黃維華 ，張立強(qiáng) ，黃 星 ，李 毅

（1.中南大學(xué) 商學(xué)院， 湖南 長沙 410083；2.長沙市國土資源局，湖南 長沙 410007；3.資興市政府，湖南 郴州 423400；4.湖南農(nóng)業(yè)大學(xué) 繼續(xù)教育學(xué)院，湖南 長沙 410128）

基于產(chǎn)權(quán)價值的農(nóng)林地評估模型構(gòu)建與實(shí)證研究

黃維華1，張立強(qiáng)2，黃 星3，李 毅4

（1.中南大學(xué) 商學(xué)院， 湖南 長沙 410083；2.長沙市國土資源局，湖南 長沙 410007；3.資興市政府，湖南 郴州 423400；4.湖南農(nóng)業(yè)大學(xué) 繼續(xù)教育學(xué)院，湖南 長沙 410128）

為尋找科學(xué)合理的土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保障征地農(nóng)民正當(dāng)合法權(quán)益?；诋a(chǎn)權(quán)價值理論，利用還原收益法，在評價農(nóng)林地價值時系統(tǒng)考慮生產(chǎn)收益、生存保障、農(nóng)林發(fā)展、糧食安全以及生態(tài)安全等5種權(quán)益的價值，建立了一套完整的農(nóng)林地價值評估體系。以湖南省N縣為例，測算出生產(chǎn)收益、生存保障、農(nóng)林地發(fā)展、糧食安全和生態(tài)安全等5種權(quán)益的價值分別為8 849.68、2 128.87、186 150.32、39 500、6 297.73元/hm2，農(nóng)林地純收入為242 926.60元/hm2，農(nóng)林地價值為4 422 214.11元/hm2，遠(yuǎn)高于N縣被征收土地的補(bǔ)償金。

產(chǎn)權(quán)價值；農(nóng)林地；評估模型；實(shí)證分析

土地資源是人類生存發(fā)展最基本又最可寶貴的自然資源。近年來，隨著新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，農(nóng)林地被征占的現(xiàn)象非常普遍，由此而引發(fā)的社會矛盾也成為影響社會安全穩(wěn)定的重要因素，因此建立科學(xué)合理的農(nóng)林地價值評價體系顯得尤其重要。這不但能有效矯正征地過程中農(nóng)林地價格的扭曲，還可讓國土監(jiān)管部門借助價格手段將農(nóng)林地非農(nóng)化控制在一定范圍，最大程度的保障農(nóng)民土地權(quán)益和維系土地利用的可持續(xù)發(fā)展。

雖然土地評估是一項(xiàng)關(guān)系面大、政策性很強(qiáng)并且維系農(nóng)民權(quán)益的具體工作。但國內(nèi)外學(xué)者為了不斷改進(jìn)評估體系與方法，增強(qiáng)評估科學(xué)性和可應(yīng)用性，特別是針對農(nóng)林地的征收地價評估展開了大量研究與實(shí)踐。如：國外土地價值評估主要從市場與非市場價值等方面展開，Kocur-Bera（2016）、Tsoodle等（2006）和Ustaoglu等（2016）利用成本分析法、特征價值法、意愿調(diào)查評估法和凈現(xiàn)值法評價農(nóng)地市場與非市場價值[1-3]；國內(nèi)主要采用定性和定量方法展開研究，以陳志剛等（2008）、徐濟(jì)益等（2014）為代表的學(xué)者提出了農(nóng)林地產(chǎn)權(quán)價值評估模型，將農(nóng)地的生產(chǎn)收益、生存保障、發(fā)展權(quán)益、糧食安全和生態(tài)環(huán)境價值全部納入考慮[4-5]；邊學(xué)芳（2006）、黃宰勝等（2015）利用機(jī)會成本定價法分析了農(nóng)林地價值評價模型[6-7]；錢建平等（2004）利用灰色模型來評估農(nóng)地價值[8]；張宏民（2013）利用云模型來建立農(nóng)地評估的不確定性轉(zhuǎn)換模型[9]；夏剛等（2008）利用實(shí)物期權(quán)來估算不確定性條件下的農(nóng)地價值[10]。國內(nèi)外學(xué)者的探索對農(nóng)林用地價值評估提供了良好研究基礎(chǔ)和實(shí)踐啟示。但是由于農(nóng)林地價值評估資料收集、農(nóng)村集體土地的所有權(quán)性質(zhì)以及其他主客觀條件的限制，以上方法都存在進(jìn)一步改進(jìn)的空間，已達(dá)到更加簡單、便捷的開展評估。綜合以上分析，本研究選擇產(chǎn)權(quán)價值視角力求進(jìn)一步完善該方法體系，以期為農(nóng)林地價值評估提出一套切實(shí)可行的操作方案。

