聚焦物業(yè)管理那些“急難愁”

詹順婉

小區(qū)物業(yè)費流向不明、物業(yè)公司服務意識不強、業(yè)委會監(jiān)管缺失……近年來，因物業(yè)管理引發(fā)的社會矛盾逐漸凸顯。一系列難題怎么破？今年6月起，由50多名市人大代表組成的市人大調研小組，就本市貫徹實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》開展執(zhí)法檢查，目前相關調研報告已出爐。9月22日，市人大常委會召開住宅物業(yè)法規(guī)執(zhí)法檢查代表小組組長會議，匯報交流調研檢查情況。物業(yè)管理費收繳率低、維修基金續(xù)籌難、業(yè)委會制度執(zhí)行待完善等問題成為關注的焦點。

現(xiàn)狀：物業(yè)費繳納率低 建議：市場化、信用懲戒

物業(yè)費繳納率低一直是物業(yè)管理中的“老大難”。對此，朱洪明代表分析，在業(yè)主欠繳物業(yè)費行為約束上，通常通過物業(yè)公司訴諸法律的方式解決，往往耗時長、效率低，缺乏真正有效的手段。黃晨代表也表達了相同觀點：“由于業(yè)委會督促并無法律效應，物業(yè)服務企業(yè)向法院起訴成本高，致使物業(yè)費未交納戶數(shù)量大、歷史欠賬多，物業(yè)服務企業(yè)生存艱難?！?/p>

市人大代表通過調研發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務的收費形式比較特別，合同是物業(yè)公司與業(yè)主大會簽訂，然而收費是物業(yè)公司向一個個小業(yè)主收費，而不是由業(yè)委會收繳后交物業(yè)公司。因此物業(yè)公司除了關心服務質量與標準，還要操心物業(yè)管理費的收繳率。國家最低工資標準每年上漲，物業(yè)管理成本隨之攀升；但上調物業(yè)管理費須經(jīng)二分之一業(yè)主同意，不少業(yè)主對調整物業(yè)管理費抵觸較大，致使物業(yè)服務收費的市場化機制遲遲不能推進。

如何破解？陳敏代表提出，應當盡快推進物業(yè)服務收費的市場化機制，按照“按質論價、質價相符”的原則，引導業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務內(nèi)容和收費標準，并且盡快落實建立物業(yè)服務市場信息發(fā)布機制。

“要建立小區(qū)業(yè)主征信平臺，正常情況下業(yè)主不交納物業(yè)服務費的應記錄在案，發(fā)揮征信平臺在社區(qū)管理中的作用?！秉S晨代表提議，要讓長期不交納物業(yè)服務費的業(yè)主承擔一定的法律責任，如交納一定量滯納金等。

現(xiàn)狀：維修基金“斷檔”嚴重 建議：打通公積金通道

“老舊小區(qū)面臨大量的小區(qū)設施、設備、房屋維修等問題，按程序確定后的補建、再次籌集資金面臨收繳困難”，6份調研報告都不約而同提及維修基金續(xù)繳難的問題。

“維修資金續(xù)籌難，主要體現(xiàn)在續(xù)籌方案出臺難和方案通過后資金籌集難?！标惷舸肀硎?，調研中發(fā)現(xiàn)，不少售后房小區(qū)，很多房屋的專項維修基金已不足30%，由于許多業(yè)主對這項工作不理解、不關心，表決通過續(xù)籌方案難。

“能否與業(yè)主逾期不交物業(yè)服務費同樣處理？”許麗萍代表建議，要利用征信平臺記錄在案，嚴重者承擔一定的法律責任。

陳敏代表則建議，打通公積金通道，解決維修資金的續(xù)籌問題。同時，在維修資金補建或續(xù)籌過程中，如已經(jīng)業(yè)主大會表決通過，可出臺相關規(guī)定，明確該如何直接繳納；或通過司法渠道向已錄入平臺的拒繳業(yè)主追討欠繳部分。對于一些涉及業(yè)主生命財產(chǎn)安全的修理，諸如上下家漏水維修等，應該立法強制修理。

現(xiàn)狀：業(yè)委會“先天不足” 建議：第三方專業(yè)機構指導

群租、違章搭建、停車難……近年來，社會、經(jīng)濟形態(tài)快速發(fā)展帶來的一系列社區(qū)治理矛盾，極大程度上考驗著業(yè)委會的自治能力。

“目前的業(yè)委會制度存在先天不足?！敝禅櫿俅碚劦溃环矫?，業(yè)委會在操作執(zhí)行中存在著不公開、不征詢、花錢不審計等不規(guī)范行為，而對其的監(jiān)管、問責也往往難以展開；另一方面，相關法律法規(guī)責權利不對等嚴重妨礙了業(yè)委會物業(yè)管理主體職能的有效發(fā)揮?！皹I(yè)委會通常只有名義上的小區(qū)業(yè)主集體代表資格，沒有與權利相對等的設立財務賬戶資格，沒有經(jīng)濟賠償能力，沒有高效的執(zhí)行手段，也沒有完整的法律責任?！敝禅櫿俅肀硎?，業(yè)委會作為一種尚未成熟、健全的自治制度，還需要居委會等各方力量“扶一把”。

“扶一把”如何操作？是業(yè)委會完全自治還是他治？黃晨代表認為，就目前社會發(fā)展階段中市民素養(yǎng)和文化程度而言，社區(qū)應處于自治和他治之間，應賦予業(yè)委會法人代表的職權，讓其在法律和各方的監(jiān)督下行使治理社區(qū)的職能，而在執(zhí)行中，第三方專業(yè)中介公司的參與和指導是非常必要的。

“不管是‘三駕馬車’還是‘五龍治水’，社區(qū)各方都必須形成合力，讓各種利益訴求充分表達出來，爭取共贏的結果?！标惷舸碚J為。