株洲市綠色低碳物流配送倉儲基地項目可行性分析

程雪穎

摘 要：針對株洲市綠色低碳物流配送倉儲基地項目原有經(jīng)營模式進行現(xiàn)狀研究，分析了該項目的投資及收益，并從政策、投資、市場、財務(wù)及管理等方面進行了初步的風(fēng)險研究，對該項目進行了可行性分析。

關(guān)鍵詞：綠色低碳；物流配送；可行性

引言

發(fā)展綠色物流城市配送不僅對環(huán)境保護和社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，也會給企業(yè)發(fā)展帶來巨大的經(jīng)濟效益，越來越多的企業(yè)認識到綠色物流的重要性。實踐證明，綠色物流對社會、對企業(yè)是有價值的。第一，有利于社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。第二，有利于增強企業(yè)的社會責(zé)任感和競爭力。第三，有利于降低企業(yè)經(jīng)營成本。據(jù)分析，產(chǎn)品從投產(chǎn)到出售，制造加工時間僅占10%，幾乎90%的時間處于倉儲、裝卸、配送及信息處理等物流過程中。當(dāng)前我國的物流基本還是“高投入大物流，低投入小物流”的運作模式[1]，而綠色低碳物流城市配送強調(diào)的是“低投入大物流”[2]。顯而易見，綠色物流城市配送更重視綠色化和由此帶來的節(jié)能高效少污染，能極大地降低生產(chǎn)成本。綜上所述，建設(shè)綠色物流城市配送倉儲基地就顯得尤為重要了。一下是以株洲市綠色低碳物流配送倉儲基地項目為例進行項目的可行性分析。

一、項目概況

株洲市綠色低碳物流配送倉儲基地建設(shè)，原六中校辦工廠地塊（以下簡稱六中地塊），坐落于石峰區(qū)株易路大華村，緊鄰時代大道，占地面積18963.02m2（約28.45畝，規(guī)劃為綠心地帶，限制性用地），屬于公司存量土地，已辦國土證，土地使用權(quán)人為集團公司。

地塊擬建設(shè)內(nèi)容：用于長株潭城市綠色低碳物流配送倉儲基地項目建設(shè)，主要新建物流配送倉庫、包裝加工車間、辦公室及其他配套用房。占地面積18963m2，建設(shè)3棟配送倉庫，建筑面積共10800m2；1棟包裝加工車間，建筑面積700m2；1棟辦公用房，建筑面積700m2；門衛(wèi)、公共廁所、變電房等配套用房3棟（間），建筑面積375m2；物流通道面積3831m2；綠化面積933m2；圍墻600M。

二、經(jīng)營模式分析

（一）項目地塊開發(fā)模式

1、地塊經(jīng)營現(xiàn)狀。六中地塊坐落于株洲市石峰區(qū)大華村，位于長株潭三市交通樞紐中心地段，老株易路旁，直通長株潭三市城際道路，半小時均可到達長株潭三市的市中心。距離株洲北高速路口5分鐘車程，距離湘潭市易家灣港口、株洲市銅塘灣港口和株洲北站貨運站均為10分鐘車程，距離長沙黃花機場45分鐘車程。

六中地塊前身為株洲市六中校辦工廠，始建于上世紀八十年代，占地面積18963.02m2（約28.45畝），地上建筑物和構(gòu)筑物年久失修，絕大部分已成危房。于2014年5月由集團劃撥至管線公司管理和經(jīng)營。目前，地塊部分場地由株洲市三聯(lián)化工在租賃（原租賃合同將于2016年12月31日到期），用于化工粘合劑初級加工，屬于粗放式租賃經(jīng)營；剩余部分場地因建筑物構(gòu)成危房，需要翻新重建，無法租賃經(jīng)營，形成閑置資產(chǎn)。

根據(jù)湘政發(fā)[2015]9號文件，六中地塊屬于限制開發(fā)地區(qū)，其區(qū)域規(guī)劃政策為：堅持保護優(yōu)先、適度開發(fā)、點狀發(fā)展。

