馮 科

(北京大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院， 北京 100871)

中國房地產(chǎn)投資波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的影響研究

馮 科

(北京大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院， 北京 100871)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)，會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，研究房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系，對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)、制定更優(yōu)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策有著重要意義。文章構(gòu)建了關(guān)于房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)時(shí)間序列的單變量和多變量UC計(jì)量模型，運(yùn)用1992—2014年的數(shù)據(jù)，對(duì)中國房地產(chǎn)投資波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的影響進(jìn)行了分析。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)投資短周期和中周期與國內(nèi)生產(chǎn)總值周期較為接近，其中短周期拐點(diǎn)先于經(jīng)濟(jì)周期，可以此預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)；中周期兩者非常接近；長(zhǎng)周期上，房地產(chǎn)增長(zhǎng)趨勢(shì)與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)一致；短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)能通過固定資產(chǎn)投資引發(fā)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。最后針對(duì)研究結(jié)論，提出了適當(dāng)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的積極作用，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的順利轉(zhuǎn)型等政策建議。

房地產(chǎn)投資； 投資波動(dòng)； 經(jīng)濟(jì)周期； 短周期； 中周期； 長(zhǎng)周期； UC模型

一、引 言

主流宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的各種討論，大多數(shù)都忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，或只是將房地產(chǎn)市場(chǎng)視為諸多商品市場(chǎng)中的一種。這種做法割裂了房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的緊密聯(lián)系，盡管有一些房地產(chǎn)方面的理論或?qū)嵶C的研究分析了通貨膨脹、產(chǎn)出、就業(yè)等宏觀經(jīng)濟(jì)變量，但是這些研究均將宏觀經(jīng)濟(jì)變量作為外生的控制變量(Leung，2004)[1]。有關(guān)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)或房地產(chǎn)投資方面的經(jīng)濟(jì)模型，一般都將經(jīng)濟(jì)周期視為既定，在此基礎(chǔ)上討論利率、收入等經(jīng)濟(jì)變量對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響，或者將利率作為解釋變量，直接討論貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系(Leamer，2007)[2]。

然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)不同于一般的商品市場(chǎng)，它對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)有著巨大的影響。這可以從理論和實(shí)踐兩個(gè)方面來做出描述。

從理論上講，第一，大量的住房抵押貸款以及在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的資產(chǎn)證券化和一系列的金融創(chuàng)新，蘊(yùn)涵著一定的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露出來，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成沖擊；第二，房地產(chǎn)投資在社會(huì)總投資中占了相當(dāng)大的比例，其投資水平直接影響產(chǎn)出水平，其投資的減少往往是經(jīng)濟(jì)衰退的先兆，理解房地產(chǎn)投資的動(dòng)態(tài)變化對(duì)于控制經(jīng)濟(jì)周期是非常重要的(Nguyen，2010)[3]；第三，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)影響家庭消費(fèi)，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)，這主要通過“財(cái)富效應(yīng)”與“信貸效應(yīng)”來實(shí)現(xiàn)?！柏?cái)富效應(yīng)”指的是，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，家庭的財(cái)富水平隨之上升；若邊際消費(fèi)傾向不變，家庭消費(fèi)將增加。“信貸效應(yīng)”指的是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，家庭擁有的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值隨之上升，從而家庭的借貸能力增加，推動(dòng)消費(fèi)增加；第四，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)影響企業(yè)投資，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)，這主要通過“托賓Q效應(yīng)”與“信貸效應(yīng)”來實(shí)現(xiàn)，與影響家庭消費(fèi)的機(jī)制類似。綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)通過多種渠道和機(jī)制來影響宏觀經(jīng)濟(jì)。

從實(shí)踐上來看，任何一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)，都對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成了巨大沖擊。如20世紀(jì)80年代末的日本房地產(chǎn)泡沫、1997年的東南亞金融危機(jī)、2007年的美國次貸危機(jī)等，都說明了這一點(diǎn)。特別是2007年由房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致的美國次貸危機(jī)，引發(fā)了全球經(jīng)濟(jì)衰退，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系得到人們的高度關(guān)注。

