不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)的債權(quán)與物權(quán)法律保護(hù)

王含慶，尚巧艷

(蘭州理工大學(xué)，甘肅 蘭州 730050)

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不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)的債權(quán)與物權(quán)法律保護(hù)

王含慶，尚巧艷

(蘭州理工大學(xué)，甘肅 蘭州 730050)

“一物數(shù)賣(mài)”的糾紛不斷增加，該類(lèi)糾紛并非單一的民事法律關(guān)系所能調(diào)整的，因其涉及物權(quán)與債權(quán)的交叉，所以對(duì)交易雙方的權(quán)益保護(hù)具有選擇性。不同保護(hù)方式的取舍，權(quán)利義務(wù)于交易雙方的影響也各不相同。不動(dòng)產(chǎn)的“一物數(shù)賣(mài)”在現(xiàn)實(shí)中尤為突出，采用何種方式保護(hù)交易各方的利益，是維護(hù)法律的公平正義、交易穩(wěn)定的關(guān)鍵。

債權(quán)與物權(quán)；一物數(shù)賣(mài)；合同效力；法律保護(hù)

“一物數(shù)賣(mài)是指出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，分別出售給數(shù)個(gè)買(mǎi)受人的行為。”[1]一物數(shù)賣(mài)現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中極為普遍，一物數(shù)賣(mài)的內(nèi)涵是廣義的，其包括動(dòng)產(chǎn)的一物數(shù)賣(mài)和不動(dòng)產(chǎn)的一物數(shù)賣(mài)。對(duì)于因一物數(shù)賣(mài)所引發(fā)的法律糾紛一直是司法實(shí)踐和學(xué)界探討的重點(diǎn)問(wèn)題。本文試圖通過(guò)債權(quán)與物權(quán)兩個(gè)方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的法律規(guī)制，探討如何保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)中買(mǎi)受方的權(quán)利。

一、一物數(shù)賣(mài)債權(quán)解決方式之檢討

目前在我國(guó)的司法實(shí)踐中，涉及多重買(mǎi)賣(mài)的合同效力以及糾紛解決的規(guī)定集中體現(xiàn)于最高人民法院發(fā)布的一系列司法解釋中。這些司法解釋是對(duì)《合同法》等在適用中存在的問(wèn)題的補(bǔ)充，但司法解釋并非立法，其也欠缺立法的系統(tǒng)性，因此，雖然在解決個(gè)別問(wèn)題時(shí)可以適用這些司法解釋?zhuān)v觀復(fù)雜的多重買(mǎi)賣(mài)，其局限性也暴露出來(lái)。對(duì)這些司法解釋的審視則會(huì)發(fā)現(xiàn)存在的具體問(wèn)題主要體現(xiàn)在：

第一，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第10條規(guī)定“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持?！痹摻忉尩囊?guī)定局限性有三：其一，該解釋適用的對(duì)象針對(duì)的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，主體針對(duì)的是開(kāi)發(fā)商，而對(duì)于個(gè)人之間的二手房交易則不適用該解釋?zhuān)黄涠?，該解釋針?duì)的是惡意串通損害第三人利益的行為，該項(xiàng)規(guī)定在《合同法》第五十二條已經(jīng)明確規(guī)定，對(duì)于第三人的善意購(gòu)買(mǎi)行為如何解決并不能得到答案；其三，該解釋對(duì)買(mǎi)受人的權(quán)利保護(hù)僅為請(qǐng)求人民法院確認(rèn)第三人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，對(duì)善良的買(mǎi)受人權(quán)利保護(hù)較為模糊。

第二，《合同法解釋(二)》第15條規(guī)定“出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買(mǎi)受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣(mài)人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！痹摻忉尵哂幸欢ǖ膹V泛適用性，但其對(duì)一些現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題尚不能解決：其一，其局限于僅能向出賣(mài)人追究違約責(zé)任，而如果多個(gè)買(mǎi)受人對(duì)標(biāo)的物同時(shí)主張則無(wú)法解決；其二，出賣(mài)人的違約責(zé)任的承擔(dān)往往在實(shí)踐中不易確定，即責(zé)任大小，違約賠償數(shù)額的確定，法官對(duì)此具有很大的自由裁量權(quán)，因此也導(dǎo)致買(mǎi)受方在主張出賣(mài)人的違約責(zé)任時(shí)，得不到合理的賠償。

