房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險與控制

夏小紅

【摘 要】稅收籌劃失敗造成的巨額損失已經(jīng)成為部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的主要原因，尤其是在經(jīng)濟形勢“朝令夕改”的當(dāng)下，如何有效的降低稅收籌劃方案的失誤而導(dǎo)致的稅收籌劃風(fēng)險成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管所要面臨的重要問題之一。本文以此為出發(fā)點，從四個方面對我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險進行全面的分析，并在分析的基礎(chǔ)上結(jié)合理論提出相應(yīng)的解決措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；問題與措施

稅收籌劃風(fēng)險，顧名思義，就是由于稅收籌劃失誤等造成稅收結(jié)果的不確定性，使得納稅人在展開稅收繳納的過程中，實際繳納的金額與預(yù)期目標(biāo)有著較大的偏離，給納稅人的后期經(jīng)濟活動帶來了無法避免的影響。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險分析

1.政策風(fēng)險

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱，所以相對于其他的行業(yè)來說，受到政策的影響相對較大些。而什么是政策風(fēng)險呢？顧名思義，政策風(fēng)險指的是由于國家對房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)進行調(diào)整，而直接影響了房地產(chǎn)稅收籌劃的正確性，增加了稅收籌劃的風(fēng)險。自2000年中國加入WTO以后，就進入了經(jīng)濟發(fā)展的快車道，在中國以地為本的傳統(tǒng)觀念影響下，大量的金錢涌入了房地產(chǎn)，造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的泡沫化。為了抑制房價過快的上漲，中國相關(guān)部門出臺了一系列關(guān)于抑制房價的稅收政策，而房地產(chǎn)稅就是其中的一個重要內(nèi)容。在法律法規(guī)不斷變動的大環(huán)境下，加大了稅收籌劃的難度，使得稅收籌劃目標(biāo)的實現(xiàn)面臨著夭折的風(fēng)險。例如近期發(fā)生的這個案件就具有代表性，由于考慮到相關(guān)的問題，所以暫且以A、B來作為兩個公司的代號。A公司由于急需資金進行周轉(zhuǎn)，所以將一處10000平米的商品房出售給B公司，經(jīng)過商談，房價暫定為3000元每平米，但是按照國家稅收總局頒發(fā)的《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》，需要交納百萬元的土地增值稅，A公司為了避免交納這土地增值稅，就根據(jù)當(dāng)時的法律，A公司與B公司在私底下達成協(xié)議，即A企業(yè)先向B企業(yè)以房產(chǎn)為資本進行股權(quán)投資，然后再將股權(quán)出售給乙公司，這樣就在法律的框架內(nèi)免除了在土地增值稅的交納。但是最近出臺的新規(guī)定指出，對于以土地（房地產(chǎn)）作價投資入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一起建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不能夠免除土地增值稅等稅款的交納。所以，對于A企業(yè)來說，如果不能夠及時的調(diào)整的稅收籌劃策略方案就可能被稅務(wù)局認(rèn)為是偷稅漏稅，并面臨著除了要交納相應(yīng)的稅款外，還要補繳巨額罰款，并且在社會榮譽的無形資產(chǎn)上，還要面臨著巨大的損失。

2.片面性風(fēng)險

片面性風(fēng)險指的是由于企業(yè)納稅人在進行稅收籌劃時，沒有從宏觀角度對全局進行分析，僅僅是從個體角度考慮到一種或者幾種稅的稅負水平的降低，或者僅僅是從整體上注重稅收總金額的降低，卻并沒有注重稅后對利潤的影響。房地產(chǎn)開發(fā)的過程一般分為3個階段，每一個階段都要繳納相應(yīng)的稅款，所以房地產(chǎn)是一個稅收復(fù)雜、稅款金額較大，需要進行全盤考慮的一個行業(yè)，所以在進行稅款籌劃時，要進行全盤的考慮，高度的注意片面性風(fēng)險的影響，從而避免稅收籌劃的失敗。以下例來進行說明：

A房地產(chǎn)公司新開發(fā)了一批商品房，銷售所得金額總共2000萬元，其中購買地皮花費了600萬元，開發(fā)成本花費了800萬元，貸款利息分?jǐn)偭?0余萬元，而各種稅款加起來總共有100萬元?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定，在能夠提供相關(guān)機構(gòu)的金融證明的前提下，對于分?jǐn)偫⒅С龅牟糠衷诶U納稅款的時候可以計入總數(shù)，但是包括其余的部分（購買土地使用權(quán)支付的金額加上房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額）按照百分之五來計算。但是如果不能夠提供相應(yīng)的金融機構(gòu)的證明，那么就需要將購買土地使用權(quán)所支付的金額加上的房地產(chǎn)開發(fā)所花費的金額的百分之十來計算。企業(yè)的財務(wù)人員經(jīng)過詳細的計算得知，提供相關(guān)金融機構(gòu)的證明，就需要交納的是（600+800）*0.05+60=130萬元，而如果不提供相應(yīng)的金融機構(gòu)證明，就需要交納的稅款金額為（600+800）*0.05=140萬元，所以該財務(wù)工作人員就認(rèn)為不需要向稅務(wù)局提供相關(guān)的金融證明，但是如果不向稅務(wù)局出示相應(yīng)的證明，那么在交納企業(yè)所得稅的時候，就無法將60萬元的利息費用扣除，那么就會多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75萬元，所以相對比而言，財務(wù)人員所做的稅收籌劃是錯誤的。