近些年已有不少研究分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。Wheaton(1999)[4]認(rèn)為不同類別的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不同的周期，并建立了一個(gè)存量—流量模型，分析了作為外生變量的宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。Campbell & Hercowitz(2005)[5]構(gòu)造了一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期模型，論證了住房抵押貸款的創(chuàng)新對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。Iacoviello(2005)[6]運(yùn)用新凱恩斯主義貨幣政策框架，討論了房地產(chǎn)價(jià)格沖擊與借款約束對(duì)實(shí)際經(jīng)濟(jì)周期的影響。Morris & Heathcote(2005)[7]通過校準(zhǔn)的多因素增長(zhǎng)模型的分析，認(rèn)為房地產(chǎn)投資的波動(dòng)幅度兩倍于其他投資，且房地產(chǎn)投資波動(dòng)先于經(jīng)濟(jì)周期，而其他投資滯后于經(jīng)濟(jì)周期。Mian & Sufi(2009)[8]分析了美國住房抵押貸款違約危機(jī)及其擴(kuò)散機(jī)制對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。Dufrénot & Malik(2010)[9]分析了美國、英國、西班牙的房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格所傳遞的信號(hào)在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)國家和低速增長(zhǎng)國家是非對(duì)稱的。IMF的一項(xiàng)研究認(rèn)為，房地產(chǎn)需求沖擊能解釋美國和日本產(chǎn)出變化的20%～25%，并且在“二戰(zhàn)”結(jié)束后，美國歷次經(jīng)濟(jì)衰退中，五分之四左右都與房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量問題有關(guān)，且房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退先于整體經(jīng)濟(jì)(IMF，2008)[10]。lvarez & Cabrero(2010)[11]也持相似觀點(diǎn)，他們通過對(duì)西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)了經(jīng)濟(jì)周期，且經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)具有非對(duì)稱性，即衰退的持續(xù)時(shí)間要短于擴(kuò)張。Bouchouicha & Ftiti(2012)[12]分析了美國和英國的房地產(chǎn)市場(chǎng)及其與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境之間的動(dòng)態(tài)相互作用，并采用基于動(dòng)態(tài)相干函數(shù)的方法來研究這些相互作用對(duì)于不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。結(jié)論表明，共同的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)驅(qū)動(dòng)不同類型的房地產(chǎn)市場(chǎng)在英國和美國的發(fā)展。在美國，財(cái)富和住房支出渠道通常是房地產(chǎn)危機(jī)的傳導(dǎo)渠道。Moscone et al.(2014)[13]基于美國部分地區(qū)住房繁榮和蕭條的證據(jù)，對(duì)美國房地產(chǎn)貸款的事后信用風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)空變化進(jìn)行了研究，并開發(fā)了一個(gè)特設(shè)廣義矩量法的程序，實(shí)證模型的估算結(jié)果表明，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)不良貸款有著負(fù)面影響，從而進(jìn)一步影響各地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過20多年的發(fā)展，逐步成熟起來，但是近年來，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，引起了全社會(huì)的高度關(guān)注，很多人擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破滅給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來危害。不僅如此，中國房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占有相當(dāng)大的比例；更進(jìn)一步地，從產(chǎn)業(yè)特性上來看，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，波及面廣，國民經(jīng)濟(jì)中的絕大部分產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)都有著關(guān)聯(lián)關(guān)系，總體上中國房地產(chǎn)業(yè)每增加1單位產(chǎn)值，對(duì)各產(chǎn)業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)為1.416(王國軍、劉水杏，2004)[14]。

