我國(guó)推行開放式小區(qū)的利弊研究

周覺　姚超（、、北京信息科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，北京　009）

我國(guó)推行開放式小區(qū)的利弊研究

周覺1姚超2（1、2、北京信息科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，北京100192）

開放式小區(qū)指城市在建設(shè)住宅小區(qū)的時(shí)候，不設(shè)圍墻，小區(qū)內(nèi)的道路、停車場(chǎng)、健身設(shè)施等公共服務(wù)設(shè)施向小區(qū)外公眾開放。我國(guó)推行開放式小區(qū)，是借鑒國(guó)外已有經(jīng)驗(yàn)，為解決城市化過(guò)程中日益嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，擬制定和推行的一項(xiàng)政策措施。文章從城市用地、公共資源、法律法規(guī)等方面分析論證了我國(guó)推行開放式小區(qū)的利弊所在。在此基礎(chǔ)上，對(duì)推行開放式小區(qū)向合理方向發(fā)展提出對(duì)策建議。

開放式小區(qū)；街區(qū)制；城市用地；公共資源

一、我國(guó)推行開放式小區(qū)的背景分析

開放式小區(qū)是解除原有的封閉式小區(qū)的各項(xiàng)禁令限制。它的特點(diǎn)是在城市規(guī)劃的時(shí)候，道路兩邊建設(shè)房子，并且住宅房屋周圍不設(shè)立圍墻。在功能上，開放式小區(qū)不僅是住宅區(qū)，還包括了開放順暢的街道和輕松便捷的生活環(huán)境等，具有較為完善豐富的文化生活公共設(shè)施的城市住宅居住建設(shè)的基本單位，集購(gòu)物、消費(fèi)、居住、休閑為一體，但這一做法優(yōu)弊并存。［］（P70-73）

我國(guó)傳統(tǒng)認(rèn)知的小區(qū)是指在城市一定區(qū)域內(nèi)建筑的、具有相對(duì)獨(dú)立居住環(huán)境的成片居民住宅，其配有成套且較為完善的生活服務(wù)設(shè)施，如商店、社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)老院、學(xué)校等，并且這些配套生活服務(wù)設(shè)施為小區(qū)內(nèi)業(yè)主所獨(dú)享或優(yōu)先使用。這樣的小區(qū)就是傳統(tǒng)定義的，也是我國(guó)自建國(guó)以來(lái)一直主張建設(shè)的“封閉式小區(qū)”。這類封閉式小區(qū)在當(dāng)今的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，漸顯弊端。因此，建設(shè)開放式小區(qū)的提案也就浮出水面。

（一）城市交通擁堵日益嚴(yán)重

在我國(guó)的大多數(shù)城市，城市交通擁堵已是一大頑疾，亟待破解。以北京為例，北京市常住人口截止到2015年，已超過(guò)2000萬(wàn)人，機(jī)動(dòng)車保有量也突破560萬(wàn)輛，且呈上升趨勢(shì)，未來(lái)北京的交通擁堵情況將會(huì)更加嚴(yán)峻。盡管北京城市道路建設(shè)在近幾年不斷加快，但仍難以滿足城市發(fā)展與汽車市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的需要。此外，城市上下班高峰時(shí)段道路通行能力極低。在北京，車速僅為每分鐘300米，年人均損失達(dá)到近8000元，嚴(yán)重的交通擁擠經(jīng)給人們出行帶來(lái)極大的不便。而打開封閉式小區(qū)，將封閉式小區(qū)的道路開放出來(lái)，能夠讓車主在高峰時(shí)段可以選擇繞行或者避峰出行，將大大緩解城市擁堵問(wèn)題。此外，將小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)向社會(huì)開放，也將會(huì)減少在社會(huì)道路中的違規(guī)停車現(xiàn)象，提高社區(qū)內(nèi)道路的利用率，從而實(shí)現(xiàn)緩解整座城市擁堵的問(wèn)題。