3.成本偏高風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃的時候，是需要付出一定的成本的，這個成本包含兩部分，即分別是顯性成本和隱性成本。顯性成本較容易理解，指的是企業(yè)在進行稅收籌劃的過程中所消耗的人力、物力，隱性成本則是在進行方案選擇的時候放棄其他方案所要承受的機會成本，以及方案失敗的時候所造成的損失等。企業(yè)在考慮通過稅收籌劃來實現(xiàn)節(jié)稅增加利潤的過程中，還要考慮稅收籌劃成本的問題，只有節(jié)省的稅收和消耗的成本的差額，才是稅收籌劃節(jié)省出來的實際利潤。

4.認(rèn)定風(fēng)險

稅收籌劃的前提是符合國家相關(guān)的法定法規(guī)，所以是合法的節(jié)稅行為，是符合國家的立法意圖，并被國家鼓勵和引導(dǎo)的一種合法性經(jīng)濟意圖。但是由于我國相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，稅務(wù)執(zhí)法人員的個體素質(zhì)參差不齊，所以往往在裁定稅款籌劃行為的時候發(fā)生誤會，給企業(yè)帶來了預(yù)料之外的巨大損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險防范與控制

1.強化風(fēng)險意識，梳理依法籌劃理念

房地產(chǎn)與別的行業(yè)有著顯著的差別，作為國民經(jīng)濟的支柱，所以相應(yīng)的籌劃風(fēng)險也相對較高。出于對利潤的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層需要加強對于風(fēng)險防范的意識。當(dāng)然任何企業(yè)的行為都需要在法律的框架內(nèi)，所以財務(wù)人員在進行稅收籌劃的時候，需要有一定的法律基礎(chǔ)，并且具有守法意識。

2.設(shè)立稅務(wù)管理機構(gòu)，提高籌劃水平

由于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)復(fù)雜，稅收策劃的難度相對于其他的行業(yè)來說較大，所以一些大型的企業(yè)都設(shè)定專門的稅務(wù)管理機構(gòu)，對稅務(wù)的籌劃、涉稅業(yè)務(wù)的核算、稅收遵從以及稅收爭議等業(yè)務(wù)進行專業(yè)的管理，尤其是對于一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，設(shè)立專門的稅務(wù)管理就以及配置專業(yè)型人才，在合理機制的協(xié)調(diào)下，就能夠?qū)崿F(xiàn)稅收籌劃的高效化，對于降低稅收風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)稅收籌劃目標(biāo)具有著重要的意義。

3.提高稅收籌劃人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃具有著很大風(fēng)險性，所以對籌劃人員的要求就顯得很嚴(yán)格，首先房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是提高企業(yè)招收人員的基準(zhǔn)，綜合的增強他們額團隊素質(zhì)。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗并且對于政策的洞悉水平要達到一定的程度。對于一些不滿足該要求的工作人員要進行后期的工作培訓(xùn)和再教育，根據(jù)實踐證明，一個企業(yè)的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質(zhì)量。當(dāng)然在后期的培訓(xùn)過程中，不僅要加強他們的專業(yè)知識和職業(yè)素養(yǎng)，還要交手他們一些關(guān)于金融、貿(mào)易、保險和工商等方面的知識，拓寬他們的知識面，只有這樣，才能夠使得他們在進入一家企業(yè)之后，就能哦在有限的時間內(nèi)對這家企業(yè)的基本狀況、涉稅事項以及籌劃意圖有一個清晰的認(rèn)識，并恩能夠在短時間以內(nèi)制定出相應(yīng)的籌劃方案，極大程度上節(jié)省了稅收籌劃的成本，增加了利潤的空間。

4.借助稅收中介機構(gòu)的專業(yè)服務(wù)

在現(xiàn)代市場上，有一種專門的稅務(wù)籌劃機構(gòu)，這種機構(gòu)的業(yè)務(wù)能力往往要高于一般的企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理機構(gòu)的業(yè)務(wù)水平，所以一些房地產(chǎn)企業(yè)可以將這些具有著極強的專業(yè)性、復(fù)雜性的工作交給外部機構(gòu)來進行，這樣就可以避免由于工作人員的專業(yè)素質(zhì)是的限制而導(dǎo)致的工作出現(xiàn)一系列的差錯的產(chǎn)生，降低了由于方案錯誤而造成的成本損失。除此之外，可以將這些機構(gòu)作為外腦，加強企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的國民經(jīng)濟支柱，對于市場經(jīng)濟的發(fā)展具有著很強影響。稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省稅收，實現(xiàn)利潤最大化的環(huán)節(jié)之一，也是體現(xiàn)一家房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展的動力大小。本文通過對于我國目前的房地產(chǎn)稅收籌劃所存在的問題進行研究，找打相應(yīng)的解決措施，希望能夠?qū)ξ覈谶@方面的改進有所借鑒意義。

參考文獻：

[1]莊粉榮.納稅籌劃大敗局.北京：機械工業(yè)出版社[M].，2010.

[2]劉立秋，李凱，鄒毅.我國房地產(chǎn)業(yè)稅負評價與分析[J].中國軟科學(xué)，2015.（7）：119.

[3]王聯(lián)國，王文海，擦廣梅.借殼開發(fā)商品房的稅收籌劃分析[J].稅收征納，2014，（11）：45.

[4]路如飛.商業(yè)房地產(chǎn)售后回租回購稅收籌劃[J].邯鄲職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2015，（3）：15-16.