馮德林

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，極大的促進(jìn)了社會的進(jìn)步，加快了現(xiàn)代化社會的發(fā)展進(jìn)程，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模不斷增加。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展，對當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)行分析和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)工作環(huán)節(jié)具有一定的發(fā)展弊端，阻礙了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。面對這一發(fā)展形勢，需要增加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作的關(guān)注度，建立合理化的發(fā)展目標(biāo)，保證按財務(wù)工作的高效進(jìn)行。本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)情況進(jìn)行分析和闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；財務(wù)情況；分析和闡述

對于一個企業(yè)來說，財務(wù)工作是一個企業(yè)的主要構(gòu)成部分，關(guān)系著企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和財務(wù)支出的合理性。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說也是如此，需要加以關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財務(wù)管理工作，來提高自身的資源整合利用率，來掌握房地產(chǎn)市場發(fā)展扶方向，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場開拓能力，增加自身的實(shí)力和支出競爭力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和理論闡述

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產(chǎn)工作具有緊密聯(lián)系，主要是對房地產(chǎn)進(jìn)行來進(jìn)行管理和開發(fā)，對房地產(chǎn)進(jìn)行銷售和出租，對房地產(chǎn)需求人員來進(jìn)行服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，具有中介性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)[1]。其次房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)具有自身的發(fā)展特點(diǎn)，具有自身的特殊性，其財務(wù)支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時間較多，具有較高的發(fā)展風(fēng)險，經(jīng)濟(jì)利益無法確定。由于房地產(chǎn)前中后期情況很大不一樣，導(dǎo)致前期成本和負(fù)債劇增，負(fù)債率達(dá)到離譜的地步，中期流動資產(chǎn)和負(fù)債維持增加但有所減緩，特點(diǎn)是這時期的有些負(fù)債不是真正的負(fù)債（預(yù)售款），前中期都是虧損，越來越嚴(yán)重，后期收入、所有者權(quán)益猛增成本和負(fù)債劇減，負(fù)債率直線上升等等

二、財務(wù)管理工作闡述

（一）財務(wù)管理工作內(nèi)容闡述

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理工作進(jìn)行闡述，主要包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容。其一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要管理主體。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部，主要是對財務(wù)工作人員工作的內(nèi)容和監(jiān)督與管理的主要內(nèi)容來進(jìn)行管理，對整個房地產(chǎn)開發(fā)工作中，不同環(huán)節(jié)的資金運(yùn)作情況來進(jìn)行管理和控制。其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要管理工作內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)運(yùn)作情況和資金流動情況，是其主要的工作內(nèi)容和管理任務(wù)，包括對資金的流向，財務(wù)的實(shí)際使用情況，財務(wù)的支出和走向，財務(wù)的收入，財務(wù)管理方案的構(gòu)建等等。資金的分配等等來進(jìn)行管理。細(xì)致化來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理工作，主要是對企業(yè)的資金和財務(wù)籌集工作進(jìn)行管理，對企業(yè)的財務(wù)運(yùn)作和資金的運(yùn)行進(jìn)行管理。如下圖一所示，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)方案展示圖[2]。

（二）管理的主要特點(diǎn)闡述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，其 財務(wù)管理體系的工作主要涵蓋以下幾個特點(diǎn)。其一，房地產(chǎn)開發(fā)的消耗時間較長，財務(wù)支出較多，籌資壓力較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作，是對土地資源來進(jìn)行在利用，需要較高的土地建設(shè)資金，增加了自身發(fā)展的財務(wù)支出[3]。其次，房地產(chǎn)開發(fā)工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長時間的人力和物力的運(yùn)作，建設(shè)和發(fā)展周期長，不同環(huán)節(jié)的發(fā)展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發(fā)難度和風(fēng)險較高，投資的風(fēng)險和責(zé)任較重。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中，較大的財務(wù)支出和建設(shè)壓力，建設(shè)和發(fā)展的時間較長，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險。其次，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，會受到不同外在因素的影響，包括市場變化因素和國家發(fā)展政策的影響，必然會增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作難度，增加了財務(wù)管理工作的壓力和難度。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資時，存在投資失誤，沒有把握好市場的發(fā)展動向，一旦發(fā)生投資風(fēng)險帶來的后果無法想象[4]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作有效進(jìn)行

