關(guān)于住房公積金投資保障性住房的建設(shè)的幾點(diǎn)建議

王欣

摘要：隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，為滿足人民群眾不同層次的住房需求，切實(shí)改善廣大居民的居住條件，各地區(qū)陸續(xù)開展的各種新式的保障房建設(shè)，加快構(gòu)建多層次住房保障體系。但是，要在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)大量的保障房建設(shè)目標(biāo)，資金來源成了最大的難題。公積金余額在滿足正常提取、貸款并留足備付金的情況下，仍有數(shù)量巨大的沉淀資金。而住房公積金的增值收益在計(jì)提了貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、管理費(fèi)用和廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金后，也有一定數(shù)量的余額。利用閑置的住房公積金和增值收益補(bǔ)充保障房建設(shè)的資金缺口，不僅有助于提高住房公積金的使用效率，而且可以使住房公積金更好的發(fā)揮政策性功能。

關(guān)鍵詞：住房公積金；保障性住房；建設(shè)；建議

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）001-000-01

在投資建設(shè)保障性住房的過程中，應(yīng)從以下幾方面入手：

第一，要控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證住房公積金安全性。

眾所周知，保障性住房盈利性差，租賃類型的保障性住房還面臨投資回收期長(zhǎng)、利率與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都較大的問題。而且保障性住房建設(shè)受政策影響大，在實(shí)際操作中，仍然存在一些如開發(fā)單位自有資金不足、貸款資金被挪用、建設(shè)項(xiàng)目房屋滯銷、滯租等不確定因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。如果沒有有效的風(fēng)險(xiǎn)控制欲風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，繳存人對(duì)公積金貸款的擔(dān)心是難以排除的?？刂瀑J款風(fēng)險(xiǎn)首先要加強(qiáng)公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范，與個(gè)人貸款相比，項(xiàng)目貸款無論是從業(yè)務(wù)復(fù)雜程度來說，還是風(fēng)險(xiǎn)控制等方面都對(duì)管理中心工作人員提出了更高的要求。多年來，住房公積金管理中心都是以發(fā)放個(gè)人貸款為主要業(yè)務(wù)，項(xiàng)目貸款管理方面人才缺乏。要想做好這項(xiàng)工作，住房公積金管理中心應(yīng)該按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求成立專門的部門來負(fù)責(zé)項(xiàng)目貸款管理和操作，組織項(xiàng)目貸款管理人員的培訓(xùn)，制定項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格規(guī)范操作程序。在公積金管理中心內(nèi)部應(yīng)成立審貸領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)貸款項(xiàng)目的調(diào)查評(píng)審；還可以借用商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)，對(duì)借款人的資信情況、財(cái)務(wù)狀況、履約能力進(jìn)行量化分析；可以考慮邀請(qǐng)第三方的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目投資和收益、抵押物價(jià)值進(jìn)行分析和評(píng)估，提供是否列為貸款項(xiàng)目以及貸款額度等建議；建立審貸分離制度和貸款逐級(jí)審批制度，通過多部門、多層次把關(guān)，確保貸款項(xiàng)目選擇的科學(xué)性；落實(shí)貸款抵押，針對(duì)保障性住房的不同特點(diǎn)采取區(qū)別政策，以銷售為主的經(jīng)濟(jì)適用住房和城市棚戶區(qū)改造房可完全以在建工程作為貸款抵押物，而以出租為主的公共租賃住房看，其抵押物除在建工程抵押外，還可要求借款人追加公建或商品房等未來便于處置財(cái)產(chǎn)作為抵押物，以減輕未來拍賣執(zhí)行抵押物的難度，加強(qiáng)對(duì)債權(quán)的保護(hù)力度。其次要健全擔(dān)保機(jī)制。從國際經(jīng)驗(yàn)看，盈利性差、風(fēng)險(xiǎn)性高的公共住房建設(shè)貸款十分需要有專門的獨(dú)立的擔(dān)保機(jī)制給以配合和支持，控制風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，否則將很難可持續(xù)發(fā)展。目前一些地區(qū)公積金管理中心的保障房項(xiàng)目貸款寄希望于地方政府財(cái)政擔(dān)保，既無法可依，事實(shí)上也無法操作。要建立符合實(shí)際的住房保障制度，沒有政策性金融體系的支持是難以實(shí)現(xiàn)的，而有效的政策性金融體系不僅包括直接保障房建設(shè)或消費(fèi)提供信貸支持的金融機(jī)構(gòu)，還應(yīng)包括提供擔(dān)保、保險(xiǎn)等信用增級(jí)支持的輔助性機(jī)構(gòu)。鑒于住房公積金項(xiàng)目貸款的政策性，建議由政府財(cái)政出資或在住房公積金增值收益里劃撥一定數(shù)量的資金，設(shè)立保障性住房擔(dān)?；?，為公積金貸款提供風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和補(bǔ)償機(jī)制。