1 產(chǎn)權(quán)價值理論的農(nóng)林地評估方法

1.1 產(chǎn)權(quán)價值評估理論基礎(chǔ)

綜合國內(nèi)外產(chǎn)權(quán)價值理論，農(nóng)林地價格評估主要涉及區(qū)位、地租地價、土地肥力、資源價值、生產(chǎn)力、外部經(jīng)濟(jì)、可持續(xù)發(fā)展等理論。本研究重點(diǎn)介紹與農(nóng)林地價格評估緊密聯(lián)系的4種理論。

1.1.1 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論

德國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Thunnen 1826年創(chuàng)立了農(nóng)業(yè)區(qū)位理論?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)位理論是以城市為中心，由里向外呈同心圓擴(kuò)散的各農(nóng)業(yè)類型分布區(qū)域，因其與城市中心距離遠(yuǎn)近而導(dǎo)致生產(chǎn)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)收入的區(qū)域差異。

1.1.2 土地外部經(jīng)濟(jì)理論

外部經(jīng)濟(jì)又稱為外部關(guān)系、溢出效應(yīng)等，它是指生產(chǎn)者或消費(fèi)者的生產(chǎn)或消費(fèi)活動對其他生產(chǎn)者或消費(fèi)者所附帶產(chǎn)生的成本或效益情況，并有正外部經(jīng)濟(jì)與負(fù)外部經(jīng)濟(jì)之分，一般解決外部經(jīng)濟(jì)基本都是外部經(jīng)濟(jì)內(nèi)部化。

1.1.3 自然資源價值理論

馬克思勞動價值理論是自然資源價值理論的基礎(chǔ)，它的表現(xiàn)方式包括勞動價值、補(bǔ)償價值、生態(tài)價值等。自然資源價值中直接投入的勞動時間是自然資源利用過程中的活勞動和物化勞動的消耗，其價值形態(tài)與商品價值形態(tài)一致。

1.1.4 可持續(xù)發(fā)展理論

可持續(xù)發(fā)展核心價值即實(shí)現(xiàn)“自然—經(jīng)濟(jì)—社會”系統(tǒng)的和諧，提倡發(fā)展平衡、動力平穩(wěn)、資源利用有度，追求犧牲較小的資源和環(huán)境，獲取效益的最大化。

1.2 農(nóng)林地的產(chǎn)權(quán)價值

目前關(guān)于農(nóng)林地征收價值評價的研究較少，但農(nóng)林地本質(zhì)上就是耕地或農(nóng)地，本研究通過借鑒陳志剛（2008）等學(xué)者的研究成果，將農(nóng)地價值評價體系應(yīng)用到農(nóng)林地的評估中。因此，本研究將農(nóng)林地權(quán)益劃分為生產(chǎn)收益權(quán)、生存保障權(quán)、農(nóng)林地發(fā)展權(quán)、糧食安全權(quán)和生態(tài)安全權(quán)等5個方面。具體內(nèi)涵為：

1.2.1 生產(chǎn)收益權(quán)價值

農(nóng)林地生產(chǎn)收益權(quán)是將土地作為農(nóng)林業(yè)生產(chǎn)的要素投入生產(chǎn)，獲得農(nóng)林業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品收益的權(quán)益，它是土地最基本的權(quán)利。其主體為土地的所有人，在我國為土地承包責(zé)任人，主要是農(nóng)民；客體為農(nóng)林地的生產(chǎn)功能；價值量為農(nóng)林地作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料在生產(chǎn)過程中生產(chǎn)各類產(chǎn)品的收益。

1.2.2 生存保障權(quán)價值

農(nóng)林地生存保障權(quán)也可稱為農(nóng)民社會保障權(quán)，是農(nóng)林地承擔(dān)保障農(nóng)民個人及后代延續(xù)所需的價值量，這是由我國城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致。其主體也是土地所有者，在我國為農(nóng)民這一群體；客體是農(nóng)民占有土地的社會保障功能；價值量是城鄉(xiāng)居民中政府社會保障支出之差額，該價值受益者是整個農(nóng)民集體。