（二）我國(guó)政府的政策支持

2016年2月印發(fā)的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》是我國(guó)推行開放式小區(qū)的最有力也是最直接的推動(dòng)因素?！兑庖姟返奶岢鲋饕菫榱送晟瞥鞘泄卜?wù)；營(yíng)造良好的城市環(huán)境；合理利用小區(qū)內(nèi)的道路、擴(kuò)充路網(wǎng)、增加交通資源等。而解決這些問(wèn)題的一個(gè)共同措施就是建設(shè)開放式小區(qū)，推廣街區(qū)制。［2］（P56-61）同時(shí)政府一直在謀求增加人民群眾所能享有的公共服務(wù)資源，在當(dāng)前我國(guó)政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，推行開放式小區(qū)有利于保證人民群眾更多更公平地享有公共服務(wù)資源。有了政策方面的支持，在落實(shí)和推行時(shí)各方面阻力較小。

二、我國(guó)推行開放式小區(qū)的利弊分析

推行開放式小區(qū)，從某種意義上來(lái)說(shuō)是政策使然。目前來(lái)看，推行開放式小區(qū)確實(shí)能夠解決當(dāng)前我國(guó)面臨的諸多社會(huì)問(wèn)題，尤其是緩解公共設(shè)施緊張和交通擁堵等問(wèn)題。盡管世界上有很多國(guó)家推行過(guò)街區(qū)制，并取得一定成效，但是畢竟是國(guó)情有別，是否適合適合我國(guó)還有待檢驗(yàn)。與此同時(shí)，推行開放式小區(qū)也會(huì)帶來(lái)諸多社會(huì)問(wèn)題，如社區(qū)安全、物業(yè)從業(yè)人員失業(yè)等問(wèn)題。

（一）我國(guó)推行開放式小區(qū)的積極作用

隨著城市化進(jìn)程加快，諸多城市問(wèn)題開始顯現(xiàn)，傳統(tǒng)的各項(xiàng)城市建設(shè)制度已無(wú)法滿足城市發(fā)展的需要。尤其是傳統(tǒng)的封閉式小區(qū)，帶來(lái)的城市交通擁堵、公共服務(wù)資源的浪費(fèi)、不利于新興產(chǎn)業(yè)的興起等問(wèn)題也開始顯現(xiàn)。推行開放式小區(qū)，無(wú)疑是治療這些城市病的一劑良方，很多的城市問(wèn)題將隨著開放式小區(qū)的推行迎刃而解，并且取得一定的城市效益。

1.提高城市公共資源利用率

我國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的《全國(guó)城鎮(zhèn)土地利用數(shù)據(jù)匯總成果分析報(bào)告》資料顯示，2009—2014年，全國(guó)城鎮(zhèn)土地面積增加165萬(wàn)公頃，增幅為22.8%，年均增長(zhǎng)4.2%。增速總體呈逐漸放緩趨勢(shì)，年度增幅由2010年的4.7%下降至2014年的3.7%。在地類上，住宅用地面積295.4萬(wàn)公頃，占33.2%，占比最高，其次為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地、商業(yè)服務(wù)用地。我國(guó)可利用的住宅土地逐漸減少帶來(lái)了住宅用地面積增幅放緩，同時(shí)公共用地面積呈降低趨勢(shì)。圖1顯示，近年來(lái)，北京人均綠地面積呈不斷下降的趨勢(shì)。由于空間利用率低，造成公共服務(wù)資源浪費(fèi)。［3］（P22-23）當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)城市公共設(shè)施不足與社區(qū)發(fā)展的矛盾很突出，政府想方設(shè)法提升公共設(shè)施的數(shù)量，但財(cái)政支持力度有限，在平衡政府支出和公共設(shè)施需求中，社區(qū)開放算是一種操作辦法，就是政府將社區(qū)的公共服務(wù)資源進(jìn)行重新整合規(guī)劃，從而滿足區(qū)域內(nèi)的公共配套要求。我國(guó)城市內(nèi)建成的絕大部分小區(qū)多為封閉式小區(qū)，而在這些小區(qū)內(nèi)，為了吸引業(yè)主入住，大多配套完善的公共設(shè)施，如體育器材、綠地濕地、公共衛(wèi)生間、停車場(chǎng)等。由于圍墻的阻隔將這些公共設(shè)施和公共資源限制為只能小區(qū)內(nèi)業(yè)主使用，在上下班時(shí)間，小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施閑置情況較為明顯，這將原本就稀缺的公共資源閑置，造成浪費(fèi)。如果此時(shí)向社會(huì)人士開放，將滿足外部人士對(duì)公共設(shè)施和公共資源的需求，有效的提高了公共服務(wù)資源的利用率。此外，外部人士使用小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施是同小區(qū)內(nèi)業(yè)主共用，而非占用，因此對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的影響較小。［4］