已有一些研究關(guān)注了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。張曉晶、孫濤(2006)[15]分析了驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)周期的增長(zhǎng)面、宏觀面、制度面因素，并運(yùn)用1992—2004年的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行了計(jì)量分析，結(jié)果表明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格總水平在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍會(huì)呈現(xiàn)出穩(wěn)中趨升的態(tài)勢(shì)。該研究重點(diǎn)關(guān)注了房地產(chǎn)周期對(duì)金融穩(wěn)定性的影響，指出了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露、政府擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)以及長(zhǎng)存短貸的期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)問題。張紅等(2007)[16]運(yùn)用北京市1989—2004年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，建立自回歸分布滯后的ARMAX模型，對(duì)變量進(jìn)行單整ADF檢驗(yàn)和多重協(xié)整JJ檢驗(yàn)，求出誤差修正序列，然后用包含誤差修正項(xiàng)的模型來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期，結(jié)果得出北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期約為4～5年。劉春航、王清容(2008)[17]將房地產(chǎn)周期對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的預(yù)測(cè)與收益率曲線反轉(zhuǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的預(yù)測(cè)，結(jié)合起來進(jìn)行聯(lián)合預(yù)測(cè)，并用美國經(jīng)濟(jì)2007—2008年的數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，結(jié)果表明，房地產(chǎn)周期和收益率曲線反轉(zhuǎn)的聯(lián)合預(yù)測(cè)力遠(yuǎn)大于單變量預(yù)測(cè)力。吳璟、劉洪玉(2009)[18]提出運(yùn)用灰色—馬爾可夫模型來進(jìn)行房地產(chǎn)周期的分析和預(yù)測(cè)，即通過運(yùn)用GM(1,1)模型來估計(jì)長(zhǎng)期趨勢(shì)成分，運(yùn)用馬爾可夫鏈預(yù)測(cè)模型來估計(jì)周期性波動(dòng)成分，將二者結(jié)合來對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行擬合與預(yù)測(cè)。唐志軍等(2010)[19]通過協(xié)整和VAR分析得出，中國房地產(chǎn)投資的波動(dòng)對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率有顯著的正影響，即當(dāng)房地產(chǎn)投資額的增長(zhǎng)率上升1個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率上漲0.181個(gè)百分點(diǎn)，且1個(gè)單位的房地產(chǎn)投資波動(dòng)的沖擊在第4個(gè)季度時(shí)達(dá)到最大，之后緩慢衰減，并由此說明房地產(chǎn)投資的波動(dòng)對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值有著長(zhǎng)期的影響。徐國祥、王芳(2010)[20]以國房景氣指數(shù)作為反映房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的分析指標(biāo)，并采用加窗平均周期圖譜分析和多次分辨法相結(jié)合的方法，發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年1月以來存在為期36個(gè)月的主周期和27個(gè)月的次周期波動(dòng)，且該周期波動(dòng)與中國房地產(chǎn)政策的周期性是密不可分的。蔡明超等(2011)[21]構(gòu)建了居民基于非住房消費(fèi)、住房消費(fèi)的二元效用函數(shù)，并結(jié)合金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參數(shù)校準(zhǔn)，對(duì)政府可能采用的政策組合進(jìn)行了數(shù)值模擬分析，分析結(jié)果表明，在給定參數(shù)下居民對(duì)貸款首付比例的政策變化最為敏感，其結(jié)論為政府的反周期房地產(chǎn)政策調(diào)控提供了理論依據(jù)。許憲春等(2015)[22]運(yùn)用了統(tǒng)計(jì)和國民經(jīng)濟(jì)核算的理論和方法，從房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)生產(chǎn)和房地產(chǎn)消費(fèi)三個(gè)方面分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，結(jié)論認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義，但同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度過高或過低，都會(huì)影響國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，特別是房地產(chǎn)投資波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系密切，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制定有著重要意義?，F(xiàn)有國外文獻(xiàn)很多都從抵押貸款的角度來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的相互關(guān)系，研究對(duì)象多為某些國家或某些地區(qū)，采用的微觀方法也比較成熟。相比而言，國內(nèi)文獻(xiàn)多從宏觀角度，通過建立各種計(jì)量模型或理論模型來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的相互關(guān)系，注重總量分析，但缺乏對(duì)總量的進(jìn)一步分解分析。而這種分解有助于認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因。本文做的工作，就是做這種分解，對(duì)于房地產(chǎn)投資波動(dòng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性變化以及趨勢(shì)性變化等無法直接觀測(cè)到的變量，利用已有的時(shí)間序列數(shù)據(jù)以及狀態(tài)空間的方法去估計(jì)。

二、模型、數(shù)據(jù)及研究設(shè)計(jì)

(一)模型構(gòu)建

由于本文要對(duì)房地產(chǎn)投資波動(dòng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性變化以及趨勢(shì)性變化等無法直接觀測(cè)到的變量進(jìn)行分解，需采用已有的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，用狀態(tài)空間的方法去估計(jì)。UC模型(無法觀察成分時(shí)間序列模型，Unobserved Components Time Series Models)是含有不可觀測(cè)變量的模型，適合做這種分析，而且國內(nèi)目前缺乏這種分析，因而本文選用UC模型對(duì)房地產(chǎn)投資波動(dòng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性變化以及趨勢(shì)性變化進(jìn)行分解。UC模型由Harvey(1989)[23]和Koopman et al.( 2007)[24]提出并改進(jìn)，包括單變量模型和多變量模型。其中，單變量模型重點(diǎn)考察時(shí)間序列的分布和波動(dòng)特征，進(jìn)而形成對(duì)時(shí)間序列的預(yù)測(cè)；多變量模型能在分解各個(gè)時(shí)間序列結(jié)構(gòu)的同時(shí)，分析多個(gè)經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，從中反映經(jīng)濟(jì)變量之間的相互作用。本文的研究重點(diǎn)關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)周期變量與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期變量之間的相互關(guān)系和動(dòng)態(tài)作用，該模型能較好地契合研究的需要。

首先，我們來看單變量UC模型。在UC模型中，時(shí)間序列被表示為時(shí)間性隨機(jī)過程，并被分解成多個(gè)組成。一般而言，包括趨勢(shì)、周期和不規(guī)則波動(dòng)。其中，趨勢(shì)部分為時(shí)間序列緩慢進(jìn)化過程，周期部分以靜態(tài)自回歸移動(dòng)平均模型(ARMA)實(shí)現(xiàn)，而不規(guī)則干擾成分定義為高斯白噪聲過程。對(duì)UC模型的參數(shù)估計(jì)是基于卡爾曼濾波和相關(guān)平滑算法進(jìn)行，多變量UC模型以狀態(tài)空間轉(zhuǎn)換模型的方式進(jìn)行估計(jì)。