2、地塊功能研究。本項目作為長株潭城市物流配送基地，主要承接三市流通物資的集散、儲存和配送，其功能要求如下：

（1）多式聯(lián)運功能：項目地塊的物流運輸承載能力可供載重60噸、長30米的2臺甩掛車同時裝卸作業(yè)，并設(shè)計甩掛車移動裝卸平臺。

（2）城市配送功能：項目地塊設(shè)計電動力配送車充電樁10個，可供20輛新能源配送車同時充電；設(shè)計配送車移動裝卸平臺，保障10輛配送車同時裝卸作業(yè)。

（3）智能儲存功能：項目倉庫設(shè)計橋式吊車輔助搬運功能，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)運用的倉儲設(shè)施設(shè)備，安裝8M以下立體庫存貨架。

（4）加工包裝功能：加工包裝車間設(shè)計具有配送物資的分揀、包裝、保鮮和加工等功能以及相關(guān)的設(shè)備設(shè)施。

（5）金融物流功能：項目場地能滿足金融服務(wù)所具有的監(jiān)管功能、安控功能等。

（二）經(jīng)營模式分析

1、經(jīng)營方式。本項目由公司自主經(jīng)營，負責(zé)項目的立項、投資、建設(shè)、開發(fā)。倉庫運營和管理采用長期的、相互滲透的、互利互惠的物流業(yè)務(wù)合約模式經(jīng)營，為各物流企業(yè)、生產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)提供配送倉儲場所和物流配載場所進行物流經(jīng)營與物流配送。

2、收益分析。根據(jù)本項目建設(shè)面積和經(jīng)營規(guī)模，結(jié)合株洲城市物流配送的市場價位，在經(jīng)營期第一年至第五年收入約207.87萬元/年，從第六年開始收入每年遞增5%，20年經(jīng)營期總收入約5869.92萬元，平均實現(xiàn)年銷售收入預(yù)測293.49萬元。

（三）項目技術(shù)實現(xiàn)

1、工程建設(shè)技術(shù)實現(xiàn)。綠色低碳物流配送倉儲基地的工程建設(shè)主要為物流通道、物流配送倉庫、配送加工車間、辦公室及其附屬用房，其技術(shù)解決方案如下：

（1）物流通道：寬度為5米，通道鋪設(shè)厚度為20cm，能夠確保載重60噸、長30米的物流甩掛車通行，采用單向循環(huán)行車線路；靠近路基側(cè)設(shè)置新能源城市配送車充電樁10個，可供20輛新能源配送車同時充電。

（2）物流倉庫：采用輕鋼結(jié)構(gòu)、大跨度柱網(wǎng)，檐口高9.5m、跨度36m、長100m、建筑面積10800m2；獨立基礎(chǔ)25砼、埋置深度-3.5cm、主體鋼柱550×22×220×6×10、10cm厚復(fù)合夾板墻體及屋面；室內(nèi)可設(shè)5A級別5t橋式吊車、牛腿高9m，可安裝8m以下立體庫存貨架，設(shè)置物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用系統(tǒng)、節(jié)能環(huán)保照明系統(tǒng)。

（3）包裝加工車間：二層，磚混結(jié)構(gòu)，高6.6m，基礎(chǔ)埋深1.2m，建筑面積2525m2；智能化包裝、分揀、加工設(shè)備設(shè)施，設(shè)置物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用系統(tǒng)、節(jié)能環(huán)保證明系統(tǒng)。

2、運營管理技術(shù)實現(xiàn)。綠色低碳物流配送倉儲基地的運營管理主要為倉儲管理、配送管理、安控管理，其技術(shù)解決方案如下：

（1）倉儲管理技術(shù)：貨物儲存高度必須低于倉庫高度安全距離；貨物儲存重量必須低于地面承載安全重量；貨物儲存限制溫控環(huán)境必須在適溫季節(jié)內(nèi)儲存；儲存貨物采用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)跟蹤；使用智慧化儲存管理平臺。

（2）配送功管理技術(shù)：使用混合動力配送車、純電動力配送車進行城區(qū)內(nèi)物流配送；采用物聯(lián)網(wǎng)和衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)實時配送貨物跟蹤；對專線集散的物資采用甩掛車聯(lián)運技術(shù)。

（3）安控管理技術(shù)：建立安全與監(jiān)控平臺全天實時運營，物流通道、中轉(zhuǎn)倉庫、配送車間、配送車輛、工作人員均在配送中心的安全與監(jiān)控范圍內(nèi)；物流通道、配送倉庫、包裝加工車間的安全防范實施24小時視頻監(jiān)控。