圖1　北京市人均公共綠地面積增長(zhǎng)率

2.迎來(lái)社區(qū)類服務(wù)行業(yè)新機(jī)遇

開放式社區(qū)收益最大的是現(xiàn)有的基于社區(qū)服務(wù)的O2O體系，尤其是各類上門服務(wù)，例如快遞，上門洗車等。服務(wù)對(duì)象的多樣化，加上社區(qū)打通后人流量必然增長(zhǎng)，那么各類社區(qū)服務(wù)的操作辦法也會(huì)相應(yīng)發(fā)生改變。同時(shí)相關(guān)行業(yè)的社區(qū)門店的數(shù)量一定會(huì)隨之快速增加，過(guò)往依賴于線上的用戶購(gòu)買力，也不得不轉(zhuǎn)換為線下，對(duì)于社區(qū)O2O的從業(yè)者而言，由小區(qū)變?yōu)榻謪^(qū)后競(jìng)爭(zhēng)壓力增加也是必然，更大的客源量，更多的社區(qū)線下門店競(jìng)爭(zhēng)，必然會(huì)加速行業(yè)的洗牌。服務(wù)不好，質(zhì)量不好的社區(qū)門店將會(huì)被淘汰，對(duì)于留下來(lái)的，市場(chǎng)規(guī)則也會(huì)更多，通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)帶給小區(qū)內(nèi)外消費(fèi)者的將是高性價(jià)比的服務(wù)。此外，物業(yè)企業(yè)將要轉(zhuǎn)型邁入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代已經(jīng)是一個(gè)必然趨勢(shì)，物業(yè)聯(lián)動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)更多體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是服務(wù)升級(jí)，二是增加物業(yè)整體收益。在未來(lái)，可以說(shuō)是得物業(yè)者得天下，重服務(wù)者才有市場(chǎng)。社區(qū)O2O的發(fā)展，獲利的將是買賣雙方，社區(qū)群眾接受的服務(wù)將會(huì)更全面更周到，而物業(yè)企業(yè)則獲得更多的經(jīng)營(yíng)面和用戶。

3.降低購(gòu)房住房成本

在政府的宏觀調(diào)控之下，我國(guó)眾多城市房?jī)r(jià)瘋漲之勢(shì)得到了一定的遏制，但是由于降首付、減契稅等利好政策的刺激，房?jī)r(jià)再度攀升。究其原因，除了可建設(shè)住宅基地面積縮減以外，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施和建設(shè)成本也成為房?jī)r(jià)上漲的重要因素。因此傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)管控手段已經(jīng)很難取得長(zhǎng)久的成效，與其一味管控不如采取疏導(dǎo)的手段。此外，目前我國(guó)封閉式小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等公共服務(wù)資源屬于社區(qū)內(nèi)的業(yè)主所共有，也就是說(shuō)業(yè)主購(gòu)房不但購(gòu)買了居住的房屋空間，還購(gòu)買了公共區(qū)域。這些公共區(qū)域往往面積相當(dāng)大，而且價(jià)格不菲，這就加重了購(gòu)房人的購(gòu)房成本。圖2顯示，北京城區(qū)近年來(lái)說(shuō)來(lái)，平均房?jī)r(jià)呈逐年遞增之勢(shì)。

圖2　北京內(nèi)城四區(qū)近年來(lái)平均房?jī)r(jià)