令{Yt}為研究變量觀測(cè)值，對(duì)其取自然對(duì)數(shù)，表示為：

yt=log (Yt) ，其中t=1…n;

(1)

則yt被分解成如下形式：

(2)

(2)式中，μt代表趨勢(shì)成分，ψt代表周期波動(dòng)成分，εt為不規(guī)則干擾成分。

進(jìn)一步表示趨勢(shì)波動(dòng)成分為：

(3)

(4)

βt為趨勢(shì)，μt的斜率，不規(guī)則干擾成分εt、ηt、ζt相互獨(dú)立。

當(dāng)σζ=0，而ση≠0時(shí)，趨勢(shì)μ為系數(shù)表示βt的隨機(jī)游走過程(Random Walk)；當(dāng)ση=0，而σζ≠0時(shí)，趨勢(shì)μ為伴隨平滑過程的隨機(jī)游走過程；當(dāng)兩者均為0時(shí)，μ為線性趨勢(shì)。

周期分解ψt可以定義如下：

(5)

接下來，在單變量UC模型的基礎(chǔ)上擴(kuò)展至多變量，假設(shè)yt為N×1變量，則(1)式為：

yt=μt+ψt+εt，εt～NID(0,Σε)

(6)

關(guān)于趨勢(shì)的(3)、(4)式以及關(guān)于周期的(5)式均以向量的形式表示，而同理其不規(guī)則擾動(dòng)部分均為向量過程，如ηt～NID(0,Ση)等。

此時(shí)，對(duì)于(6)式的分解是采用似乎不相關(guān)時(shí)間序列模型進(jìn)行(Seemingly Unrelated Time Series Equation，SUTSE)，各變量之間趨勢(shì)斜率βt通過不規(guī)則擾動(dòng)矩陣Σζ中各自擾動(dòng)項(xiàng)的相關(guān)系數(shù)聯(lián)系在一起，形成彼此之間的相互作用。

在實(shí)際的處理過程中，可對(duì)擾動(dòng)矩陣進(jìn)行Choleski分解，即：

Σζ=AζDζA′ζ

(7)

(8)

以及：

(9)

(二)數(shù)據(jù)處理與描述性統(tǒng)計(jì)分析

本研究的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，為月度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)區(qū)間為1992年1月—2014年12月，數(shù)據(jù)完整，無缺失值。之所以選擇從1992年開始，是因?yàn)橹袊?992年開始系統(tǒng)地建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系開始密切相關(guān)。研究的變量包括兩個(gè)類別。

第一類別是經(jīng)濟(jì)周期的代理變量。主流經(jīng)濟(jì)學(xué)傾向于用國內(nèi)生產(chǎn)總值的變化來衡量經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，例如，Leung(2004)[1]、Iacoviello(2005)[6]、Bouchouicha & Ftiti(2012)[12]、唐志軍等(2010)[19]、許憲春等(2015)[22]等，本文遵循了這一做法。對(duì)于中國的國內(nèi)生產(chǎn)總值來講，投資是最為重要的，參照Iacoviello(2005)[6]、Morris & Heathcote(2005)[7]等文獻(xiàn)的做法，本文選取了固定資產(chǎn)投資指標(biāo)，并細(xì)分為三大產(chǎn)業(yè)。另外，對(duì)于消費(fèi)，本文選取了全社會(huì)消費(fèi)品零售總額指標(biāo)。具體而言，變量包括：國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)，固定資產(chǎn)投資(I)，第一產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資(Ist)，第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資(Ind)，第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資(Ird)，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額(CUS)。

第二類別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的代理變量。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，參照Mian & Sufi(2009)[8]、Moscone et al.(2014)[13]等文獻(xiàn)的做法，以及數(shù)據(jù)的可得性，本文選取了房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)以及房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。具體而言，變量包括：房地產(chǎn)開發(fā)投資(HI)，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(HDI)和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(HPI)。

為了更好地衡量規(guī)模變量的百分比變化，本文對(duì)其均以對(duì)數(shù)表示(在變量前加L表示)。樣本數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)如表1所示。

從表1中可以看出，一方面，1992年1月—2014年12月，中國的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)迅速，月平均增長(zhǎng)率約為1.31%。同時(shí)，國內(nèi)生產(chǎn)總值序列的方差為15 660.67，這表明國內(nèi)生產(chǎn)總值在快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也存在著較為明顯的波動(dòng)性。因此，對(duì)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的趨勢(shì)、周期性因素和不規(guī)則擾動(dòng)進(jìn)行分解是很有意義的。另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，其增長(zhǎng)速度也非?？欤缕骄鲩L(zhǎng)率約為3.05%，接近國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率的3倍，這說明，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了20多年的驚人發(fā)展速度，同時(shí)在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中具有重要的地位和作用。

