利率對西安房地產(chǎn)市場的影響

康衛(wèi)東

【摘要】利率是中央銀行調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的重要工具，經(jīng)常被用來調(diào)控房地產(chǎn)市場。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，提高利率是遏制房價上漲的有效措施。本文采用新建住宅價格指數(shù)和貸款基準(zhǔn)利率，通過VAR模型理論，分別進(jìn)行ADF單位根檢驗、建立VAR模型、AR根檢驗、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解分析，分析了基準(zhǔn)貸款利率對西安市房地產(chǎn)市場的影響效率。

【關(guān)鍵詞】利率 ?房地產(chǎn) ?VAR

一、引言

利率作為貨幣政策重要的中介目標(biāo)，對宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控具有十分重大的意義。當(dāng)前，世界各國頻繁運(yùn)用利率杠桿實(shí)施宏觀調(diào)控，利率政策已成為各國中央銀行調(diào)控貨幣供求，進(jìn)而調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主要手段，利率政策在中央銀行貨幣政策中的地位越來越重要。

凱恩斯認(rèn)為儲蓄和投資是兩個相互依賴的變量，而不是兩個獨(dú)立的變量。在他的理論中，貨幣供應(yīng)由中央銀行控制，是沒有利率彈性的外生變量。此時貨幣需求就取決于人們心中的“流動性偏好”。而后產(chǎn)生的可貸資金利率理論是新古典學(xué)派的利率理論，是為修正凱恩斯的“流動性偏好”利率理論而提出的。

房地產(chǎn)市場是一國經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。易憲容（2007）在《房地產(chǎn)與金融市場》一書中指出，雖然完全依賴房地產(chǎn)市場會帶來巨大的風(fēng)險，但勿需質(zhì)疑的是，目前房地產(chǎn)市場是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。Adam（2008）通過對英國房地產(chǎn)價格進(jìn)行研究，通過VAR模型對短期和中期約束的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行設(shè)定檢驗，證明房地產(chǎn)價格變化影響利率變動。馬俊（2013）在理論分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步運(yùn)用結(jié)構(gòu)自相量（SVAR）模型得出結(jié)論：銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間不具有長期穩(wěn)定的關(guān)系，短期信貸對房價的影響占主導(dǎo)地位，反過來不成立。

我國改革開放之后，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，特別是2008年我國政府投入4萬億救世后，房價一路飆升。然而，這也給我國經(jīng)濟(jì)帶來了風(fēng)險，房地產(chǎn)市場的盲目擴(kuò)張，造成了局部市場上供大于求的現(xiàn)象，一些地方相繼出現(xiàn)鬼城，地方負(fù)債累累，房地產(chǎn)泡沫化嚴(yán)重。因此，如何有效地運(yùn)用利率手段來管理房地產(chǎn)市場，使之健康、平穩(wěn)地發(fā)展，就成了當(dāng)務(wù)之急。本文將側(cè)重于分析西安房地產(chǎn)市場對于利率的反應(yīng)敏感度。

二、變量介紹及相關(guān)數(shù)據(jù)

一年期貸款基準(zhǔn)利率（r），來源于中國人民銀行官網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)，因為我們需要研究利率的變動對于房價的影響，所以在一年內(nèi)存在數(shù)次利率調(diào)整時，我們采取當(dāng)年早期的利率水平，而房價等數(shù)據(jù)往往都在年末產(chǎn)生，這樣選擇數(shù)據(jù)會更合理。

西安市新建住宅銷售價格指數(shù)（NHI）。新建住宅銷售價格指數(shù)是綜合反映住宅商品價格水平總體變化趨勢和變化幅度的相對數(shù)。西安市新建住宅銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源于《西安統(tǒng)計年鑒》。

三、實(shí)證分析

（一）ADF單位根檢驗

對新建住宅銷售價格指數(shù)（NHI）做ADF檢驗，在5%的顯著性水平下，t統(tǒng)計值-3.69533小于臨界值-3.081002，即，在5%的顯著水平下，NHI為平穩(wěn)時間序列。同理，對基準(zhǔn)利率（r）做ADF檢驗，在5%的顯著性水平下，t統(tǒng)計值-3.824003小于臨界值-3.081002，即，在5%的顯著水平下，r也為平穩(wěn)時間序列。

（二）VAR模型的建立

在ADF檢驗結(jié)果的基礎(chǔ)上通過Eviews9.0建立VAR模型，剔除掉不顯著系數(shù)的變量，得到如下VAR模型：

NHI=0.197222NHIt-1+0.187592NHIt-2-3.308074rt-1+2.192986rt-2 +70.27289+εt

r=0.013457NHIt-1+0.029411NHIt-2+0.251093rt-1-0.171742rt-2 +0.946723+μt

t=1，2，…，T （1）

式（1）為VAR聯(lián)立方程組，T為樣本統(tǒng)計量。

（三）廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)

AR根檢驗表明建立的VAR模型是穩(wěn)定的。本文選擇建立廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)，這是因為脈沖響應(yīng)函數(shù)通常采用的Cholesky分解的會被變量次序影響其結(jié)果。

廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)結(jié)果顯示，當(dāng)對NHI殘差一個標(biāo)準(zhǔn)沖擊，其自身的響應(yīng)值在第1期將達(dá)到最大值3.543847，隨后一路下降，在第2期達(dá)到最小值-0.195685，接著逐漸上升，最后趨于0;當(dāng)給r殘差一個標(biāo)準(zhǔn)沖擊，NHI的響應(yīng)值在第1期達(dá)到最大值1.398296，隨后經(jīng)過波動趨于0。當(dāng)對NHI殘差一個標(biāo)準(zhǔn)沖擊，r的響應(yīng)值在第1期達(dá)到最大值0.270432，隨后逐漸趨于0;當(dāng)對r殘差一個標(biāo)準(zhǔn)沖擊，r的響應(yīng)值在第1期達(dá)到最大值0.685384，隨后經(jīng)過波動，趨于0。

（四）方差分解

方差分解結(jié)果顯示，NHI對自身的貢獻(xiàn)率在前期經(jīng)過劇烈下降，平穩(wěn)時的值為74%，r變動對NHI的貢獻(xiàn)率在前期經(jīng)過快速上升，長期趨于26%;而NHI和r對r的貢獻(xiàn)率均在觀察期內(nèi)保持穩(wěn)定，NHI對r的貢獻(xiàn)率約為17.5，r對其自身的貢獻(xiàn)率約為82.5%。

四、結(jié)論及分析

我們通過VAR模型分析得到：西安市新建住宅銷售價格對貸款基準(zhǔn)利率沖擊的反應(yīng)程度，在短期內(nèi)比較敏感;利率變動對西安市新建住宅銷售價格變動的貢獻(xiàn)率水平偏低，僅為26%。

究其原因，我認(rèn)為有三個：

第一，貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制阻塞，利率無法真正有效快速地作用于西安市房地產(chǎn)市場，存在時滯性。我國雖然加快了利率市場化進(jìn)程，但目前的利率市場相較于金融市場發(fā)達(dá)國家來講，依然效率低下，嚴(yán)重影響了中央銀行通過利率來調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果。

第二，西安作為西北重鎮(zhèn)，房地產(chǎn)市場剛需旺盛，弱化了利率對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。

第三，我們選取的數(shù)據(jù)分別來自中國人民銀行和西安統(tǒng)計局，由于某些區(qū)域統(tǒng)計方法可能存在差異，所獲得的信息也各有不同，使得用于實(shí)證研究的數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，這對本文的結(jié)論也產(chǎn)生了一定程度的影響。

參考文獻(xiàn)

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