建設(shè)開放式小區(qū)后，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施不再是由小區(qū)業(yè)主所獨(dú)享，因此，這部分的費(fèi)用也將不會(huì)由小區(qū)內(nèi)業(yè)主在購(gòu)房時(shí)所承擔(dān)。此外，新建的小區(qū)道路和綠化等將由市政和園林部門進(jìn)行管理和維護(hù)，并且相關(guān)小區(qū)的工作人員配備將大大減少，這些也就使得業(yè)主需要支付的物業(yè)費(fèi)大大降低。同時(shí)，隨著開放式小區(qū)的推行，小區(qū)內(nèi)和小區(qū)周邊的公共資源隨之開放，非該小區(qū)居民也可享受到相關(guān)公共服務(wù)，這就使得以往的“高檔服務(wù)小區(qū)”和“地段小區(qū)”例如學(xué)區(qū)房諸如此類的地段天價(jià)房將會(huì)得到有效遏制，對(duì)于維護(hù)公共服務(wù)資源的公平享受具有一定的積極作用。

（二）我國(guó)推行開放式小區(qū)的弊端及挑戰(zhàn)

推行開放式小區(qū)能夠解決城市在發(fā)展中存在的很多問(wèn)題，但不可否認(rèn)的是，如果現(xiàn)階段我國(guó)開始推行開放式小區(qū)，弊端及挑戰(zhàn)也隨之而來(lái)。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：推行開放式小區(qū)各項(xiàng)條件不具備；推行后不良連鎖反應(yīng)較大。

1.與我國(guó)現(xiàn)行法律不符

我國(guó)現(xiàn)行的《物權(quán)法》第二編第六章明確規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。由此可清晰看出，我國(guó)現(xiàn)行法律是保護(hù)小區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施和公共資源享有所有權(quán)和優(yōu)先使用權(quán)。但是根據(jù)《意見》中發(fā)布的內(nèi)容，我國(guó)將來(lái)建設(shè)的是開放式小區(qū)，并且逐步將已建成的封閉式小區(qū)的圍墻打開，改造新的開放式小區(qū)。如此做法，違背了我國(guó)的《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，而《物權(quán)法》是依照《中華人民共和國(guó)憲法》制定實(shí)施的，也就是說(shuō)封閉式小區(qū)內(nèi)業(yè)主的相關(guān)權(quán)利受到法律保護(hù)不容侵犯。因此，要想推廣開放式小區(qū)和改造現(xiàn)有的封閉式小區(qū)必須修改相關(guān)法律法規(guī)，并制定新的法律法規(guī)來(lái)確保這一措施的順利實(shí)施，同時(shí)也要保護(hù)小區(qū)內(nèi)業(yè)主權(quán)利。

2.增加小區(qū)內(nèi)安全隱患

封閉式小區(qū)開放后，小區(qū)流動(dòng)人員數(shù)量增加，不安全因素也隨之而來(lái)。比如封閉式小區(qū)內(nèi)實(shí)施限行限速等措施保障業(yè)主的安全，小區(qū)內(nèi)道路開放后，限行限速也就無(wú)從談起，這增加了小區(qū)里的孩子，老人，殘疾人等易受侵害群體來(lái)的安全隱患。在業(yè)主不再享有公共設(shè)施和公共資源的所有權(quán)和優(yōu)先使用權(quán)后，在公共設(shè)施和公共資源使用時(shí)，容易引起爭(zhēng)搶糾紛，增加不安全因素。此外，小區(qū)開放后，圍墻等防護(hù)措施不再設(shè)立，任何人都可以進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，一些不法分子也隨之而來(lái)，在臨街的低層住戶，將面臨著更高的遭盜竊風(fēng)險(xiǎn)。隨之而來(lái)的高犯罪率將會(huì)深深影響整個(gè)小區(qū)乃至整個(gè)城市的安定和諧。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，小區(qū)開放后在樓下建成商業(yè)街，雖方便居民購(gòu)物，但由于商業(yè)街超強(qiáng)的公共性，既帶來(lái)了噪聲污染等危害，同時(shí)也使得住戶的隱私權(quán)受到侵犯風(fēng)險(xiǎn)。

