調控風暴來臨，樓市會降溫嗎？

馬光遠

房地產政策經過一年多的輪回，熱點城市又回到限購限貸的老辦法上來了。

8月31日，廈門和武漢兩個今年房市炙手可熱的城市同一天出臺了限購限貸的政策：廈門市決定從9月5日起執(zhí)行住房限購政策，對擁有2套及以上住房的廈門戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非廈門戶籍居民家庭，以及對無法提供購房之日前2年內在廈門逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非廈門戶籍居民家庭，暫停向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。武漢市出臺限貸政策，對在武漢擁有1套住房再次申請房貸，以及在武漢擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款或還有1套住房貸款未結清的居民家庭，再次申請房貸最低首付比例提升到40%。

其實，早在廈門和武漢之前，合肥、蘇州以及南京都出臺了限貸等相應的降溫政策。一線城市的上海在今年3月25日出臺所謂史上最嚴的限購政策后，樓市的溫度仍然高燒不退，而近期一則上海要加碼限購限貸的“謠言”引發(fā)上海離婚潮，民政局前千人排隊，甚至一度讓婚姻登記部門“熔斷”，一手房的交易連續(xù)7天突破一千套。在房地產降溫的政策出臺之前，居民卻恐慌性的買房，這種對房地產政策調控的不信任令人深思。

眾所周知，今年房地產的主題是“去庫存”，但迄今為止，房地產市場的主旋律完全背離了這個主題：一方面是庫存高企的三四線城市沒有太大的起色，另一方面，是根本不存在庫存問題的一二線城市利用政策的刺激開啟了一輪令人瞠目結舌和的牛市行情。在政策的暖風下，上海、深圳等一線城市率先開漲，漲勢之大、之猛，引發(fā)了整個市場的恐慌。在上海和深圳采取調控措施之后，熱點迅速向蘇州、合肥、南京、廈門等城市蔓延，并形成了領漲房價的第二梯隊。被稱為“四小龍”的合肥等四個城市漲幅連續(xù)數月領跑70個大中城市排行榜。過去不起眼的合肥，連續(xù)4月占據70個大中城市房價漲幅的首位。除了這四個城市，鄭州、武漢、杭州、東莞、佛山、惠州等城市的房價漲幅也非常驚人，從數據看，這些城市的庫存告急。與此對應的是，真正需要去庫存的大量的三四線城市，房地產市場并沒有因為政策的回暖而出現(xiàn)明顯的好轉。

對中國房地產稍有研究的人都關注到，今年房地產市場的表現(xiàn)與2009年極為相似，都是在政策的刺激下，貨幣政策都實質寬松，推動房地產很快全面回暖。但是，與2009年不同的是，2009年中國的房地產市場不存在庫存問題，供需總體而言仍然是求大于供，絕大多數的城市住房嚴重不足。而且，從當時的房價收入比看，很多城市的房價經歷2008年年底的調整之后基本處在合理區(qū)間。但今天房地產的基本面和2009年完全不同，無論是供求關系，還是房價的絕對值都不可同日而語。事實上，中國房地產市場在供需總體平衡，甚至絕大多數的城市供應已經嚴重過剩的情況下，任何希望通過統(tǒng)一的政策幫助去庫存的措施只能是一廂情愿，面對全球最大的房地產市場，政策既難以抑制房價上漲，也難以幫助去庫存。何況在中國各個城市分化如此嚴重的情況下。

特別是，今年房地產市場的火爆，還有一個根本的原因，就是外圍市場不斷擴容的負利率政策，以及中國制造業(yè)的困難。眾所周知，今年民間投資的斷崖式下滑引發(fā)了各界的關注，在民間投資中，制造業(yè)投資的比重高達78%，在目前整個制造業(yè)比較困難的情況下，民間投資增速下滑至歷史低點2.1%，制造業(yè)投資自6月份以來進入負增長。民間投資可選擇的投資領域越來越少，從而出現(xiàn)了企業(yè)和居民紛紛殺入房地產避險的狀況。7月份的金融數據就是一個明證：人民幣貸款增加4636億元，但居民中長期貸款就增加了4773億元，企業(yè)貸款卻減少了26億元。居民新增中長期貸款也就是房貸，房貸超過了新增貸款的數量。

在中國房地產的基本面和規(guī)模今非昔比的情況下，通過限購為房地產市場降溫要么是應付輿論，要么是懶政。就當下的房地產市場而言，最根本的問題是解決一二線城市的供應問題，而非想當然的認為通過限購讓大量的人到三四線城市去買房去庫存。而保證供應的關鍵是保證土地供應，避免高杠桿拿地和一些地方政府搞饑餓營銷。今年土地市場之所以“地王”頻出，根本原因是土地供應少，上海前七個月土地供應只完成計劃的30%，北京已經連續(xù)3個月沒有供應一塊住宅用地，熱點城市都存在土地供應緊張的問題。今年之所以“地王”頻出，除了一些地方政府人為控制土地供應，搞饑餓營銷之外，拿地的房地產企業(yè)都是通過高杠桿的方式推高地價。以上海最貴的“地王”創(chuàng)造者融信中國為例，其2015年銷售收入不過295億元，但其今年土地購置總價卻超過了345億元，杠桿之高，令人咋舌。當前房地產最大的泡沫不是房價泡沫，而是土地市場泡沫。不在土地供應和土地市場去杠桿上下功夫，用最懶惰的限購等辦法為房地產市場降溫，遑論治本，連標都治不了。

中國房地產政策的思維真的該變變了，哪怕我們在長效機制的建設上可以拖延，但最起碼在有針對性的解決當下問題的措施上應該有點針對性和技術含量，體現(xiàn)治理水平。在面粉貴過面包、土地供應短缺、庫存告急的情況下，任何限貸限購措施都只會引發(fā)新的恐慌，上海排隊離婚就是對這種政策的直接回應。每一次限購政策不僅無法為市場降溫，反而成了助推房價再次上漲的利器，買房者和政策進行反向博弈，房地產政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。2010年以來限購的歷史和實際作用也證明了，通過行政的干預措施解決不了根本問題，只會為下一次的上漲積累更大的能量，何必拿出來再試一遍呢。