（一）增加對財務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財務(wù)管理體系

現(xiàn)階段，隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模的不斷擴(kuò)大，不同類型和形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場上涌現(xiàn)，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展壓力，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭日漸強(qiáng)烈。面對這一市場情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要想在眾多企業(yè)中，拔尖而出，不僅要關(guān)注自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作，也要增加對財務(wù)管理工作的關(guān)注度，把財務(wù)管理工作和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展計劃結(jié)合，來促進(jìn)自身的全面發(fā)展，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的競爭力。站在經(jīng)營和管理人員的角度來說，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作的有序開展，其要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系，在房地產(chǎn)開發(fā)建過程中，對不同項(xiàng)目中設(shè)置核算機(jī)構(gòu)，保證會計工作人員的工作能力，保證其具備會計工作資格證書，不斷的學(xué)習(xí)管理技巧和經(jīng)方法，增加自身經(jīng)營和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎(chǔ)上，要不斷的學(xué)習(xí)財務(wù)理論知識，學(xué)習(xí)會計信息，增加對財務(wù)管理工作中，資金和財務(wù)的流向的關(guān)注度，增加對自身財務(wù)管理工作中，現(xiàn)金流向的關(guān)注度，利于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作中發(fā)揮自身的價值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理報表，其增加了對不同數(shù)據(jù)和信息的分析，可以作為當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)借鑒的方案。

（二）增加對外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財務(wù)監(jiān)督工作的最大效果

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作來說，其關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和財務(wù)管理工作人員和會計從業(yè)工作人員具有緊密聯(lián)系。因此，要增加對內(nèi)部財務(wù)工作人員的監(jiān)督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作的全面開展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要增加對外部監(jiān)督工作的關(guān)注度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和市場與政府具有緊密聯(lián)系。因此，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作年進(jìn)行監(jiān)督和管理時，可以全面發(fā)揮市場的監(jiān)督作用和政府的監(jiān)督作業(yè)，增加社會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作的關(guān)注，利用社會這一大集體來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督和管理。增加我國的財政機(jī)構(gòu)、審計機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門和物價等等，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作的監(jiān)督局力度，在法律章程的實(shí)施過程中，全面發(fā)揮政府的職能，把審計監(jiān)督工作和企業(yè)的預(yù)算工作進(jìn)行結(jié)合，利用稅務(wù)監(jiān)督來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的主體[6]。

（三）優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來進(jìn)行管理，優(yōu)化傳統(tǒng)資金管理體系的弊端，對資金的運(yùn)作去向進(jìn)行詳細(xì)的記錄，保證資金利用時，需要經(jīng)過財務(wù)體現(xiàn)的允許，避免呆賬與壞賬現(xiàn)象的發(fā)生，構(gòu)建有序的資金管理流程，及時的清除資金管理的內(nèi)部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯(lián)系性，保證市場營銷的財務(wù)收益達(dá)到一定高度時，要及時的進(jìn)行清零作業(yè)，資金的總支出需要經(jīng)過負(fù)責(zé)人和財務(wù)管理的總部進(jìn)行審核，來保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性。其次，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作的有效開展，保證其財務(wù)管理工作的高效進(jìn)行，也要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的控制制度，增加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金和財務(wù)的保護(hù)，來樹立企業(yè)的良好形象，保證企業(yè)的名譽(yù)與聲望，提高企業(yè)的危機(jī)意識，增加工作人員不斷危機(jī)的處理能力，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同發(fā)展環(huán)節(jié)，和不同經(jīng)營活動中，來保證資金和財務(wù)運(yùn)作的科學(xué)性。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作，是其在發(fā)展過程中的主要工作，其不僅關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也對企業(yè)的競爭力和實(shí)力具有較大的影響。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中，要增加對自身財務(wù)管理工作的關(guān)注度，增加對財務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財務(wù)管理體系，增加對外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財務(wù)監(jiān)督工作的最大效果，優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性，來促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：中山市盛迪嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）