新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)業(yè)對(duì)智慧城市的支撐效益研究

孫 佳，何培斌，焦艷榮

(1.重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院，重慶 401331； 2.重慶大學(xué) 土木工程學(xué)院，重慶 400044)

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【經(jīng)濟(jì)與管理】

新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)業(yè)對(duì)智慧城市的支撐效益研究

孫 佳1，何培斌2，焦艷榮1

(1.重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院，重慶 401331； 2.重慶大學(xué) 土木工程學(xué)院，重慶 400044)

通過(guò)分析新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)、重慶市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，提出發(fā)展智慧城市是重慶房地產(chǎn)業(yè)的升級(jí)形態(tài)，智慧城市建設(shè)也將會(huì)對(duì)地產(chǎn)、物業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域提供更寬廣的發(fā)展平臺(tái)。運(yùn)用投入產(chǎn)出法對(duì)重慶市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)智慧城市的支撐效應(yīng)做定量分析，得出結(jié)論房地產(chǎn)業(yè)對(duì)智慧產(chǎn)業(yè)的支撐效應(yīng)非常明顯，這種支撐效應(yīng)能帶動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的新一輪發(fā)展，并提升房地產(chǎn)業(yè)的附加值。

房地產(chǎn)業(yè)；智慧城市；投入產(chǎn)出法

一、 新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”的特征：中國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了30年的高速增長(zhǎng)期之后，從2012年起GDP增長(zhǎng)速度開始回落，從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向中高速發(fā)展階段。在這個(gè)階段所出現(xiàn)的一些新特點(diǎn)，習(xí)總書記在2014年5月河南考察時(shí)首次提出 “新常態(tài)”一詞加以描述。在這個(gè)階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)，例如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力由過(guò)去的要素和投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)為創(chuàng)新力驅(qū)動(dòng)；第二產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的比重逐年下降，而服務(wù)業(yè)的比重逐年上升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更多的依靠第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)；以互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)為代表的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸成為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”的出現(xiàn)必然對(duì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)重大影響，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也必然受到影響。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)新常態(tài)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持中高速的發(fā)展具有重要意義。

經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”的特征同樣反映在房地產(chǎn)業(yè)中，并對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了挑戰(zhàn)也帶來(lái)了機(jī)遇。從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，經(jīng)過(guò)10余年的高速發(fā)展，于2014年開始降溫(企業(yè)利潤(rùn)趨于平緩)，消費(fèi)者變得理性，政府強(qiáng)調(diào)行業(yè)市場(chǎng)化、分類化和區(qū)域化規(guī)范發(fā)展；從供求關(guān)系來(lái)看，從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供大于求，同時(shí)伴隨著結(jié)構(gòu)性短缺，未來(lái)的需求主要是改善性需求和剛需并存的局面；從政策偏好來(lái)看，用法律、財(cái)政稅收等政策調(diào)控市場(chǎng)和解決結(jié)構(gòu)性需求矛盾將成為主流(土地供給減少、融資成本增加)。另外，互聯(lián)網(wǎng)思維的普及將推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。

經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”所帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的巨大變化，使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從工業(yè)時(shí)代轉(zhuǎn)向信息時(shí)代，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”思維在各個(gè)行業(yè)的滲透，城市的生產(chǎn)管理組織方式、社交網(wǎng)絡(luò)都在發(fā)生著根本性的變化，而對(duì)城市資源的資源優(yōu)化配置、城鎮(zhèn)化推進(jìn)方式的改進(jìn)也提出了新的要求。而大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)和云計(jì)算等信息技術(shù)的革新為智慧城市的建設(shè)提供了重要支撐，這對(duì)城市的柔性化管理、改善城市交通、醫(yī)療和教育以及推重城市發(fā)展轉(zhuǎn)型和社會(huì)效率的提升帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。因此，建設(shè)智慧城市是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的發(fā)展要求。

