新時(shí)期房產(chǎn)市場(chǎng)交易營(yíng)銷戰(zhàn)略分析

朱方根

摘 要：作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的龍頭產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)行業(yè)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)消費(fèi)和提升經(jīng)濟(jì)總量方面發(fā)揮了巨大作用。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房產(chǎn)市場(chǎng)日漸成熟，在經(jīng)過初期的高速增長(zhǎng)后，我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展階段，許多原來被掩蓋的問題逐漸凸顯出來。作為房產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)銷售活動(dòng)的重要手段，房產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷工作存在著大量問題，不能很好的適應(yīng)當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)的激烈變化，在加上經(jīng)濟(jì)總體趨向平穩(wěn)，發(fā)展速度降低等因素的影響，房產(chǎn)市場(chǎng)有所回落，這就進(jìn)一步加劇了房產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷工作難度。要保障房產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，必須妥善處理當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷工作中存在的問題。文章圍繞現(xiàn)階段房產(chǎn)市場(chǎng)交易營(yíng)銷有關(guān)問題進(jìn)行分析，分析了現(xiàn)階段我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)交易營(yíng)銷方面發(fā)展?fàn)顩r及存在的主要問題，并就如何妥善解決處理房產(chǎn)市場(chǎng)交易過程中的營(yíng)銷問題，提高房產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力水平提出建議和對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；市場(chǎng)交易；營(yíng)銷策略

引言

我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近些年的高速發(fā)展，已經(jīng)逐步邁入穩(wěn)定階段，特別是國(guó)家為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序采取了一系列措施予以宏觀調(diào)控，在此作用下，房產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟，交易額增幅下降但總體規(guī)模仍然在增加。與此同時(shí)，成熟的房產(chǎn)市場(chǎng)也提高了房產(chǎn)營(yíng)銷的困難程度，房產(chǎn)營(yíng)銷領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)日漸白熱化。新的形勢(shì)下，房產(chǎn)市場(chǎng)交易營(yíng)銷工作面臨著新的考驗(yàn)，由于房產(chǎn)交易所具有的房產(chǎn)物業(yè)具有不可轉(zhuǎn)移、隨意移動(dòng)性、房產(chǎn)的自身價(jià)值具有保值與增值性、房產(chǎn)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的需求具有多樣性、多層次性等特點(diǎn)，使得房產(chǎn)產(chǎn)品和一般市場(chǎng)上的商品存在很大差異，房產(chǎn)交易銷售情況也受其影響，特別是在房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益方面體現(xiàn)的較為明顯。

1 現(xiàn)階段我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)交易營(yíng)銷方面發(fā)展?fàn)顩r及存在的主要問題

1.1 部分房產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷方式落后，房產(chǎn)定價(jià)單一

我國(guó)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中，通常采用低價(jià)開盤的營(yíng)銷方式，這種方式的優(yōu)點(diǎn)是為后續(xù)提價(jià)營(yíng)造了較為寬闊的空間。但由于開盤后房?jī)r(jià)持續(xù)提升，缺乏合理的升降價(jià)機(jī)制，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相矛盾，不利于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。同時(shí)，通過對(duì)大量房產(chǎn)營(yíng)銷案例的分析可以知道，當(dāng)前在個(gè)別時(shí)期，比如節(jié)假日等略微進(jìn)行價(jià)格調(diào)整或者是采取折扣的方式進(jìn)行的營(yíng)銷策略本質(zhì)上都是一樣的。雖然房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)就房?jī)r(jià)和開盤時(shí)間二者間的關(guān)系達(dá)成了共識(shí)，部分樓盤還甚至推出房產(chǎn)價(jià)格的個(gè)案變動(dòng)營(yíng)銷策略，但其本質(zhì)并沒有改變，多數(shù)房產(chǎn)營(yíng)銷都是在具體營(yíng)銷過程中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，缺乏在營(yíng)銷工作開始前的精準(zhǔn)定位，使得整個(gè)營(yíng)銷過程及手段缺乏變化，價(jià)格調(diào)整單一，無法適應(yīng)當(dāng)前激烈變化的市場(chǎng)需求。

1.2 對(duì)缺乏市場(chǎng)前期調(diào)研，企業(yè)自身實(shí)際情況掌握不到位

房產(chǎn)企業(yè)開展?fàn)I銷活動(dòng)，銷售產(chǎn)品，必須要做好前期市場(chǎng)調(diào)研，系統(tǒng)、全面、詳細(xì)的收集市場(chǎng)信息，同時(shí)要對(duì)企業(yè)自身情況有著一個(gè)明確和清晰的認(rèn)識(shí)，只有在這二者基礎(chǔ)上，針對(duì)性的制定銷售策略，才能滿足消費(fèi)者的需求，才能適應(yīng)房產(chǎn)市場(chǎng)的變化，才能充分發(fā)揮企業(yè)自身的特點(diǎn)和長(zhǎng)處。當(dāng)前許多房產(chǎn)企業(yè)盲目開展房產(chǎn)營(yíng)銷，缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)自身情況也掌握不準(zhǔn)，在制定營(yíng)銷策略時(shí)，往往采用跟風(fēng)的方式，模仿其他企業(yè)的營(yíng)銷方法，而不考慮其方法是否適合自己。有的房產(chǎn)企業(yè)在制定營(yíng)銷策略時(shí)也會(huì)采集一些信息，但這些信息來源渠道單一，即時(shí)性差，有的還與實(shí)際情況差距很大。據(jù)此制定出來的營(yíng)銷策略自然也就談不上科學(xué)與適用。也有的房產(chǎn)企業(yè)會(huì)進(jìn)行一些市場(chǎng)調(diào)研，但由于缺乏專業(yè)性，也不夠深入，從而使得調(diào)研活動(dòng)的作用沒有充分發(fā)揮出來。比如對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房心理、購(gòu)房需求了解、分析不準(zhǔn)確，對(duì)企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)、特點(diǎn)等沒有充分把握等，這些都會(huì)成為房產(chǎn)企業(yè)制定營(yíng)銷策略的阻礙，在一定程度上降低了房產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷水平，從而直接影響到房產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益。

