周劍鈞

摘要：技術(shù)、法律及行政均作為土地登記過程的重要手段，尤其在現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)發(fā)展突飛猛進(jìn)時代，土地登記的準(zhǔn)確、快速、全面及方便必須依賴技術(shù)支撐，且涉及技術(shù)方法頗多，其中地籍調(diào)查技術(shù)、地理信息系統(tǒng)技術(shù)、辦公自動化技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)尤為重要，技術(shù)應(yīng)用和更新進(jìn)步不斷推動土地登記走向科學(xué)化、現(xiàn)代化及信息化。

Abstract： Technology， law and administration are important means of land registration. Especially in the era of rapid development of modern science and technology， the accuracy， speediness， comprehensiveness and convenience of land registration must depend on technical support. There are many technical methods involved， in which cadastral survey technology， geographic information system technology， office automation technology and Internet technology are particularly important. Technology applications and update continues to promote scientific， modern and informationalized land registration.

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)；土地登記；中國

Key words： modern science and technology；land registration；China

中圖分類號：P271 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）07-0198-03

1 土地登記制度溯源

從法律層面界定，土地登記是指國家依照法定程序，對國有及集體土地的所有權(quán)、使用權(quán)及土地他項權(quán)登記的一種制度。開展土地登記工作則是將土地位置、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬與利用狀況等記錄于專門簿冊，據(jù)此頒發(fā)土地權(quán)屬證書的政府業(yè)務(wù)。土地登記制度作為土地法律制度的重要組成部分，對于加強(qiáng)地籍管理、確定土地權(quán)屬、保護(hù)土地交易以及課征土地稅和推行國家土地政策具有重要意義。

土地登記制度始于12世紀(jì)前后德國北部城市關(guān)于土地物權(quán)變動須記載于市政會所掌管的都市公簿規(guī)定，而后逐漸成為慣例并演變?yōu)楫?dāng)今土地登記制度。近代以來，隨著商品經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，土地不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利逐漸觀念化，土地、房屋等不動產(chǎn)交易和流通逐漸成為權(quán)利形態(tài)的交易和流通，由此必然產(chǎn)生不同層級的復(fù)雜土地權(quán)利體系，而登記對交易安全具有保護(hù)功能，能使復(fù)雜土地權(quán)利體系化并避免相互之間的沖突。在德國，擔(dān)負(fù)交易功能是登記權(quán)利，而非實(shí)體權(quán)利。從實(shí)體物到觀念上的權(quán)利轉(zhuǎn)變，從觀念上的權(quán)利到登記權(quán)利轉(zhuǎn)變，是交易客體的兩次重大變革。

在土地登記技術(shù)使用上，部分發(fā)達(dá)國家較早以前就建立了基于互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的土地信息登記查詢系統(tǒng)，比如早在1983年德國就建立了自動化土地數(shù)據(jù)庫，將德國各州土地登記的所有數(shù)據(jù)都記錄在內(nèi)，且數(shù)據(jù)信息內(nèi)容格式統(tǒng)一，通過人機(jī)對話方式社會公眾能夠隨時的查詢、檢索數(shù)據(jù)庫信息，如此一來個人或者部門能夠快速的獲取正確的和最新的土地登記資料，從而幫助自身或者部門做出正確的決策。在荷蘭和芬蘭，土地信息極其豐富，相關(guān)管理部門統(tǒng)計分析本國的土地信息借助的是相應(yīng)的土地管理系統(tǒng)，芬蘭的土地測量署選用的系統(tǒng)開發(fā)工具是Small World GIS軟件，目前已經(jīng)完成了系統(tǒng)軟件的開放工作。該系統(tǒng)就是將當(dāng)前社會上先進(jìn)的數(shù)據(jù)庫技術(shù)和GIS技術(shù)結(jié)合起來，大大提高和完善了系統(tǒng)的全部功能，且觀察實(shí)踐應(yīng)用中的系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，通過應(yīng)用現(xiàn)代先進(jìn)信息技術(shù)，能夠較好的處理和維護(hù)信息，具有很高的可行性。正是因為芬蘭利用現(xiàn)代信息技術(shù)處理土地數(shù)據(jù)取得了不錯的效果，荷蘭也效仿芬蘭采取了該技術(shù)，同樣效果顯著。

