金融支持西雙版納州房地產(chǎn)去庫(kù)存路徑研究

董加相

【摘要】房地產(chǎn)去庫(kù)存是2016年經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)之一，房地產(chǎn)去庫(kù)存需要充分發(fā)揮金融作用。經(jīng)調(diào)查，西雙版納州房地產(chǎn)庫(kù)存量較大，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，去庫(kù)存周期不斷增加，截止2015年末庫(kù)存去化周期為5.73年。雖然近年來銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極支持居民購(gòu)房貸款需求，但仍存在預(yù)告登記缺失、信貸產(chǎn)品創(chuàng)新不足、政策執(zhí)行不到位等因素制約了金融支持房地產(chǎn)去庫(kù)存作用的發(fā)揮。應(yīng)采取搭建預(yù)告登記平臺(tái)、加大信貸產(chǎn)品創(chuàng)新力度、探索完善住房金融政策傳導(dǎo)機(jī)制等多種措施，鼓勵(lì)金融更好地發(fā)揮支持房地產(chǎn)去庫(kù)存作用。

【關(guān)鍵詞】金融支持 去庫(kù)存 路徑研究

一、房地產(chǎn)庫(kù)存基本情況及去化周期預(yù)測(cè)

（一）土地收儲(chǔ)大幅減少，存量土地消化期較長(zhǎng)

2015年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。受此影響，西雙版納州土地購(gòu)置面積大幅降低至23.39萬(wàn)m2，降幅78.6%[1]。截止2015年末，全州待開發(fā)土地面積54.21萬(wàn)m2，按照項(xiàng)目規(guī)劃容積率2[2]計(jì)算，2015年末存量土地將新增商品房供給108.42萬(wàn)m2，按2015年102.79萬(wàn)m2[3]的銷量，去化周期為1.05年。

（二）庫(kù)存面積小幅降低，去化周期逐年增加

2015年末，西雙版納州房屋竣工待售面積54.7萬(wàn)m2，施工面積697.67萬(wàn)m2[4]，竣工待售面積難以全面反映房地產(chǎn)庫(kù)存狀況，應(yīng)綜合考慮現(xiàn)有竣工待售存量和現(xiàn)存施工面積。即：

庫(kù)存面積=竣工待售面積+在建待售面積

在建待售面積為本年度施工面積扣除本年度期房銷售面積和本年度竣工面積，即：

在建待售面積=施工面積-期房銷售面積-竣工面積

通過計(jì)算，2015年末西雙版納州房地產(chǎn)庫(kù)存面積481.37萬(wàn)m2，按2015年銷量，西雙版納州房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期為4.68年，雖然2015年末商品房庫(kù)存面積同比降低7.52%，但由于銷量下滑，去庫(kù)存州周期呈逐年增加態(tài)勢(shì)（表1）。

（三）房地產(chǎn)投資保值功能弱化，進(jìn)一步增加去庫(kù)存周期

2015年，西雙版納州房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，全州商品房銷售面積102.8萬(wàn)m2，同比下降27.0%；主城區(qū)商品住房均價(jià)4747元/m2，同比降低3.73%[5]。商品房投資保值功能弱化，一方面將導(dǎo)致投資購(gòu)房需求減少，另一方面將增加二手房供給，進(jìn)一步增加去庫(kù)存周期。調(diào)查顯示，目前西雙版納手中有2套及以上住房的城鎮(zhèn)居民傾向通過拋售來緩解資金壓力，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。監(jiān)測(cè)顯示，2015年西雙版納州府景洪市二手房銷售面積22.06萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)19.63%[6]。

綜合考慮西雙版納州待開發(fā)土地存量和商品房庫(kù)存量，房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期為5.73年，考慮到商品房投資保值效應(yīng)減弱影響，西雙版納州房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存去化周期將進(jìn)一步增加，去庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻。

二、金融支持西雙版納房地產(chǎn)去庫(kù)存基本情況

（一）個(gè)人住房貸款增速回落，利率整體下降

截止2015年末，西雙版納州銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額64.89億元，同比增長(zhǎng)13%，低于各項(xiàng)貸款增速4.7個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款增速近6年首次低于各項(xiàng)貸款增速，個(gè)人住房貸款占各項(xiàng)貸款的20.6%，較2014年降低0.9個(gè)百分點(diǎn)[7]，不良貸款余額1595萬(wàn)元，不良率0.2%，低于全州各項(xiàng)貸款不良率4.26個(gè)百分點(diǎn)[8]。

監(jiān)測(cè)顯示，2015年全州銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人購(gòu)房貸款3896筆，金額10.63億元，分別比2014年增加56筆和0.15億元，其中基準(zhǔn)利率貸款占比95.3%，較2014年增加5.8個(gè)百分點(diǎn)[9]。