1.3 營(yíng)銷方式單調(diào)，缺乏靈活性

房產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)歷了極為繁榮的發(fā)展階段，時(shí)至今日，房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了種類繁多的產(chǎn)品。但其營(yíng)銷方式并沒有隨之發(fā)生多大改變，一直采用較為傳統(tǒng)的營(yíng)銷策略，由于方式單一，以至于不能很好的適應(yīng)當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)的多樣化需求。許多房產(chǎn)企業(yè)的促銷廣告，指僅限于對(duì)房產(chǎn)一般信息發(fā)布簡(jiǎn)要廣告，重在用價(jià)格或房屋表面吸引購(gòu)房者，而對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)、布局等細(xì)節(jié)方面的內(nèi)容沒有投入精力進(jìn)行宣傳。在實(shí)際生活中，購(gòu)房者除了價(jià)格本身外，對(duì)于房屋細(xì)節(jié)方面的東西更加關(guān)注，由于房產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷工作中缺乏這方面內(nèi)容的介紹，從而失去了對(duì)于消費(fèi)者來說最重要的吸引力。使得營(yíng)銷工作的根本作用不能發(fā)揮出來。整個(gè)營(yíng)銷策劃從理念、方針、到文案設(shè)計(jì)乃至具體執(zhí)行層面都缺乏系統(tǒng)性，嚴(yán)重滯后于市場(chǎng)需求。

2 關(guān)于妥善解決房產(chǎn)市場(chǎng)交易過程中營(yíng)銷問題的相關(guān)建議

切實(shí)做好營(yíng)銷活動(dòng)前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，全面了解、把握市場(chǎng)變化，在此基礎(chǔ)上圍繞本企業(yè)本次銷售的產(chǎn)品進(jìn)行專門定價(jià)，所定價(jià)格要符合企業(yè)產(chǎn)品實(shí)際情況，避免模仿其他企業(yè)營(yíng)銷定價(jià)的跟風(fēng)情況出現(xiàn)。同時(shí)，政府有關(guān)部門要加大宏觀調(diào)控力度，防止部分房產(chǎn)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，片面變動(dòng)價(jià)格，欺瞞、損害消費(fèi)者合法權(quán)益行為的發(fā)生。在避免單一定價(jià)的前提下要對(duì)自身的房產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致接受，給購(gòu)房消費(fèi)者以心理上的充實(shí)感。

針對(duì)房產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)，開展人性化房產(chǎn)營(yíng)銷模式。每一個(gè)企業(yè)都有其自身特點(diǎn)，在進(jìn)行房產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到自身的特點(diǎn)，針對(duì)性地制定營(yíng)銷策略。要充分考慮到購(gòu)房者的心理需求，務(wù)必要讓企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)最大限度的吸引購(gòu)房者，既要讓消費(fèi)者如實(shí)、全面的了解產(chǎn)品的情況，又要突出產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)。

采取多樣化的房產(chǎn)營(yíng)銷形式。市場(chǎng)營(yíng)銷是房產(chǎn)企業(yè)銷售產(chǎn)品的方法和途徑，時(shí)代在變，營(yíng)銷形式也要隨之變化。特別是現(xiàn)代社會(huì)，人們對(duì)于房屋的需求呈現(xiàn)出多樣化的趨勢(shì)，房產(chǎn)營(yíng)銷必須要隨之調(diào)整，發(fā)展出形式各異，更有針對(duì)性的營(yíng)銷形式。房產(chǎn)企業(yè)可以借助互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)終端等現(xiàn)代化信息手段，縮短企業(yè)和購(gòu)房者間的距離，加強(qiáng)溝通、聯(lián)系，讓購(gòu)房者充分了解到本企業(yè)產(chǎn)品的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)和細(xì)節(jié)。

3 結(jié)束語

房產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要領(lǐng)域，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制機(jī)制改革調(diào)整的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體性過渡有著極為重要的積極作用。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展階段，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間極為廣闊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來說，既是壓力也是促進(jìn)，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)固然給企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來沉重的壓力，但也會(huì)激發(fā)企業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造的熱情，從而促進(jìn)企業(yè)綜合實(shí)力的提升。此外，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也有利于房產(chǎn)行業(yè)去腐存精，淘汰一批規(guī)模小、層次低、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)弱的企業(yè)，有利于我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化、法制化和集約化水平的提升。房產(chǎn)企業(yè)要牢牢把握這一有利時(shí)機(jī)，認(rèn)真分析自身存在的問題和不足，積極謀求辦法妥善解決，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

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