以統(tǒng)計(jì)分析為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)稅收優(yōu)化分析

摘 要 城市化進(jìn)程的加快，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)入到了一個(gè)新的時(shí)期。在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)中，稅收政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的重要手段，基于市場(chǎng)發(fā)展的需要，對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革是當(dāng)前我國(guó)稅收制度調(diào)整優(yōu)化的重要體現(xiàn)。這種優(yōu)化調(diào)整可以對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系中的諸多問(wèn)題起到解決防范作用，從而使整個(gè)房地產(chǎn)稅收區(qū)域公正合理。本文以統(tǒng)計(jì)分析為基礎(chǔ)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)稅收體系的改革和優(yōu)化進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞 統(tǒng)計(jì)分析 房地產(chǎn)稅后 改革優(yōu)化

房地產(chǎn)稅收改革一直是政府關(guān)注的重要方面，它與人們的生活密切相關(guān)?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系的運(yùn)行還存在一系列需要改革完善的地方，如稅制結(jié)構(gòu)不合理、稅費(fèi)類(lèi)型繁多以及稅租模糊不清等，這與現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)是不相吻合的。因此，需要對(duì)房地產(chǎn)稅收進(jìn)行時(shí)代性的改革和優(yōu)化，這不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的需要，更是我國(guó)稅收制度整體優(yōu)化所不可缺少的重要部分。

一、房地產(chǎn)稅收體系現(xiàn)狀的描述性統(tǒng)計(jì)分析

（一）稅制結(jié)構(gòu)不合理

現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系，稅制結(jié)構(gòu)不合理有兩個(gè)方面，一是保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)較輕，二是交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)過(guò)重。我們以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)五大專(zhuān)用稅種為例進(jìn)行分析。保有環(huán)節(jié)的稅收收入在總的稅收比重有明顯變化，從20世紀(jì)90年代至近幾年，由88.72%直接下滑到28.27%；而交易環(huán)節(jié)的稅收比重則有所上升，從11.28%上升到了28.69%。對(duì)此，我們有理由說(shuō)，要提高保有環(huán)節(jié)的稅收比重，并適當(dāng)降低交易環(huán)節(jié)的比重。

（二）稅收種類(lèi)繁多，交叉混亂

單單從現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的征收稅種來(lái)看，所需要征收的稅種類(lèi)型就有10種，具體是耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、公司所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅以及附加的城建稅。而且這些稅種的收費(fèi)也很高，至目前為止還沒(méi)有一個(gè)權(quán)威統(tǒng)一的具體數(shù)目，導(dǎo)致稅收的類(lèi)型繁多，種類(lèi)混淆模糊不清。因此，要進(jìn)行房地產(chǎn)稅收體系改革，就需要協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，一方面將改革重點(diǎn)放在稅種上，另一方面還要對(duì)具體稅種的收費(fèi)進(jìn)行明確整合。[1]

（三）稅租模糊不清，比例嚴(yán)重協(xié)調(diào)

土地出讓金是政府讓土地使用者一次性預(yù)交一定時(shí)間的土地租金，預(yù)交時(shí)間一般是50年或70年。以2009年為例，全國(guó)土地的實(shí)際出讓租金收入為15911億元左右，相當(dāng)于是五大房地產(chǎn)稅收總收入的3.3倍。而在2010年，全國(guó)土地出讓成交的總價(jià)是2.7萬(wàn)億元，是整個(gè)房地產(chǎn)稅收的大約4倍。再加上其他稅種的分析比較，可以看出房地產(chǎn)稅費(fèi)租金是整個(gè)地方政府財(cái)政收入的重要支撐，“稅費(fèi)租”的負(fù)擔(dān)過(guò)于嚴(yán)重。因此，要想大幅度促進(jìn)保有環(huán)節(jié)稅收收入的提高，就必須重點(diǎn)對(duì)土地出讓金進(jìn)行改革創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)并租入稅。

二、房地產(chǎn)稅收體系的優(yōu)化改革分析

（一）房地產(chǎn)稅收體系改革的原則

首先，稅負(fù)要合理。針對(duì)當(dāng)前“稅費(fèi)租”負(fù)擔(dān)過(guò)于嚴(yán)重的現(xiàn)象，負(fù)擔(dān)不宜提高，需要保證在“正稅”的同時(shí)明晰稅租，減少稅費(fèi)。這就需要對(duì)這些過(guò)于復(fù)雜的收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行整理，對(duì)于不必要的項(xiàng)目要及時(shí)取消，可以進(jìn)行合并的稅種也要合并統(tǒng)一，其余的則要進(jìn)行規(guī)范化處理，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)征收管理的公開(kāi)透明。[2]

其次，結(jié)構(gòu)的優(yōu)化原則?，F(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收比重較低，所以需要適當(dāng)提升保有環(huán)節(jié)的稅收，從而形成一個(gè)多個(gè)環(huán)節(jié)在內(nèi)的，并且涵蓋多個(gè)稅種的房地產(chǎn)稅收體系，同時(shí)還要確保稅收結(jié)構(gòu)的整體合理性。