3.相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員供需失調(diào)

建設(shè)開放式小區(qū)勢(shì)必帶來(lái)相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員的供需失調(diào)。目前，我國(guó)保安從業(yè)人數(shù)超過(guò)450萬(wàn)，其中有超過(guò)75%工作于各封閉式小區(qū)，負(fù)責(zé)日常的訪客盤查，巡邏執(zhí)勤等工作。但是建設(shè)開放式小區(qū)后，這些小區(qū)的安全將有警察來(lái)負(fù)責(zé)巡查，傳統(tǒng)的保安行業(yè)需求將大大減少，而保安從業(yè)者在科學(xué)文化素養(yǎng)方面水平較低，一旦失去工作后將帶來(lái)大面積的失業(yè)潮。與之相對(duì)的，維護(hù)公共安全的從業(yè)人員，如警察城管等，需求量將激增，而這些國(guó)家公務(wù)員必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的培訓(xùn)考核后才能上崗，短期內(nèi)根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)迅速增加。由此帶來(lái)的相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員供需失調(diào)的情況在短期內(nèi)很難得到解決。

4.民眾對(duì)于推行開放式小區(qū)持反對(duì)態(tài)度

2016年由四川日?qǐng)?bào)開展的《拆掉圍墻，推廣街區(qū)制，你怎么看？》調(diào)查顯示，在接受調(diào)查投票的1200人中，66%的受訪者對(duì)“小區(qū)自由行”表示不支持，僅27.3%的受訪者表示支持，6.7%受訪者表示無(wú)所謂。小區(qū)開放之后，固然能夠?qū)崿F(xiàn)資源共享，打破空間交流障礙等。不過(guò)，拆掉圍墻，推廣街區(qū)制更應(yīng)關(guān)注的是由此引發(fā)的“連鎖反應(yīng)”，比如安全、產(chǎn)權(quán)保護(hù)等都存在諸多弊端和挑戰(zhàn)。而這些挑戰(zhàn)都只是表象的次要的，面臨最大的挑戰(zhàn)是民心民意，在當(dāng)前封閉式小區(qū)大行其道的背景下，國(guó)人固有的私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯的思維，使得人們不愿意將自己的“特權(quán)”分享出去。正如上述數(shù)據(jù)顯示，絕大部分民眾對(duì)于推行開放式小區(qū)持反對(duì)抵制態(tài)度，但由于民眾又是政策的最終執(zhí)行者，如果得不到民眾的理解和支持，這項(xiàng)措施很難得到有效實(shí)施，最終只能停留在書面上，如何改變民眾認(rèn)知，獲得民眾支持并將這一政策順利實(shí)施才是最大的挑戰(zhàn)。

三、我國(guó)推行開放式小區(qū)的建議

既然中央已經(jīng)頒發(fā)文件決定建設(shè)開放式小區(qū)，《意見》必將落地實(shí)施，如何保證在實(shí)施過(guò)程中維護(hù)小區(qū)業(yè)主和社會(huì)民主的權(quán)利，使得政策順利實(shí)施才是重中之重，這就需要配套的應(yīng)對(duì)措施來(lái)同步實(shí)行。

（一）完善制度法律環(huán)境

我國(guó)即將推行的開放式小區(qū)即國(guó)外的街區(qū)興起于西方國(guó)家已有十?dāng)?shù)個(gè)世紀(jì)之久，從規(guī)模和體量看，西方國(guó)家實(shí)行的是土地私有制，個(gè)人擁有土地的所有權(quán)和使用權(quán)，因此不論是政府征收或者是開發(fā)商購(gòu)買，都需要花費(fèi)大量的時(shí)間成本和收購(gòu)成本，因此，我國(guó)要推行街區(qū)制，首先要從土地出讓模式上做出改革，將現(xiàn)有的大體量大規(guī)模的土地出讓模式為類似西方國(guó)家的小體量土地出讓模式，在道路修建、綠化、市政設(shè)施方面政府應(yīng)該承擔(dān)更多的公共責(zé)任。［5］

