運(yùn)用收益法評(píng)估征地補(bǔ)償價(jià)格的思考

左靜

【摘 要】收益法是現(xiàn)代土地估價(jià)體系的基本估價(jià)方法，目前只在我國(guó)城鎮(zhèn)土地估價(jià)中采用，并沒(méi)有被應(yīng)用到征地補(bǔ)償估價(jià)中。我國(guó)現(xiàn)行的法定征地補(bǔ)償方法為年產(chǎn)值倍數(shù)法，采用該方法計(jì)算的征地補(bǔ)償費(fèi)脫離土地市場(chǎng)和真實(shí)地價(jià)。確立市場(chǎng)化征地補(bǔ)償機(jī)制應(yīng)考慮使征地補(bǔ)償?shù)慕?jīng)濟(jì)內(nèi)涵回歸土地價(jià)格。收益法不僅適宜城市土地估價(jià)，同樣也適宜農(nóng)村土地估價(jià)尤其是征地補(bǔ)償估價(jià)，應(yīng)成為征地補(bǔ)償估價(jià)體系的重要補(bǔ)充。

【關(guān)鍵詞】收益法；征地補(bǔ)償；購(gòu)買年法

一、收益法及其基本原理

2014年，我國(guó)發(fā)布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》確立了城鎮(zhèn)土地估價(jià)的技術(shù)原則與估價(jià)方法體系，將收益法作為城鎮(zhèn)土地估價(jià)的主要方法。采用收益法評(píng)估土地價(jià)格的可信度在于土地純收益、土地還原率的準(zhǔn)確程度。由于估價(jià)結(jié)果對(duì)土地還原率具有較強(qiáng)的敏感性，所以，合理確定土地還原率便成為土地估價(jià)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。確定土地資本化率的基本方法包括比率法、累加法和排序插入法。比率法是指選擇3宗以上與估價(jià)對(duì)象相似的土地交易實(shí)例，以其土地純收益與其土地價(jià)格的比率測(cè)算還原率；累加法是指采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取土地還原率，即土地還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，其中安全利率一般選用國(guó)債年利率或銀行定期存款年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值一般根據(jù)待估宗地所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)因素確定；排序插入法是將各種相關(guān)類型投資的收益率與風(fēng)險(xiǎn)按照大小排序，分析判斷待估宗地所對(duì)應(yīng)的范圍進(jìn)而確定土地還原率。在上述方法中，累加法是土地估價(jià)師經(jīng)常采用的方法，通常采用中國(guó)人民銀行一年期存款基準(zhǔn)利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率求得。但由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的把握程度不同，存在一定程度的人為因素。

二、收益法在舊中國(guó)土地估價(jià)史上的應(yīng)用

購(gòu)買年法在我國(guó)土地估價(jià)史上曾長(zhǎng)期存在。從歷史資料上看，明、清兩代乃至民國(guó)時(shí)期都采用購(gòu)買年法評(píng)估農(nóng)村地價(jià)，表1所示為1934年我國(guó)各省民田地價(jià)、地租及購(gòu)買年的統(tǒng)計(jì)資料。我國(guó)在民國(guó)時(shí)期農(nóng)地購(gòu)買年偏低，一般為8—9年，有的地區(qū)僅為4—5年，主要原因是當(dāng)時(shí)民間借貸利率偏高造成土地還原率偏高，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)買年數(shù)偏低。

資料來(lái)源：國(guó)民政府主計(jì)處《中國(guó)租佃制度之統(tǒng)計(jì)分析》（谷租是以谷物繳納的地租；錢租是以貨幣繳納的地租；分租是按比例繳納的地租。）

三、收益法應(yīng)用于我國(guó)征地補(bǔ)償估價(jià)的思考

我國(guó)現(xiàn)行法定的征地補(bǔ)償價(jià)格的測(cè)算方法為年產(chǎn)值倍數(shù)法?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)以及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)（同安置補(bǔ)助費(fèi)）的計(jì)算公式為：土地補(bǔ)償費(fèi)=土地年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)。2005年以后我國(guó)開(kāi)始實(shí)施征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)，即征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)與征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)將年產(chǎn)值由法定的被征土地年產(chǎn)值轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域性的標(biāo)準(zhǔn)年產(chǎn)值，征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)將土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)助合在一起成為綜合補(bǔ)償，即征地區(qū)片價(jià)等于土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)之和。新標(biāo)準(zhǔn)與法定標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別，只是強(qiáng)化了征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)性和綜合性，而現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度與當(dāng)今社會(huì)深層次的矛盾并沒(méi)有解決，即在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下如何確立市場(chǎng)化征地補(bǔ)償問(wèn)題。因此，建立市場(chǎng)化征地補(bǔ)償制度、確立市場(chǎng)化征地補(bǔ)償方法是解決問(wèn)題的根本途徑。

在確立市場(chǎng)化征地補(bǔ)償方法的途徑中，實(shí)行城鄉(xiāng)一體化土地估價(jià)體系是切實(shí)可行的，即將城鎮(zhèn)土地估價(jià)采用的市場(chǎng)法、收益法、剩余法等應(yīng)用于農(nóng)村征地補(bǔ)償估價(jià)，但對(duì)農(nóng)村土地征收的具體情況應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。在征地補(bǔ)償市場(chǎng)尚未建立的初期，采用市場(chǎng)法估價(jià)存在一定的局限性，收益法將成為征地補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的主要方法，尤其是購(gòu)買年法應(yīng)成為征地補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的重要補(bǔ)充。

購(gòu)買年法與我國(guó)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中采用收益法測(cè)算土地價(jià)格的主要區(qū)別在于購(gòu)買年數(shù)與土地還原率的取得途徑不同。采用收益法評(píng)估土地價(jià)格采用的土地還原率通常高于銀行利率，一般采用安全利率（如銀行存款利率）加一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值來(lái)取得。增加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的原因是由于土地市場(chǎng)的波動(dòng)使土地投資存在風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)在安全利率基礎(chǔ)上增加風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率可以增大土地還原率，進(jìn)而降低土地價(jià)值達(dá)到吸引土地投資者購(gòu)買土地的目的。購(gòu)買年法可直接采用銀行存款利率作為土地還原率并將其倒數(shù)轉(zhuǎn)化為購(gòu)買年，這種做法對(duì)于城鎮(zhèn)土地估價(jià)可能略顯粗糙，但對(duì)于農(nóng)村土地征收補(bǔ)償估價(jià)是適宜的。我國(guó)農(nóng)村土地征收意味著土地雙重身份的改變，即土地所有權(quán)與土地用途的改變。在農(nóng)村土地用途轉(zhuǎn)換過(guò)程中，土地是從低收益用途（農(nóng)業(yè)）向高收益用途（非農(nóng)業(yè)）轉(zhuǎn)變，投資風(fēng)險(xiǎn)可以忽略不計(jì)。因此，在計(jì)算土地還原率時(shí)以銀行存款利率作為計(jì)算參數(shù)是可行的。而土地還原率的降低可以有效提高地價(jià)的數(shù)額，進(jìn)而達(dá)到提高征地補(bǔ)償價(jià)格的目的。購(gòu)買年法的主要特點(diǎn)是簡(jiǎn)單明了、容易計(jì)算，采用倍數(shù)法以及銀行利率進(jìn)行計(jì)算，不僅使計(jì)算過(guò)程得以簡(jiǎn)化，使民眾更容易接受和理解，而且減少了很多人為因素的影響，使估價(jià)結(jié)果更具客觀性。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)土資源部.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程GB/T 18508-2014[S].國(guó)土資源網(wǎng).

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