關于目前房價飛速上漲的思考

陳鏡伊

【摘 要】房價的漲跌自然有它的客觀規(guī)律，比如供需關系、人口的自然流動、通貨膨脹等，但住房又是一種特殊的社會商品，不能完全靠市場調(diào)節(jié)，尤其是在一個非常重視家庭的國度里，住房問題既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題，面對今年以來房價的飛速上漲，需要政府充分發(fā)揮自身的調(diào)控和導向職能，穩(wěn)定房價，真正地實現(xiàn)“住有所居”的目標。

【關鍵詞】住房；房價收入比；信貸資金；“地王”；實體經(jīng)濟

傳統(tǒng)上，中國老百姓是非常看重家庭的，而房子作為支撐家庭的基本需求，不能像蘿卜白菜一樣完全靠市場調(diào)節(jié)價格，因為這里面投資、投機的成分很大，所以必須要有政府適當?shù)恼吒深A。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2016年6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況”：新建商品住宅與上年同期相比，最高漲幅為47.4%；二手住宅價格變動情況與上年同期相比，最高漲幅為39.7%。這是官方的統(tǒng)計數(shù)字，實際上，有很多城市的房價上漲速度要遠遠高于這個數(shù)字。據(jù)我所知，今年以來，我所在的這個二線省會城市的房價漲速驚人，二環(huán)至三環(huán)之間的房價全面進入萬元房價階段，有的已經(jīng)到了2萬元左右。二環(huán)邊上的房子從年初的7000元/m2上漲到今年的15000元/m2元，短短半年時間，房價上漲了114%。

各種消費品的物價都在上漲，房價的上漲也毋庸置疑，但如此快的上漲速度是購房者難以承受之重。據(jù)統(tǒng)計，2015年我所在省的城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員年平均工資為50921元，與2014年的45114元相比，增加5807元，增長了12.9%。老百姓的工資增長速度遠遠低于房價的增長速度。照此計算，工薪階層的購房者每年不吃不喝積攢的工資只能購買二環(huán)以外3平米的房子，也就是說，一個中等收入者的工資全部用來購房，購買二環(huán)外一個80m2的住房需要23.5年的時間。難怪今年上半年聽到的最多的話題就是：唉，房價又漲了，更買不起房子了，然后就是住房需求者臉上的無望和無助。按照國際慣例，通常認為房價收入比在3-6倍之間比較合理，而我國的房價是個什么狀況呢？日前，國際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布的全球房價觀察報告（GlobalHousingWatchReport）指出，2016年上半年全球各大城市的房價收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五個在中國，雖然這只是個統(tǒng)計數(shù)字，但我國的房價之高由此可窺見一斑。

房價的漲跌自然有它的客觀規(guī)律，比如供需關系、人口的自然流動、通貨膨脹等，但住房又是一種特殊的社會商品，不能完全靠市場調(diào)節(jié)，在這一波的房價上漲過程中，除了客觀因素外，主要的推手是銀行貸款大量進入房企和城市化進程的加快，要遏制房價的快速上漲、實現(xiàn)老百姓的“安居樂業(yè)”一是要限制銀行貸款大量流入房企。二是要大力發(fā)展三、四線城市的實體經(jīng)濟，疏散人口流入方向。

為什么要限制銀行貸款大量流入房企？自從央行2014年11月份首次降息至今，經(jīng)過多次降準、降息，市場資金流動性充足。一方面，房企通過低利率的銀行貸款高價拿地，“地王”越來越多。據(jù)悉，僅今年上半年，全國就已經(jīng)出現(xiàn)了219宗“地王”，成為有史以來地王出現(xiàn)最密集的年份?！暗赝酢奔哟罅送恋爻杀?，直接導致房價越來越高；另一方面，銀行又以低利率放貸給個人做按揭貸款，于是產(chǎn)生了大量的房產(chǎn)投資者甚至是投機者。有銀行資金做保障，有錢人利用少量的自有資金和大量的信貸資金可以買多套房產(chǎn)，成交量的增加必然導致房價的上漲，而投資者就可以坐等財富增值，而大部分工薪族尤其是剛參加工作的年輕人連第一套房產(chǎn)的首付款都付不起，只能眼看著房價越來越高，手中那點可憐的買房錢越來越縮水。所以，限制銀行貸款大量流入房企，嚴控開發(fā)商利用信貸資金高價拿地，給首套房購買者提供大力的信貸資金支持，縮減首套房以外的信貸資金供給，有效降低土地成本，遏制房產(chǎn)投資和投機，從而有效穩(wěn)定房產(chǎn)價格。

大力發(fā)展三、四線城市的實體經(jīng)濟，減少本地人口向一、二線大中城市流動，減少大中城市的剛性購房需求，從而穩(wěn)定房價。近幾年，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，大量的農(nóng)村人口涌入大城市，購房的剛性需求增加是一、二線城市房價上漲的一個重要因素。人口之所以向大城市流動，是因為大城市的就業(yè)機會多，工資高，對常年在外的打工者或生意人來說，雖然家鄉(xiāng)城鎮(zhèn)的房價很低，但買了卻住不上，大城市的房價雖然高，但他們咬牙也要在大城市購房。這是因為家鄉(xiāng)的企業(yè)太少，就業(yè)機會太少，限制了個人的發(fā)展空間。解決這一問題的關鍵是，三、四線城市要基于本地的特點，充分利用國家政策傾斜、信貸支持、稅收優(yōu)惠發(fā)展具有本地特色的實體經(jīng)濟，為本地人口提供更多的就業(yè)機會和像大城市一樣的基礎設施和公共服務。如果在當?shù)赜泻芎玫陌l(fā)展機會，沒有人愿意背井離鄉(xiāng)擠到大城市去購高價房。一、二線城市的購房需求少了，房價自然會降下來。

我們目前的住房問題，早期的工業(yè)化國家也都遇到過，19世紀，德國的住房問題非常突出，《論德國的住房問題》就是恩格斯在這種背景下寫的。經(jīng)過一個多世紀的探究，德國的住房問題已經(jīng)得到了有效解決，在1985—2015年的30年中，德國個人收入增長了3倍，房價僅上漲了60%。任何問題的解決都不是一蹴而就的，我國房價問題的解決也需要一個相當長的過程。通過政策調(diào)控、供需平衡、信貸資金導向、稅收調(diào)控、發(fā)展實體經(jīng)濟等措施，我們的國家最終會實現(xiàn)“住有所居”的目標，真正的讓老百姓安居樂業(yè)。

參考文獻：

[1]徐遠.超低利率決定了房價估值會很高.

[2]譚浩俊.跳出“房價經(jīng)濟”束縛，讓開發(fā)商緊張起來.

[3]陳虎.史上最大房地產(chǎn)泡沫如何分解.