1.2.3 農(nóng)林地發(fā)展權(quán)價值

農(nóng)林地發(fā)展權(quán)又稱為農(nóng)林地開發(fā)權(quán)，是農(nóng)民將土地改為最佳利用方式的權(quán)利，通常是將土地的農(nóng)林生產(chǎn)用途轉(zhuǎn)為其他經(jīng)濟(jì)收入更高的用途，如農(nóng)林用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地等。其主體為土地的所有者，在我國即為農(nóng)民這一群體；價值量為農(nóng)林地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地后的收益與土地用于農(nóng)林業(yè)生產(chǎn)時土地收益的差額。

1.2.4 糧食安全權(quán)價值

農(nóng)林地糧食安全權(quán)是國家從糧食安全的戰(zhàn)略高度，確保糧食生產(chǎn)所需土地數(shù)量與質(zhì)量的價值體現(xiàn)。其主體是國家；客體是農(nóng)林地的糧食生產(chǎn)能力，即為確保國家戰(zhàn)略安全所必要糧食產(chǎn)能；價值量是國家為確保糧食生產(chǎn)安全所需要支付的費(fèi)用。

1.2.5 生態(tài)安全權(quán)價值

農(nóng)林地生態(tài)安全是保證人類生存與可持續(xù)發(fā)展需要出發(fā)，為維護(hù)生態(tài)平衡而對農(nóng)林地進(jìn)行保護(hù)的權(quán)利。由于生態(tài)效益具有明顯的經(jīng)濟(jì)外部性，關(guān)注它的只能是國家，因此其主體仍是國家，客體是農(nóng)林地的生態(tài)功能，其價值量是國家因生態(tài)環(huán)境破壞而遭受的損失或進(jìn)行生態(tài)環(huán)境保護(hù)而需付出的成本等。

1.3 農(nóng)林地評估模型

目前，國內(nèi)外土地估價方法有收益還原法、土壤潛力評價法、學(xué)模型法等，根據(jù)我國的實(shí)際情況和數(shù)據(jù)的可得性，本研究采用收益還原法進(jìn)行估算。收益還原法是以農(nóng)林地未來每年預(yù)期純收益為基礎(chǔ)，以一定收益還原率統(tǒng)一還原為評價時總收益的一種評估方法，它兩個核心參數(shù)為土地純收益和土地還原利率，另外土地收益年期是有限年期，我國農(nóng)村土地承包一般都是30 a。故土地價值評估公式為：

式（1）、（2）中：V為單位農(nóng)林地價值，PT為農(nóng)林地純收入，R為農(nóng)林地還原利率，n為農(nóng)林地使用年限（一般取30），Pp為農(nóng)林用地生產(chǎn)收益權(quán)價值、Ps為農(nóng)林用地生存保障權(quán)價值、Pd為農(nóng)林用地發(fā)展權(quán)價值、Pf為農(nóng)林用地糧食安全權(quán)價值、Pe為農(nóng)林地生態(tài)安全價值。

1.3.1 生產(chǎn)收益權(quán)價值計算公式

根據(jù)國內(nèi)外研究成果，利用動態(tài)收益法對區(qū)域內(nèi)農(nóng)林地生產(chǎn)收益價值進(jìn)行估算。其計算公式為：

式（3）中：Pp為農(nóng)林地生產(chǎn)純收益，Gc為農(nóng)林地單位面積年總產(chǎn)值（單位面積中主、副產(chǎn)品產(chǎn)值之和），Bc為農(nóng)林地單位面積年總成本（單位面積中生產(chǎn)成本和土地成本之和）。生產(chǎn)成本為生產(chǎn)資料和生產(chǎn)服務(wù)人工成本之和，含農(nóng)藥、化肥、農(nóng)膜、種子、技術(shù)服務(wù)和雇工等，土地成本主要為流轉(zhuǎn)地租金等。

1.3.2 生存保障權(quán)價值計算公式

通過政府對城鄉(xiāng)居民社會保障費(fèi)用支出差額來進(jìn)行計算，其中農(nóng)民擁有土地越少，土地就具有更大的生存保障價值。其計算公式為：

式（4）中：Ps為農(nóng)林用地生存保障權(quán)純收益，Y1為城鎮(zhèn)居民社會保險中政府支付部分，Y2為農(nóng)民社會保險中政府支付部分，s為農(nóng)林地面積。

1.3.3 農(nóng)林地發(fā)展權(quán)價值計算公式

利用單位建設(shè)用地與單位農(nóng)林用地年度價值差值進(jìn)行衡量。其計算公式為：

式（5）中：Pd為單位農(nóng)林地發(fā)展年純收益，P1為單位建設(shè)用地年產(chǎn)生純收益，P2為單位農(nóng)林用地年產(chǎn)生純收益。