第三，《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第九條規(guī)定“出賣(mài)人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同均有效的情況下，買(mǎi)受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

(一)先行受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；

(二)均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

(三)均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持?！痹摻忉尩淖畲缶窒扌栽谟趦H適用于普通動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)以及特殊的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)(如汽車(chē)，船舶)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)并不能適用。

以上對(duì)我國(guó)當(dāng)前一物數(shù)賣(mài)的現(xiàn)行法分析，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)法律對(duì)多重買(mǎi)賣(mài)的法律制度雖然正在建設(shè)，但尚不完善，存在的各種問(wèn)題也是導(dǎo)致糾紛普遍增多的原因。尤其是對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)的糾紛，法律制度嚴(yán)重缺位。同時(shí)，在解決多重買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)，僅以債權(quán)相關(guān)法律規(guī)定來(lái)解決糾紛尚不能完全實(shí)現(xiàn)，又因不動(dòng)產(chǎn)本身的特殊性也決定了在解決不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)中，以物權(quán)為基本，以債權(quán)為手段來(lái)解決不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)糾紛更為妥當(dāng)。

二、一物數(shù)賣(mài)物權(quán)解決方式之審視

我國(guó)《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！痹撘?guī)定確立了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中實(shí)行的是以登記主義，也即不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同登記后生效。這種不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中把登記的效力絕對(duì)化的法律規(guī)定，一旦不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生多重買(mǎi)賣(mài)，對(duì)買(mǎi)受人權(quán)利保護(hù)非常不利。為此，我國(guó)司法解釋試圖通過(guò)賦予不動(dòng)產(chǎn)占有以公示效力矯正登記公示效力絕對(duì)化所導(dǎo)致的弊端?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》)第1 條規(guī)定:“基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主?！币罁?jù)這一規(guī)定，只要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了占有，即使并未辦理登記也可以取得物權(quán)法所規(guī)定的建筑物所有權(quán)，這就使“占有”具有了與登記同等的決定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的效力。然而，這一規(guī)定雖然認(rèn)可了依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同從建設(shè)單位處受讓房屋，已經(jīng)占有但未登記的買(mǎi)受人可以成為業(yè)主，但對(duì)于解決不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)中諸多復(fù)雜因素所導(dǎo)致的不公平結(jié)果仍無(wú)濟(jì)于事[2]。各買(mǎi)受人的交易情況的復(fù)雜性，又影響著各買(mǎi)賣(mài)合同的履行情況。各種復(fù)雜因素的綜合，從而導(dǎo)致通過(guò)物權(quán)處理不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)糾紛需要結(jié)合實(shí)際，而非僅以法條規(guī)定來(lái)處理。

不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)在實(shí)踐中較為常見(jiàn)的是房屋的一房數(shù)賣(mài)。一物數(shù)賣(mài)的出現(xiàn)是債權(quán)契約成立與所有權(quán)變動(dòng)的時(shí)間差所致，在任何一個(gè)所有權(quán)變動(dòng)的立法模式之下，想排除時(shí)間差，并由此從根本上杜絕一物二賣(mài)現(xiàn)象是不可能的[3]。同樣的，一房數(shù)賣(mài)中，由于買(mǎi)受人的信息獲得途徑有限，買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)，買(mǎi)方總處于信息滯后的被動(dòng)情境下。

一房數(shù)賣(mài)在實(shí)踐中常見(jiàn)的情況主要集中在：第一，出賣(mài)人與先買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，先買(mǎi)受人并未全部付款，房屋也未辦理變更登記；第二，后買(mǎi)受人付款較先買(mǎi)受人多，房屋也已實(shí)際交付后買(mǎi)受人，但房屋也未辦理變更登記。以這兩種典型情況來(lái)分析，當(dāng)這兩個(gè)買(mǎi)受人同時(shí)要求辦理房屋登記時(shí)，哪位買(mǎi)受人可以獲得房屋并辦理房屋登記便值得探討。

