程明艷 浙江省建德市房產(chǎn)管理處

房地產(chǎn)交易及不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)問(wèn)題探析

程明艷 浙江省建德市房產(chǎn)管理處

伴隨著科技的蓬勃發(fā)展，各行各業(yè)都迎來(lái)了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。人們生活水平的提高，對(duì)起居及物質(zhì)要求也有了進(jìn)一步的提高。房地產(chǎn)作為新時(shí)代房屋交易的重要紐帶，其即為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，也是一項(xiàng)法律權(quán)利。在房地產(chǎn)交易的過(guò)程中就衍生了對(duì)于所有權(quán)的房屋及地基的登記，其即為一種不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)因其地理位置的固定性及不可移動(dòng)性，也稱為不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記，相關(guān)的部門(mén)應(yīng)建立一套完備的規(guī)范措施，以保障人民的合法權(quán)益。嚴(yán)格登記機(jī)關(guān)的責(zé)任制度，建設(shè)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息公開(kāi)制度。

房地產(chǎn)交易 不動(dòng)產(chǎn)登記 問(wèn)題 探析

一、前言

目前，隨著我國(guó)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，各項(xiàng)法律法規(guī)的進(jìn)一步完善。我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記立法活動(dòng)獲得了各界的不斷關(guān)注。不動(dòng)產(chǎn)涉及到我國(guó)公民生存利益的重要部分。房屋交易過(guò)程中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記可以有效的對(duì)其產(chǎn)生的變動(dòng)進(jìn)行登記公式[1-2]。為了更好的保障人民群眾的房屋財(cái)產(chǎn)安全，我國(guó)需要?jiǎng)?chuàng)建完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

二、房地產(chǎn)交易的相關(guān)問(wèn)題分析

房地產(chǎn)作為物態(tài)形式，客觀的存在于我們的生活中。其是房產(chǎn)及其地產(chǎn)的總稱。其涵蓋了土地及土地上的建筑物等衍生物的權(quán)利。因其自身地理位置的不可移動(dòng)性，又稱為不動(dòng)產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇上。同時(shí)其又為一項(xiàng)法律權(quán)利。是公民的自身財(cái)產(chǎn)權(quán)利。其包含了對(duì)自身財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)等。

房地產(chǎn)在交易的過(guò)程中存在明顯的法律問(wèn)題。在此過(guò)程中也會(huì)存在對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中要注意對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交付過(guò)程中的相關(guān)問(wèn)題[3]。

房地產(chǎn)在交易過(guò)程中的登記的含義是通過(guò)權(quán)利人的申請(qǐng)將土地及其上的衍生建筑等所有權(quán)按照法律程序進(jìn)行登記事實(shí)[4]。房地產(chǎn)在交易的過(guò)程中登記的目的是為了公示。使大眾群體了解房地產(chǎn)上的物態(tài)形式。

在房地產(chǎn)交易的過(guò)程中極易出現(xiàn)相關(guān)的法律糾紛。其主要的存在形式包含了無(wú)效的交易合同、商品房相關(guān)法律陷進(jìn)、所有權(quán)的相關(guān)問(wèn)題、定（訂）金的問(wèn)題等[5]。

在房地產(chǎn)交易的過(guò)程中，因諸多原因的疏忽極易出現(xiàn)無(wú)效合同的法律糾紛。房屋的買賣合同是在此交易過(guò)程中的重要前提。一個(gè)合法有效的合同應(yīng)引起各方的高度重視。對(duì)于在此交易的過(guò)程中超出年齡或智力能力有缺陷的買賣人應(yīng)由其法律代理人進(jìn)行相關(guān)程序的簽訂[6]。

房地產(chǎn)交易的過(guò)程中商品房的預(yù)售是普遍存在的現(xiàn)象。而此過(guò)程中極易出現(xiàn)合同條款的缺失及漏洞。在商品房的預(yù)售過(guò)程中通過(guò)合同條款應(yīng)用一些手段以達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移及法律的規(guī)避。在日期的簽訂過(guò)程中應(yīng)用文字游戲，利用通過(guò)寫(xiě)入竣工后交付使用。但此竣工后是一個(gè)完全模糊的概念。這樣就會(huì)引起房地產(chǎn)交易過(guò)程中的法律糾紛等問(wèn)題出現(xiàn)。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的問(wèn)題探究