我國(guó)實(shí)行封閉式小區(qū)制度由來(lái)已久，相關(guān)法律、法規(guī)都是保護(hù)封閉式小區(qū)業(yè)主的相關(guān)權(quán)利。要推行開放式小區(qū)必將與現(xiàn)有的法律法規(guī)產(chǎn)生矛盾之處，因此完善相關(guān)法律、法規(guī)，使開放式小區(qū)的推行符合法律要求也亟須解決。例如英國(guó)，于上個(gè)世紀(jì)五十年代就制定了《街區(qū)法》，從法律的層面上保證街區(qū)制下的民眾權(quán)利，因此，從法律層面，政府部門要協(xié)商推進(jìn)，比如與小區(qū)業(yè)主進(jìn)行妥善的協(xié)商并進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。同時(shí)還要注意區(qū)別對(duì)待，在一些道路資源相對(duì)稀缺的地方，要與小區(qū)業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調(diào)；如果拆除小區(qū)圍墻和一些配套性公共服務(wù)設(shè)施，補(bǔ)償協(xié)議的達(dá)成還將會(huì)涉及到向協(xié)商主體進(jìn)行賠償?shù)膯?wèn)題。［6］另外，如果打開圍墻，街區(qū)的道路、綠地、停車位的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)如何分配，還需要在法律上有明確規(guī)定和細(xì)分?？偠灾?，推行開放式小區(qū)，現(xiàn)行的《物權(quán)法》第二編《所有權(quán)》部分必須進(jìn)行修改，才能夠保證這一措施不至于違憲，同時(shí)也能很好的保護(hù)業(yè)主權(quán)利。

（二）實(shí)現(xiàn)公共產(chǎn)品享有平等化

通俗的街區(qū)制是指由城市內(nèi)的各條主干道圍合、中小街道進(jìn)行分割使得路網(wǎng)密度得到提高、并且配有完善的公共交通、就近配套公共服務(wù)設(shè)施的開放型街區(qū)模式。推行開放式小區(qū)雖然能緩解和治理城市發(fā)展中的一些問(wèn)題，但僅靠推行開放式小區(qū)從根本上解決問(wèn)題，顯然是不可能的。歸根到底，還是城市中的公共服務(wù)資源稀缺，并且缺少合理的分配制度來(lái)保證市民們公平的享有免費(fèi)的公共資源服務(wù)。［7］（P63-64）在當(dāng)前我國(guó)公共資源短缺的情況下，每個(gè)人享有的公共資源是不均等的，常常是以付費(fèi)的多少來(lái)獲得公共資源的享有情況，這就導(dǎo)致很多經(jīng)濟(jì)條件較差的社會(huì)群體較少較難享有生活所必需的公共資源。因此，開放式小區(qū)只是解決城市問(wèn)題的一個(gè)“治標(biāo)”措施，要想從根本上解決這些城市問(wèn)題還需要政府主導(dǎo)、社會(huì)力量協(xié)助，為市民提供更多更完善的公共服務(wù)資源。在當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)有的國(guó)情下，經(jīng)濟(jì)因素成為獲得公共產(chǎn)品多少的主要衡量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)上的貧富差距決定了公共產(chǎn)品享有的差距，高低端小區(qū)在綠化、公設(shè)等方面，存在著天壤之別。如果在推行開放式小區(qū)實(shí)施之前，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)公共產(chǎn)品的享有平等化，忽視了不同小區(qū)業(yè)主在封閉式小區(qū)時(shí)代的所支付的經(jīng)濟(jì)成本數(shù)額的差異，那么對(duì)于這些業(yè)主來(lái)說(shuō)，也是極度不公平的。因此，要想推行開放式小區(qū)，必須保證每個(gè)業(yè)主在享受公共產(chǎn)品的平等化。