三、多重買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)受人權(quán)利救濟(jì)

實(shí)踐中，一房數(shù)賣(mài)的糾紛有時(shí)又不單純的是一個(gè)民事糾紛。有些買(mǎi)受人在看到房屋被數(shù)賣(mài)后，認(rèn)為自己受到欺詐，從而報(bào)案，使得民事糾紛轉(zhuǎn)變?yōu)樾淌掳讣?，出賣(mài)人又極有可能涉嫌合同詐騙罪。一房數(shù)賣(mài)的買(mǎi)受方的權(quán)利保護(hù)就變得更為復(fù)雜。

第一，如果以刑事案件處理，則房屋屬于涉案財(cái)產(chǎn)，無(wú)論哪個(gè)買(mǎi)受方在主張房屋所有權(quán)時(shí)，都受制于我國(guó)目前的司法政策即“先刑后民”。對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，獲得房屋所有權(quán)便極有困難，因?yàn)樵谶M(jìn)入刑事司法程序后，該房屋往往會(huì)被法院拍賣(mài)，以拍賣(mài)款來(lái)對(duì)各買(mǎi)受人進(jìn)行賠償。該種處理方式對(duì)買(mǎi)受人來(lái)講尤其是已經(jīng)實(shí)際占有并使用房屋的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是極為不公平的。因此，針對(duì)純粹的民事交易中的多重買(mǎi)賣(mài)，不宜以刑事手段來(lái)處理糾紛，更多的而是以民事的規(guī)范來(lái)處理較為妥帖。

第二，一房數(shù)賣(mài)中以實(shí)際占有并使用房屋來(lái)確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。因各個(gè)買(mǎi)受人與出賣(mài)人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同均有效，又由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊屬性，如果僅以合同簽訂順序或者買(mǎi)受人支付的價(jià)款多少來(lái)決定房屋歸屬明顯不當(dāng)。對(duì)于實(shí)際占有使用的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，其與出賣(mài)人簽訂的合同有效，也已經(jīng)實(shí)際占有并使用該房屋，在這過(guò)程中，其已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行裝修等，形成添附，如果此時(shí)要求該買(mǎi)受人搬離房屋，而把房屋給其他買(mǎi)受人辦理變更登記，對(duì)實(shí)際居住的買(mǎi)受人是極為不利的，也會(huì)使其遭受的損失比其他買(mǎi)受人更加巨大。因此，以實(shí)際交付并使用為依據(jù)來(lái)確認(rèn)房屋歸屬應(yīng)較為合理。

第三，其他買(mǎi)受人的權(quán)利救濟(jì)。因各買(mǎi)受人與出賣(mài)人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同均有效，在各買(mǎi)受人不能取得房屋所有權(quán)時(shí)，其可依照合同約定或者法律規(guī)定追究出賣(mài)人的違約責(zé)任。在這里，需要區(qū)分買(mǎi)受人的先后順序。在我國(guó)目前的司法實(shí)踐中，對(duì)于一物數(shù)賣(mài)出賣(mài)人違約責(zé)任的承擔(dān)法官具有較大自由裁量權(quán)，在此基礎(chǔ)上買(mǎi)受人主張違約損害賠償時(shí)，往往得不到妥善的賠償，亦即出賣(mài)人承擔(dān)的違約賠償數(shù)額較少，不足以彌補(bǔ)買(mǎi)受人遭受的損失，確定買(mǎi)受人的先后順序，以買(mǎi)賣(mài)合同的先后價(jià)款之差價(jià)來(lái)賠償同順位的買(mǎi)受人之損失，在處理多重買(mǎi)賣(mài)糾紛中能夠更好的保護(hù)買(mǎi)受方利益，同時(shí)也能對(duì)出賣(mài)人起到懲罰作用，有利于維護(hù)交易穩(wěn)定性。