1.3.4 糧食安全權(quán)價值計算公式

通過國家對占用耕地收取的費(fèi)用和保護(hù)現(xiàn)有耕地所必須的投入來計算。其計算公式為：

式（6）中：Pf為單位農(nóng)林地糧食安全權(quán)純收益；C為國家對單位占用土地所收費(fèi)用，I為保護(hù)單位土地所投入費(fèi)用，所收與所投入費(fèi)用按照國家有關(guān)政策確定。

1.3.5 生態(tài)安全權(quán)價值計算公式

農(nóng)林地不但為人類提供各類產(chǎn)品，還具有森林碳匯、調(diào)節(jié)區(qū)域氣候、涵養(yǎng)水源、凈化空氣、保持生物多樣性等生態(tài)功能等，本研究采用謝高地等（2003）、楊主泉（2014）及楊鑫榮等（2015）研究成果計算[11-13]，詳見表1。

表1 我國耕地生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)服務(wù)價值表(單位：元/ hm2)?Table 1 The ecosystem services value in agricultural land system of China

2 基于產(chǎn)權(quán)價值理論的實(shí)證分析

2.1 研究區(qū)域與有關(guān)數(shù)據(jù)

N縣位于湖南省東北部，為亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，一年四季分明，氣候溫和，年均氣溫為16.8 ℃，相對濕度為81%，平均日照為1 739.2 h。N縣的土地總面積為2.906×105hm2，森林覆蓋率為47.49%、活立木蓄積為4.76×106m3。耕地1.929×105hm2，其中水稻種植面積1.324×105hm2，辣椒、白菜等蔬菜播種面積4.61×104hm2，烤煙種植面積0.67×104hm2，柑桔等水果種植面積0.77×104hm2。N縣總?cè)丝跒?39.35萬人，其中城鎮(zhèn)居民人口為17.58萬人；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31 125元，農(nóng)村居民人均可支配收入19 719元，總體而言屬于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的農(nóng)業(yè)縣[14]。

2.2 農(nóng)林地價值評估

2.2.1 生產(chǎn)收益權(quán)價值計算

根據(jù)N縣農(nóng)林業(yè)生產(chǎn)實(shí)際，選取水稻、辣椒、白菜、烤煙和柑桔等主要農(nóng)作物計算單位面積生產(chǎn)純收益。以《2014年全國農(nóng)產(chǎn)品成本收益資料匯編》中湖南省各農(nóng)作物的成本收益作為核算標(biāo)準(zhǔn)，以N縣的實(shí)際農(nóng)作物實(shí)際種植面積賦予每一種農(nóng)作物權(quán)重，最終得出N縣單位面積年平均收益Pp為8 849.68元/ hm2，詳見表2、表3。

表2 2014年N縣主要農(nóng)作物成本收益表?Table 2 The average cost-benefit of main crops in 2014 of N county 元/ hm2

表3 2014年N縣主要農(nóng)作物權(quán)重后總收益Table 3 The total revenue of main crops after considering the weight 元/ hm2

2.2.2 生存保障權(quán)價值計算

從式（4）可知，要計算農(nóng)林地生存保障權(quán)價值，就需要先獲取政府分別對城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民社會保障方面的投入，由于數(shù)據(jù)的獲取性問題，本研究根據(jù)我國保險法的有關(guān)規(guī)定“企業(yè)事業(yè)單位職工養(yǎng)老保險費(fèi)繳納比例不能超過工資收入總額的20%”，N縣的城鎮(zhèn)居民人均收入為31 125元，假設(shè)按10%比例繳納，那么N縣企事業(yè)單位繳納的社會保險金為3 112.5元/人，城鎮(zhèn)居民人口17.58萬人，可初步計算得出政府為N縣城鎮(zhèn)居民投入的社會養(yǎng)老保險金為Y1=3 112.5×17.58=54 717.80萬元。

由于缺乏政府為農(nóng)民支出社會養(yǎng)老的數(shù)據(jù)，本研究采用政府給農(nóng)村60歲以上老人發(fā)放60元/月的養(yǎng)老保險金計算。N縣農(nóng)村人口117.77萬人，按照2015年中國農(nóng)村60歲以上的比例為16.1%①數(shù)據(jù)來源：民政部《2015年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報》。，可初步計算得出政府為N縣農(nóng)村居民投入的社會養(yǎng)老保險金為Y2=117.77×0.161×720=13 651.90萬元。