三、投入產(chǎn)出分析

（一）投資估算

本項目總投資估算為2062萬元，投資的項目主要包括配送倉庫建設(shè)、包裝加工車間、辦公用房、項目配套用房、圍墻等。

（二）收益估算

本項目根據(jù)株洲市的物流外包的特點、物流供應(yīng)鏈成熟度的需求、配送中心倉庫設(shè)備的配備、市場同類倉儲價格等因素綜合參考，按照項目擬建的場地經(jīng)營使用建筑面積13325m2為收入統(tǒng)計口徑，經(jīng)營期第一年至第五年的擬定市場參考價格13元/m2·月收取項目經(jīng)營場地使用費，第六年擬定市場參考價格14元/m2·月收取項目經(jīng)營場地使用費，以后每年遞增5%，項目經(jīng)營期20年的營業(yè)總收入約5869.92萬元，年平均銷售收入達293.50萬元。

（三）財務(wù)分析

根據(jù)項目總投資和經(jīng)營期20年銷售預(yù)測收入進行投資收益分析（其具體測算數(shù)據(jù)見附表）：項目總投入資金約2062萬元、年均銷售收入約293.50萬元、年均繳納稅費約19.72萬元、年均利潤約170.67萬元、項目靜態(tài)投資回收期9.76年、內(nèi)含報酬率10%、凈現(xiàn)值148.63萬元。

由于項目采用物流業(yè)務(wù)合約模式經(jīng)營，公司根據(jù)客戶單位的需求提供配送倉儲場所、物流配載場所，由各業(yè)務(wù)單位展開個性化的物流配送業(yè)務(wù)和經(jīng)營，并自行配備相應(yīng)的業(yè)務(wù)人員，經(jīng)營期間的設(shè)備設(shè)施的維護費用也由業(yè)務(wù)單位承擔(dān)，是將公司實際情況和傳統(tǒng)物流配送相結(jié)合的一種創(chuàng)新型物流業(yè)務(wù)。因此，物流配送銷售收入除了稅金和少量的管理費用以外，其余收入基本為投資收益，規(guī)避了物流配送業(yè)較高的運輸成本和人工成本。

從整體運營期間投資財務(wù)收益分析，項目凈現(xiàn)值大于零，內(nèi)部報酬率達到10%，投資項目的報酬率大于資本成本，說明項目具有較好的財務(wù)盈利能力，可以增加投資者財富，此方案可行。

四、風(fēng)險分析

（一）政策風(fēng)險

此項風(fēng)險為項目的首要風(fēng)險，因六中地塊處在長株潭城市群生態(tài)綠心限制開發(fā)地區(qū)。根據(jù)湘政發(fā)[2015]9號文件，六中地塊的僅能做適度開發(fā)，且點狀的小規(guī)模發(fā)展，但項目屬于區(qū)域性產(chǎn)業(yè)布局空間。若積極與兩型辦溝通，說明其項目的社會效益和經(jīng)濟效益的意義所在，能大大提高項目實施的可行性。其主要風(fēng)控措施應(yīng)對如下：

1、本項目應(yīng)根據(jù)長株潭城市群綠心地段的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃立項，并依照產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的指導(dǎo)意見做適當(dāng)?shù)墓δ苷{(diào)整。

2、利用本項目已列為交通部創(chuàng)建綠色交通城市項目，爭取政府支持。

3、在國家、省、市物流政策的指導(dǎo)下，形成物流創(chuàng)新型的產(chǎn)業(yè)模式，創(chuàng)建長株潭城市物流配送示范性的項目。

4、根據(jù)《株洲市落實湖南省長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃條例的實施細則》，本項目應(yīng)向生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游休閑、園藝博覽等產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)發(fā)展，方可符合限制開發(fā)地區(qū)的報建和立項。