(三)經(jīng)驗(yàn)分析模型的設(shè)計(jì)

基于第二部分的計(jì)量模型，根據(jù)本文的研究目的把計(jì)量模型具體化。具體內(nèi)容如下：第一，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的單變量UC模型分別把各研究序列的周期因素分解成短周期、中周期、長(zhǎng)周期因素；第二，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的單變量和多變量UC模型參數(shù)的估計(jì)基于狀態(tài)空間模型(State Space)，應(yīng)用極大似然估計(jì)，具體實(shí)現(xiàn)運(yùn)用OxMetrics 6的STAMP程序包(Koopman et al.，2007)[24]。對(duì)變量趨勢(shì)的提取運(yùn)用卡爾曼濾波和相關(guān)算法。

三、經(jīng)驗(yàn)分析

(一)單變量UC模型分析

本文首先對(duì)所研究的時(shí)間序列進(jìn)行單變量UC模型估計(jì)，目的在于了解被研究序列的趨勢(shì)和周期情況，同時(shí)為對(duì)比解釋后續(xù)多變量UC模型結(jié)果打下基礎(chǔ)。

本部分分別對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)、固定資產(chǎn)投資(I)、房地產(chǎn)開發(fā)投資(HI)和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(HPI)的時(shí)間序列進(jìn)行分解，按照經(jīng)驗(yàn)分析模型的設(shè)計(jì)，各個(gè)序列分別被分解成趨勢(shì)部分、三個(gè)周期部分和不規(guī)則擾動(dòng)部分。例如，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資序列的分解，具體如圖1所示。其中，圖1(1)中較為平滑的線為房地產(chǎn)開發(fā)投資的趨勢(shì)部分。

表1 樣本數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)分析

注:變量前加L表示對(duì)變量值取對(duì)數(shù)。

應(yīng)用單變量UC模型進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，結(jié)果如表2所示，表中分別包括了模型的基本情況，各分解部分與不規(guī)則擾動(dòng)方差(var)，三個(gè)周期(短周期、中周期、長(zhǎng)周期)的年化值和周期衰減系數(shù)ρ。

模型基本情況分別考察了預(yù)測(cè)誤差平方根、殘差的正態(tài)性、序列自相關(guān)程度和模型擬合程度，總的來看，模型能較好地對(duì)時(shí)間序列進(jìn)行模擬和分解。結(jié)合var的值，當(dāng)var值為0時(shí)，該分解部分符合隨機(jī)靜態(tài)時(shí)間序列的特點(diǎn)，對(duì)比分析可以看出LGDP、LI和LHI的標(biāo)準(zhǔn)誤差較小，而HPI的標(biāo)準(zhǔn)誤差較大，且HPI的周期性var為13.242，這表示以房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為房地產(chǎn)價(jià)格的代理變量，其存在一定的不足。

四個(gè)時(shí)間序列均被分解成為三個(gè)周期，從中可以看到。

第一，國內(nèi)生產(chǎn)總值的短周期約為4年，中周期約為8.4年，長(zhǎng)周期為60年左右。對(duì)比分析三個(gè)周期的衰減指數(shù)，本文發(fā)現(xiàn)周期2的衰減指數(shù)為0.872，即該周期的持續(xù)能力最強(qiáng)，為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)周期的主要時(shí)間維度。

表2 房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的單變量UC模型參數(shù)估計(jì)

注:Normality為Bowman-Shenton的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量，該統(tǒng)計(jì)量是用來測(cè)量殘差的第3階矩、第4階矩?cái)?shù)據(jù)正態(tài)性；DW用來檢驗(yàn)殘差一階自相關(guān)；H(79)為異方差性檢驗(yàn)；r(1)為一階向量自回歸殘差估計(jì)值。

第二，固定資產(chǎn)投資的短周期為17年，最長(zhǎng)周期高達(dá)91年。結(jié)合其周期衰減指數(shù)，本文發(fā)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資衰減指數(shù)明顯小于其他序列，即該序列的周期持續(xù)能力是有限的。這說明，當(dāng)前中國固定資產(chǎn)投資并沒有呈現(xiàn)出明顯的周期性增長(zhǎng)。結(jié)合前文的描述性統(tǒng)計(jì)分析，本文認(rèn)為，受國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)需要的限制，中國的固定資產(chǎn)投資一直保持穩(wěn)定快速的增長(zhǎng)趨勢(shì)，且周期性不明顯。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)的短周期為3年，中周期為8.7年，長(zhǎng)周期高達(dá)87年，其衰減系數(shù)均大于0.99。這說明中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性行為十分明顯，其短周期和中周期十分接近于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期。其中短周期比國內(nèi)生產(chǎn)總值周期少1年，中周期接近經(jīng)濟(jì)周期。這說明，在短期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性拐點(diǎn)先于經(jīng)濟(jì)周期，即可以基于房地產(chǎn)周期狀況來預(yù)測(cè)未來經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)；在中期，兩者相互接近，即房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)周期形成共振現(xiàn)象，若房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的波動(dòng)就會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，這一點(diǎn)在2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中得到了充分體現(xiàn)。

