淺述如何做好閑置土地處置工作

陸　曉廣西合浦縣土地儲備管理中心　廣西合浦　536100

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淺述如何做好閑置土地處置工作

陸曉
廣西合浦縣土地儲備管理中心廣西合浦536100

【摘要】目前，我國的土地利用率與其他發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比仍然處于相對低下的狀態(tài)，其中特別重要的一個原因就是針對我國的閑置土地，并沒有提出有效的解決方案，因此本文將在此基礎(chǔ)上簡要分析和探討如何做好我國閑置土地處置工作。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；閑置土地；處置

在我國現(xiàn)階段的土地規(guī)劃和利用過程當(dāng)中仍然存在一些因種種因素而閑置的土地，隨著我國人口數(shù)量的日益增加，對土地的需求量越來越大，將這些閑置土地再利用能有效提高我國土地利用率，緩解我國土地資源緊缺的現(xiàn)狀，在現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段，閑置土地的有效處置和再利用無疑對經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起到相當(dāng)大的推動作用。

一、閑置土地的概述

所謂閑置土地，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。根據(jù)《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令 第53號）的規(guī)定，閑置土地還包括已經(jīng)動工開發(fā)建設(shè)，但已動工開發(fā)建設(shè)的土地面積未達(dá)到應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積的三分之一，或已投資額未達(dá)到總投資額的百分之二十五，或者未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，單方面中止開發(fā)建設(shè)超過一年的國有建設(shè)用地。

二、造成土地閑置的原因

（一）房地產(chǎn)市場因素。在很長一段時間內(nèi)，由于供給不足、渠道單一、需求旺盛，中國形成了一個巨大而不挑剔的住房市場，供給的數(shù)量和節(jié)奏幾乎掌握在開發(fā)商手里。由于土地的不可再生、不可復(fù)制的特性，其升值的空間往往是不可估量的。因此，開發(fā)商憑借囤地就能獲取高額利潤，土地隨著時間的推移而升值，使很多開發(fā)商看到了其中的商機(jī)，開發(fā)商紛紛通過囤地獲取土地增值收益。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也有不景氣的時候，當(dāng)有些開發(fā)商獲取地塊后房地產(chǎn)市場整體趨勢下滑，如果此時繼續(xù)投資就意味著虧損，因此開發(fā)商選擇暫停投資，以減少投資損失，這種情況同樣也可造成土地閑置。

（二）開發(fā)商資金鏈斷裂。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項資金要求巨大，技術(shù)要求復(fù)雜，涉及面很廣的產(chǎn)業(yè)。有部分開發(fā)商主觀上并沒有閑置土地的意向，但由于經(jīng)營狀況或資金上出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致正常開發(fā)中斷，土地最終閑置。上世紀(jì)90年代土地大開發(fā)熱潮時，不少房地產(chǎn)商在沒有仔細(xì)考察市場的情況下，蜂擁涌進(jìn)廣西北海，北海一夜之間樹起了很多高樓大廈，但由于供求懸殊過大，使得很多樓盤沒法賣出去，造成開發(fā)商資金鏈斷裂。因此已取得空地已沒有辦法繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，只能眼睜睜看著土地閑置。

（三）政府部門工作不到位。一是在土地規(guī)劃過程中，政府規(guī)劃部門并沒有對土地的周邊環(huán)境進(jìn)行深入透徹分析，因此導(dǎo)致在規(guī)劃過程中經(jīng)常出現(xiàn)土地不能完全開發(fā)和利用的情況，規(guī)劃時常變更或調(diào)整，使投資者非常被動。二是由于政府的原因，造成土地開發(fā)利用的條件不成熟，比如政府生地出讓，造成基礎(chǔ)設(shè)施不配套、產(chǎn)權(quán)關(guān)系沒清理干凈，甚至還有訴訟和信訪發(fā)生，也有可能是因為文物、歷史文化遺址等原因?qū)е峦恋夭荒荛_發(fā)建設(shè)。

