文/丁琴
淺談“營改增”對房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響
文/丁琴
2016年5月1日全面實施“營改增”,對房地產(chǎn)租賃企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生了一定的影響,房產(chǎn)租賃企業(yè)只有充分掌握“營改增”相關(guān)的稅收政策,才能采取合理的措施減輕企業(yè)的稅負?;谝陨险J識,本文對房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)受“營改增”的影響展開分析。
“營改增”;“房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)”;“影響”
租賃、倉儲、物業(yè)管理等都屬于房產(chǎn)租賃企業(yè)所涉及的業(yè)務(wù),2016年5月1日,國務(wù)院決定將“營改增”試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè),因此房產(chǎn)租賃企業(yè)需要及時掌握相關(guān)稅收政策,在此基礎(chǔ)上及時做出相應(yīng)的業(yè)務(wù)調(diào)整和創(chuàng)新稅務(wù)籌劃方法。
(一)一般納稅人對于2015年4月30日前取得的不動產(chǎn)可以選擇簡易計稅或者一般計稅方法,出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn),只適用一般計稅方法。①如果選擇簡易計稅方法,那么稅負總體較營改增前是下降的,繳納營業(yè)稅的稅負是5%,而繳納增值稅的稅負是4.76%。②如果選用一般計稅方法,應(yīng)納增值稅是當期銷項稅減去當期可抵扣進項稅。例:甲企業(yè)2016年5月8日購入一幢寫字樓用于出租,含稅價117萬元,其中進項稅17萬元并取得增值稅專用發(fā)票。2016年收到租金收入8萬元,2017年收到租金收入12萬元,假設(shè)只考慮該筆業(yè)務(wù),應(yīng)納增值稅情況:2016應(yīng)納增值稅=8/(1+11%)*11%-17*60%= -9.41(萬元),2016年留底稅為9.41萬元,2017年應(yīng)納增值稅=12/(1+11%)*11%-17*40%-9.41= -15.02(萬元),2017年留底稅為15.02萬元。營改增之前應(yīng)納營業(yè)稅情況:2016年應(yīng)納營業(yè)稅=8*5%=0.4(萬元),2017年應(yīng)納營業(yè)稅=12*5%=0.6(萬元),通過以上數(shù)據(jù)對比,2016年5月1日之后購入不動產(chǎn)用于出租的一般納稅人,適用一般計稅方法繳納增值稅與營改增前繳納營業(yè)稅相比,增值稅屬于價外稅,是對法定增值額納稅,租售比不高的情況下,投資的前幾年都是不用繳納增值稅的,而營業(yè)稅是價內(nèi)稅,以收到的全部價款計稅,不管你的租售比如何,只要有租金收入就要繳納營業(yè)稅。所以增值稅解決了營業(yè)稅重復(fù)征稅的問題,更有利于調(diào)動投資者的積極性,更有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
(二)租賃掛靠業(yè)務(wù)
房屋租賃企業(yè)以掛靠方式經(jīng)營、如何確定掛靠人還是被掛靠人為納稅義務(wù)人的問題:例:甲公司以掛靠方式出租寫字樓給乙公司,乙公司以甲公司名義對外經(jīng)營,并由甲公司承擔相關(guān)法律責任,這種情況下,甲公司為納稅義務(wù)人,除以上情況以外的掛靠經(jīng)營租賃都應(yīng)是乙公司為納稅義務(wù)人。
(三)租賃轉(zhuǎn)租行為
如何確定租賃轉(zhuǎn)租的計稅方法,關(guān)鍵點看轉(zhuǎn)租人租入不動產(chǎn)的時間點,是在4月30日之前租入,還是5月1日之后租入。
例:甲公司為增值稅一般納稅人,2016年4月29日租入的辦公樓一幢,于2016年5月3日轉(zhuǎn)租給乙公司,對于甲公司的轉(zhuǎn)租可以選擇簡易征稅辦法。
丙公司為增值稅一般納稅人,2016 年5月2日租入辦公用房500平米,于2016年5月28日轉(zhuǎn)租給乙公司,對于丙公司的轉(zhuǎn)租只能按照一般計稅辦法征稅。
倉儲業(yè)務(wù)屬于物流輔助業(yè)務(wù),納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè),2013年8月1日已實行營改增,小規(guī)模納稅人按照簡易計稅方法計稅即可,既增值稅率為應(yīng)稅服務(wù)銷售額的3%,一般納稅人按照一般計稅方法計稅,按應(yīng)稅服務(wù)銷售額的6%進行納稅。
物業(yè)管理業(yè)務(wù)“營改增”后,小規(guī)模納稅人按應(yīng)稅服務(wù)銷售額的3%納稅,一般納稅人按應(yīng)稅服務(wù)銷售額的6%進行納稅。
