公證視野下的期房轉(zhuǎn)讓合法性之爭(zhēng)

摘 要 期房轉(zhuǎn)讓在民間是一種普遍性的操作方式，審判實(shí)務(wù)中，經(jīng)常出現(xiàn)結(jié)果迥異的判決結(jié)果。在物權(quán)法出臺(tái)之前，法律對(duì)此基本是持否定態(tài)度。隨著物權(quán)法的出臺(tái)，物債兩分原理得以確認(rèn)，但對(duì)于期房轉(zhuǎn)讓行為的效力認(rèn)識(shí)仍舊存在一定的爭(zhēng)議。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域嵌入極深的公證行業(yè)，期房轉(zhuǎn)讓是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。本文試圖以公證視角，對(duì)期房轉(zhuǎn)讓的合法性爭(zhēng)端進(jìn)行比較評(píng)析，并從公證價(jià)值出發(fā)，為此問(wèn)題的解決提出一條可行的實(shí)施路徑。

關(guān)鍵詞 期房轉(zhuǎn)讓 物權(quán) 債權(quán)

作者簡(jiǎn)介：熊靜，云南省昆明市國(guó)信公證處。

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.11.433

隨著福利分房政策的取消，我國(guó)住房體制改革逐步走上商品化、貨幣化、社會(huì)化之路，社會(huì)民眾也逐步接受了以期房購(gòu)買的方式來(lái)解決住房問(wèn)題。然而由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，社會(huì)資源配置的不合理，幾年間出現(xiàn)了這樣的情形，各個(gè)地方通過(guò)單位集資建房的方式，變相給予職工福利，以低于市場(chǎng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)將住房通過(guò)預(yù)售的方式出售給單位職工。前幾年，國(guó)家叫停了集資建房，但集體購(gòu)房，團(tuán)體購(gòu)房等不同名義的購(gòu)房方式又如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。在這些購(gòu)買方式中，購(gòu)房人的購(gòu)房單價(jià)都是低于市場(chǎng)價(jià)，購(gòu)房人為了將利益變現(xiàn)，將尚未登記所有權(quán)證的期房向外轉(zhuǎn)讓，于是期房轉(zhuǎn)讓隨之紛紛涌現(xiàn)，大有方興未艾之勢(shì)。在這樣的背景下，承受風(fēng)險(xiǎn)的受讓人希望公證為其剔除風(fēng)險(xiǎn)，本著這樣的信賴，這些受讓人大都寧愿支付公證費(fèi)也要將期房轉(zhuǎn)讓協(xié)議進(jìn)行公證。

公證行業(yè)內(nèi)部對(duì)此類新型業(yè)務(wù)是否應(yīng)當(dāng)受理，爭(zhēng)論得十分激烈，本文的撰寫旨在以一孔之見(jiàn)，簡(jiǎn)要分析一下?tīng)?zhēng)議的兩個(gè)焦點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上，談一談公證對(duì)此類新型爭(zhēng)議性業(yè)務(wù)的如何應(yīng)對(duì)。

一、 轉(zhuǎn)讓標(biāo)的之爭(zhēng)——物權(quán)還是債權(quán)

期房轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的法律性質(zhì)，在理論及實(shí)踐界并無(wú)通說(shuō)，比較有代表性的觀點(diǎn)分為兩派。一是物權(quán)說(shuō)。持此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，期房轉(zhuǎn)讓屬于物權(quán)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人對(duì)尚未登記產(chǎn)權(quán)的目標(biāo)房屋享有一種期待權(quán)，這種期待權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)。二是債權(quán)說(shuō)或權(quán)利義務(wù)說(shuō)。該學(xué)說(shuō)認(rèn)為，期房由于未進(jìn)行所有權(quán)登記，并不具備物權(quán)效力，此時(shí)對(duì)期房的轉(zhuǎn)讓，僅是對(duì)期房債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓。在實(shí)踐中一些審判機(jī)關(guān)對(duì)類似案例的判決書(shū)中也將轉(zhuǎn)讓標(biāo)的界定為購(gòu)買權(quán)，如，2008年昆明市盤龍區(qū)人民法院對(duì)何**訴何**、張**房產(chǎn)所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案中，其判決書(shū)就明確界定為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為房屋購(gòu)買權(quán)，這種認(rèn)定也是對(duì)債權(quán)說(shuō)的實(shí)踐支持。