N縣擁有各類農(nóng)林地19.29萬hm2。

經(jīng)過以上計算，可以得出N縣農(nóng)林地生存保障權(quán)益價值：Ps=2 128.87元/ hm2。

2.2.3 農(nóng)林地發(fā)展權(quán)價值計算

根據(jù)式（5），農(nóng)林地的發(fā)展權(quán)價值計算關(guān)鍵在確定農(nóng)林地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地后所產(chǎn)生的純收益的差距。

就全縣范圍內(nèi)來講，農(nóng)林用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)建設(shè)用地的數(shù)量微不足道，本研究予以省略，根據(jù)N縣國土資源局2013年編寫的《N縣基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告（2013）》，該縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)域內(nèi)住宅用地、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價分別為260 000元/ hm2、130 000 hm2，兩者算術(shù)平均值P1為195 000 hm2。另外，N縣農(nóng)林地生產(chǎn)收益價值為8 849.68元/hm2，經(jīng)過簡單計算可以得出：Pd=195 000-8 849.68=186 150.32元/ hm2。

2.2.4 糧食安全權(quán)價值計算

根據(jù)式（6），農(nóng)林地糧食安全權(quán)價值計算關(guān)鍵在于計算出國家對單位占用土地所收費(fèi)用與保護(hù)單位土地所投入費(fèi)用。我國現(xiàn)在對占用土地的收費(fèi)主要包括：耕地占用稅、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)與耕地開墾費(fèi)等；根據(jù)湖南省有關(guān)政策N縣耕地占用稅平均值為13 500元/ hm2（耕地15 000元/ hm2、其他農(nóng)用地12 000元/ hm2）②數(shù)據(jù)來源：《關(guān)于農(nóng)村居民建房耕地占用稅征免相關(guān)事項(xiàng)的通告》，N縣地方稅務(wù)局，發(fā)布時間：2013-11-19。，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)10 000元/ hm2③數(shù)據(jù)來源：《湖南省財政廳、湖南省國土資源廳關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別的通知》（湘財綜［2003］15號）。，耕地開墾費(fèi)平均值為16 000元/ hm2（水田20 000元/ hm2、旱地12 000元/ hm2）④數(shù)據(jù)來源：《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《湖南省耕地開墾費(fèi)征收使用管理辦法》的通知》（湘政辦發(fā)[2010]47號HNPR-2010-01038）。。

國家保護(hù)單位土地所投入包括復(fù)墾費(fèi)用、基本農(nóng)田指示牌費(fèi)與耕地遙感動態(tài)監(jiān)測費(fèi)等，根據(jù)陳尹亓（2011）研究成果，他認(rèn)為該項(xiàng)費(fèi)用基本可以忽略不計。

經(jīng)過以上計算，Pf=13 500+10 000+16 000＝39 500 元 / hm2。

2.2.5 生態(tài)安全權(quán)價值計算

由表1可知2002年我國耕地生態(tài)系統(tǒng)生態(tài)服務(wù)價值為 6 114.3元/ hm2?？紤]到2002年到2014年物價上漲較大，需要進(jìn)行修正，2002與2014年的居民消費(fèi)物價指數(shù)比值約為1.03，所以2014年耕地生態(tài)服務(wù)價值Pe為6 297.73元/ hm2。

2.3 農(nóng)林地價值估算

2.3.1 還原率的確定

當(dāng)前農(nóng)林地還原率的確定有：銀行利率或國債利率法、實(shí)質(zhì)利率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、土地純收益與價格比率法以及投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法等多種。本研究將采用第三種方法測算農(nóng)林地還原率。具體公式為：

式（7）、（8）中：R為農(nóng)林地還原率，R安全安全利率，α為農(nóng)林地投資風(fēng)險調(diào)整值，|β|農(nóng)林地外部性調(diào)整值，±中負(fù)號正外部效益、正號為負(fù)外部效益。

安全利率一般選擇一年期銀行固定存款利率，2014年一年期銀行固定存款利率為3.25%，2014年銀行利潤率為1.23%。

農(nóng)林地外部性調(diào)整值需考慮農(nóng)林地的生存保障權(quán)、發(fā)展權(quán)、糧食安全權(quán)和生態(tài)安全權(quán)等對土地所有權(quán)的影響。一般來說，外部性調(diào)整取值在1%～2%之間，本研究取其均值1.5%。以上幾項(xiàng)外部性對土地所有者都具正外部性，故絕對值前取負(fù)號。因此R=3.25%＋1.83%－1.5%=3.58%