(一)對物業(yè)管理公司(一般納稅人)來說,銷項稅稅率為6%,這與原來按照5%的稅率征收營業(yè)稅相比,“營改增”后企業(yè)適用的稅率提高了,從表面上看可能會增加企業(yè)的稅收負擔。但計稅方式的改變,即使一般納稅人適用的稅率提高了,也不一定就會增加一般納稅人的稅收負擔?!盃I改增”對稅收負擔的影響,還需結(jié)合企業(yè)實際情況加以分析。例:A公司一年收取物業(yè)服務(wù)費1000萬元:若進項稅額為6.6萬元時,應(yīng)繳納的增值稅額為50萬元,與“營改增”前交5%的營業(yè)稅50萬元相比相等,若進項稅額>6.6萬元,為10萬元時,繳納的增值稅額為46.6萬元,小于應(yīng)繳納的營業(yè)稅額50萬元,則“營改增”后企業(yè)的稅負額將下降。同理,若進項稅額<6.6萬元時,“營改增”后企業(yè)的稅負額將上升。
(二)物業(yè)管理公司(小規(guī)模納稅人),增值稅征收率為3%,這與原按5%的稅率征收營業(yè)稅相比,稅負大大下降,企業(yè)的收入和利潤將會得到進一步的提升。
房屋租賃企業(yè)在轉(zhuǎn)讓廠房土地同時,一并銷售附著在廠房或者土地上的機器設(shè)備時,應(yīng)如何計稅,“營改增”前,根據(jù)財稅[2009]9號文件規(guī)定應(yīng)分別計算繳納增值稅和營業(yè)稅,“營改增”之后,根據(jù)財稅[2016]36號文件規(guī)定納稅人應(yīng)分別核算增值稅,未分別核算或核算不清的從高適用稅率計算增值稅。雖然“營改增”后,都是繳納增值稅,但由于它們的稅率不同,還是要求按項目內(nèi)容分別核算。房屋租賃企業(yè)轉(zhuǎn)讓機器設(shè)備法定稅率為17%、銷售廠房和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有法定稅率11%和可以選用簡易征收率5%兩種計稅方法。例:房屋租賃企業(yè)(甲公司),2016年5月5日將2015年12月20日購入的廠房連同機器設(shè)備出售給乙公司,在這項業(yè)務(wù)中,甲公司計算增值稅時,必須將設(shè)備和廠房分別核算,這樣可以達到降低稅負的目的,如果未分別核算,就得按照最高17%的稅率對該項業(yè)務(wù)征稅,多繳納稅費不利于甲公司的經(jīng)營發(fā)展。
(一)合同簽訂過程中需要明確的幾個事項
①明確合同相對人的主體身份,合同相對人是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人必須寫入合同,如果合同相對人是一般納稅人,要求提供營業(yè)執(zhí)照、一般納稅人資格認定的復(fù)印件,作為合同附件。②明確計稅方法,在與不動產(chǎn)和動產(chǎn)租賃方簽訂合同時必須約定計稅方法。比如可以選者一般計稅方法和簡易計稅方法的納稅人,必須在合同中明確用哪種計稅方法。③明確取得的發(fā)票類型,是專用發(fā)票還是普通發(fā)票,適用稅率多少,因為小規(guī)模納稅人也可以到國稅去代開增值稅專用發(fā)票。④明確合同報價是含稅價,還是不含稅價。⑤明確如何開票,由于銷售貨物稅率高,服務(wù)稅率低,供應(yīng)商往往會將混合銷售行為分開,轉(zhuǎn)變?yōu)槎棙I(yè)務(wù)。站在甲方的角度,需要判斷是否對甲方有利。⑥明確稅率變動如何執(zhí)行,營改增現(xiàn)為試點過渡期間,后續(xù)仍會有相關(guān)的政策調(diào)整。如相關(guān)稅率簡并、變動,遇到這種情況,需要明確合同價款如何執(zhí)行?主要針對執(zhí)行期長的,有必要對此條款進行明確。⑦明確問題發(fā)票的責任,因乙方開具的發(fā)票不規(guī)范、不合法或涉嫌虛開發(fā)票引起稅務(wù)問題的,乙方需依法向甲方重新開具發(fā)票,并向甲方承擔賠償責任,包括但不限于稅款、滯納金、罰款及相關(guān)損失等。
(二)房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃
①房產(chǎn)租賃企業(yè)在出租時要將設(shè)備和廠房分開租,在合同中分別明確,那樣可以少納房產(chǎn)稅。從而達到降低稅負的目的。②倉儲與出租業(yè)務(wù)的確定,在當前全面“營改增”的情況下,一般納稅人租賃業(yè)務(wù)有11%的法定稅率和簡易征收率5%,倉儲業(yè)務(wù)屬于物流輔助業(yè)務(wù)是6%的法定稅率;小規(guī)模納稅人租賃業(yè)務(wù)的征收率為5%,而倉儲業(yè)務(wù)的征收率為3%。這給房產(chǎn)租賃企業(yè)提供了稅務(wù)籌劃空間。很多企業(yè)租賃房屋其實是作為倉庫使用。因此房屋租賃企業(yè)可以根據(jù)情況與其簽訂賃合同或者倉儲服務(wù)合同。
總之,在“營改增”得到全面實施的情況下,房地產(chǎn)租賃根據(jù)自身實際情況進行房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的合理劃分。在此基礎(chǔ)上,企業(yè)還要加強業(yè)務(wù)的稅收籌劃,從而通過合法減輕企業(yè)稅負增強企業(yè)的市場競爭力。因此,相信本文對“營改增”對房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響展開的研究,可以為相關(guān)工作的開展提供指導!