智慧城市是城鎮(zhèn)化和信息化的融合,是在大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)高速發(fā)展到一定程度的必然趨勢(shì),建設(shè)智慧城市將為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供巨大機(jī)遇。房地產(chǎn)業(yè)在智慧城市向柔性化、精細(xì)化管理發(fā)展的道路上,將從家庭、社區(qū)和城市綜合體3個(gè)層次發(fā)揮重要作用。例如百貨商場(chǎng)的視頻監(jiān)控系統(tǒng)，除了安全監(jiān)控以外，還能統(tǒng)計(jì)客流量并進(jìn)行后續(xù)分析；通過(guò)統(tǒng)計(jì)能耗物耗的數(shù)據(jù)，對(duì)建筑物節(jié)能減排實(shí)現(xiàn)智能控制。在衣食住行方面，智慧社區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)智能繳費(fèi)、智能停車、防火防盜，通過(guò)移動(dòng)終端對(duì)智能家居設(shè)備實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)發(fā)展智慧產(chǎn)業(yè)為終端用戶提供更人性化的服務(wù)，從而提升企業(yè)品牌價(jià)值和社會(huì)影響力。

二、新常態(tài)下重慶市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析

經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”的出現(xiàn)對(duì)重慶市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了直接的影響，重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度也由高速增長(zhǎng)逐漸向中高速平穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)渡，具體來(lái)講，從開發(fā)速度、市場(chǎng)成交量、行業(yè)集中度和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)變化4個(gè)方面呈現(xiàn)出新的特征。

從房地產(chǎn)開發(fā)速度上看，出現(xiàn)中高速平穩(wěn)增長(zhǎng)的新常態(tài)。到2015年，開發(fā)資金增速已經(jīng)回落至16%左右，為歷年來(lái)最低值，未來(lái)的房地產(chǎn)投資將維持20%左右的穩(wěn)定增長(zhǎng)速度。從市場(chǎng)成交量上看，量?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定成為新常態(tài)。自2014年以來(lái)，重慶市房?jī)r(jià)的波動(dòng)都維持在個(gè)位數(shù)，增幅較小，已沒有明顯能引發(fā)房?jī)r(jià)巨幅波動(dòng)的因素。從行業(yè)集中度來(lái)看，不同業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)企業(yè)分化速度加快成為新常態(tài)。目前重慶市房地產(chǎn)企業(yè)有近4 000家，其中一半以上為中小開發(fā)企業(yè)，資本金較少，開發(fā)實(shí)力較低，在面臨政策調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)分化的速度將加快，加上金融政策的支持將提高有實(shí)力的大企業(yè)在市場(chǎng)中的份額，行業(yè)集中度將大幅度提高；從競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)上看，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維的融入成為新常態(tài)。“互聯(lián)網(wǎng)+”思維對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式、傳統(tǒng)利潤(rùn)增長(zhǎng)方式和經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念產(chǎn)生了顛覆性的影響，從開發(fā)和營(yíng)銷速度導(dǎo)向轉(zhuǎn)為用戶體驗(yàn)和精細(xì)化營(yíng)銷導(dǎo)向。加上物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等信息化手段的革新，許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)和社區(qū)通過(guò)硬件設(shè)施更新、信息網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)入等實(shí)現(xiàn)了小區(qū)的智能化及節(jié)點(diǎn)之間的智慧互聯(lián)。

三、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)智慧城市建設(shè)的支撐效應(yīng)——以重慶市為例

上文對(duì)重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀趨勢(shì)以及對(duì)智慧城市建設(shè)的作用作了初步論述，以下重點(diǎn)對(duì)重慶市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)智慧城市的支撐效應(yīng)做定量分析，深入研究房地產(chǎn)業(yè)與智慧產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。本部分中，我們將運(yùn)用投入產(chǎn)出法對(duì)支撐效應(yīng)進(jìn)行測(cè)度，并就選取數(shù)據(jù)作出說(shuō)明。