在期房轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為何物的問(wèn)題上，學(xué)界始終熱衷于對(duì)這兩種觀點(diǎn)進(jìn)行激烈的辯駁，然而在實(shí)踐中不會(huì)有當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確寫清楚標(biāo)的的性質(zhì)，他們對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的書(shū)寫一般都很模糊。事實(shí)上可以從不同階段來(lái)看待兩種標(biāo)的：在轉(zhuǎn)讓方僅僅獲得認(rèn)購(gòu)資格，尚未和開(kāi)發(fā)商簽訂正式的房屋購(gòu)買合同的情形下，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的應(yīng)為“購(gòu)買權(quán)”，實(shí)踐中將團(tuán)購(gòu)房的購(gòu)買權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓就屬于此例，在筆者接觸的幾個(gè)案例中也是如此，轉(zhuǎn)讓方大都僅僅具備認(rèn)購(gòu)資質(zhì)，所購(gòu)房產(chǎn)位置尚未確認(rèn)，甚至房產(chǎn)尚未開(kāi)始建造，此種情形下轉(zhuǎn)讓的僅是購(gòu)買權(quán)。而一旦所購(gòu)房產(chǎn)的位置得以確認(rèn)，同時(shí)房產(chǎn)也已開(kāi)始建造，轉(zhuǎn)讓雙方之間的協(xié)議往往會(huì)將標(biāo)的描述為具體的房產(chǎn)。

筆者認(rèn)為，標(biāo)的的不同，并不會(huì)必然影響到雙方之間交易合同的合法性與否。對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的分析，只不過(guò)能夠讓我們更加清晰的看到期房轉(zhuǎn)讓的不同形式，能夠多角度的來(lái)看待期房轉(zhuǎn)讓的合法性問(wèn)題。對(duì)期房轉(zhuǎn)讓持否定觀點(diǎn)的人認(rèn)為，依照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)理念，沒(méi)有經(jīng)過(guò)所有權(quán)登記則房屋所有權(quán)未經(jīng)確認(rèn)，對(duì)尚無(wú)所有權(quán)的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，應(yīng)屬于無(wú)權(quán)處分。從這個(gè)角度看，標(biāo)的為物權(quán)也好，為購(gòu)買權(quán)（債權(quán)）也罷，對(duì)于交易雙方來(lái)說(shuō)，都是為了完成目標(biāo)房產(chǎn)的交易，轉(zhuǎn)讓方要獲得轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，受讓方要最終獲得目標(biāo)房產(chǎn)的所有權(quán)，無(wú)論如何都是繞不開(kāi)這個(gè)否定觀點(diǎn)的。

二、合法性之爭(zhēng)——肯定還是否定

在筆者對(duì)期房轉(zhuǎn)讓合法性問(wèn)題進(jìn)行檢索之后發(fā)現(xiàn)，業(yè)界對(duì)此問(wèn)題基本分為對(duì)立的兩派，而兩派之間的法律依據(jù)及觀點(diǎn)理由均能自圓其說(shuō)。下面將兩派的主要觀點(diǎn)理由一一列舉：

（一）否定派的理由

1.我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條中第（六）項(xiàng)明確規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”而《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效。期房轉(zhuǎn)讓因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條（六）項(xiàng)的強(qiáng)制性規(guī)定，故會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。

2.《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！睕](méi)有經(jīng)過(guò)所有權(quán)登記則房屋所有權(quán)未經(jīng)確認(rèn)，對(duì)尚無(wú)所有權(quán)的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，應(yīng)屬于無(wú)權(quán)處分。

3.期房交易不同于期貨交易，在進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓時(shí)，很多時(shí)候期房尚未建好，作為“物”的期“房”尚未實(shí)際存在，對(duì)標(biāo)的物都未存在的東西進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，是很難認(rèn)定其合法性的。

4.期房轉(zhuǎn)讓大多出現(xiàn)于單位團(tuán)購(gòu)房之中，而開(kāi)發(fā)商在將團(tuán)購(gòu)房出售于購(gòu)買人之時(shí)，大都沒(méi)有辦理預(yù)售審批手續(xù)，開(kāi)發(fā)商往往要求購(gòu)買方簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議之后，就先行向購(gòu)買方收取名目為“購(gòu)買誠(chéng)意金”的一部分購(gòu)房款，在這種情形下，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買人之間的預(yù)售關(guān)系由于未經(jīng)審批應(yīng)屬違法，而購(gòu)買人再行轉(zhuǎn)讓期房，其實(shí)是一個(gè)違法關(guān)系的延續(xù)，由于根源違法當(dāng)然導(dǎo)致期房轉(zhuǎn)讓也違法。

