近日，北京又發(fā)生養(yǎng)老房詐騙案件。騙子以抵押房產(chǎn)賺錢為名，騙取老人的房產(chǎn)處理權(quán)。

近兩年，《老人被騙房郁悶死 老伴起訴討還房屋》《抵押貸款公證藏委托售房條款 房子被賣房主竟不知情》《老兩口抵押房產(chǎn)投資80萬(wàn)被騙》等新聞屢屢曝出，養(yǎng)老房已成詐騙高危領(lǐng)域。

老人想要以房養(yǎng)老，怎樣才能保障安全？

產(chǎn)權(quán)人要直接與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系

劉曉穎（北京市致誠(chéng)律師事務(wù)所律師）

所謂“以房養(yǎng)老”，是一種產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金的模式，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價(jià)值及未來(lái)的增值折舊等因素后，將房屋的價(jià)值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。

在整個(gè)抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負(fù)責(zé)維修。當(dāng)房主去世后，金融機(jī)構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，并對(duì)房屋進(jìn)行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來(lái)償還貸款的本息，金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房屋的升值部分。值得注意的是，無(wú)論正反向抵押貸款，均為產(chǎn)權(quán)人直接與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系。

而北京這位老人以房產(chǎn)作抵押是把房子的管理、過(guò)戶等權(quán)利都全權(quán)委托給了合同的甲方，簽訂的是委托合同而非抵押合同，因此最終才會(huì)失去房子。

作為律師，我想提醒老年人及家屬，要言不輕信：生活中，有些人和老人非常聊得來(lái)，但是老人卻不知道他們的姓名、住址、背景，這些就是陌生人。老人要有防范意識(shí)，諾不輕許，守護(hù)好自己的房產(chǎn)。

老年人最基本的是要老有所養(yǎng)，老有所居。房屋價(jià)值居高不下，老年人切記要遠(yuǎn)離與房子有關(guān)的一切抵押、擔(dān)保、投資、理財(cái);掌握基本法律常識(shí)：包括房產(chǎn)抵押登記和公證常識(shí)，一切公證行為都將產(chǎn)生證據(jù)上的效力;增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，謹(jǐn)慎選擇投資渠道。投資過(guò)程中，既要考察有關(guān)企業(yè)是否合法注冊(cè)，也要分析其承諾的高額回報(bào)是否合理，更要考察其吸收資金的行為是否符合金融管理法律規(guī)定。

“押房理財(cái)”不等于“以房養(yǎng)老”

陳晴（重慶大學(xué)法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法研究中心副主任）

2014年保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。一些非保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)迅速嗅到商機(jī)，在保險(xiǎn)公司的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品尚未成型之前，搶先推出了打著“以房養(yǎng)老”旗號(hào)的各種產(chǎn)品。

“以房養(yǎng)老”是經(jīng)國(guó)家審批的保險(xiǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品，有保險(xiǎn)公司信用背書(shū);而這些自稱房地產(chǎn)公司、第三方基金公司的非保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推出的則是“押房理財(cái)”，本質(zhì)上是完全不同的項(xiàng)目。將“押房理財(cái)”冠以“以房養(yǎng)老”之名，是對(duì)概念的故意混淆，將導(dǎo)致三重風(fēng)險(xiǎn)。

一是老人將面臨居無(wú)定所、背上債務(wù)甚至要承擔(dān)法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一旦公司經(jīng)營(yíng)不善倒閉，老人的房屋產(chǎn)權(quán)將被凍結(jié);而根據(jù)相關(guān)規(guī)定違反申請(qǐng)用途的“消費(fèi)貸款”申請(qǐng)人將被銀行訴訟追責(zé)。

二是銀行面臨抵押不足的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣變現(xiàn)或抵債，這可能導(dǎo)致銀行債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

三是經(jīng)營(yíng)方涉嫌非法集資風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院主要依據(jù)非法性、利誘性、不特定社會(huì)公眾性等規(guī)則判斷是否存在集資行為。這與熟人社會(huì)的民事借貸關(guān)系不同，如果經(jīng)營(yíng)方以某種方式向社會(huì)公眾進(jìn)行了產(chǎn)品宣傳，就存在涉嫌非法吸收公眾存款的法律風(fēng)險(xiǎn)。

養(yǎng)老金管理，要先謀穩(wěn)健而非收益。為了避免“老無(wú)所居”的凄慘景象一再重演，對(duì)于那些不具備金融從業(yè)資質(zhì)，打著“以房養(yǎng)老”名號(hào)，從事“押房理財(cái)”的機(jī)構(gòu)，地方金融監(jiān)管部門應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，避免造成不良影響。

“以房養(yǎng)老”推廣難

與詐騙案頻發(fā)有關(guān)

王琮瑋（京師律師事務(wù)所合伙人律師）

先來(lái)看一下養(yǎng)老房詐騙的基本模式：抵押房產(chǎn)——用抵押款理財(cái)——理財(cái)收益分文未獲——房產(chǎn)被低價(jià)過(guò)戶。