第四，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的周期和周期衰減系數(shù)，本文發(fā)現(xiàn)一方面中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)了明顯的周期性波動(dòng)行為，另一方面其波動(dòng)的三個(gè)周期均小于其他序列，分別為1.4、2.8和11.5年。即從短期看，中國房地產(chǎn)價(jià)格大約在1年半的時(shí)間內(nèi)就會(huì)呈現(xiàn)一次周期性的波動(dòng)，中期為3年左右的時(shí)間。

由于各時(shí)間序列是以同樣的方式和模型進(jìn)行分解，因此，本文應(yīng)用卡爾曼濾波和相關(guān)算法分別提取出國內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的三個(gè)周期的序列數(shù)據(jù)，并對(duì)其進(jìn)行相關(guān)性分析，結(jié)果如表3所示。

從表3可以看出，周期1的固定資產(chǎn)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值相關(guān)系數(shù)顯著為正，兩者的第一周期正向相關(guān)，這與經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況相符。由于固定資產(chǎn)投資是國內(nèi)生產(chǎn)總值的重要組成部分，其短期的周期性變動(dòng)必然引發(fā)國內(nèi)生產(chǎn)總值的波動(dòng)。同時(shí)，周期1的固定資產(chǎn)投資與周期2的房地產(chǎn)開發(fā)投資兩者相關(guān)系數(shù)為0.38，顯著為正，以及與周期3的房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)系數(shù)顯著，為0.14，以及周期1的房地產(chǎn)開發(fā)投資與周期2的固定資產(chǎn)投資相關(guān)性顯著，這充分說明了房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的重要作用。

表3 房地產(chǎn)開發(fā)投資單變量UC模型周期性分解項(xiàng)相關(guān)性分析

注:表中變量前綴表示所屬周期，如1GDP則表示分解的GDP第一周期；***、**分別表示相關(guān)系數(shù)在1%和5%的顯著性水平下顯著。

房地產(chǎn)開發(fā)投資周期和房地產(chǎn)價(jià)格周期存在顯著的正相關(guān)，如周期1的房地產(chǎn)價(jià)格與周期2的房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)系數(shù)為0.15，與周期3的房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)系數(shù)為0.12，周期3的房地產(chǎn)價(jià)格與周期3的房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)系數(shù)為0.46，這說明了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象，快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)激發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資的需要。

此外，值得注意的是，周期2的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和周期2的固定資產(chǎn)投資以及周期3的國內(nèi)生產(chǎn)總值的相關(guān)系數(shù)顯著為負(fù)，即當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格周期處于上升時(shí)期時(shí)，可能導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資的下降以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下降。

(二)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的多變量UC模型分析

當(dāng)建立起多變量UC模型時(shí)，就可以分析其多個(gè)組成部分的相關(guān)性來探究?jī)蓚€(gè)序列或者是多個(gè)序列之間存在的交互關(guān)系。對(duì)于房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)一步關(guān)系的分析包括房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值雙變量UC模型，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資波動(dòng)、固定資產(chǎn)投資波動(dòng)、國內(nèi)生產(chǎn)總值波動(dòng)多變量UC模型。如表4所示，為對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值序列雙變量UC模型參數(shù)估計(jì)得到的結(jié)果。

表4 房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值雙變量UC模型

注:Normality為Bowman-Shenton的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量該統(tǒng)計(jì)量是用來測(cè)量殘差的第3階矩、第4階矩?cái)?shù)據(jù)正態(tài)性；DW用來檢驗(yàn)殘差一階自相關(guān)；H(79)為異方差性檢驗(yàn)；r(1)為一階向量自回歸殘差估計(jì)值。

從表4可以看出，兩個(gè)序列的趨勢(shì)分解的相關(guān)性系數(shù)為0.536，較為明顯地，這說明在趨勢(shì)上兩者是正向影響的，即存在較為一致的發(fā)展趨勢(shì)。