5.2005年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于做好穩(wěn)住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》第七條明確規(guī)定：“根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)?！贝藯l規(guī)定雖為行政機(jī)關(guān)的規(guī)范性文件，但這是國(guó)家在面對(duì)不斷上漲的高房?jī)r(jià)面前所顯示出的打壓房?jī)r(jià)的決心，如果允許期房轉(zhuǎn)讓合法，則無(wú)疑和國(guó)家政策背道而馳。

（二）肯定派的理由

1.《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”期房轉(zhuǎn)讓的協(xié)議完全符合該條的規(guī)定，并不因物權(quán)有無(wú)登記從而影響其合同效力。

2.《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，是法律對(duì)出賣人的強(qiáng)制性要求，這項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定是管理性的，而不是效力性的，不應(yīng)作為認(rèn)定合同的論據(jù)。同時(shí)，該條強(qiáng)調(diào)的是“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓期房的合同無(wú)效。

3.《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的末竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！倍鴩?guó)務(wù)院一直未制定具體規(guī)定。這表明預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓不被禁止。同時(shí)，國(guó)務(wù)院2005年出臺(tái)的《通知》不屬于行政法規(guī)范疇，只是一種政策性的規(guī)定，不具有普遍的約束力。

4.在期房轉(zhuǎn)讓關(guān)系中，轉(zhuǎn)讓人一般都是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)者，而購(gòu)買人往往是為了解決居住條件的真正購(gòu)房人，如若認(rèn)定期房轉(zhuǎn)讓無(wú)效，則無(wú)疑會(huì)為轉(zhuǎn)讓人違約大開(kāi)方便之門，在房?jī)r(jià)不斷上漲的前幾年，期房轉(zhuǎn)讓人利用合同無(wú)效的理由頻頻毀約的情形不斷發(fā)生，受讓人在獲得轉(zhuǎn)讓金返還之后，其利益不能得到很好的保護(hù)，這樣賣房人實(shí)際已經(jīng)違約，而以合同無(wú)效為借口要求解除合同，從而為自己帶來(lái)更大利潤(rùn)，恰恰是因不當(dāng)行為而獲利，這是對(duì)民法公平理念的極大褻瀆。

筆者關(guān)注期房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題已有幾年時(shí)間，通過(guò)這幾年間的親身感受，筆者認(rèn)為，要在期房轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題上做出合法性與否的唯一抉擇是極其困難的事情，否定派和肯定派的觀點(diǎn)都有值得稱道的地方。期房轉(zhuǎn)讓合法、違法之爭(zhēng)的最終根源在于，我國(guó)法律對(duì)此問(wèn)題一直采取回避的態(tài)度，而作為最終認(rèn)定合法性與否的審判者又經(jīng)常做出不一致的判決結(jié)果，在這樣的背景下，與其對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行刨根問(wèn)底的爭(zhēng)論，毋寧跳出爭(zhēng)論的漩渦，認(rèn)真思考一下作為公證機(jī)構(gòu)對(duì)此應(yīng)如何面對(duì)。

三、 公證的抉擇——進(jìn)還是退

事實(shí)上，公證界長(zhǎng)期以來(lái)存在著一種浮躁的風(fēng)氣，《物權(quán)法》出臺(tái)之后，一些公證員言必稱物權(quán)，在部分公證事項(xiàng)上，以物權(quán)和債權(quán)是兩種截然不同的法律關(guān)系為由簡(jiǎn)單機(jī)械的進(jìn)行認(rèn)定處理。期房轉(zhuǎn)讓在公證機(jī)構(gòu)幾年的輾轉(zhuǎn)沉浮也是這樣，當(dāng)左右搖擺的審判機(jī)關(guān)在某段時(shí)間認(rèn)定期房轉(zhuǎn)讓有效時(shí)，各種類型的定金協(xié)議、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議就一窩蜂似的開(kāi)展得如火如荼，反之，當(dāng)審判機(jī)關(guān)傾向于無(wú)效時(shí)，所有有關(guān)期房轉(zhuǎn)讓的公證立刻銷聲匿跡。這種現(xiàn)象一方面透視出公證機(jī)構(gòu)急功近利的不良心態(tài)，另一方面也反映出公證機(jī)構(gòu)在對(duì)待爭(zhēng)議性問(wèn)題上人云亦云，缺乏自身的獨(dú)立判斷。