2.3.2 農(nóng)林地價值計算

根據(jù)式（1），先計算單位農(nóng)林地純收入PT值：

PT= 8 849.68元/hm2+2 128.87元/hm2+186 150.32元/hm2+ 39 500元/hm2+ 6 297.73元 /hm2=242 926.60 元 / hm2；

最后，計算單位農(nóng)林地價值V：

3 結(jié)論與討論

本研究基于產(chǎn)權(quán)價值從生產(chǎn)收益權(quán)、生存保障權(quán)、農(nóng)林地發(fā)展權(quán)、糧食安全權(quán)和生態(tài)安全權(quán)5個方面對N縣的農(nóng)林地價值進(jìn)行了評估，其5種價值分別為8 849.68元/hm2、2 128.87元/hm2、186 150.32元 /hm2、39 500元 /hm2、6 297.73元 / hm2，農(nóng)林地純收入242 926.60元/hm2，農(nóng)林地價值為4 422 214.11元/hm2，這個價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域2014年拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，較低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)既不利于保障農(nóng)民的合法權(quán)益，也不利于國家耕地的可持續(xù)發(fā)展。

本研究發(fā)現(xiàn)：農(nóng)林地實(shí)際價值與現(xiàn)實(shí)生活中的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在較大差距，需要各級地方政府科學(xué)決策、合理提高農(nóng)林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這樣既有效遏制耕地過快轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，更可以切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益。目前我國土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般為征收時耕地前三年平均產(chǎn)值的30倍，這個補(bǔ)償額度既不是地價，也不是地租，純屬于政府一種便捷理想操作辦法。因此建議基于農(nóng)林地實(shí)際價值給予足額的征地補(bǔ)償，并將生產(chǎn)收益權(quán)、生存保障權(quán)、農(nóng)林地發(fā)展權(quán)、糧食安全權(quán)和生態(tài)安全權(quán)全部納入考慮，這一評價模式系統(tǒng)考慮了農(nóng)民個人、社會發(fā)展和國家長遠(yuǎn)利益多方的有機(jī)統(tǒng)一，有利于真正實(shí)現(xiàn)共享發(fā)展和社會公平正義。

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The construction and empirical study of agriculture and forestry assessment model based on the property value

HUANG Wei-hua1, ZHANG Li-qiang2, HUANG Xing3, LI Yi4
(1. School of Business, Central South University, Changsha 410083, Hunan, China; 2. Changsha City Land Resources Bureau, Changsha 410007, Hunan, China; 3. Zixing Municipal Government, Chenzhou 423400, Hunan, China; 4. School of Continuing Education, Hunan Agricultural University, Changsha 410128, Hunan, China)

In order to explore scienti fi c and rational compensation standards of land requisition, thereby safeguard farmers’ legitimate rights and interests. This essay is based on the theory of property value, using the approach of reducing income to consider such fi ve rights as the production usufruct, right of life-support, right of agricultural and forestry development , food security and ecological security right to establish a complete set of agricultural and forestry land valuational system in the process of evaluating the value of agricultural and forestry land .Take Hunan N County as an example, the estimated value of production of usufruct, right of life-support,developmental right of agriculture and forestry land, food security and ecological security right was 8849.68 yuan/hm2, 2 128.87 yuan/hm2, 186 150.32 yuan/hm2, 39 500 yuan/hm2, 6 297.73 yuan/hm2respectively. The net income of agriculture and forestry land was 242,926.60 yuan/hm2, and the value of agriculture and forestry land was 4,422,214.11 yuan/hm2which is much higher than the expropriated land compensation of N county.

property value; agriculture and forestry land; evaluation model; empirical analysis

S757.2

A

1673-923X(2016)12-0151-06

10.14067/j.cnki.1673-923x.2016.12.025

http: //qks.csuft.edu.cn

2016-08-28

湖南省國土資源廳科研項(xiàng)目“集體土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與物價指數(shù)聯(lián)動機(jī)制設(shè)計”（2014-19）

黃維華，講師，博士研究生

李 毅，講師，博士；E-mail：yibsen@163.com

黃維華, 張立強(qiáng),黃 星,等. 基于產(chǎn)權(quán)價值的農(nóng)林地評估模型構(gòu)建與實(shí)證研究[J].中南林業(yè)科技大學(xué)學(xué)報，2016, 36(12):151-156.

[本文編校：文鳳鳴]