兩者周期1的分解相關(guān)系數(shù)為1，在周期1的水平上，兩者高度相關(guān)，驗(yàn)證了短期房地產(chǎn)開發(fā)投資波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響顯著的說法，這也說明了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理的調(diào)控是保障整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)發(fā)展的必要條件。兩者的周期2相關(guān)系數(shù)為0.606，在中期，兩者的相互正向作用仍然明顯。周期3的相關(guān)性系數(shù)卻為-0.873，即長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資周期與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)周期存在負(fù)相關(guān)，從長(zhǎng)期來看過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用為負(fù)。這說明，如果中國經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)仍然是依賴于房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，其在一定程度上反而會(huì)抑制經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。

更進(jìn)一步地，房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值雙變量UC模型分解如圖2所示。從圖中我們可以看到房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值雙變量的趨勢(shì)性變化、季節(jié)性變化、短周期變化、中周期變化、長(zhǎng)周期變化，不規(guī)則擾動(dòng)變化，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值雙變量的相互作用。

進(jìn)一步考察房地產(chǎn)投資波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系，表5展示了房地產(chǎn)開發(fā)投資波動(dòng)(DHI)與固定資產(chǎn)投資波動(dòng)(DI)和國內(nèi)生產(chǎn)總值波動(dòng)(DGDP)的關(guān)系。關(guān)注表的2、3列的相關(guān)系數(shù)，可發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)波動(dòng)的趨勢(shì)值與國內(nèi)生產(chǎn)總值以及固定資產(chǎn)投資波動(dòng)高度一致，這表明在中國，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)必然會(huì)引發(fā)固定資產(chǎn)投資波動(dòng)以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系波動(dòng)，這和中國經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成與結(jié)構(gòu)有大關(guān)系。結(jié)合前文的描述性統(tǒng)計(jì)分析，可知固定資產(chǎn)投資占中國國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例很大，而其他構(gòu)成，尤其是消費(fèi)則不足；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)是引發(fā)固定資產(chǎn)投資波動(dòng)的重要來源，由于連鎖反應(yīng)，房地產(chǎn)投資的波動(dòng)最終會(huì)引發(fā)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的波動(dòng)。值得注意的是，從周期上看，周期1的房地產(chǎn)投資波動(dòng)與兩個(gè)序列的相關(guān)系數(shù)為1，即房地產(chǎn)投資的波動(dòng)能迅速反映在整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)上，與之同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)也會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)周期的長(zhǎng)期波動(dòng)，詳細(xì)的分解如圖3所示。

表5 國內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)

注:Normality為Bowman-Shenton的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量該統(tǒng)計(jì)量是用來測(cè)量殘差的第3階矩、第4階矩?cái)?shù)據(jù)正態(tài)性；DW用來檢驗(yàn)殘差一階自相關(guān)；H(79)為異方差性檢驗(yàn)；r(1)為一階向量自回歸殘差估計(jì)值。

更進(jìn)一步分析，國內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資波動(dòng)多變量UC模型分解如圖3所示。從圖中我們可以看到，國內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資波動(dòng)多變量的趨勢(shì)性變化、季節(jié)性變化、短周期變化、中周期變化、長(zhǎng)周期變化、不規(guī)則擾動(dòng)變化，以及國內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資波動(dòng)三變量的相互作用。

四、結(jié)論與政策建議

(一)研究結(jié)論

本文構(gòu)建了關(guān)于房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)時(shí)間序列的單變量和多變量UC計(jì)量模型，其中單變量模型分解各時(shí)間序列為趨勢(shì)、三個(gè)周期和不規(guī)則擾動(dòng)三部分，以此來研究各序列本身的周期性行為。對(duì)于多變量模型關(guān)注變量之間的相互關(guān)系，本文重點(diǎn)考察了房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生

產(chǎn)總值，房地產(chǎn)開發(fā)投資波動(dòng)、固定資產(chǎn)投資波動(dòng)與國內(nèi)生產(chǎn)總值波動(dòng)的相互關(guān)系。主要的研究結(jié)論如下。

第一，中國房地產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例較為平穩(wěn)，但房地產(chǎn)投資波動(dòng)劇烈且與固定資產(chǎn)投資高度相關(guān)，這引發(fā)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系波動(dòng)的連鎖反應(yīng)。這個(gè)結(jié)論強(qiáng)化了已有的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)劇烈的原因。

第二，從序列的周期性行為來看，國內(nèi)生產(chǎn)總值中周期約為8.4年，衰減指數(shù)為0.872；固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，其短周期就長(zhǎng)達(dá)24年，周期性不明顯；房地產(chǎn)投資短周期和中周期與國內(nèi)生產(chǎn)總值周期較為接近，其中短周期拐點(diǎn)先于經(jīng)濟(jì)周期，可以此預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)；中周期兩者十分接近，房地產(chǎn)波動(dòng)會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的共振。本文對(duì)于房地產(chǎn)周期提供的這種精確衡量，是對(duì)已有文獻(xiàn)的有益補(bǔ)充。