（二）采取多項(xiàng)措施，提高住房金融服務(wù)水平

結(jié)合實(shí)際，西雙版納州部分銀行機(jī)構(gòu)通過采取優(yōu)化貸款審批流程和住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)一步提高了住房金融服務(wù)水平。如建設(shè)銀行充分發(fā)揮系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，大力推廣個(gè)人住房貸款系統(tǒng)審批放款、郵儲(chǔ)銀行優(yōu)化貸款審批流程，實(shí)行個(gè)人住房貸款3日辦結(jié)制度，有效提高了個(gè)人住房貸款的審批發(fā)放效率；農(nóng)業(yè)銀行針對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房需求開展了“農(nóng)民安家貸款”業(yè)務(wù)，緩解了農(nóng)民工購(gòu)房貸款難問題。

（三）完善住房公積金管理辦法，放寬住房公積金政策限制

2016年4月20日出臺(tái)的《西雙版納州住房公積金個(gè)人住房按揭貸款管理辦法（試行）》，對(duì)住房公積金管理做出重大調(diào)整：一是開始允許用住房公積金辦理住房按揭貸款；二是提高住房公積金貸款限額。夫妻雙方繳存的家庭貸款限額由40萬(wàn)元調(diào)整為50萬(wàn)元，單身職工或者夫妻只有一方繳存的貸款限額由30萬(wàn)元調(diào)整為35萬(wàn)元；此外還進(jìn)一步放寬了住房公積金提取條件和提高了公積金提取限額。

三、金融支持西雙版納房地產(chǎn)去庫(kù)存的制約因素

（一）預(yù)告登記缺失，金融機(jī)構(gòu)面臨雙重壓力

目前西雙版納州尚未建立商品房抵押預(yù)告登記系統(tǒng)，導(dǎo)致個(gè)人商品住房抵押登記率低，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，同時(shí)制約了業(yè)務(wù)開展。一方面預(yù)告登記系統(tǒng)缺失，可能會(huì)給資金壓力較大的開發(fā)商留有推遲備案，或備案后再過戶給其他買家，甚至與假冒購(gòu)房者勾結(jié)，騙取銀行按揭貸款的可乘之機(jī)。另一方面預(yù)告登記系統(tǒng)缺失，金融機(jī)構(gòu)難以實(shí)現(xiàn)抵押登記信息共享。對(duì)于處于新售房產(chǎn)權(quán)辦理存續(xù)期的已抵押商品房，無(wú)法通過預(yù)告登記系統(tǒng)辦理按揭貸款預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記。

由于預(yù)告登記缺失，全州多家銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款抵押登記率在全省排名末位，業(yè)務(wù)拓展能力受限。如州內(nèi)某國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款抵押登記率全省系統(tǒng)內(nèi)排名倒數(shù)第一。如果狀況得不到改善，上級(jí)分行或?qū)⒉扇∩鲜諅€(gè)人住房貸款審批權(quán)等處罰手段。此外，由于預(yù)告登記缺失，目前轄區(qū)某銀行機(jī)構(gòu)已叫停了商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)。

（二）利率壓縮空間有限，影響購(gòu)房需求的進(jìn)一步上升

一是首套房貸款利率難以進(jìn)一步下降。2015年全州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)放貸款首套房貸款10.63億元，加權(quán)平均利率為基準(zhǔn)利率1.01倍[10]，按5年期貸款基準(zhǔn)利率4.9%計(jì)算，加權(quán)平均利率為4.95%，扣除資金和業(yè)務(wù)成本，在當(dāng)前利率市場(chǎng)化，存款競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，利潤(rùn)空間較小。二是非首套房貸款利率已接近政策下限。2015年全州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放二套房貸款8188萬(wàn)元，平均利率為基準(zhǔn)利率1.12倍[11]，已接近“貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍”政策下限。

（三）政策落實(shí)不到位，執(zhí)行情況分化

2016年2月1日，《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)[2016]26號(hào)）對(duì)首套房及二套房最低首付比例進(jìn)行了調(diào)整。通知下發(fā)后，西雙版納州各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自3月起陸續(xù)對(duì)個(gè)人住房貸款首付比例做出調(diào)整，但政策執(zhí)行情況存在較大差異。

監(jiān)測(cè)顯示，全州僅建設(shè)銀行3月當(dāng)月發(fā)放首套房貸款平均首付比例降至20%，其余銀行機(jī)構(gòu)首套房貸款平均首付比例仍為30%以上[12]。自3月起，全州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均對(duì)二套房貸款首付比例進(jìn)行了調(diào)整，2016年5月共發(fā)放二套房貸款63筆，金額0.17億元，平均首付比例37.3%，較去年同期降低6.7個(gè)百分點(diǎn)。

（四）個(gè)人住房信貸產(chǎn)品創(chuàng)新不足，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)弱化

