直面難點(diǎn)，為住宅物業(yè)管理開處方

鄭瀟罡

11月10日，市十四屆人大常委會(huì)第三十三次會(huì)議聽取和審議了市人大常委會(huì)主任殷一璀代表常委會(huì)執(zhí)法檢查組所作的關(guān)于檢查本市貫徹實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》情況的報(bào)告。會(huì)上，常委會(huì)組成人員進(jìn)行了精彩的審議發(fā)言，列席會(huì)議的市人大代表也發(fā)表了真知灼見，對(duì)物業(yè)管理工作提出了解題的對(duì)策良方。

增強(qiáng)業(yè)主自我管理意識(shí)和能力，

加強(qiáng)第三方市場(chǎng)主體培育

現(xiàn)象：目前在業(yè)主自我管理中面臨著“三個(gè)難”，即業(yè)委會(huì)組建難、業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮難、業(yè)主大會(huì)形成有效決定難。造成這種狀況，既有業(yè)主自我管理意識(shí)和能力欠缺，也有政府相關(guān)部門指導(dǎo)監(jiān)督不夠到位、相關(guān)制度措施還沒落實(shí)等原因。

審議建議：解決“三難”，首要任務(wù)是選好業(yè)委會(huì)的組成人員，特別是選好主任，發(fā)揮好業(yè)委會(huì)作用。業(yè)委會(huì)不僅要和物業(yè)服務(wù)企業(yè)打交道，同時(shí)也要做好業(yè)主的工作，對(duì)于業(yè)主違反社會(huì)公德，違反法律法規(guī)的行為業(yè)委會(huì)要能夠做工作，能出面制止。業(yè)主也要提高自我管理意識(shí)、公民責(zé)任意識(shí)，自覺遵守法規(guī)和規(guī)約。同時(shí)，繼續(xù)推進(jìn)完善現(xiàn)有的機(jī)制，繼續(xù)摸索前行，通過社會(huì)第三方力量，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)制度逐步走向發(fā)展成熟。要加大第三方咨詢、服務(wù)等市場(chǎng)主體的培育力度，形成專業(yè)化、社會(huì)化的力量，上海尤其要做這方面的探索。要發(fā)動(dòng)社會(huì)中介組織，用政府購買服務(wù)的形式來幫助業(yè)委會(huì)，發(fā)揮參謀和咨詢作用，共同提高業(yè)委會(huì)的管理水平。

加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金使用的指導(dǎo)監(jiān)管

現(xiàn)象：專項(xiàng)維修資金難用、惜用、濫用現(xiàn)象并存，續(xù)籌難。這是一個(gè)老問題。專項(xiàng)維修資金動(dòng)用難既有業(yè)主大會(huì)形成決定難而造成的客觀因素，也有部分業(yè)委會(huì)過度惜用維修資金而影響房屋的正常維修，部分小區(qū)高估冒算、濫用維修資金，部分業(yè)委會(huì)在資金使用時(shí)未能統(tǒng)籌考慮而合理分配資金等因素。其中的緊急維修一方面由于審核環(huán)節(jié)多，耗時(shí)長(zhǎng)，無法實(shí)現(xiàn)快速維修。另一方面，緊急維修需要業(yè)委會(huì)審核同意，如果業(yè)委會(huì)不同意，就無法啟動(dòng)。在續(xù)籌問題上專項(xiàng)維修資金法定應(yīng)由業(yè)主大會(huì)依法依規(guī)作出續(xù)籌決定，如有業(yè)主仍不交納，政府才可介入。實(shí)際操作中，既有業(yè)主大會(huì)作出續(xù)籌決定難的問題，也有相關(guān)部門指導(dǎo)不夠的問題。

審議建議：有關(guān)部門要加強(qiáng)指導(dǎo)，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)科學(xué)、合理、規(guī)范地使用專項(xiàng)維修資金。同時(shí)，要細(xì)化制度，比如明確住宅小區(qū)公用部位和公用的設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)定期維修，并且明確相應(yīng)的維修標(biāo)準(zhǔn)。又如研究專項(xiàng)維修資金使用的時(shí)候，按照業(yè)主使用受益程度的差異來承擔(dān)不同比例的可行性。要加大對(duì)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管力度，解決資金濫用的問題。通過行政管理部門把關(guān)來縮短緊急維修申報(bào)流程所需的時(shí)間，體現(xiàn)緊急維修的及時(shí)性，并明確在業(yè)委會(huì)不予審核同意或者業(yè)委會(huì)無法啟動(dòng)的情況下如何啟動(dòng)緊急維修。為了防止不屬于緊急維修的維修項(xiàng)目“搭便車”，確保緊急維修的質(zhì)量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保留緊急維修的資料，區(qū)行政管理部門應(yīng)該檢查緊急維修項(xiàng)目完成的質(zhì)量。此外，專項(xiàng)維修資金續(xù)籌問題上，按照現(xiàn)行規(guī)定一定要業(yè)主大會(huì)決定，否則就行不通，未來立法應(yīng)該明確規(guī)定一些應(yīng)對(duì)措施。