2 我國土地登記制度發(fā)展歷程

我國古代土地登記制度，是由政府將土地權(quán)利證書制作成正本和副本，而且正本和副本均制作在同一張紙。然后將文本從中間撕開，政府保留其正本，權(quán)利人保留其副本，即所謂“地契”作為其土地權(quán)利憑證。該登記制度在新中國成立初期仍被沿用。1956年前后，我國曾建立有土地登記制度，其后中斷直至改革開放后恢復(fù)建立土地登記制度。我國現(xiàn)行土地登記制度始于1986年《土地管理法》。在《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，規(guī)定了土地使用權(quán)登記制度。1996年《土地登記規(guī)則》的頒布，較為完整土地產(chǎn)權(quán)登記制度得以建立。1998年新修訂的《土地管理法》第十一條規(guī)定了土地登記的機(jī)關(guān)和登記的類型，第十二條規(guī)定依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。上20世紀(jì)末，我國已經(jīng)開始利用計算機(jī)技術(shù)結(jié)合著一起管理土地資源的信息，在90年代中期，由于政府職能管理部門的努力和科學(xué)研究機(jī)構(gòu)部門對土地信息管理的認(rèn)識和重視度的深化和提高，土地登記的信息管理系統(tǒng)開始得到了高速發(fā)展，同時GIS與技術(shù)計算機(jī)技術(shù)也有著快速的發(fā)展。此外，由于存在需求促使商業(yè)上的投入也推動了我國的土地登記信息管理技術(shù)的發(fā)展。

3 現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)對我國土地登記工作意義及現(xiàn)實(shí)運(yùn)用

3.1 作用意義

隨著時代的發(fā)展，國家和人民對土地調(diào)查工作的要求越來越高，要求其工作更加全面化、細(xì)致化和常規(guī)化，這無疑給土地管理工作相關(guān)人員增加了極大的負(fù)擔(dān)，使得其面臨的工作越來越繁重，且隨著時間的累計，相關(guān)土地數(shù)據(jù)量越來越龐大，再加上其他客觀原因的影響，比如新型城鎮(zhèn)化的井噴式發(fā)展，使得土地管理的難度越來越大，尤其是土地登記管理工作，實(shí)際操作中面臨很多問題，但需要注意的是解決這些問題是必要的，因為隨著社會的飛速發(fā)展，國家急切的想了解相關(guān)的土地管理信息，從而更好地為各行各業(yè)提供信息服務(wù)，也只有掌握了準(zhǔn)確的土地管理信息，才能做出正確的經(jīng)濟(jì)調(diào)控方案，從而促進(jìn)整個社會的良性發(fā)展。基于此，相關(guān)部門應(yīng)積極學(xué)習(xí)國外的先進(jìn)經(jīng)驗，引入現(xiàn)代先進(jìn)信息技術(shù)，淘汰過去效率低下的紙質(zhì)辦公方式，采用計算機(jī)工具辦公，促進(jìn)土地登記工作的信息化管理。

建立科學(xué)高效的土地登記信息系統(tǒng)是土地登記工作的信息化核心工作。土地登記信息系統(tǒng)是在計算機(jī)技術(shù)，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，通訊技術(shù)和3S技術(shù)的支持下，以“宗地”為核心實(shí)體，實(shí)現(xiàn)土地信息的采集、輸入、檢索、存儲、處理、傳輸、綜合分析、輔助決策及結(jié)果輸出的信息系統(tǒng)。在土地登記信息系統(tǒng)中采用現(xiàn)代先進(jìn)的技術(shù)和手段，不僅能夠大大提高系統(tǒng)的工作效率，其土地登記信息的失誤率也會大大降低，如此有利于提高土地登記信息系統(tǒng)的工作質(zhì)量，進(jìn)而為數(shù)字化城市建設(shè)及其規(guī)定提供更加準(zhǔn)確的依據(jù)。

3.2 現(xiàn)實(shí)運(yùn)用

2001年，深圳市國土資源局信息中心結(jié)合各類現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)，比如網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)、地理信息技術(shù)等，建立了用地審查報批系統(tǒng)，利用該系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)建設(shè)用地審批和發(fā)證的網(wǎng)上辦公、無紙化辦公，該系統(tǒng)建設(shè)用地審批和發(fā)證的全過程基于網(wǎng)絡(luò)完成，且其它的日常審批工作也能夠在網(wǎng)絡(luò)上實(shí)現(xiàn)，大大節(jié)約了客戶的時間。

2004年，江蘇省國土資源廳在市、縣級用地審批單位部署了建設(shè)用地審批管理系統(tǒng)，并投入了使用，此后一年，省級的系統(tǒng)也建設(shè)成功并投入使用，且省級系統(tǒng)還和市、縣級系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了功能和數(shù)據(jù)上的正常銜接，大大提高了建設(shè)用地審批工作的效率和質(zhì)量。