西雙版納州各銀行機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房貸款差異化較小，產(chǎn)品創(chuàng)新乏力，各行主要依靠向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，加強(qiáng)與房地產(chǎn)企業(yè)的合作來開展個(gè)人住房業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。銀行機(jī)構(gòu)開展的住房金融創(chuàng)新主要集中于優(yōu)化審貸流程，提高發(fā)放效率方面。針對(duì)特定人群和特定領(lǐng)域的信貸產(chǎn)品較少，全州僅有農(nóng)業(yè)銀行針對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房需求開展了“農(nóng)民安家貸”業(yè)務(wù)，但也處于初期推廣階段，產(chǎn)品不夠成熟。

目前全州個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)主要集中在國(guó)有商業(yè)銀行，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較弱。法人金融機(jī)構(gòu)尤其是農(nóng)信社支持房地產(chǎn)去庫(kù)存作用尚未發(fā)揮，2015年全州農(nóng)信社累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款19筆，金額659萬(wàn)元，僅占全州發(fā)放額的0.58%[13]。而2015年末，西雙版納州農(nóng)信社各項(xiàng)貸款余額100.11億元，存貸比64.93%，各項(xiàng)貸款余額占全州比重達(dá)31.76%[14]。

四、金融支持西雙版納州房地產(chǎn)去庫(kù)存路徑選擇

（一）盡快搭建西雙版納州商品房預(yù)告登記系統(tǒng)

建議盡快建立西雙版納州商品房預(yù)告登記系統(tǒng)。目前全州不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在穩(wěn)步推進(jìn)中，政府和相關(guān)部門應(yīng)抓住機(jī)遇，以推進(jìn)全州不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)為契機(jī)，探索搭建西雙版納州商品房預(yù)告登記系統(tǒng)，開辦商品房預(yù)告登記業(yè)務(wù)，切實(shí)提高個(gè)人住房貸款抵押登記率。同時(shí)加強(qiáng)信息共享，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)，降低銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)考核壓力，提高辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的積極性。

（二）建議適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款政策

在首套房貸款利率壓縮空間有限的情況下，建議適當(dāng)降低二套房貸款最低利率標(biāo)準(zhǔn)，降低居民購(gòu)買二套房貸款資金成本，進(jìn)一步刺激居民改善性住房需求。自今年3月西雙版納州金融機(jī)構(gòu)下調(diào)二套房首付比例以來，二套房貸款快速增長(zhǎng)。3-5月全州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)放二套房貸款139筆，金額4336萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.76倍和2.57倍[15]，政策效應(yīng)明顯。如果二套房貸款利率能夠適當(dāng)下調(diào)，將進(jìn)一步增加居民購(gòu)買改善性住房的意愿。

（三）完善住房信貸政策傳導(dǎo)機(jī)制

加大窗口指導(dǎo)力度，引導(dǎo)銀行金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹落實(shí)住房信貸政策，積極支持個(gè)人住房貸款需求。探索建立住房信貸政策導(dǎo)向效果評(píng)估體系，將各銀行金融機(jī)構(gòu)住房信貸政策執(zhí)行情況、個(gè)人住房貸款發(fā)放情況、個(gè)人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新等納入評(píng)估指標(biāo)體系，定期開展評(píng)估工作，通報(bào)評(píng)估結(jié)果，并將評(píng)估結(jié)果納入對(duì)各金融機(jī)構(gòu)的考核評(píng)價(jià)，切實(shí)強(qiáng)化住房信貸政策傳導(dǎo)機(jī)制，提高銀行金融機(jī)構(gòu)貫徹執(zhí)行住房金融政策的積極性。

（四）鼓勵(lì)加大個(gè)人住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度，加大對(duì)農(nóng)民工貸款買房，房屋租賃市場(chǎng)等方面的信貸產(chǎn)品創(chuàng)新力度，豐富個(gè)人住房貸款產(chǎn)品，針對(duì)不同的貸款主體，靈活還款方式，提高個(gè)人貸款購(gòu)房意愿。積極支持和鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)銀行加大“農(nóng)民安家貸”投放力度。鼓勵(lì)農(nóng)村信用社加大住房金融業(yè)務(wù)拓展力度，積極開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮其體制和機(jī)制優(yōu)勢(shì)，積極開展個(gè)人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，促進(jìn)西雙版納州個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)良性競(jìng)爭(zhēng)和加快發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[2]經(jīng)調(diào)查，西雙版納州土地儲(chǔ)備量較大的開發(fā)商待建項(xiàng)目設(shè)計(jì)容積率為2.

[3]數(shù)據(jù)來源：西雙版納州統(tǒng)計(jì)局.

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[10]數(shù)據(jù)來源：根據(jù)人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況月報(bào)匯總統(tǒng)計(jì).

[11]數(shù)據(jù)來源：根據(jù)人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況月報(bào)匯總統(tǒng)計(jì).

[12]人民銀行西雙版納版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表監(jiān)測(cè)情況.

[13]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表匯總統(tǒng)計(jì).

[14]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支調(diào)查統(tǒng)計(jì)月報(bào).

[15]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表.