譚冬梅

面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，眾籌買(mǎi)房成了當(dāng)下年輕人的無(wú)奈選擇?？此品€(wěn)賺不賠的“生意”其實(shí)暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)，你了解了嗎？我們又該如何防范？

問(wèn)：“眾籌買(mǎi)房”的房產(chǎn)證上，只有名義購(gòu)房人的名字，那么這套房屋是屬于誰(shuí)的財(cái)產(chǎn)？

答：我國(guó)是以登記作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的公示方式，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。所以，房產(chǎn)證上只有名義購(gòu)房人的名字，意味著該房屋僅為名義購(gòu)房人的私有財(cái)產(chǎn)。

問(wèn)：眾籌買(mǎi)房交易中，房屋實(shí)際出資人會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)？名義購(gòu)房人會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

答：眾籌買(mǎi)房交易中，實(shí)際出資人與名義購(gòu)房人之間僅存在合同關(guān)系，房產(chǎn)登記簿上僅反映名義購(gòu)房人為房屋所有權(quán)人。而我國(guó)房屋所有權(quán)的取得以登記為要件，這就造成房屋實(shí)際出資人和名義購(gòu)房人均存在不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋實(shí)際出資人主要存在以下的風(fēng)險(xiǎn)：1.名義購(gòu)房人私下將房產(chǎn)進(jìn)行出售，并完成過(guò)戶(hù)交易；2.名義購(gòu)房人有外債，導(dǎo)致所購(gòu)房屋被查封或拍賣(mài)；3.名義購(gòu)房人死亡，房屋可能因繼承關(guān)系而被名義購(gòu)房人的繼承人繼承等。

名義購(gòu)房人主要存在以下的風(fēng)險(xiǎn)：1.出資人沒(méi)有按時(shí)償還貸款，可能使名義購(gòu)房人的個(gè)人資信受損；2.房屋長(zhǎng)時(shí)間未能拋售，阻礙了名義購(gòu)房人的后續(xù)購(gòu)房需求等。

問(wèn)：產(chǎn)權(quán)登記與實(shí)際出資人不一致，會(huì)發(fā)生糾紛？如果房產(chǎn)證上可以簽署多人名字，眾籌購(gòu)房者應(yīng)該怎么做？

答：根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)登記與實(shí)際出資人不一致的話，以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。由此可見(jiàn)，眾籌買(mǎi)房交易中，若名義購(gòu)房人主張?jiān)摲慨a(chǎn)所有權(quán)，實(shí)際出資人是極其被動(dòng)的。如果房產(chǎn)證上可以簽署多人名字，建議眾籌購(gòu)房者將自己的名字都登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

問(wèn)：“眾籌買(mǎi)房”中房屋實(shí)際出資人和名義購(gòu)房人都存在風(fēng)險(xiǎn)，那么該如何防范眾籌買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)？

答：為防范“眾籌買(mǎi)房”在實(shí)際操作中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際出資人之間需要簽訂書(shū)面協(xié)議，明確出資人之間、出資人與名義購(gòu)房人之間的權(quán)利義務(wù)，特別是有關(guān)出資比例、出資款項(xiàng)交付方式、利益分配、拋售時(shí)間、名義購(gòu)房人擅自處分或因名義購(gòu)房人原因致使眾籌房屋被查封、被執(zhí)行的損害賠償責(zé)任、房屋貸款無(wú)法及時(shí)償還導(dǎo)致名義購(gòu)房人資信受損的賠償責(zé)任、房屋出售后產(chǎn)生的爭(zhēng)議處理等約定，以免產(chǎn)生糾紛無(wú)據(jù)可循。