此外，在探討不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)的法律糾紛中，單純以房屋一物數(shù)賣(mài)進(jìn)行討論較為局限。在我國(guó)目前的環(huán)境下，土地作為不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、使用等管理都比較完善，司法實(shí)踐中土地的權(quán)屬以及土地的多重買(mǎi)賣(mài)都較少，而林地、草原等經(jīng)濟(jì)利益以及價(jià)值總量相較土地和房屋較小，而且其由于轉(zhuǎn)讓發(fā)生爭(zhēng)議的糾紛概率也低。但在這種條件下發(fā)生爭(zhēng)議的處理方式上，《意大利的民法典》可為借鑒，我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更采登記對(duì)抗主義，在對(duì)于一物數(shù)賣(mài)的爭(zhēng)議中，為了解決不動(dòng)產(chǎn)歸屬問(wèn)題，意大利民法學(xué)界的“附解除條件的合同”認(rèn)為，將未及時(shí)登記作為前一合同的解除條件[4]。但該理論也存在缺陷，在針對(duì)一物數(shù)賣(mài)都未登記的情況下并未給出解決途徑，亦未對(duì)一物數(shù)賣(mài)中物權(quán)變動(dòng)登記后損害第三人利益的情況，例如前文所述之案例，在該案例中，如果出賣(mài)人把房屋過(guò)戶(hù)給后受讓人，則前買(mǎi)受人的利益將受到極大的侵害，因此，無(wú)論是對(duì)房屋、林地、草原等不動(dòng)產(chǎn)的一物數(shù)賣(mài)，物權(quán)變動(dòng)登記固有其優(yōu)勢(shì)，但結(jié)合實(shí)踐中的爭(zhēng)議，兼采交付主義，在處理該類(lèi)糾紛中，以不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)能使其利益最大化為衡量的登記主義是處理該類(lèi)糾紛的一種方式。

不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)的糾紛中存在各種差異，在解決該類(lèi)糾紛中的物權(quán)歸屬問(wèn)題上，如何對(duì)權(quán)利人的利益加以救濟(jì)，以不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不僅提供違約損害賠償?shù)木葷?jì)，也提供實(shí)際履行乃至獲益交出的救濟(jì)，違約損害賠償在我國(guó)目前《合同法》第113條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”該規(guī)定在司法實(shí)踐中法院常常將賠償額限制在合同價(jià)款的一定比例之內(nèi)，很少根據(jù)市場(chǎng)的變動(dòng)給予完全充分的違約賠償[5]。因此，結(jié)合獲益交出救濟(jì)，才能更好的對(duì)權(quán)利人的利益進(jìn)行救濟(jì)，但我國(guó)目前對(duì)獲益交出并無(wú)明文規(guī)定，但現(xiàn)行法中存在該制度的運(yùn)用。

不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)的糾紛中，撇開(kāi)涉及犯罪的情況不談，單純的民事法律關(guān)系的處理主要集中于物權(quán)歸屬與權(quán)利人的損害賠償，這兩者的妥善解決是真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)定紛止?fàn)幍年P(guān)鍵。但要實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)的買(mǎi)受人權(quán)利保護(hù)中，更應(yīng)著眼于實(shí)際，無(wú)論通過(guò)物權(quán)亦或債權(quán)進(jìn)行保護(hù)，都應(yīng)在對(duì)買(mǎi)受人最小損失的情況下使其權(quán)利得到最大化保障。

[1]王軼.論一物數(shù)賣(mài)——以物權(quán)變動(dòng)模式的立法選擇為背景[J].清華大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2002(4):55-61.

[2]馬新彥,鄧冰寧.論不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力[J].山東社會(huì)科學(xué),2014(3):59.

[3]馬新彥.一物二賣(mài)的救濟(jì)與防范[J].法學(xué)研究,2005(2):85-95.

[4]烏蘭.意思主義模式下不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)的理論與實(shí)務(wù)——以意大利民法為觀察樣本[J].西南政法大學(xué)學(xué)報(bào),2014(10):55-56.

[5]許德風(fēng).不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)問(wèn)題研究[J].法學(xué)研究,2012(3):88-90.

[責(zé)任編輯：蔡新職]

2017-03-09

王含慶，男，河南平頂山人，碩士研究生。研究方向：社會(huì)法，企業(yè)法務(wù)。

D923

A

1672-1047(2017)02-0050-03

10.3969/j.issn.1672-1047.2017.02.15