（三）官方表率，有序推行

我國(guó)推行開放式小區(qū)，由于沒(méi)有歷史經(jīng)驗(yàn)，單靠借鑒國(guó)外現(xiàn)有模式是不夠的。因此，應(yīng)該在國(guó)內(nèi)部分地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，經(jīng)過(guò)時(shí)間和實(shí)際的檢驗(yàn)過(guò)后，再行決定要不要在全國(guó)范圍內(nèi)推行開放式小區(qū)。同時(shí)用實(shí)際效果做宣傳，也能夠讓民眾更容易接受政策。但是，任何一項(xiàng)新舉措的推出，都面臨著多種多樣的現(xiàn)實(shí)困難和挑戰(zhàn)，即使能夠確立試點(diǎn)也只能代表當(dāng)?shù)厍樾巍Ｍ菩虚_放式小區(qū)，使小區(qū)內(nèi)部道路公共化，可以率先從部分城市新區(qū)或者開發(fā)區(qū)推行，例如開發(fā)商拿到土地之后按照開放式住宅小區(qū)進(jìn)行修建，讓市場(chǎng)通過(guò)房?jī)r(jià)、銷售情況來(lái)檢驗(yàn)上述舉措；可以要求各地區(qū)有高校、機(jī)關(guān)大院等保密要求較低的政府機(jī)構(gòu)和事業(yè)單位做表率，帶頭落實(shí)政策。各級(jí)政府和機(jī)關(guān)大院率先做出模范效應(yīng)，有助于推廣開放式小區(qū)的概念，使得民眾接受政策的意識(shí)提高。［8］（P28-37）此外，不論是局部試點(diǎn)還是全面推廣，都要循序推進(jìn)，不可一擁而上，要摸著石頭過(guò)河，在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)調(diào)整。

除以上三大點(diǎn)應(yīng)對(duì)推行開放式小區(qū)帶來(lái)挑戰(zhàn)和弊端的措施外，在其他方面也應(yīng)加強(qiáng)或創(chuàng)新管理。例如在小區(qū)樓道內(nèi)實(shí)行嚴(yán)格的身份準(zhǔn)入制度，將閑雜人等拒之樓外；其次，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控力度，不留監(jiān)控死角，使各項(xiàng)公共活動(dòng)被業(yè)主所知曉，預(yù)見可能性危害；此外，加強(qiáng)宣傳必不可少，將開放式小區(qū)的有利之處和挑戰(zhàn)的應(yīng)對(duì)措施公之于眾，讓民眾從心里接受開放式小區(qū)，保證這一政策的順利落地實(shí)施。

［1］蘇靜，陸林.城市文化街區(qū)功能演化研究［J］.人文地理，2010，（2）.

［2］任蕙蘭.“打開圍墻”？你想偏了?。跩］.新民周刊，2016，（9）.

［3］朱利，賈雪，韓曉萌.拆小區(qū)圍墻:可行嗎？如何拆？［J］.決策探索，2016，（3）.

［4］李宇嘉.打破封閉小區(qū)促城市“微循環(huán)”［N］.我國(guó)證券報(bào)，2016—2—24.

［5］黨小學(xué).推廣街區(qū)制，離不開法治的保障［N］.檢察日?qǐng)?bào)，2016—2—24.

［6］木須蟲.推廣街區(qū)制不等于簡(jiǎn)單“拆院墻”［N］.我國(guó)質(zhì)量報(bào)，2016—2—25.

［7］孫鐵坤.我國(guó)社區(qū)管理模式研究綜述［J］.經(jīng)濟(jì)師，2016，（2）.

［8］布雪澤，范凌，林達(dá).從大院到小區(qū)到超級(jí)街區(qū)——通過(guò)社會(huì)和空間結(jié)構(gòu)閱讀我國(guó)城市的大規(guī)模開發(fā)［J］.時(shí)代建筑，2009，（3）.

責(zé)任編輯:周權(quán)雄

F062.6

A

1003—8744（2016）05—0088—07

*本文系北京市社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（編號(hào):12JGB049）的階段性研究成果。

2016—8—26

周覺（1971—），女，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，北京信息科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授，主要研究方向?yàn)橄M(fèi)經(jīng)濟(jì)、世界經(jīng)濟(jì)；姚超（1993—），男，北京信息科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院本科生，主要研究方向?yàn)楝F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。