投入產(chǎn)出法是把一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)體系中各部門之間的相互依存關(guān)系系統(tǒng)化、數(shù)量化的方法,最早由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家里昂惕夫提出。該方法通過(guò)計(jì)算一個(gè)地區(qū)一定期間投入產(chǎn)出,可以得出產(chǎn)業(yè)之間的內(nèi)在關(guān)系。我們選取最能夠反應(yīng)產(chǎn)業(yè)之間支撐關(guān)系的直接消耗系數(shù)、影響力系數(shù)和感應(yīng)度數(shù)3個(gè)指標(biāo)來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)與智慧產(chǎn)業(yè)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)度。直接消耗系數(shù)是指某一產(chǎn)品部門在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中單位總產(chǎn)出的產(chǎn)品或服務(wù)的數(shù)量,該指標(biāo)反應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)與智慧產(chǎn)業(yè)之間相互依存、制約的強(qiáng)弱程度;影響力系數(shù)是某一產(chǎn)業(yè)增加一單位最終使用時(shí),對(duì)其他產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的生產(chǎn)需求誘發(fā)程度,該指標(biāo)反應(yīng)該產(chǎn)業(yè)對(duì)所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的生產(chǎn)需求波及的相對(duì)水平;感應(yīng)度表示各產(chǎn)業(yè)都增加一單位最終需求時(shí),某一產(chǎn)業(yè)由此受到的需求感應(yīng)程度。

在數(shù)據(jù)選擇上，基于2007年重慶市投入產(chǎn)出表，我們選擇基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)、通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)、文化娛樂業(yè)、教育業(yè)、公共管理與社會(huì)組織等行業(yè)作為智慧產(chǎn)業(yè)(莊一召，2009)，選擇房地產(chǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸、金融業(yè)、租賃及商務(wù)服務(wù)、建筑業(yè)等進(jìn)行測(cè)度和相關(guān)性分析。

為什么選取房地產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)來(lái)分析？因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)融資量巨大，產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)較長(zhǎng)，與這些產(chǎn)業(yè)之間存在著非常緊密的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。從上游來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)需要上游產(chǎn)業(yè)為其提供各種產(chǎn)出作為要素供給；從下游來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)把自身的產(chǎn)出作為市場(chǎng)提供給下游產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)者。

表1顯示了智慧產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的直接消耗系數(shù)。其中,對(duì)文體娛樂業(yè)、郵政業(yè)消耗系數(shù)較高,說(shuō)明智慧產(chǎn)業(yè)的3.67%投入來(lái)自這三個(gè)行業(yè),對(duì)租賃及商務(wù)服務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及木材加工制造業(yè)等房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的直接消耗系數(shù)為0.067 8,相對(duì)較高,這說(shuō)明智慧產(chǎn)業(yè)的6.78%的投資來(lái)自于房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè),這在某種程度上解釋了近年來(lái)越來(lái)越多地房地產(chǎn)開發(fā)商為何轉(zhuǎn)型成為資源整合型企業(yè),不再滿足于“建造住宅和城市功能”,而是要求房地產(chǎn)行業(yè)要立足城市建設(shè)的前沿,將智能規(guī)劃概念、現(xiàn)代信息技術(shù)及低碳綠色節(jié)能技術(shù)運(yùn)用到項(xiàng)目中,推動(dòng)城市走精細(xì)化管理、智能型城市發(fā)展道路,提高城市價(jià)值和品質(zhì)。

表1 智慧產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的
直接消耗系數(shù)

產(chǎn)業(yè)類別直接消耗系數(shù)木材加工及家具制造業(yè)0.0052工藝品及其他制造業(yè)0.0006建筑業(yè)0.0017交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)0.0030郵政業(yè)0.0169住宿和餐飲業(yè)0.0339金融業(yè)0.0155房地產(chǎn)業(yè)0.0037租賃及商務(wù)服務(wù)0.0197綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)0.0027居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)0.0091

續(xù)表(表1)

表2顯示了重慶市各類產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)與感應(yīng)度系數(shù)。

表2 重慶市各類產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)與感應(yīng)度系數(shù)

從表2中數(shù)據(jù)可以看出，如通信設(shè)備、文體娛樂業(yè)、郵政業(yè)等所構(gòu)成的智慧產(chǎn)業(yè)群其影響力系數(shù)相對(duì)較高，這說(shuō)明智慧產(chǎn)業(yè)通過(guò)直接或間接關(guān)聯(lián)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)群的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)很明顯。智慧產(chǎn)業(yè)群的感應(yīng)度系數(shù)也相對(duì)較高，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)增加需求時(shí)，智慧產(chǎn)業(yè)群的需求增加度是平均水平的1倍以上?？梢钥闯?，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)智慧產(chǎn)業(yè)的支撐效應(yīng)非常明顯，并超過(guò)其他傳統(tǒng)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)智慧城市建設(shè)的這種支撐效應(yīng)能帶動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的新一輪發(fā)展，并提升房地產(chǎn)業(yè)的附加值。