不動(dòng)產(chǎn)的登記是相關(guān)部門(mén)對(duì)其進(jìn)行法律意義上的有效登記，以保障其合法的權(quán)益。不動(dòng)財(cái)產(chǎn)的登記過(guò)程中可以涵蓋權(quán)利的相關(guān)類型及基本原則等。不動(dòng)產(chǎn)的登記即為一種法律意義的程序性行為[7]。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記其核心即為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利意義。在登記的過(guò)程中要明確相關(guān)的登記權(quán)利。只要是涵蓋在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的范疇之內(nèi)，這些相關(guān)的權(quán)利均可以進(jìn)行登記。其與物權(quán)法既有緊密的聯(lián)系，又有其相應(yīng)的區(qū)別?！段餀?quán)法》規(guī)定了相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記制度。物權(quán)法上的登記是法律意義的范疇。房地產(chǎn)的相關(guān)登記制度為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的關(guān)鍵部分。不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記制度有其相對(duì)應(yīng)的物權(quán)變動(dòng)模式。

四、房地產(chǎn)交易及不動(dòng)產(chǎn)的重要關(guān)系

（一）有效的區(qū)分房地產(chǎn)交易及不動(dòng)產(chǎn)登記的界限。不動(dòng)產(chǎn)的登記及房地產(chǎn)的交易應(yīng)有效的積極的達(dá)到資源的共享。在共享的過(guò)程中應(yīng)制定一致的規(guī)定，已到達(dá)相關(guān)直接理解及溝通的順暢。明確相關(guān)的資源共享單位，以提高相應(yīng)的辦事效率。在不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)登記軟件上有達(dá)到與時(shí)代的同步。這樣才能很好的建立溝通的橋梁。不動(dòng)產(chǎn)登記及房地產(chǎn)的有效資源共享，才能大大的提高雙方的辦事效率[8]。更好地服務(wù)于人民群眾的權(quán)利。有效的保障人民群眾的物質(zhì)財(cái)產(chǎn)安全。

（二）創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)交易新平臺(tái)。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行合理有效的登記時(shí)，房地產(chǎn)交易應(yīng)利用其信息資源，制定符合自身的更為合理的交易流程。創(chuàng)設(shè)全新的房地產(chǎn)交易模式。

實(shí)現(xiàn)房屋的交易和產(chǎn)權(quán)的管理登記進(jìn)檔的模式。房地產(chǎn)的交易與不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息時(shí)時(shí)共享。構(gòu)建商品房網(wǎng)簽?zāi)Ｊ?，完善各個(gè)子系統(tǒng)的綜合管理模式。有效的轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的理念，房地產(chǎn)的交易不僅僅是房屋的交易，也涵蓋了其土地所有權(quán)的相關(guān)問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

本文首先對(duì)房地產(chǎn)的主要內(nèi)涵及其在交易過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行了詳述的探析。獲知了房地產(chǎn)交易過(guò)程中主要存在的問(wèn)題。針對(duì)于無(wú)效的交易合同、商品房相關(guān)法律陷進(jìn)、所有權(quán)的相關(guān)問(wèn)題、定（訂）金的問(wèn)題等進(jìn)行了細(xì)致的剖析。后續(xù)又對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了研究。房地產(chǎn)交易的過(guò)程中其土地及其衍生物作為不動(dòng)產(chǎn)交易的一部分，應(yīng)進(jìn)行有效的登記。最后對(duì)房地產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記間相關(guān)的關(guān)系進(jìn)行了分析。提出兩者需要建立有效的資源信息共享平臺(tái)，這樣才能有效的保障人民群眾對(duì)于自身財(cái)產(chǎn)的根本利益，同時(shí)提高兩者的工作效率。房地產(chǎn)交易為了更好的發(fā)展應(yīng)創(chuàng)設(shè)新的交易平臺(tái)。這樣才能使其更好的健康的發(fā)展。

[1]李雅珍. 理清房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的邊界[J]. 中國(guó)房地產(chǎn),2017,(01):34-36

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[3]潘海亞. 淺談房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略[J]. 現(xiàn)代商業(yè),2011,(05):63.

[4]王永亮. 論不動(dòng)產(chǎn)登記中的私權(quán)利保護(hù)[D].華東政法大學(xué),2014.

[5]王崇敏. 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問(wèn)題探討[J]. 中國(guó)法學(xué),2003,(02):46-52.

[6]詹長(zhǎng)根,吳藝,涂李蕾,胡梓桑. 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問(wèn)題淺析[J]. 中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì),2015,(02):31-34.

[7]李明發(fā). 論不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的法律救濟(jì)——以房產(chǎn)登記為重心[J]. 法律科學(xué).西北政法學(xué)院學(xué)報(bào),2005,(06):68-73.

[8]孟強(qiáng). 論不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任——兼評(píng)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》相關(guān)規(guī)定[J]. 政治與法律,2014,(12):18-26. ，，