三、如何做好閑置土地處置工作

（一）建立企業(yè)信用制度。在國外，當(dāng)一家企業(yè)有違反法律的行為時可能付出的代價就是失去信用而無法經(jīng)營下去，這對于經(jīng)濟(jì)上的處罰是不可同日而語的。所以，我們首先倡導(dǎo)的是應(yīng)當(dāng)建立企業(yè)信用制度，企業(yè)信用制度是一家企業(yè)賴以生存的法寶，當(dāng)企業(yè)有違反法律的行為哪怕是微不足道的違法行為，都將被列入黑名單。被列入黑名單的企業(yè)，將無法享受國家的優(yōu)惠政策，在以后的國有建設(shè)用地供地中，被列入黑名單的企業(yè)將嚴(yán)格受到供地限制，這足以影響企業(yè)以后的生存和發(fā)展，增加違法成本。

（二）加大對惡意囤地行為的處罰力度。我們必須要意識到，惡意囤地不等同于一般閑置土地行為。惡意囤地嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，嚴(yán)重侵害正當(dāng)投資者的權(quán)益，所以必須予以堅決打擊，對惡意囤存土地的行為，必須嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)規(guī)定的處罰上限來進(jìn)行處罰。

（三）建立預(yù)防和監(jiān)管機(jī)制。一是各地要建立預(yù)防機(jī)制，要掌握已供地的情況，不要等出現(xiàn)了閑置土地再去處罰。當(dāng)企業(yè)和個人獲取土地后一段時間內(nèi)沒有開發(fā)跡象的，要了解和過問，要分清業(yè)主閑置土地的原因，企業(yè)在經(jīng)營和管理上會存在方方面面的問題，哪個企業(yè)也不能完全避免出現(xiàn)類似情況，有些企業(yè)確實(shí)在經(jīng)營或資金上出了問題，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)給于引導(dǎo)和幫助，盡可能幫助其脫離困境。二是上級政府和國土資源管理部門要建立完善的土地利用監(jiān)督管理機(jī)制，成立專門的部門或者小組對閑置土地進(jìn)行監(jiān)督管理，對于已經(jīng)產(chǎn)生閑置土地的地方，需要及時下達(dá)或給出督促整改的命令，監(jiān)管閑置土地的處置工作的完成，必要時刻可以利用媒體和社會公眾進(jìn)行監(jiān)督和管理。

（四）政府管理部門要切實(shí)履行好職責(zé)。國家要求地方政府熟地出讓，但很多地方財政收入很大一部分來自土地出讓收入，土地賣不出去就意味著財政沒有收入，迫于壓力地方政府在未具備出讓條件下就將土地公開出讓，造成房地產(chǎn)建設(shè)周期加長，有些甚至幾年都無法解決問題，加劇閑置土地行為的產(chǎn)生。因此政府管理部門要切實(shí)履行好職責(zé)，地方政府對擬出讓的土地要做到權(quán)屬清晰無爭議，拆遷工作要完成，同時進(jìn)行必要的前期平整土地工作，做好道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工作。這樣提供給市場的都是產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善、土地平整的熟地。開發(fā)商拿到土地后馬上就可以進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，不需要再進(jìn)行前期的土地平整等工作，從而縮短房地產(chǎn)建設(shè)周期，有效防止閑置、囤積土地等行為發(fā)生。

結(jié)論

總而言之，面對我國日益激增的人口和對土地資源需求的大量增加，做好閑置土地處置工作的重要性顯而易見。依法合理處置好閑置土地，才能最大限度地緩解我國土地資源緊缺，土地資源利用率不高的問題，才能為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化建設(shè)提供重要的保障和土地資源支持。

參考文獻(xiàn)

［1］記者 趙丹.我市加快推進(jìn)閑置土地處置工作［N］.南昌日報，2015-10-14001.

作者簡介

陸曉，出生年月：1977.1；性別：男，籍貫：廣西浦北縣人，學(xué)歷：本科，畢業(yè)于廣西師范大學(xué)；現(xiàn)有職稱：中級工程師；研究方向：土地規(guī)劃利用、儲備土地收儲、儲備土地融資、土地征收拆遷、閑置土地管理。