四、研究總結(jié)與政策建議

大力發(fā)展智慧城市，不僅是提高重慶城市生活品質(zhì)的必然選擇，也是重慶實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必經(jīng)之路。重慶市在維持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，使之與智慧城市建設(shè)的步伐相一致，與智慧城市管理水平的提高相促進(jìn)，在改善城市生活品質(zhì)的同時(shí)，也能提升地區(qū)產(chǎn)業(yè)能級(jí)。

(一)結(jié)論

經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下,智慧產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)存在密切的前向與后向關(guān)聯(lián)關(guān)系。通過(guò)以上定性與定量分析標(biāo)明,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)智慧城市的發(fā)展具有明顯的支撐作用,包括直接效應(yīng)和關(guān)聯(lián)效應(yīng)?？傮w而言,房地產(chǎn)業(yè)與第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)的絕大部分子產(chǎn)業(yè)都具有前向或后向關(guān)聯(lián)關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展將對(duì)重慶市發(fā)展智慧城市起到舉足輕重的作用。具體來(lái)講，從后向關(guān)聯(lián)可以看出智慧產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的直接消耗系數(shù)較大,其發(fā)展將需要這些行業(yè)的大量投入；從前向關(guān)聯(lián)可以看出第二產(chǎn)業(yè)中的建筑業(yè)、電氣械及器材制造業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、通用專用設(shè)備制造業(yè),以及第三產(chǎn)業(yè)中的租賃業(yè)和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)等對(duì)智慧產(chǎn)業(yè)的投入需求較大。

(二)建議

1．政府做好發(fā)展智慧城市的“引導(dǎo)者”

政府從發(fā)展綠色智能建筑、裝配式建筑產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)的運(yùn)營(yíng)模式和體制機(jī)制上給予政策和資金支持，激發(fā)智慧產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)群中經(jīng)濟(jì)主體的活力；借鑒國(guó)外智慧城市建設(shè)的融資經(jīng)驗(yàn)，靈活運(yùn)用PPP項(xiàng)目融資模式、BT、BOT融資模式等，積極引導(dǎo)民間資本以最有效的方式介入智慧城市建設(shè)中來(lái)，改變民間資本大量聚集于股市、樓市的狀況，促使其向智慧產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

2．房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)型成為建設(shè)智慧城市的主力軍

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用大數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)技術(shù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建智慧社區(qū)等手段，為不同業(yè)態(tài)的樓盤和社區(qū)提供衣食住行全方位的增值服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)向智慧產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷挖掘最終用戶的現(xiàn)有需求和潛在需求，重構(gòu)現(xiàn)有產(chǎn)品和服務(wù)的核心價(jià)值，替身自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)參與到智慧城市的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本并創(chuàng)新服務(wù)模式創(chuàng)造新的盈利模式。

[1] 王敏．我國(guó)城市智慧化發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題與對(duì)策[J]．科技進(jìn)步與對(duì)策，2013(19):41-45.

[2] 李德仁，龔健雅，邵振峰．從數(shù)字地球到智慧地球[J]．武漢大學(xué)學(xué)報(bào)(信息科學(xué)版)，2010(2)：127-132．

[3] 張占斌.新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略意義和改革難題[J].國(guó)家行政學(xué)院學(xué)報(bào),2013(1)：48-54.

(責(zé)任編輯周江川)

重慶市社會(huì)科學(xué)規(guī)劃特別委托項(xiàng)目“智慧城市建設(shè)與房地產(chǎn)平臺(tái)融合研究”(2014TBWT05-1)

孫佳(1983—)，女，講師，碩士，研究方向：區(qū)域投融資、財(cái)務(wù)管理；何培斌(1958—)，男，教授，二級(jí)注冊(cè)建筑師，碩士，研究方向：建筑設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、建筑圖學(xué)；焦艷榮(1979—)，女，研究方向：工商管理、物業(yè)管理、區(qū)域投融資。

10.13769/j.cnki.cn50-1011/d.2016.12.014

孫佳，何培斌，焦艷榮.新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)業(yè)對(duì)智慧城市的支撐效益研究[J].重慶與世界，2016(12):42-44.

F299.2

A

1007-7111(2016)12-0042-03