2009年3月至6月，國土資源部和銀監(jiān)會聯(lián)合在多個城市試點(diǎn)了銀行國土信息查詢系統(tǒng)，包括廣東省廣州市、浙江省寧波市、黑龍江省齊齊哈爾市、吉林省長春市、遼寧省鞍山市等，除此之外，還試行了網(wǎng)絡(luò)化一站式土地登記信息查詢服務(wù)新模式，并取得了不錯的效果?；诖?，國土資源部、銀監(jiān)會決定在全國更多城市試行該系統(tǒng)，初步在全國105個重點(diǎn)城市。

2014年11月20日相關(guān)部門印發(fā)的《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》（下稱《意見》）中正式確定，要用5年左右時間基本完成土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不準(zhǔn)、“四至”（一宗土地四個方位與相鄰?fù)恋氐慕唤咏缇€）不清等問題。要求所有開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點(diǎn)都必須嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，保證其各項工作環(huán)節(jié)都符合標(biāo)準(zhǔn)。對于土地承包經(jīng)營權(quán)登記而言，其最基礎(chǔ)也是最重要的工作是將承包地塊、面積、合同、證書落實(shí)到戶，把承包地塊的空間位置標(biāo)記清楚，并記錄在登記簿，這直接關(guān)系到登記試點(diǎn)工作的成敗。為了提高登記信息的準(zhǔn)確率，降低登記信息的失誤率，各地應(yīng)積極學(xué)習(xí)各類現(xiàn)代現(xiàn)代的登記技術(shù)方法，實(shí)現(xiàn)登記信息的現(xiàn)代化、信息化和數(shù)字化，減少人為因素造成的誤差。同時還應(yīng)該建立相應(yīng)的規(guī)章制度和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，各試點(diǎn)地區(qū)的單位和個人都應(yīng)該嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)章制度和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到獎罰分明，從而提高登記質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)登記工作的規(guī)范化管理。

4 現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)在我國土地登記中的運(yùn)用

4.1 地籍測量技術(shù)

隨著時代的不斷發(fā)展，測量技術(shù)也在不斷更新，以使用的儀器為例，過去使用的測量儀器多是傳統(tǒng)的光學(xué)儀器，比如平板儀、經(jīng)緯儀、水準(zhǔn)儀等，現(xiàn)在多采用的是數(shù)字儀器，比如全球定位系統(tǒng)GPS儀器、遙感RS、全站儀RTK等，與傳統(tǒng)的光學(xué)儀器相比，現(xiàn)代數(shù)字測量技術(shù)的工作效率更高，且由于沒有人為主觀誤差，其中的測量結(jié)果往往更加精確，它能夠精確的測量界定權(quán)屬界線、位置、形狀及地類界線并計算其面積，還能夠利用數(shù)字化采集設(shè)備全方面的采集土地登記數(shù)據(jù)，并將采集到的土地登記數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，同時輸出各種地籍圖件和表冊。由此我們知道了現(xiàn)代數(shù)字測量技術(shù)的可行性和先進(jìn)性，基于網(wǎng)絡(luò)不僅完全實(shí)現(xiàn)了無紙化辦公、網(wǎng)絡(luò)辦公，還大大提高了工作效率和質(zhì)量。

4.2 地理信息系統(tǒng)技術(shù)

地理信息系統(tǒng)（GIS）是對描述地理環(huán)境信息的地理坐標(biāo)及相關(guān)信息進(jìn)行采集、存儲、管理、查詢、分析、顯示和制圖的計算機(jī)軟硬件相結(jié)合的綜合性技術(shù)系統(tǒng)。通過在土地登記中應(yīng)用GIS，可幫助土地登記實(shí)現(xiàn)以下功能：一是數(shù)據(jù)采集，該系統(tǒng)能夠把土地登記工作中所有形式的信息都毫無保留的轉(zhuǎn)入數(shù)據(jù)庫，無論信息形式是圖、表，還是數(shù)、文，都不影響數(shù)據(jù)庫的接收；二是數(shù)據(jù)更新，生活中我們發(fā)現(xiàn)地理并不是一成不變的，很多主客觀因素都會影響地理信息，而通過在土地登記中應(yīng)用GIS，上述情況不會對土地登記工作造成較大影響，因為GIS系統(tǒng)能夠利用遙感、全球衛(wèi)星定位技術(shù)等快速的掌握變更的地籍圖形與屬性信息，具有很高的時效性；三是信息管理，能夠?qū)κ占降母黝愋畔⑦M(jìn)行集成管理，方便相關(guān)人員查閱和檢索，服務(wù)更加人性化和合理性；四是輔助決策，在其龐大的數(shù)據(jù)庫支持下，它能夠從多尺度、多要素、多時態(tài)的綜合分析和變化模型，這對于各級部門而言是大有裨益的，它能夠提高該部門的決策正確率。當(dāng)前社會已經(jīng)認(rèn)可了土地登記信息化，并為其建立了相關(guān)的規(guī)章制度。

