堅(jiān)硬的房價

朱海斌

抑制房價泡沫，需要多管齊下，包括土地供應(yīng)制度、土地財政政策、審慎監(jiān)管措施、稅收制度和保障房機(jī)制

國家統(tǒng)計局公布的8月房價數(shù)據(jù)印證了中國房價持續(xù)走高。70個大中城市新建商品住宅價格月度環(huán)比增長1.3%，是2011年發(fā)布該數(shù)據(jù)以來的新高。

一線城市中，北上廣深的月度房價環(huán)比增速分別反彈至3.6%、4.4%、2.4%和2.1%。而部分二線城市的房價漲勢更為兇猛，鄭州以5.5%的月度環(huán)比增速領(lǐng)跑8月，廈門和合肥在過去12個月的累計房價漲幅均超過40%，超出之前領(lǐng)先的深圳。更讓購房者揪心的是，房價暴漲的同時一房難求，關(guān)于新盤日光、買房搖號的報道并非個例。

加入樓市調(diào)控的城市在增加。繼一線城市和部分二線城市（蘇州、廈門）之后，9月中旬鄭州公布了以控制土地價格為核心的九條樓市調(diào)控措施，杭州重啟了對非戶籍人士的限購措施。那么，這些措施會有效嗎？

這恐怕很難。與歷史上歷次樓市調(diào)控相同，目前公布的政策中存在兩個根本性的問題。一是地方政府投鼠忌器的心理。過去幾年的經(jīng)驗(yàn)再次證明，樓市泡沫固然帶來種種問題，但離開房地產(chǎn)市場的穩(wěn)增長也是難上加難。地方政府對于房地產(chǎn)市場愛恨交加、左右為難的心態(tài)，導(dǎo)致它們很難對樓市祭出重手。整體而言，這一輪樓市調(diào)控除了“限購限貸限地王”老三套之外，并沒有新的實(shí)質(zhì)性舉措，而這些措施的力度也都相對有限。以杭州為例，限購僅限于中心區(qū)并僅針對已擁有一套（含）以上住房的非戶籍人士。

二是在樓市調(diào)控政策，尤其是土地供應(yīng)政策方面的重復(fù)性錯誤。以北京和上海為例，今年前七個月土地交易面積較去年同期分別暴跌了56%和48%，而待售庫存已跌至七個月以下。上海市政府在地王屢現(xiàn)的情況下暫停土地拍賣，毫無疑問與穩(wěn)定房價的政策初衷相悖。

要真正抑制房價泡沫，讓樓市健康發(fā)展，需要多管齊下，包括土地供應(yīng)制度、土地財政政策、審慎監(jiān)管措施、稅收制度和保障房機(jī)制各個方面。

首先，在土地供應(yīng)方面應(yīng)該建立跨年度的土地供應(yīng)目標(biāo)。鑒于一二線城市和三四線城市在人口流動、房地產(chǎn)供求關(guān)系的重大差異，應(yīng)該建立跨地區(qū)的用地指標(biāo)調(diào)配機(jī)制。僵硬的用地指標(biāo)分配機(jī)制，導(dǎo)致土地供應(yīng)陷入惡性循環(huán)，即房價上漲地區(qū)在增加土地供應(yīng)方面有心無力，而房價下跌地區(qū)政府愈窮愈賣地、愈賣地愈窮?？梢钥紤]建立跨地區(qū)的用地指標(biāo)轉(zhuǎn)讓市場，由高房價城市向低房價城市購買或置換用地指標(biāo)。

當(dāng)前的土地財政中，一直存在著監(jiān)督不嚴(yán)、期限錯配（對應(yīng)長期地租的土地出讓金的使用短期化）等問題。除了強(qiáng)化對于土地出讓金用途的監(jiān)督外，筆者認(rèn)為也同時應(yīng)該建立土地出讓金跨年度使用的安排。在正常情況下，地方政府賣地是個順周期的行為，即在房價和地價上漲時會加速賣地，而在房價下跌時放慢賣地節(jié)奏。這會導(dǎo)致每年的土地出讓收入隨著房地產(chǎn)周期出現(xiàn)大幅波動。而地方政府的支出是相對剛性的，如果當(dāng)期土地出讓收入全部用于當(dāng)期支出，必然導(dǎo)致的是在土地出讓收入高的年份過度支出，而在土地出讓收入下降時加大地方政府的債務(wù)風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險。 筆者認(rèn)為建立土地出讓金跨年度使用機(jī)制可以減輕這種周期性的波動。

其次，堅(jiān)持在房地產(chǎn)市場的宏觀審慎政策，包括當(dāng)前的房貸最低首付比率要求、嚴(yán)控首付貸等措施。此外，可以考慮引入房貸收入比率要求，即每月房貸還款占家庭收入的最高比率，以防范新購房人群的高杠桿現(xiàn)象。

第三，通過稅收制度改革提高投資性住房的持有成本或降低其投資收益。具體而言，在一二線城市可以盡快推出自住房以外的房地產(chǎn)稅，并在交易環(huán)節(jié)征收資本利得稅。一個不可忽略的事實(shí)是，目前中國占有多套房的比例不在少數(shù)，增大持有成本可以增加樓市中的二手房供應(yīng)。從社會財富分配的角度，這也可以相應(yīng)降低房價泡沫之后所帶來的財富嚴(yán)重不均的問題。

第四，規(guī)范和發(fā)展租房市場，保護(hù)房東和租客的合法權(quán)益。目前不規(guī)范的租房市場導(dǎo)致房東不敢租、租客也不敢租的怪象，也導(dǎo)致了大量空置房的資源浪費(fèi)。政府也可以參考?xì)W洲一些國家的經(jīng)驗(yàn)，將每年房租上漲幅度與通脹掛鉤。相對穩(wěn)定的房租對于房價中長期的走勢可以起到一定的制衡作用。

第五，改善保障房機(jī)制，改變保障房供應(yīng)一刀切、各地區(qū)攤派的現(xiàn)象。政府應(yīng)該加大在一二線城市的保障房（尤其是公租房）供應(yīng)，而在三四線城市，尤其是去庫存壓力大的地區(qū)，大幅削減甚至退出保障房計劃。

作者為摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、董事總經(jīng)理