必須承認(rèn)的是，公證機(jī)構(gòu)作為中立、獨(dú)立的證明機(jī)構(gòu)，在業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中，一定會(huì)受到行政機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)思維潛移默化的影響，而公證機(jī)構(gòu)弱勢(shì)的地位，又不得不深受這種影響的控制，然而我們更應(yīng)承認(rèn)，既然法律賦予了公證機(jī)構(gòu)對(duì)被證對(duì)象真實(shí)性、合法性予以證明的職責(zé)，公證機(jī)構(gòu)就應(yīng)具備勇于表達(dá)并堅(jiān)持自身觀點(diǎn)的氣質(zhì)，當(dāng)然這種氣質(zhì)是建立在自身對(duì)法律思維、業(yè)務(wù)素養(yǎng)充分完善的基礎(chǔ)之上。

在筆者進(jìn)入公證行業(yè)后不久就發(fā)現(xiàn)，同為法律工作者的公證員和律師，在看待同一問(wèn)題的角度是大相徑庭，律師需要堅(jiān)決維護(hù)一方當(dāng)事人的利益，他們可以從一個(gè)極小的點(diǎn)出發(fā)，無(wú)限放大對(duì)自己有利的理由，而對(duì)自己不利的理由則極力弱化，或者模糊化，他們?cè)诿鎸?duì)案件的時(shí)候采用的是排除法，只需要找到對(duì)方的一個(gè)否定的點(diǎn)即可。而公證員站的角度是中立者，公證的終極目的是追求被證明對(duì)象的真實(shí)性、合法性，他們需要對(duì)面臨的公證申請(qǐng)采用窮盡法，窮盡所有可能違法、不真實(shí)的情形，并將其一一剔除，才能最終做出一個(gè)全面、綜合的判斷。這樣的角度下，對(duì)一些極富爭(zhēng)議的問(wèn)題要求公證做出合法的判斷這是非常困難的，對(duì)于期房轉(zhuǎn)讓即如是。然而隨著社會(huì)的向前發(fā)展，在公證被推入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之后，各種帶有爭(zhēng)議性的新型公證類型撲面而來(lái)，公證機(jī)構(gòu)在面對(duì)這些社會(huì)需求時(shí)，如若墨守陳規(guī)，缺乏開(kāi)拓氣質(zhì)和探索精神，那么這樣的公證機(jī)構(gòu)往往會(huì)被市場(chǎng)所淘汰，在面對(duì)爭(zhēng)議性業(yè)務(wù)的時(shí)候，一并采用拒絕的態(tài)度，那么公證的業(yè)務(wù)范圍將越走越窄。

可能有些人會(huì)認(rèn)為這些爭(zhēng)議性業(yè)務(wù)是屬于公證的邊緣業(yè)務(wù)，公證應(yīng)極力維系不動(dòng)產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)，而不應(yīng)在邊緣業(yè)務(wù)上過(guò)多浪費(fèi)精力。然而需要注意的是，物權(quán)法已經(jīng)摒棄了公證，公證在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)也在不停受到社會(huì)民眾的質(zhì)疑（2007年發(fā)生于昆明的房屋強(qiáng)制公證風(fēng)波可見(jiàn)一斑），公證的核心傳統(tǒng)業(yè)務(wù)還能維持多久，作為從業(yè)人員的我們自己心里也沒(méi)有底。姑且不去爭(zhēng)論對(duì)于核心業(yè)務(wù)和邊緣業(yè)務(wù)應(yīng)該揚(yáng)誰(shuí)棄誰(shuí)的問(wèn)題，作為肩負(fù)社會(huì)責(zé)任感的公證機(jī)構(gòu)，在面對(duì)所有社會(huì)需求之時(shí)，完全應(yīng)該多一點(diǎn)創(chuàng)新，少一點(diǎn)保守，多一些勇氣，少一些怯弱。

回到期房轉(zhuǎn)讓合法性之爭(zhēng)上，可能期房轉(zhuǎn)讓會(huì)被認(rèn)定無(wú)效，也可能會(huì)被認(rèn)定有效，既然誰(shuí)是誰(shuí)非難以判斷，那么公證機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，在充分論證的基礎(chǔ)之上，接受這樣的挑戰(zhàn)。這樣的做法不是左傾冒險(xiǎn)主義，而是中國(guó)公證對(duì)未來(lái)發(fā)展的大膽抉擇，公證的成長(zhǎng)道路上會(huì)有這樣那樣的陣痛，但是多一些這樣的陣痛未必會(huì)是壞事！