（二）房地產(chǎn)稅收體系的優(yōu)化

在房地產(chǎn)所征收的稅收種類(lèi)中，有些是具有普遍征收特點(diǎn)的，如常見(jiàn)的房地產(chǎn)交易印花稅、房地產(chǎn)交易及出租營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)交易及出租的企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等，這些在改革時(shí)需要予以保留。還需要在對(duì)各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行整合的基礎(chǔ)上，取消土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅這五個(gè)稅種。在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)要征收土地稅，在交易環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)交易稅，保有環(huán)節(jié)則要征收房地產(chǎn)稅。根據(jù)當(dāng)前形勢(shì)，新的三大房地產(chǎn)稅收也要?jiǎng)澏榈胤蕉悾@樣可以避免改革中政府和地方之間的利益沖突。

首先，在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，征收土地稅。對(duì)現(xiàn)行的耕地占用稅、土地使用權(quán)交易的契稅以及土地的增值稅進(jìn)行合并，與此同時(shí)，還要對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行清理和有機(jī)整合，征收土地稅，這樣就可以保證土地資源的高效利用，避免浪費(fèi)。[3]在獲得土地使用權(quán)時(shí)，需要按照面積大小進(jìn)行計(jì)量征收，從量計(jì)征的過(guò)程中，就需要重點(diǎn)把握多方面因素：一是土地類(lèi)型。那些經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高的耕地、林地、草地以及山地等的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于偏遠(yuǎn)山區(qū)的土地。二是土地的地理位置。和城市的空間距離越短，則其利用價(jià)值就越高，反之則越低。三是土地使用年限。土地的使用年限越長(zhǎng)，則稅率就越低，需要大力鼓勵(lì)土地的長(zhǎng)期使用。從價(jià)計(jì)征時(shí)，可以通過(guò)對(duì)土地使用權(quán)的減少來(lái)獲得土地使用權(quán)的支付價(jià)格，進(jìn)而將獲得的增值額作為征稅基礎(chǔ)。

其次，在交易環(huán)節(jié)，征收房產(chǎn)交易的“托賓稅”。從現(xiàn)階段我國(guó)的保障性住房狀況來(lái)看，它的主體是以經(jīng)濟(jì)適用房為主的。以經(jīng)濟(jì)適用房為分析對(duì)象，所完成的投資額占住宅完成投資額的比重從20世紀(jì)90年代的16.56%下滑到了近幾年的3.14%，發(fā)達(dá)國(guó)家在這方面則是至少在75%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了我國(guó)的現(xiàn)階段水平。這種差距的主要原因是建設(shè)資金的來(lái)源不足。對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易的土地增值稅和契稅進(jìn)行合并整理，征收房產(chǎn)交易的“托賓稅”，確保保障性住房建設(shè)資金的專(zhuān)用性。[4]

第三，保有環(huán)節(jié)，征收房地產(chǎn)稅。對(duì)現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅進(jìn)行合并整理，與此同時(shí)，還要對(duì)保有環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行清理整合，并把土地出讓金融入其中，征收房地產(chǎn)稅，這樣可以實(shí)現(xiàn)三個(gè)方面的良好效果。一是有利于房產(chǎn)持有成本的增加，以起到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)和控制作用。二是對(duì)于地方稅的主體稅種來(lái)說(shuō)，需要給地方政府提供一個(gè)穩(wěn)定、合理的財(cái)政收入渠道。三是真正的財(cái)產(chǎn)稅最終作用是縮短貧富差距，推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的公平和諧。對(duì)于稅基來(lái)說(shuō)，它是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值體現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)的是一種現(xiàn)值。市場(chǎng)價(jià)值每隔兩年進(jìn)行一次確定，第一年購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)可以依據(jù)其成交價(jià)格確定；而購(gòu)買(mǎi)的二手房成交價(jià)格一般報(bào)價(jià)比較低，比較科學(xué)的方法是將其成交價(jià)格作為基礎(chǔ)，結(jié)合附近新房成交價(jià)格來(lái)合理調(diào)整。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著當(dāng)前城市化進(jìn)程的加快，城市房地產(chǎn)事業(yè)取得了顯著的發(fā)展。房地產(chǎn)是與人們生活密切相關(guān)的重要民生行業(yè)，改革優(yōu)化其稅收體系具有重要意義。從統(tǒng)計(jì)分析的角度來(lái)講，現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系還存在一系列不足之處，需要監(jiān)管部門(mén)做好相應(yīng)的監(jiān)督監(jiān)管工作，并對(duì)稅收體系中的問(wèn)題采取有效措施予以解決，確保稅收體系的科學(xué)合理，從而促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的整體健康發(fā)展。

（作者單位為美國(guó)加州戴維斯分校）

[作者簡(jiǎn)介：張淡寧（1995—），四川鹽亭人，管理經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)。]

參考文獻(xiàn)

[1] 劉明勛，鄧可斌.基于統(tǒng)計(jì)分析的房地產(chǎn)稅收體系優(yōu)化研究[J].暨南學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2012，34（4）：108-114.

[2] 張玉紅.與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收政策分析[J].商情，2013（30）：34.

[3] 郝愛(ài)博.我國(guó)房地產(chǎn)稅稅制優(yōu)化及其稅收效應(yīng)分析[D].北京交通大學(xué)，2015.

[4] 楊楠.房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策研究[J].國(guó)有經(jīng)濟(jì)評(píng)論，2013，5（2）：113-124.