4.3 辦公自動化技術(shù)

辦公自動化（簡稱OA）是指辦公信息處理的自動化，利用先進(jìn)辦公集成技術(shù)，使人能夠?qū)⒏鞣N辦公業(yè)務(wù)活動逐步由各種設(shè)備、人機(jī)信息系統(tǒng)來協(xié)助完成，達(dá)到充分利用信息、提高工作效率和工作質(zhì)量及生產(chǎn)率的目的。對于土地管理活動而言，土地登記是一項基礎(chǔ)性工作，土地登記資料包括各種辦公材料，比如土地權(quán)屬來源證明、申請者身份證明、土地登記申請書等，還包括土地登記業(yè)務(wù)過程中形成的各種材料。過去處理這些材料需要耗費(fèi)工作人員較長的時間，但采用辦公自動化技術(shù)以后，只需將這些材料轉(zhuǎn)化成電子檔案，就能夠通過檢索快捷的查詢到相關(guān)資料，高效便捷。

4.4 互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)

當(dāng)前社會互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已經(jīng)非常完善，掌握互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的人才也越來越多，因此利用互聯(lián)網(wǎng)建立土地管理部門的電子政務(wù)系統(tǒng)的可行性是很高的，且難度較小。利用互聯(lián)網(wǎng)建立土地登記的信息化平臺具有較多益處，具體體現(xiàn)在以下方面：一是便于信息獲取、信息交換、信息共享，土地管理部門通過建立自身的數(shù)據(jù)庫，其內(nèi)部能夠快捷的查詢各部門所需的土地登記資料，對于土地登記工作人員而言，工作效率大大增加了，對于用戶而言，其辦理登記的時間大大縮短了；二是建立大屏幕電子公告牌，連接土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理數(shù)據(jù)庫，在公告牌上隨時更新最近的宣傳資料，在宣傳土地登記工作的同時也為相關(guān)人員提供了便利。

上文分析了我國土地登記中運(yùn)用的四種現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，分別是地籍測量技術(shù)、地理信息系統(tǒng)技術(shù)、辦公自動化技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。其中地籍測量技術(shù)基于網(wǎng)絡(luò)不僅完全實(shí)現(xiàn)了無紙化辦公、網(wǎng)絡(luò)辦公，還大大提高了工作效率和質(zhì)量；地理信息系統(tǒng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)了土地登記的四項功能：一是數(shù)據(jù)采集、二是數(shù)據(jù)更新、三是信息管理、四是輔助決策；辦公自動化技術(shù)將土地登記各類材料轉(zhuǎn)化成電子檔案，能夠通過檢索快捷的查詢到相關(guān)資料，高效便捷；互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)幫助土地登記部門建立了信息化平臺，便于信息獲取、信息交換、信息共享，同時還建立大屏幕電子公告牌等。通過綜合運(yùn)用這些技術(shù)，使其相互影響和作用，促進(jìn)土地登記工作現(xiàn)代化、數(shù)字化和信息化的實(shí)現(xiàn)。

5 結(jié)語

國家發(fā)展“十二五”規(guī)劃，國土資源信息化的重點(diǎn)任務(wù)之一，就是開展全國國土資源“一張圖”建設(shè)，其主要任務(wù)是建設(shè)國土資源“一張圖”綜合數(shù)據(jù)庫及其各個應(yīng)用系統(tǒng)?！耙粡垐D”工程建立必將成為國土資源信息化的堅固基石和加速引擎?！耙粡垐D”工程實(shí)施，能夠幫助國家各部門直接及時、準(zhǔn)確地掌握全國土地資源的利用現(xiàn)狀和時空變化信息，是全面實(shí)施國土資源管理信息化的堅實(shí)基石，也將是信息社會化服務(wù)和資源共享有力支撐，此工程實(shí)施后必將帶來巨大經(jīng)濟(jì)和社會價值，為我們國家的經(jīng)濟(jì)和社會長久和諧發(fā)展提供又一個有力保障。在“一張圖”模式下建立土地地籍?dāng)?shù)據(jù)的核心空間數(shù)據(jù)庫，土地登記信息系統(tǒng)是未來我國土地登記的發(fā)展趨勢。為此，利用最新的計算機(jī)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，空間數(shù)據(jù)庫技術(shù)和GIS技術(shù)等先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)手段，符合國家發(fā)展建設(shè)規(guī)劃，當(dāng)前社會研究熱點(diǎn)，研究設(shè)計現(xiàn)代化的土地登記信息系統(tǒng)，其能夠為國家發(fā)展建設(shè)提供參考價值，又能夠發(fā)揮新科學(xué)技術(shù)應(yīng)用價值。

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