[1]李克平.“淺談營改增對房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響”[J].財會學習,2016,06:178-179.
[2]王輝.試論“營改增”對房產(chǎn)租賃企業(yè)納稅籌劃的影響[J].中國集體經(jīng)濟,2016,03:85-86.
(作者單位:杭州余杭供銷控股集團有限公司)
上接(第155頁)進項稅額抵扣帶來了很大的不便,建筑企業(yè)的工程項目不僅分散而且地域偏僻,很多材料都是由個體戶以及小商家提供的,因為無法出示有效的抵扣憑證,因而很多部分都是無法進行進項稅額的抵扣的。
2.增加了建筑企業(yè)財務(wù)報表的管理難度,在實施營改增之后,建筑企業(yè)的財務(wù)報表對于營業(yè)稅的支出就不需要進行列報,但是需要對增值稅的項目進行相應(yīng)的調(diào)整。就企業(yè)的資產(chǎn)負債而言,因為機械設(shè)備等固定資產(chǎn)項目可以對增值稅進行稅額的抵扣,所以入賬金額會減少,進而導致固定資產(chǎn)累計折舊等項目就會相應(yīng)的減少[7]。
3.對建筑企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生一定的負面影響,增值稅屬于價外稅,而營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅,營改增之后,建筑企業(yè)沒有及時的對原有的定價系統(tǒng)進行調(diào)整,企業(yè)的一部分營業(yè)額會轉(zhuǎn)化成為增值稅銷項稅額,就會在一定程度上導致企業(yè)收入的降低,進而使得企業(yè)的利潤降低。
(一)加強“一般納稅人”意識
建筑企業(yè)的管理人員要時刻樹立“一般納稅人”的意識,在處理業(yè)務(wù)時,要轉(zhuǎn)變自己的角色,通過變換角度對業(yè)務(wù)的優(yōu)劣進行分析,通過把握營改增的機遇來降低企業(yè)的稅負,進而促進企業(yè)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,提升企業(yè)的市場競爭力。
(二)加強對增值稅專用發(fā)票的管理
在實際的建筑過程中,要對增值稅專用發(fā)票的收集、保管以及使用等多方面進行專門的管理,這樣做的目的是保證建筑企業(yè)的各項作業(yè)流程的發(fā)票使用安全性。除此之外,還要建立健全監(jiān)督機制,在對發(fā)票進行管理時,一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)事項或者錯誤事項,通過監(jiān)督機制可以進行及時的發(fā)現(xiàn),并且能夠快速找到解決的措施。進而促進企業(yè)的發(fā)票管理工作的改進,為營改增在企業(yè)中的有效落實奠定堅實的基礎(chǔ)。
綜上所述,營業(yè)稅改征增值稅對于建筑企業(yè)而言既是機遇同時也是挑戰(zhàn)。該項稅制改革政策的實施,有效避免了企業(yè)的重復(fù)征稅的問題,為建筑企業(yè)創(chuàng)造了更加科學合理的納稅環(huán)境,但是同時對于那些不善于管理的建筑企業(yè)也帶來了一定的負稅風險。因而建筑企業(yè)的管理人員必須要強化“一般納稅人”的意識,同時還要增加對增值稅專用發(fā)票的管理,通過各方協(xié)作來促進營改增在建筑企業(yè)的有效實施。
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(作者單位:中國鐵路通信信號貴州建設(shè)有限公司)