（二）投資風(fēng)險

此項風(fēng)險為項目的重要風(fēng)險，根據(jù)湘政發(fā)[2015]9號文件，在長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃中，物流園區(qū)布局較多，且在區(qū)域內(nèi)的物流實體也較多，項目定位決策和目標(biāo)市場細正確與否直接影響投資受益；同時，項目在建設(shè)中的地面平整、建筑物和構(gòu)筑物建造均存在隱形的風(fēng)險，難以發(fā)現(xiàn)。若對投資方案進行詳實的風(fēng)控分析，或充分論證再執(zhí)行，能大大提高項目實施的可行性。其主要風(fēng)控措施應(yīng)對如下：

1、在項目審批手續(xù)、技術(shù)論證沒有完全履行完畢之前，其投資盡量以小規(guī)模分批建設(shè)，合理回避投資風(fēng)險。

2、加強項目的投資管理、財務(wù)監(jiān)控、核算管理，堵塞管理漏洞，嚴格工程質(zhì)量控制。

（三）市場風(fēng)險

此項風(fēng)險為項目的主要風(fēng)險，物流配送項目具有一定的后發(fā)優(yōu)勢，且城市配送在株洲的物流需求量較大，具有良好的市場發(fā)展前景。由于目前市場管理不規(guī)范、秩序混亂、隱患較多，需要規(guī)范管理、科學(xué)運作。其主要風(fēng)控措施應(yīng)對如下：

1、規(guī)范經(jīng)營管理，優(yōu)化運作流程，對配送流程各環(huán)節(jié)的科學(xué)的組合和控制，提高企業(yè)管理水平，降低市場經(jīng)營風(fēng)險。

2、搭建統(tǒng)一的應(yīng)用平臺，實現(xiàn)倉儲、配送、監(jiān)控、技術(shù)開發(fā)等集成管理和數(shù)據(jù)共享，提高整個項目的市場經(jīng)營能力。

（四）財務(wù)風(fēng)險

此項風(fēng)險為項目的次要風(fēng)險，項目財務(wù)管理以倉儲基地場地使用費為主，其風(fēng)控的可預(yù)見性和預(yù)測性因素很大，可以根據(jù)市場要素調(diào)節(jié)。其主要風(fēng)控措施應(yīng)對如下：

1、根據(jù)項目發(fā)展情況和資金市場成本變化，及時調(diào)整賬務(wù)結(jié)構(gòu)，提高財務(wù)管理能力，降低經(jīng)營風(fēng)險。

2、加強金融管理，嚴格規(guī)章制度，建立財務(wù)預(yù)警分析指標(biāo)體系，把可能發(fā)生的損失降低到最低程度。

（五）管理風(fēng)險

此項風(fēng)險為項目的次要風(fēng)險，本項目的業(yè)務(wù)經(jīng)營由客戶自行運營，其管理風(fēng)控掌控能力發(fā)生在合作方。其主要風(fēng)控措施應(yīng)對如下：

1、規(guī)范項目治理，制定完善的管理制度，制訂健全、多層的安全和監(jiān)督管理體系，確保項目安全、有效地運營。

2、加強對管理人員的營銷理念、管理制度、安全運營等方面的內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)，提高其整體素質(zhì)和經(jīng)營管理水平。同時，簽訂《安全防火責(zé)任狀》，公司定期檢查倉庫使用情況。

3、規(guī)范項目的經(jīng)營行為，從事的業(yè)務(wù)必需在工商注冊許可的范圍內(nèi)，并加強倉儲地基的安全管理。

五、項目評價

（一）項目結(jié)論

1、本項目符合城市配送規(guī)劃的要求和政策的支持，能切實緩解市區(qū)交通壓力，加快周轉(zhuǎn)貨物流通速度，降低物流成本，挖掘土地的潛在價值。

2、本項目開發(fā)“互聯(lián)網(wǎng)+電子商務(wù)+物流配送+”創(chuàng)新經(jīng)營模式，采用物流合約模式經(jīng)營，根據(jù)客戶需求定向開發(fā)，提供倉儲場所、配載場所及物流設(shè)備設(shè)施，將公司實際情況與現(xiàn)代物流配送有機結(jié)合，具有較好的財務(wù)盈利能力，提高土地的使用價值。

3、本項目從技術(shù)方案、環(huán)境保護、生產(chǎn)安全以及經(jīng)濟效益等方面進行分析，能帶來良好的經(jīng)濟效益和社會效益，完全是可行的。

（作者單位：湖南工業(yè)大學(xué)）

參考文獻：

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