房子，是普通家庭最重要的資產(chǎn)，也是老年人的保障性財(cái)產(chǎn)。有些老年人擔(dān)心子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)，老無(wú)所依，還有人擔(dān)心社會(huì)保障制度不完善，老無(wú)所養(yǎng)。這種種無(wú)奈給了詐騙者可乘之機(jī)。

老人一旦被騙，就很難收回房子。為了鉆法律空子，騙子們會(huì)對(duì)現(xiàn)有法律深入研究，簽訂完整的委托協(xié)議，甚至對(duì)委托合同進(jìn)行公證，而一旦公證，如何證明老人被騙就變得更為棘手。

另外，老人維權(quán)意識(shí)和基本法律知識(shí)欠缺，被騙之后寧愿自己解決也不愿意涉訴，這些導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”詐騙案頻發(fā)卻難以追究犯罪分子的法律責(zé)任的無(wú)奈現(xiàn)實(shí)。

“以房養(yǎng)老”詐騙案件的增多，進(jìn)一步導(dǎo)致以房養(yǎng)老模式在全國(guó)各地的推廣遇冷，更是讓社會(huì)不信任這種養(yǎng)老方式。主要產(chǎn)生的社會(huì)影響有：

一是“以房養(yǎng)老”導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性因素增多，極易引發(fā)法律上的糾紛，除了民事責(zé)任外，有的案例中甚至還會(huì)涉及刑事責(zé)任。

二是“以房養(yǎng)老”的政策保障并未完善。因?yàn)檫@種模式并未普及，養(yǎng)老市場(chǎng)依舊依靠傳統(tǒng)模式，導(dǎo)致以房養(yǎng)老政策被鉆漏洞，各類型的詐騙事件頻發(fā)，且相關(guān)法律法規(guī)缺位，老人無(wú)法及時(shí)有效地得到法律保護(hù)。

三是嚴(yán)重影響相關(guān)政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)制度的設(shè)計(jì)，在一定程度上令相關(guān)制度變得模糊和不確定，阻礙我國(guó)改革開(kāi)放的整體進(jìn)程及不斷深化。換句話說(shuō)，就是凡是以房屋產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)和依據(jù)的制度都難以設(shè)計(jì)和確立。

大棒加胡蘿卜，一手防范一手激勵(lì)

柴效武（浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）

不法機(jī)構(gòu)借著“以房養(yǎng)老”的名義，詐騙老人房產(chǎn)，有多種狀況：

一是收羅老人的房產(chǎn)證，到銀行辦理抵押取得貸款資金后，用來(lái)炒股，同時(shí)將部分收益作為分紅分給老人。只要拿出房產(chǎn)證就可以坐在家中數(shù)錢花，部分老年人覺(jué)得“看上去很美”，但如果該機(jī)構(gòu)炒股票虧本，抵押的房產(chǎn)就很可能被銀行沒(méi)收。老人喪失了賴以生活的居所。

二是不法機(jī)構(gòu)利用有些老人愛(ài)占小便宜，文化程度不高，合同意識(shí)不強(qiáng)的特點(diǎn)，借故與老人簽訂房產(chǎn)抵押合同，實(shí)質(zhì)上卻可能是移花接木，偽造住宅出售合同并公證，騙取老人的房產(chǎn)證后將該住宅私下出售。

三是未得到國(guó)家相關(guān)部門同意，私下辦理反向抵押貸款或其他“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，并在業(yè)務(wù)開(kāi)辦過(guò)程中隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，加大貼現(xiàn)率，將一切好處留給自己，一切風(fēng)險(xiǎn)和壞處都推給老年人，最終用極低的價(jià)格將老人的房產(chǎn)哄騙到手。

他山之石，可以攻玉。

二十世紀(jì)90年代開(kāi)始，美國(guó)政府專門立法規(guī)定了參與“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)的門檻和資質(zhì)要求，實(shí)施“大棒加胡蘿卜”的政策，一方面對(duì)欺騙老人房產(chǎn)的行為堅(jiān)決打擊;另一方面對(duì)真心參與“以房養(yǎng)老”的機(jī)構(gòu)給予政策優(yōu)惠。此后，反向抵押貸款業(yè)務(wù)迅速發(fā)展。

對(duì)與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的不法事項(xiàng)，必須堅(jiān)決打擊，維護(hù)老人的合法權(quán)益，捍衛(wèi)“以房養(yǎng)老”的清名。要加強(qiáng)立法和監(jiān)管，對(duì)不法機(jī)構(gòu)的非法詐騙行為予以重裁;做好反向抵押貸款業(yè)務(wù)的試點(diǎn)工作，鼓勵(lì)金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極開(kāi)展本項(xiàng)業(yè)務(wù)，給予老人正規(guī)的參與渠道，還要加強(qiáng)對(duì)老人的風(fēng)險(xiǎn)防范教育。