

關鍵詞：營改增 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應對

一、引言

隨著營改增于2016年5月1日在全國范圍內鋪開，營業(yè)稅開始正式退出我國稅制的歷史舞臺，增值稅一統(tǒng)江山的局面將逐漸形成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為此次稅制改革的重要施加對象，其特殊的業(yè)務特點和管理模式，使其在營改增的過渡和適應階段具備自身的特點。為了促進其稅制改革的良好銜接、做好對應的財務管理工作，以推動其長遠的發(fā)展，需要從其基本的新老項目的區(qū)分，以“財務人員的專業(yè)培訓、內部資金和發(fā)票管理的優(yōu)化”為探究的切入點，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增的應對工作。

二、營改增背景下，應該不斷加強財務人員的專業(yè)培訓

1.強化財務人員不斷學習和掌握專業(yè)性的營改增政策、知識。營改增作為稅制改革的重要表現(xiàn)形式和代表，其從政策的制定、推行和細致條款的擬定、實施，都具備較強的專業(yè)性和深厚的知識性。為了使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增的實施獲得順利的過渡，需要組織財務人員進行相關政策深入而全面的學習。具體來說，可以分新老項目進行針對性的學習。一方面，針對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備老項目定義的具體項目，按照老項目的相關規(guī)定可自行選擇執(zhí)行方式，是簡易計稅還是一般計稅，如果簡易計稅的設定條件和具體工作中的會計處理與一般納稅方式下存在著較大的差異，財務人員應該對這些進行詳細的學習掌握；另一方面，針對于屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新項目，應該嚴格按照增值稅的抵扣鏈條，對抵扣的具體規(guī)定、抵扣項目的具體要求等，進行深入而細致的學習。上述具體的條款規(guī)定，都需要企業(yè)在認識到營改增重要性的基礎上，通過專業(yè)培訓和業(yè)務培訓等多種方式，組織財務人員了解并學習房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增的具體政策，以確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅工作合規(guī)合法。

2.不斷促進財務人員專業(yè)技能的強化，改變已有的納稅方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對財務人員進行相關的營改增的專業(yè)培訓后，應該對財務人員的專業(yè)技能進行深度的強化，促進財務人員了解營改增和原有納稅工作的區(qū)別所在，使其在實際納稅工作中，改變已有的納稅方式，做到稅務的及時準確申報。具體來說，財務人員在及時改變納稅方式的同時，應該區(qū)分新老項目的不同稅種征收和管理，從而進行對應性納稅的處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的老項目，由于其需要區(qū)分實質性情況，從而確定增值稅繳納的具體情形，從而使得其納稅細節(jié)存在不同，例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增之前已經(jīng)開發(fā)完畢、銷售尚未完畢的項目，其在營改增后繼續(xù)銷售的，以及用于經(jīng)營性出租的項目，由于開發(fā)成本無發(fā)抵扣，應選擇按照簡易計稅方法以5%的征收率計稅；如果企業(yè)在營改增之前便已經(jīng)完成了項目的立項、報建、審批和規(guī)劃等，工程項目已經(jīng)動工，同時已經(jīng)開發(fā)的項目在整個開發(fā)項目中所占的比率很小，且成本發(fā)票未能收到，存在著大量的成本發(fā)票可以進行增值稅的抵扣，則應該選擇按照11%的稅率進行增值稅的計算和繳納，但是，企業(yè)需要以其取得的全部價款和價外費用按照3%的預征率在不動產(chǎn)所在地進行稅款的預交，并同時向稅務機關進行納稅申報。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新項目則需要按照納稅人的角色設定，進行增值稅的完整繳納。