促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康發(fā)展

現(xiàn)象：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是住宅物業(yè)管理的重要主體，其服務(wù)水準(zhǔn)直接關(guān)系市民日常居住環(huán)境。目前本市現(xiàn)有3000多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，普遍規(guī)模較小，綜合實(shí)力不強(qiáng)，服務(wù)水平良莠不齊，行業(yè)整體水平不高。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)放開后，市場(chǎng)化的定價(jià)、議價(jià)、調(diào)價(jià)機(jī)制尚未有效形成，矛盾日益凸顯。

審議建議：隨著人力成本提高，物業(yè)服務(wù)費(fèi)客觀存在調(diào)整需要。但業(yè)委會(huì)缺乏相應(yīng)的議價(jià)能力和參考標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)抵觸較大，致使合理的調(diào)價(jià)無法實(shí)現(xiàn)，良性的物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)化機(jī)制難以形成。事實(shí)上，物業(yè)不僅是有住宅，還有辦公樓、公共場(chǎng)所如博物館和規(guī)劃館等，據(jù)了解這些辦公場(chǎng)所的物業(yè)的資金還是比較寬裕的，意見矛盾相對(duì)比較少。因此，需要認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個(gè)企業(yè)，不是以前的房管所，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律。企業(yè)需要有經(jīng)濟(jì)效益，有發(fā)展后勁，要解決好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良性循環(huán)和正常運(yùn)行的問題，形成物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整價(jià)格的機(jī)制，解決部分住宅特別是老公房物業(yè)服務(wù)費(fèi)偏低、難以維持正常運(yùn)行的問題。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要提高服務(wù)意識(shí)、技術(shù)水平，加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滿意度。

明晰政府職責(zé)，加強(qiáng)管理體制機(jī)制研究

現(xiàn)象：各方對(duì)物業(yè)管理模式有著不同的觀點(diǎn)，有人認(rèn)為需要堅(jiān)持推動(dòng)業(yè)主自治模式，政府不可以完全兜底；也有人說我們現(xiàn)在民主法制理念培育很難，政府管管也蠻好的；還有人講以前的房管所也蠻好。曾有新聞報(bào)道某小區(qū)內(nèi)因?yàn)闃I(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，有垃圾沒有清運(yùn)。媒體一報(bào)道，就找到政府，政府一個(gè)晚上就拉掉了。那么我們要問，這是什么模式？政府的邊界在哪里？

審議建議：首先要把邊界搞清楚，這樣人大常委會(huì)監(jiān)督也好，代表監(jiān)督也好，就非常清楚，政府要做的事情就是經(jīng)過努力可以做到的事情。在目前業(yè)主自我管理意識(shí)和能力還不足的階段和未來公民責(zé)任和治理意識(shí)相對(duì)成熟的時(shí)候，政府指導(dǎo)監(jiān)督的內(nèi)容和管理的邊界是不同的。因此，一方面，政府的管理職責(zé)要清晰，管理邊界要明確。市政府在管理體制機(jī)制方面有不少新的舉措，包括推動(dòng)網(wǎng)格化管理、城管綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，房管辦事處下沉到街鎮(zhèn)，等等。針對(duì)這些新的管理體制機(jī)制，法規(guī)應(yīng)進(jìn)一步明晰部門之間、條塊之間的職責(zé)，強(qiáng)化綜合治理效能，更好地發(fā)揮協(xié)調(diào)的作用。另一方面，居民區(qū)黨組織要在居民區(qū)的社會(huì)治理中發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，特別是一些小區(qū)年久失修，電梯常常出故障，設(shè)施老化，綠化、道路受損，類似問題發(fā)生了以后，如果業(yè)委會(huì)缺失，居委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主討論解決小區(qū)急需解決的問題，拿出辦法，或者是經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)來代行業(yè)委會(huì)的部分職能。有一些比較老舊的居住小區(qū)，有時(shí)候還難以聘請(qǐng)到好的物業(yè)企業(yè)，居委會(huì)有責(zé)任組織居民做好一些物業(yè)管理的工作。業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常會(huì)發(fā)生矛盾糾紛，這時(shí)，居委會(huì)應(yīng)當(dāng)做好“老娘舅”，依法開展調(diào)解，及時(shí)解決相關(guān)問題，幫居民排憂解難。在有條件的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)積極探索實(shí)行居委會(huì)成員經(jīng)過法定程序進(jìn)入業(yè)務(wù)會(huì)兼職的制度，帶動(dòng)有能力、素質(zhì)好、有群眾工作經(jīng)驗(yàn)的人進(jìn)入業(yè)委會(huì)工作，提高業(yè)委會(huì)成員的履職能力，促進(jìn)業(yè)委會(huì)規(guī)范化的運(yùn)作，推動(dòng)業(yè)委會(huì)與居委會(huì)良性互動(dòng)，同時(shí)，也要根據(jù)居委會(huì)和業(yè)委會(huì)權(quán)限和工作性質(zhì)的不同，明晰業(yè)委會(huì)與居委會(huì)之間的職責(zé)邊界，避免產(chǎn)生法律職權(quán)的模糊和越位。