第二，加強(qiáng)政策扶持，保證住房公積金的收益性。

住房公積金作為政府政策引導(dǎo)下的互助型住房資金，來源于強(qiáng)制的個(gè)人儲(chǔ)蓄，而非政府投資，這一特點(diǎn)決定了其管理必須以維護(hù)廣大儲(chǔ)戶利益為目標(biāo)。目前，保障性住房貸款的主要支持對(duì)象為經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房，經(jīng)濟(jì)適用住房雖然收益率低，但還可以保證讓開發(fā)企業(yè)保本微利運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)收支平衡，還貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較??；但是公共租賃住房單純靠出租收入是難以實(shí)現(xiàn)收支平衡的，因此，決策部門還需要在公共租賃住房貸款融資安全方面出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施。可以從以下幾個(gè)方面加以借鑒，一是由政府對(duì)公共租賃住房貸款進(jìn)行貼息，這樣一方面可以降低保障性住房建設(shè)成本，另一方面可以使公共租賃住房的受益人花更少的錢享受到理想的居住條件；二是由政府出資對(duì)公共租賃住房在貸款期限的虧損直接予以補(bǔ)貼，以提高其償債能力；三是有政府對(duì)承租人進(jìn)行租房補(bǔ)貼，以降低承租人的租金負(fù)擔(dān)，同時(shí)，還有助于提高公共租賃住房的出租率和租金收繳率，增加公共租賃住房收入；四是延長(zhǎng)貸款期限，使其與公共租賃住房長(zhǎng)期租賃才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營平衡的特點(diǎn)相匹配；五是根據(jù)共租賃住房的運(yùn)營情況，出臺(tái)政策允許部分公共租賃住房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)外銷售，彌補(bǔ)經(jīng)營虧損，因?yàn)楝F(xiàn)行政策要求公共租賃住房只租不售的規(guī)定實(shí)在有待商榷，公共租賃住房政策具有長(zhǎng)期性，不能在短期徹底解決，從國外經(jīng)驗(yàn)看，繼希望于在短期內(nèi)集中大批量建設(shè)公共租賃住房以一勞永逸的解決所有問題是不現(xiàn)實(shí)的，尤其是現(xiàn)階段政府財(cái)政支付保障性住房建設(shè)資金存在嚴(yán)重困難的情況下，公共租賃住房要想發(fā)展好，就必須建立可持續(xù)發(fā)展模式，而分批次出售公共租賃住房，不僅可以彌補(bǔ)虧損、減輕政府壓力，還能積攢出后續(xù)建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的滾動(dòng)發(fā)展。

第三，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)，建立全國性的資金管理中心。

對(duì)住房公積金的運(yùn)用應(yīng)具科學(xué)性、可操作性，運(yùn)用政策也應(yīng)具備延續(xù)性和統(tǒng)一性，因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，應(yīng)該設(shè)立全國性的資金管理中心，統(tǒng)籌安排運(yùn)用住房公積金。建立全國住房公積金管理中心，各地住房公積金管理中心的沉淀資金有計(jì)劃的匯總到這個(gè)中心，由該中心進(jìn)行統(tǒng)籌管理和資金異地調(diào)度。這既實(shí)現(xiàn)了資金的跨區(qū)域流動(dòng)，也有利于提高資金使用效率，保證住房公積金整體的流動(dòng)性。

住房公積金在支持保障性住房建設(shè)的過程中，應(yīng)當(dāng)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，在利用住房公積金貸款填補(bǔ)保障性住房建設(shè)資金缺口的同時(shí)，維持住房公積金的安全性、流動(dòng)性和收益性，保護(hù)繳存者的權(quán)益，不斷完善住房公積金推進(jìn)保障性住房建設(shè)的模式。

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