3.不斷促進財務人員納稅籌劃能力的提升。房地產(chǎn)企業(yè)想要做到營改增的良好應對，必須根據(jù)稅種設置的變化，在財務管理中明確營改增的影響，以財務人員稅務籌劃專業(yè)能力的培訓和提升為基礎工作，積極做好稅務具體的籌劃工作，從而促進營改增順利過渡的實現(xiàn)。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要做好稅務籌劃工作，可以從以下幾個層面進行努力。首先，結合企業(yè)的管理狀況和治理結構，制定出具體的稅務籌劃方案，這要求企業(yè)的財務管理必須對稅務籌劃投入足夠的重視，以制定出滿足實際需求的稅務籌劃方案；其次，企業(yè)應該在營改增的框架下不斷進行稅務籌劃方案的調整，營改增使得企業(yè)的涉稅層面經(jīng)歷著大范圍的變更，企業(yè)為了達到稅負整體下降的目的，必須在響應國家政策的同時，不斷促進稅務籌劃方案的完善；最后，企業(yè)的營改增必須具備足夠的針對性和有效性，才能使得其最終服務于企業(yè)整體利益最大化的目標追求。上述幾個層面稅務籌劃工作的開展，都是以財務人員的工作為基本支撐的，需要企業(yè)從宏觀和微觀方面予以準確把握。

三、營改增背景下，應該促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部資金和發(fā)票管理的優(yōu)化

1.明確企業(yè)具體項目的業(yè)務流程，不斷緩解企業(yè)的資金壓力。營改增的運用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種之一由營業(yè)稅轉變成了增值稅，其涉及的層面廣泛而深入，企業(yè)應該按照增值稅的相關規(guī)則對管理條款、流程和考核體系等，都進行相應的修改，從而再符合稅種管理特點的基礎上，舒緩企業(yè)的資金壓力。首先，應該加強對供應商稅務信息的管理，建立起供應商的稅務登記號、納稅人類型和適用稅率等的詳細的臺賬，以利用自身的管理和企業(yè)間的合作；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標過程中，一方面標書中涉及的原材料價款等均含有增值稅，而另一方面投標方有一般納稅人和小規(guī)模納稅人的區(qū)別，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行合作單位的選擇時，應該首先將含稅價換算為不含稅價，進而再進行對比分析，盡量做到質量的優(yōu)化和資金支出的最小化；最后，營改增后在集團下分設的進行獨立核算的施工企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)前期的費用可由施工單位全部墊付，等到項目開始銷售后，再進行工程結算的辦理，這樣的操作方式有助于減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)階段的資金壓力。

2.加強增值稅的發(fā)票管理，制定相應的管理辦法。營改增后，增值稅發(fā)票則成為了對企業(yè)經(jīng)營活動進行完整和詳細記錄的主要業(yè)務憑證，也是財務核算的原始依據(jù)，更是審計、稅務機關檢查的重要依據(jù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須注重對增值稅發(fā)票所開展的相應的管理工作。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對于日常業(yè)務所獲得的專業(yè)發(fā)票，應該加強對專業(yè)發(fā)票的核查，重點對發(fā)票的開具項目是否齊全進行檢查；另一方面，關注已經(jīng)取得的發(fā)票抵扣聯(lián)是否加蓋了發(fā)票的專用章，當取得了匯總開具的發(fā)票時，檢查是否同時取得了稅控系統(tǒng)開具的貨物或者勞務的清單并加蓋發(fā)票專用章等內容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以相關的法規(guī)規(guī)章為指導，結合自身的業(yè)務特點，從而制定出符合實際和自身管理模式的增值稅發(fā)票管理的方法，并對發(fā)票的開具、取得、認證和保管等事項做出詳細化的規(guī)定，以促進發(fā)票管理有序化和規(guī)范化的實現(xiàn)，最終促進企業(yè)管理優(yōu)化的實現(xiàn)。

四、結語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營改增是國家層面稅務政策的重大調整，對整體經(jīng)濟運轉和行業(yè)稅負狀況、經(jīng)營方式，都會產(chǎn)生直接而長遠的影響。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在詳細了解和掌握政策規(guī)定的基礎上，進行準備工作的詳細制作，以積極配合并應對政策的執(zhí)行，良好的利用此次營改增的機會，進行財務管理和業(yè)務優(yōu)化的操作，為企業(yè)的長遠發(fā)展奠定基礎，并促進產(chǎn)業(yè)結構不斷的優(yōu)化升級和綜合國力的不斷提升。

參考文獻：

[1]鐘超. 營改增下房地產(chǎn)企業(yè)財務應對策略分析[J]. 財會學習，2016，08：85.

[2]李雪. 淺談“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應對措施[J]. 中國集體經(jīng)濟，2016，No.48509：77-78.

[3]黃賢紅. “營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃[J]. 企業(yè)改革與管理，2016，No.27405：121.