事件回放：看不到希望的戶口糾紛

王先生為了自己的孩子能上個好小學(xué)，他想買個學(xué)區(qū)房。一番調(diào)研后，他看中了位于徐匯區(qū)的一套房子。

通過中介的介紹，王先生與房東李先生見了面，雙方洽談很順利。問及戶口時，李先生表示一家的戶口都在里面，一旦置換新房后，馬上會把戶口遷走，并表示戶口遷出問題可以在合同中約定房款的20%作為違約金。王先生打消顧慮，簽訂了房屋買賣合同。

房屋買賣合同簽收后2個月，王先生全額支付了購房款，并和李先生完成了過戶。但之后三個月過去了，李先生遷戶口的事卻沒有動靜。王先生要求他立刻將戶口遷出，可李先生解釋說，自己買房時，遇到了賣家違約，一時買不了房，沒法遷戶口了。這實(shí)在讓王先生哭笑不得。于是，他將李先生告上法院，要求法院判決李先生將戶口遷出房屋，并按照房款的20%支付違約金。

各方意見：

王先生：雙方是有合同的，李先生應(yīng)該按照合同的約定及時遷出戶口，至于遷到什么地方，是李先生該想辦法解決的事。

李先生：現(xiàn)在遷不走很無奈。除非法院提供遷戶口的地方，否則即使判了我也沒法遷。

律師意見：

在買賣二手房中，經(jīng)常會遇到戶口糾紛。在這里，我覺得有必要為大家對這類糾紛的性質(zhì)和預(yù)防措施作一個分析和介紹，從而讓大家選擇最佳預(yù)案。

問題一：

房屋賣家拒絕遷出戶口有哪些潛在危害？

學(xué)區(qū)房的學(xué)籍問題：現(xiàn)在不少地區(qū)都對學(xué)區(qū)房能獲得的學(xué)籍名額有限制，如果買到的學(xué)區(qū)房學(xué)籍名額已被占用，那就竹籃打水一場空了。

拆遷補(bǔ)償：目前雖然說產(chǎn)權(quán)房涉及的動拆遷補(bǔ)償是以補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)人為原則，但在商業(yè)拆遷的實(shí)際操作當(dāng)中，往往要結(jié)合戶籍和實(shí)際居住情況作為補(bǔ)償依據(jù)，所以房子里面有多余的戶口，有可能影響產(chǎn)權(quán)人拆遷利益的完整性。

影響轉(zhuǎn)售價值：如果你的房子中有不受控制的戶口問題，那么過幾年你再想出售房子，考慮到潛在買家對戶口問題的憂慮，就要低價售賣了。

問題二：

房屋過戶后，買家是否可以向法院起訴賣家要求遷出戶口？

現(xiàn)行的《中華人民共和國戶口登記條例》規(guī)定：“戶口登記工作，由各級公安機(jī)關(guān)主管。公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機(jī)關(guān)申報遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口。按照該規(guī)定，包括戶口的申報及遷出在內(nèi)的各項戶籍管理工作均由公安機(jī)關(guān)主管，屬于公安機(jī)關(guān)行政管理職責(zé)范圍，上述工作不屬于人民法院主管的范圍。

此外，因?yàn)閼艨诘倪w出需要戶主的同意及配合，且需要戶主提交相應(yīng)的審批文件及新的落戶地址，在上述條件并不必備且原戶主不配合的情況下，公安機(jī)關(guān)無法強(qiáng)制性地要求原戶主將戶口予以遷出。

可見，無論是公安機(jī)關(guān)，還是法院，都無法要求任何人將戶口從現(xiàn)有房產(chǎn)中遷出。

問題三：

有否避免類似糾紛出現(xiàn)的措施？

目前現(xiàn)行的二手房買賣合同（建委版）中明確約定了原戶主遷出戶口的義務(wù)及逾期辦理需承擔(dān)違約責(zé)任的條款。如房屋買賣雙方當(dāng)事人在該條款中約定了原戶主遷出戶口的期限及對應(yīng)的違約責(zé)任，則該約定合法有效，能得到法院的支持。

對于房屋買家而言，如原賣家拒絕履行遷出戶口的義務(wù)，則可以向法院提起訴訟，要求對方支付逾期遷出戶口的違約金。

特別要注意的是，現(xiàn)在法院普遍有將雙方約定的過高違約金調(diào)低的趨勢，所以就戶口問題約定過高的違約金恐怕未必會得到法院的支持，所以很多賣房的往往在約定高額違約金方面答應(yīng)地很爽快，訴訟時又要求法院調(diào)整違約金，降低自己的違約成本。所以本律師建議，可以約定部分余款在賣家過戶并遷移了戶口后再支付。如果對方拒遷戶口，就不用支付了，同時賣家還需要支付一定金額（5%左右）的違約金，這樣相對來說，等于用余款充當(dāng)了違約金的功能，更有保障。

本案中，最終法院判決李先生向王先生支付了房款的5%作為違約金，但對于王先生要求李先生遷移戶口的請求，明確說明不屬于法院管轄范圍而予以了駁回。