第三，從各個(gè)序列周期的相關(guān)性分析來看，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資以及經(jīng)濟(jì)周期中占據(jù)重要位置；就房地產(chǎn)市場(chǎng)本身而言，房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)相關(guān)系數(shù)顯著為正，即在中國存在房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升現(xiàn)象。

第四，關(guān)于房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)周期多變量UC模型研究結(jié)果表明，在趨勢(shì)上房地產(chǎn)增長(zhǎng)與國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)一致；短期內(nèi)房地產(chǎn)波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響顯著，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)能在短期通過固定資產(chǎn)投資引發(fā)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的波動(dòng)。這個(gè)結(jié)論有別于通常的房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有區(qū)分短期與長(zhǎng)期的做法。

(二)政策建議

第一，適當(dāng)?shù)匕l(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的積極作用，促進(jìn)中國宏觀經(jīng)濟(jì)順利地由低端制造業(yè)向高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型。中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了“新常態(tài)”，在這個(gè)過程當(dāng)中，需要房地產(chǎn)投資發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用，對(duì)工業(yè)品進(jìn)行大量的消費(fèi)，從而化解鋼鐵、水泥以及建材等過剩產(chǎn)能，拉動(dòng)建筑業(yè)、鋼鐵水泥等后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，從而為經(jīng)濟(jì)的順利轉(zhuǎn)型贏得時(shí)間和過渡期。

第二，重視推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革。過去房地產(chǎn)政策主要在需求端發(fā)力，而今后同時(shí)需要重視供給側(cè)?，F(xiàn)在的消費(fèi)者已經(jīng)越來越挑剔，對(duì)住房的需求已經(jīng)從過去的“人住”提升到了現(xiàn)在的“人居”。供給側(cè)改革的主要方式是控制增量，調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，增加土地有效供給；同時(shí)還要消化存量，以增強(qiáng)對(duì)周圍人口吸引力為目的加快戶籍制度改革；在庫存積壓嚴(yán)重區(qū)域增加道路、醫(yī)療、教育等公共物品和基礎(chǔ)設(shè)施配套；加快推進(jìn)政府購買服務(wù)，保障房和棚改回遷房以貨幣化安置為主；建立良好的金融和法律環(huán)境等。

第三，在微觀層面，引導(dǎo)開發(fā)商的行為，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)?？梢栽陂_發(fā)商信貸、金融工具創(chuàng)新、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等各個(gè)方面做好調(diào)節(jié)。從趨勢(shì)上講，要引導(dǎo)開發(fā)商從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，從住宅開發(fā)銷售向商用物業(yè)持有并重轉(zhuǎn)型，從依賴低成本土地向依賴規(guī)模和控制能力來降低成本轉(zhuǎn)型，從依賴土地自然高速增值向依賴產(chǎn)品價(jià)值來提升利潤(rùn)率轉(zhuǎn)型，從純住宅開發(fā)向產(chǎn)業(yè)綜合地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型，從單一地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)向業(yè)務(wù)多元化轉(zhuǎn)型，從依賴房?jī)r(jià)上漲獲取高利潤(rùn)向依賴高周轉(zhuǎn)提升凈收益率轉(zhuǎn)型。

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(本文責(zé)編 王 軼)

Research on Impact of Real Estate Investment Fluctuation on Business Cycle in China

FENG Ke

(SchoolofEconomics,PekingUniversity,Beijing100871,China)

The fluctuation in real estate market will have a huge impact on macro-economy. It is significant to study the relationship between real estate cycle and business cycle for better control of fluctuation in real estate and making macroeconomic policy. This paper builds a single and multi-variable UC Model of real estate investment and business cycle, analyzing how fluctuation in real estate can affect business cycle based on the data during the years from 1992 to 2014. It indicates that the short-term and mid-term cycle investment in real estate is similar to the GDP cycle. For short-term investment in real estate, the inflection point turns earlier than business cycle, so it can be used to predict the economic fluctuation. For mid-term investment in real estate, they are both similar. For long-term investment, the growth in real estate is identical with the GDP growth. In the short run, the fluctuation in real estate market can lead to economic fluctuation through the fixed asset investment. Finally, according to the research conclusion, this paper makes some recommendations such as making the use of the positive role of real estate industry to promote the smooth macroeconomic transformation.

real estate investment; investment fluctuation; business cycle; short-term cycle; mid-term cycle; long-term cycle; UC Model

10.16299/j.1009-6116.2016.05.014

2016-04-31

國家社會(huì)科學(xué)基金重大項(xiàng)目“改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論與實(shí)踐研究”(15ZDA007)。

馮 科(1971—)，男，廣東河源人，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授，博士， 研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)等。

F293.3； F124

A

1009-6116(2016)05-0116-11